房地產與建設工程法律實務套用全書

內容簡介

本書從橫向、縱向角度對土地、房屋、建設工程、PPP等方面的法律實務進行了系統梳理和全面總結，對實踐中的具體操作提供指導。橫向方面，本書涵蓋了民事、行政、刑事三個領域的內容：民事方面包括房地產與建設工程領域所涉各類契約的效力、無效的後果、履行、契約解除、契約解除的後果、國有土地上房屋徵收與補償、物權保護糾紛以及與婚姻家庭、繼承有關的房地產糾紛等。行政方面包括行政審批程式、房地產稅收、房地產涉及的行政處罰、建築業涉及的行政處罰等。刑事方面從防範風險的角度，總結了與房地產、建築領域相關的犯罪，包括犯罪構成、立案標準、量刑等。縱向方面，本書從房地產的源頭即土地出讓開篇，對城市房地產一級市場（出讓）、二級市場（轉讓、合作開發、委託代建、項目櫻邀碑頁轉讓）、三級市場（房屋買賣）以及介於一級二級市場之間的建設工程進行了全面總結。

本書同時還對農村土地、房屋（包括對農村土地承包經營權的確認、繼承、農村宅基地、農村房屋買賣、農村集體土地徵收、補償、農村集體經營性建設用地入市），以及軍產房、公有住房、黨政機關辦公用房這些有特別規定的法律實務領域進行了系統闡述。

作者簡介

馬文龍，北京市盈科律師事務所律師，1997年畢業於西北政法大學經濟法系，編寫《追債攻略——法律實務操作36計》等各類法律書籍、文章200多萬字。

圖書目錄

第一編國有土地使用權出讓契約糾紛

第一章國有土地使用權出讓契約的性質

第一節法律要點詳解

一、立法背景及國有土地使用權出讓情況

二、國有土地使用權出讓的概念

三、取得出讓的國有土地使用權是房地產開發的先決條件

四、建設用地使用權的出讓主體

五、開發區管理委員會作為出讓方簽訂訂棄的契約的效力認定

六、國有土地使用權出讓契約的內容

七、國有土地使用權出讓契約是民事契約，不是行政契約

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、國有土地使用權出讓契約應當遵循民事契約的基本原則

二、加強典型案例指導，提高人民法院業務水平，統一裁判尺度，牢固樹立國有土地使用權出讓契約是民事契約的司法理念

第四節法律法規整合

一、《土地采說翻管理法》

二、《物權法》

三、《城市房地產管理法》

四、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

五、《國有土地使用權契約司法解釋》

第二章國有土地使用權出讓金糾紛

第一節法律要點詳解

一、立法背景

二、建設用地使用權的取得方式

三、國有土地使用權的出讓年限

四、國有土地使用權出讓的方式

五、以協定方式出讓建設用地使用權時，出讓金低於國家規定的最低價，契約效力的認定問題

六、出讓土地用途發生變更情形下出讓金的調整

七、受讓方改變土地容積率的，土地出讓金要進行調整

八、國有土地管理部門追收土地出讓金的案件性質認定

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、逾期支付土地出讓金的違約責任承擔

二、司法實踐中支持按日加收違約金額1‰的違約金

三、司法實踐不支持按日加收違妹轎旬約金額1‰的違約金的情形

四、契約自由，契約嚴守，責任自擔

第四節法律法規整合

一、《契約法》

二、《國務院辦公廳關於規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100號）

第三章國有土地使用權出讓契約的效力

第一節法律要點詳解

一、契約效力

二、契約無效的具體類雅套坑捆型

三、土地使用權出讓契約未經審批的情形下，契約效力如何認定

四、達不到淨地條件，土地無法交付，受讓人有權要求解除契約

五、招標、拍賣、掛牌坑屑晚出售建設用地使用權，簽訂成交確認書行為的性質及效力

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、受讓方在參與國有土地使用權競買前，審查是否經過有批准權的人民政府批准

