基本介紹
行為簡介,行為憂患,過熱原因,行為調控,對策研究,
行為簡介
投機購房是指先買套商品房居住，通過銀行房貸再買一套房出租，租房收入用來還按揭款的行為。武漢市銀行正向這種投機性購房貸款喊停，光大銀行武漢分行將豪華別墅首付比例提高到60%以上；對於購置第二套房，利率則在基準利率的基礎上上浮10%~20%。銀行還會仔細調查借款人的居住情況和收入情況，也不向外地人發放貸款購買豪華別墅。交通銀行武漢分行對於個人購買豪華別墅貸款時，一律要求首付40%，並在基準利率上上浮10%；對於經濟適用房，則仍維持30%的首付比例，貸款利率不變。
招商銀行武漢分行對於購置第二套房，個人房貸利率將提高10%至20%。對於外地人貸款，該行沒有作出限制。如何判斷“第二套住房”或者高檔房是個難題，雖然可以在本行內控制，但對於借款人在其他銀行“多頭貸款”，則無從查證，需建立個人信用系統。
行為憂患
“目前內地房市的主要問題是投資、投機性需求過熱。”學者羊慧明稱，一線城市的房價暴漲主要是由投資、投機性需求炒上去的。京、滬、杭、深、廣等熱點城市投資、投資性購房比例占30%－40%左右，早已大大超過投資性購房比例應控制在15%以內的警戒線，泡沫迅速吹大的風險正在醞釀，因此應該加大力度抑制囤房炒房。
房價虛高並不等於房地產市場繁榮。相反，房價一下子炒得太高，脫離了經濟發展水平和民生承受力，真正需要房子的人又買不起房、租不起房，實際上是抑制了真實的有效需求。脫離有效需求靠投機需求哄抬炒高的樓市是非常危險的。在正常的房地產市場，應當把投資性購房比例控制在10%－15%的警戒線以內；而且，10年左右的租金就能收回投資。而中國內地賣的多是清水房，高房價，低租金，京、滬的房子要70年以上滿租才能收回投資，實際上是毫無投資價值。許多人買了幾套幾十套甚至上百套房子，5年8年都不裝修、不出租，只等著漲價炒賣。內地城市空置的清水房多達數百萬套，數億平方米，這只不過是存量的轉移。一旦房價漲不動了，這個“堰塞湖”就會崩塌。
過熱原因
保障性住房建設與供給嚴重不足
隨著城市化進程和住房制度改革發展, 我國住房的供應結構失衡, 住房供應高度市場化, 保障性住房建設與供給嚴重不足.從2003年至2007年, 每年建設的供應中低收入者的經濟適用住房占年住房建設總量的5%左右, 建設的廉租屋的總和, 只占年住房建設總量的1%左右.全國人大常委會專題調研組調研報告顯示, 截至2009年8月底, 保障性住房建設完成投資39419億元, 完成率僅為2316%.住房和城鄉建設部政策研究中心課題組也刊文指出: 因一些地方財政狀況緊張, 2009年全國實物廉租住房建設任務完成尚未過半.由此可知, 儘管近些年住房政策不斷調整完善, 城市住房供應層次與住房保障手段仍然單一, 尚未做到住房供給與保障的全民覆蓋.面對高房價、低收入的基本國情, 保障性住房供應不足、保障對象覆蓋面狹窄, 大量城市中低收入家庭被推向商品房市場, 催生了不在保障之列又無力購房的龐大"夾心層"群體.在剛性需求與投資需求共同作用的背景下, 部分城市"地王"頻出、開發商囤地捂盤哄抬房價、投機性購房占據大半市場、房價快速上漲自然難以避免.
