捷運上蓋

捷運上蓋是以捷運為核心，在其上部空間建設捷運配套設施，進行商業、辦公、住宅等多層次開發建設。以軌道交通為先導促進城市發展，圍繞捷運為城市提供配套服務。

上蓋物業開發能實現四大收益，包括變現地價、實現地價收入；創造開發收益；獲取物業和土地的增值收益；涵養客流、增加運營收益。上述收益均可歸於捷運公司，並用於再建新的捷運項目。

基本介紹

• 中文名：捷運上蓋 
• 類型：經濟術語
• 定義：以捷運為核心，在其上部空間建設捷運配套設施，進行商業、辦公、住宅等多層次開發建設

模式介紹

政府以捷運建設前的土地價格將土地出售給捷運公司，捷運修造完成後，周邊物業升值很大部分就歸於捷運公司。早期的捷運上蓋的基本形式是在捷運出口附近建設大的綜合體，包括地面的交通轉運樞紐，裙樓中的商業物業和高層的住宅。在建造中既注重利用捷運出口帶來的巨大人群與商業結合，給商家帶來高回報，通過便利的出行來提升住宅價值，又注重將捷運出口的人群繁雜以及商業商務區的開放性與住宅部分的私密要求進行合理的銜接過渡，避免造成干擾。捷運公司通過出售住宅物業獲得短期較多的捷運建設發展資金，通過持有商業物業獲得出租回報帶來穩定的收益。

模式背景

房地產已經進入白銀時代，大量新興房地產需求並未得到滿足，房地產發展仍存在巨大空間。

“農民工市民化”將帶來龐大的居住及配套需求。今後十年，中國城市還將新增1.7億城鎮人口，將帶來龐大的居住及配套需求。未來龐大的新市民家庭，或許一線城市高昂的房價讓他們短期內望而卻步，但發達城市周邊市鎮卻為他們提供了在城市圈內定居的可能。

軌道交通發展空間巨大。人口向城市經濟圈聚集也是已開發國家城市化第二階段的主要方向，而軌道交通是連結城市圈的紐帶。城市圈發展將給軌道交通及上蓋、周邊物業帶來巨大的發展機會。快速、安全、準時的捷運組成地下經脈系統，帶來的人潮、商機、資金流動帶動區域發展和沿線土地溢價，“捷運上蓋物業”應運而生。在國際上，捷運上蓋物業不僅能緩解城市交通，還能夠拉動城市經濟的快速發展，提升城市整體競爭力。

模式優點

這種模式既可以提高土地使用效率、緩解日趨緊張的城市土地資源，又能夠密切軌道交通與上蓋物業聯繫，使出行更加便捷，為捷運增加客流。開發捷運上蓋物業可以讓捷運企業形成造血機制，走良性發展和可持續發展道路。

城市經濟圈是城市化第二階段的核心內容，而軌道交通網路作為連結城市圈的重要紐帶，在城市經濟圈的形成中扮演核心角色。“軌道交通+物業”模式不僅對城市發展大有好處，對促進軌道交通和房地產兩大產業轉型升級也有重要意義。

對捷運公司來講，“軌道交通+物業”模式可以提高企業盈利能力。除了上蓋物業開發的利潤外，這一模式還能增加捷運客流量，從而增加企業收入。而盈利能力增強後，將更好保障捷運公司加強捷運維護保養，提高運營服務質量，樹立企業品牌。