基本介紹
定義,轉租或交換,形成時間,缺陷及改進,立法建議,
定義
房屋承租權是指房屋出租人以口頭或訂立書面契約的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，承租人向出租人支付租金的權利。是日常生活中不動產交易的一種主要形式。按照房屋使用性質．分為住宅用房租賃和非住宅用房租賃；按照房屋的所有權性質．分為公房租賃和私房租賃：按照房屋的租期是否確定，分為不定期租賃和定期租賃：按照當事人的國籍，分為國內租賃和涉外租賃。
轉租或交換
房屋承租權轉讓或交換的定義：房屋承租權轉讓是指在房屋租賃期限內，承租人將其在房屋租賃契約中的權利、義務一併轉移給第三人，由第三人取代原承租人的地位，繼續履行房屋租賃契約的行為。房屋承租權交換是指在房屋租賃期間，承租人將其承租的房屋與第三人承租的房屋交換使用，並各自履行交換對方房屋租賃契約的行為。
房屋承租權轉讓或交換的條件：律師要提示當事人，房屋承租權轉讓或者交換，承租人須徵得出租人的書面同意。律師要合理提示委託人有下列情形之一的房屋不得轉租：（1）承租人拖欠租金的；（2）承租人在承租房屋內擅自搭建的；（3）預租的商品房。轉租的前提條件：律師辦理房屋轉租業務，首先要審查房屋租賃契約。房屋租賃契約約定可以轉租的，承租人可以按照租賃契約的約定轉租房屋。房屋租賃契約未約定可以轉租的，承租人轉租房屋應當徵得出租人書面同意。
轉租契約與租賃契約的關係：律師要提示委託人，房屋轉租期間，租賃契約發生變更，影響轉租契約履行的，轉租契約應當隨之變更；租賃契約解除的，轉租契約隨之解除。轉租期限的限制：在轉租期限上，律師要注意轉租契約的終止日期不得超過租賃契約規定的終止日期，除非出租人與轉租雙方另有協商約定。除非出租人與轉租當事人另有約定，房屋轉租期間，承租人應當繼續履行租賃契約。
房屋轉租契約的登記備案：轉租雙方當事人應在簽訂房屋轉租契約後15日內持下列材料向房地產登記機構辦理房屋轉租契約的登記備案，領取轉租契約登記備案證明：（1）出租人同意轉租的書面意見或者經登記備案的租賃契約；（2）租賃契約的登記備案證明；（3）轉租契約；（4）轉租的承租人個人身份證明或者企業、其他組織的登記註冊證明。
房屋承租權轉讓或者房屋承租權交換的辦理程式是：（一）承租人事先徵得出租人的書面同意；（二）承租人與房屋承租權的受讓人或者房屋承租權的交換人簽訂“房屋承租權轉讓契約”或者“房屋承租權交換契約”；（三）出租人與房屋承租權的受讓人或者房屋承租權的交換人簽訂“租賃主體變更契約”，變更房屋承租人，繼續履行原租賃契約。（四）雙方當事人在“租賃主體變更契約”簽訂後的15日內，應當持下列材料向原租賃契約登記備案的房地產登記機構辦理契約的變更登記備案，領取登記備案證明：（1）房屋承租權受讓人或者房屋承租權的交換人的個人身份證明或者企業、其他組織的登記註冊證明；（2）房屋承租權轉讓契約或者房屋承租權交換契約；（3）房屋租賃主體變更契約；（4）租賃契約登記備案的證明。
形成時間
房屋承租權形成時間和標誌在現行法律中是個盲點。在一定條件下，房屋承租權可優先得到保護。從字面理解，“先”應是指“房屋承租權形成在先”，在實踐操作過程中，應當按照《房屋租賃契約》辦理登記備案時間為準。
房屋承租權優先於所有權得到法律保護。一方面體現在“買賣不破租賃的原則”，使承租權不僅及於承租雙方還及於不特定的第三人。所謂“買賣不破租賃”是指租賃物所有權轉移，租賃關係對於租賃物的受讓人仍然有效，如《契約法》第二百二十九條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃契約的效力”。《城市房屋租賃管理辦法》第十一條規定：“租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃契約的規定”。另一方面體現在確立房屋承租人的優先購買權。《契約法》第二百三十條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”。這些規定保證了房屋承租人的權利。