住房供應體系未覆蓋龐大的不在保障之列又無力購房的"夾心層"群體
針對城市的部分"夾心層"群體, 管理層初步設計了政策性租賃房.作為保障性住房的新品種, 政策性租賃房備受社會關注.按照政府主管部門的公開表述, 政策性租賃房將定位於廉租房與經濟適用房標準之間的"夾心層".其關鍵問題在於: 第一, 政策性租賃房是否能夠覆蓋大部分最低收入與低收入間的65中央財經大學學報2010年第8期"夾心層"家庭.根據國際經驗, 大部分家庭可承受的租房支出在總收入的1 /3以下.如果租賃住房支出超過該比重, 將導致生活水準下降.政策性租賃住房覆蓋人群的收入標準, 理論上應該是在扣除各類醫療社保、公積金、個稅後可支配的收入.如此符合政策性租賃住房條件的人數會比較多, 政府需要提供相當多的房源才能滿足市場需求.當沒有足夠的房源來滿足市場需求時, 提高準入門檻不可避免.一旦如此,政策性租賃房將面臨與廉租房和經濟適用房同樣的問題, 杯水車薪、長期輪候; 第二, 政策性租賃房並未覆蓋所有無力購房家庭, 現行住房供應體系還存在約40%的中低收入和中等收入"夾心層"供應斷層。
商品房供應量少價高
商品房供應量少價高的原因比較複雜.從供求關係看, 保障性住房供應不足,土地及城市資源有限,開發商大量囤積土地、內部自購住房、捂盤惜售.加上剛性需求與投資需求旺盛, 致使商品房供不應求;從開發成本角度分析, 高度市場化的"招拍掛"土地供應政策、繁雜的稅費提高了開發成本, 抑制了部分開發商拿地衝動; 從政策角度分析, 商品房供應的"不限外"政策、被無限放大的投資品屬性和地價漲則房價必漲預期, 致投資購房比例遠超國際警戒線的15%; 從市場角度看, 保障房和商品房開發建設全部推給開發商, 其他建房形式都受政策禁止與限制, 開發商寡頭壟斷必然會推高房價。
行為調控
羊慧明稱當前樓市並沒有整體過熱，除京、滬、深、廣、杭、溫等熱點城市外，中、西部的許多二、三線城市房地產市場發展比較平穩，所以房市調控政策不能像過去那樣一刀切、“全身麻醉”，沿海“生病”，內地也“吃藥”。而應採取分類調控政策，即針對房價炒得過高的地區採取局部降溫的政策。
羊慧明建議在溫州、杭州、北京、上海等投機炒房需求過熱的城市，二套房首付比例可提高至50%甚至60%，這才能保證銀行的安全。在物業稅醞釀過程中，可以考慮借鑑新加坡的經驗，實行差別物業稅，對首套自住性房屋，只象徵性地徵收0.1%－0.5%的物業稅，而對第二套房以上的投資性購房，徵收3%以上的高額物業稅，對空置3年以上的房子徵收物業空置稅。這才能夠從根本上抑制囤房炒房，穩定房價。
溫家寶指出要抑制投機性購房，促進房地產業健康發展。
對策研究
隨著城市化及房地產市場的持續快速發展, 我國住房供求失衡, 出現了區域性投機購房過熱現象, 房價漲幅遠超居民收入增幅。尤其是近幾年, 部分城市住房投機過熱、房價連續快速飆升, “房價高、住房難”成為困擾各界的最大民生問題和社會問題。社會各界要求平抑房價的呼聲極為強烈, 引起了世界各國的關注及中央政府的高度重視。在美國著名雜誌《福布斯》( 2009112) 評選的全球七大金融泡沫中, 中國房地產僅次於杜拜位居第二。境外學者認為中國住房供應高度市場化, 抑制了中低收入階層的衣食行、教育、醫療、養老等其他正常消費, 致使社會利潤過度集中於房地產領域。面對京滬深等城市的房價水平, 回顧歷史上與房地產泡沫密切相關的全球和區域經濟危機, 海內外諸多學者莫不以為, 房地產是目前中國經濟最大的隱患。在連續幾年全國“兩會”上, 住房問題都是社會關注度最高的民生熱點之一。從和諧社會與可持續發展的角度看, 住房民生已經成為社會矛盾激化、各方利益衝突的焦點問題。
一、投機購房過熱的主要原因
投機購房過熱的原因比較複雜, 主要由市場供求關係、住房被放大的資本屬性與人們心理預期等因素決定。隨著城市化進程發展, 城市居民婚嫁、改善、回遷等住房剛性需求進入高峰期; 而我國住房供應體系尚不完善, 住房保障法律缺失; 房地產市場高度市場化, 土地“招拍掛”供應模式致使地價不斷上漲並推高周邊房價; 利益集團及境內外投資群體哄抬房價, 調控政策溫和加上部分地區地方政府不作為致使房價逆調控而上漲, 房價屢調屢漲堅定了“中國房價必漲”的心理預期, 導致投資投機需求不斷膨脹。
僅從供求失衡角度分析, 投機購房過熱原因有三:
(一) 保障性住房建設與供給嚴重不足
隨著城市化進程和住房制度改革發展, 我國住房供應結構失衡, 住房供應高度市場化, 保障性住房建設與供給嚴重不足。從2003年至2007年, 每年建設的供應中低收入者的經濟適用住房只占年住房建設總量的5%左右, 建設的廉租屋的總和, 只占年住房建設總量的1%左右。全國人大常委會專題調研組調研報告顯示, 截至2009年8月底, 保障性住房建設完成投資39419億元, 完成率僅為2316%。住房和城鄉建設部政策研究中心課題組也刊文指出: 因一些地方財政狀況緊張, 2009年全國實物廉租住房建設任務完成尚未過半。由此可知, 儘管近些年住房政策不斷調整完善, 城市住房供應層次與住房保障手段仍然單一, 尚未做到住房供給與保障的全民覆蓋。面對高房價、低收入的基本國情, 保障性住房供應不足、保障對象覆蓋面狹窄, 大量城市中低收入家庭被推向商品房市場, 催生了不在保障之列又無力購房的龐大“夾心層”群體。在剛性需求與投資需求共同作用的背景下, 部分城市“地王”頻出、開發商囤地捂盤哄抬房價、投機性購房占據大半市場、房價快速上漲自然難以避免。
(二) 住房供應體系未覆蓋龐大的不在保障之列又無力購房的“夾心層”群體
針對城市的部分“夾心層”群體, 管理層初步設計了政策性租賃房。作為保障性住房的新品種, 政策性租賃房備受社會關注。按照政府主管部門的公開表述, 政策性租賃房將定位於廉租房與經濟適用房標準之間的“夾心層”。其關鍵問題在於: 第一, 政策性租賃房是否能夠覆蓋大部分最低收入與低收入間的65中央財經大學學報2010年第8期“夾心層”家庭。根據國際經驗, 大部分家庭可承受的租房支出在總收入的1 /3以下。如果租賃住房支出超過該比重, 將導致生活水準下降。政策性租賃住房覆蓋人群的收入標準, 理論上應該是在扣除各類醫療社保、公積金、個稅後可支配的收入。如此符合政策性租賃住房條件的人數會比較多, 政府需要提供相當多的房源才能滿足市場需求。當沒有足夠的房源來滿足市場需求時, 提高準入門檻不可避免。一旦如此,政策性租賃房將面臨與廉租房和經濟適用房同樣的問題, 杯水車薪、長期輪候; 第二, 政策性租賃房並未覆蓋所有無力購房家庭, 現行住房供應體系還存在約40%的中低收入和中等收入“夾心層”供應斷層。這一住房剛性需求群體被推進商品房市場, 加劇了住房市場供求矛盾。
(三) 商品房供應量少價高
商品房供應量少價高的原因比較複雜。從供求關係看, 保障性住房供應不足,土地及城市資源有限,開發商大量囤積土地、內部自購住房、捂盤惜售。加上剛性需求與投資需求旺盛, 致使商品房供不應求;從開發成本角度分析, 高度市場化的“招拍掛”土地供應政策、繁雜的稅費提高了開發成本, 抑制了部分開發商拿地衝動; 從政策角度分析, 商品房供應的“不限外”政策、被無限放大的投資品屬性和地價漲則房價必漲預期。根據上海易居研究院關於三個高房價領軍城市北京、上海、深圳購買土地及商品住房建設數據分析, 京、滬、深2009年的住宅施工面積、新開工面積、竣工面積(除北京外) 同比增幅都出現較大滑落。新開工面積跌幅在715% ～2712%; 北京、上海新購置土地面積降幅超過20%; 2009年1～11月, 全國房地產開發企業完成土地購置面積同比下降1514%; 房屋新開工面積在10月才由負增長轉為正增長。這意味著2010～2012年商品房供給將進一步大幅萎縮, 而投機購房過熱、房價快速上漲與商品房供應緊缺有直接關係。那么, 2010年迄今的只抑制需求不增加供給、只增加可輕易被轉嫁的交易成本不增加持有成本的“精準”調控政策,效果堪憂。