房屋承租權優先於抵押權得到法律保護。最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十五條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現後，租賃契約在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。《擔保法》第48條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃契約繼續有效”。這些規定從法律上確認了在一定條件下“抵押不破租賃”的原則，也確定了在一定條件下房屋承租權優先於抵押權。但法律又同時規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃契約對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”同時，也提出在一定條件下“抵押破租賃”或“買賣破租賃”的特殊情況。
在《房屋租賃契約》辦理登記備案時應當是房屋承租權的形成時間。因為房地產交易關係到整個社會經濟的穩定安全，只有通過履行必要的程式才能確定當事人享有的房地產權益。《城市房屋租賃管理辦法》為此規定了房屋租賃登記備案制度，使房屋租賃產生物權的公示力，從而產生對抗第三人的物權效力。
缺陷及改進
1、上述房屋承租權在與房屋有權和抵押權並存且抵押權是有效形成的情況下(抵押契約登記之日)，房屋承租權都是在一定條件下有限的對抗房屋所有權和抵押權而得到優先保護的，而這個核心條件就是“房屋承租權在先”問題，從字面理解這個“先”應是指“房屋承租權形成在先”，這就涉及到如何確定房屋承租權形成的時間和標誌，這對於在實踐操作中切實保護承租人的房屋承租權具有十分重要的意義，而目前的法律對此未有明確規定和解示。
2、按照房屋租賃民事法律行為發生的順序，房屋承租權應在下列四個時間點其中之一時形成：(1)是在租賃契約成立時形成；(2)在租賃契約約定的生效條件具備時形成；(3)租賃契約登記備案時形成；(4)取得房屋租賃證時形成。
3、存在的缺陷和改進：
（1）租賃契約成立時不應作為房屋承租權形成的時間，理由是租賃契約成立時因契約尚未生效，契約對當事人不具有約束力，承租人的房屋承租權當然是未形成的；
（3）那么房屋承租權作為被物權化後的特定債權形成時間是什麼時候呢?在《房屋租賃契約》辦理登記備案時就是房屋承租權作為被物權化後的特定債權形成時間。理由是因為房地產交易關係到整個社會經濟的穩定安全，所以國家把它作為一種要式法律行為來嚴格管理，通過履行必要的程式才能確定當事人享有的房地產的權益，《城市房屋租賃管理辦法》為此規定了房屋租賃登記備案制度，但立法意義在一定程度上主要是為稅收管理的需要而且在實踐中並沒有規定嚴格的操作程式，但從深層的法律意義來說這應是法律規定的一種不動產交易的公示制度，使房屋租賃產生物權的公示力，從而產生對抗第三人的物權效力，從而使房屋承租權作為一種普通債權被物權化而變成一種特定債權(《上海市城市房屋租賃條例》第十五條明確規定“房屋租賃契約未經登記備案的，不得對抗第三人”)。雖然法律規定了房屋租賃登記備案制度，但與房屋買賣交易制度相比顯得粗糙模糊，而且規定一些不合理的地方，例如按《城市房屋租賃管理辦法》第十五條規定“辦理房屋租賃登記備案須提交房屋所有權證書”，而在實踐中大多數房屋都是在未辦理房屋所有權證書的情況下出租的，這就會導致出現房屋出租給承租人的時間在先抵押設定在後的情況下，因為房屋沒有所有權證書無法辦理房屋租賃登記備案，而具備了辦理抵押登記的條件，從而使承租人的承租權不能優先於低押權人的抵押權而得到法律保護，這已經從法律規定的角度上剝奪了承租人的房屋承租權對抗抵押權的機會，是明顯不公平的。這就需要法律應從保護承租人的權利不受損害的角度出發修改房屋租賃登記備案制度的規定，對此我們可以借鑑一下《上海市房屋租賃條例》第八條和第九的規定，該規定確認了只要具備房屋預售的條件就可以預租，這在一定程度上保護了承租人的房屋承租權的法律地位，本人認為應進一步放寬租賃登記備案的條件，至少在房屋具備抵押條件時房屋就可以租賃和辦理租賃登記備案，讓當事人去選擇先抵押或先租賃，這才能從真正意義上做到權利地位的公平合理，也能使當事人更充分的行使自己的房屋所有權之處分權能，體現民法的意思自治和契約自由的原則。
（4）至於辦理房屋租賃證只是國家從便於管理的角度出發，在形式上確認承租人合法承租權的而給承租人頒發的憑證，並不能依此來確定房屋承租權作為被物權化後的特定債權的形成時間。