二、關於淨地的問題，不僅要現場勘察，還要從法律角度進行盡職調查，並有權要求出讓方予以披露

第四節法律法規整合

一、《國有土地上房屋徵收與補償條例》

二、《國有土地使用權契約司法解釋》

第四章國有土地使用權出讓契約的解除與土地提前收回

第一節法律要點詳解

一、契約解除的一般規定

二、國有土地權出讓契約的解除

三、國有土地的收回

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、關於國有土地使用權出讓契約解除的問題

二、提前收回國有土地使用權如何處理

三、以公共利益需要為目的，提前收回國有土地使用權的補償標準，最高人民法院也存在分歧

第四節法律法規整合

一、《契約法》

二、《土地管理法》

三、《城市房地產管理法》

四、《城鄉規劃法》

第二編國有土地使用權轉讓契約糾紛

第一章國有土地使用權轉讓契約的效力

第一節法律要點詳解

一、國有土地使用權轉讓契約的立法沿革

二、司辯享墓法實踐中國有土地使用權轉讓的主要形式

三、國有土地使用權轉讓未辦理變更登記的，不影響國有土地使用權轉讓契約的效力

四、不符合《城市房地產管理法》第39條規定的轉讓條件的土地使用權轉讓契約的效力如何認定

五、違反《城市房地產管理法》第38條規定，簽訂的國有土地使用權轉讓契約是否有效

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、對契約效力的判斷是重中之重

二、深入貫徹《物權法》確立的物權變動原因與結果相區分的原則

三、依法劃清行政管理行為與民事法律行為的界限

第四節法律法規整合

一、《物權法》

二、《城市房地產管理法》

三、《國有土地使用權契約司法解釋》

四、《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》

第二章一地數轉

第一節法律要點詳解

一、一地數轉買賣契約的效力及物權變動的效力問題

二、土地使用權的歸屬情況及契約履行順序

三、土地轉讓方的責任承擔

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、簽訂契約前，確保權屬清晰

二、簽訂契約時，確定違約責任

三、簽訂契約後，辦理轉讓手續

第四節法律法規整合

一、《國有土地使用權契約司法解釋》

二、《物權法》

三、《城市房地產管理法》

四、《契約法》

第三章劃撥國有土地使用權轉讓糾紛

第一節法律要點詳解

一、法律背景

二、我國城市國有土地使用制度的沿革

三、關於劃撥土地進入市場交易的立法

四、轉讓劃撥土地使用權契約的效力

五、劃撥用地使用權轉讓契約的受讓人直接辦理出讓手續，土地使用權人與受讓人簽訂的契約按照補償契約處理

六、有批准權的人民政府將劃撥國有土地直接劃撥給受讓人的，國有土地使用權轉讓契約按照補償契約處理

七、關於國有企業改革中劃撥土地使用權的處理

八、關於政策性的優惠住房占用的劃撥土地使用權的處置問題

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、劃撥用地入市交易有利於盤活存量土地，有利於土地資源的合理有效利用，有利於城市改造和發展

二、發揮審判職能，深入貫徹新發展理念，服務保障經濟社會持續健康發展

第四節法律法規整合

一、《城市房地產管理法》

二、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

三、《國有土地使用權契約司法解釋》

第三編合作開發房地產契約糾紛

第一章合作開發房地產契約的效力

第一節法律要點詳解

一、立法背景

二、合作開發房地產契約的概念和法律特徵

三、合作開發房地產契約無效的具體情形

四、無效合作開發房地產契約的效力補正

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、合作開發房地產契約糾紛的根本原因在於缺失商業倫理和商業道德，漠視商業規則，缺少契約精神

二、合則兩利，分則兩害，殺敵一千，自損八百

三、大路朝天，各走一邊，好聚好散

四、以心相交，方能成其久遠

第四節法律法規整合

一、《契約法》

二、《國有土地使用權契約司法解釋》

第二章合作開發房地產契約履行中的問題

第一節法律要點詳解

一、房地產開發契約履行過程中存在的主要問題

二、解決合作開發房地產問題的措施

三、合作開發的房地產項目認定為違法建築，被政府主管部門責令拆除，對於所造成的損失如何處理

四、不得請求分配房地產項目利益的情形

五、房屋竣工驗收與請求分配合作開發房地產利益的關係

六、當事人未足額繳納出資的，按照當事人的實際投資比例分配利潤

七、合作一方或各方不得將房屋預售款充作投資款

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、在契約有效的前提下，才存在合作開發房地產的分配問題

二、堅持契約嚴守原則，堅持契約精神，各方當事人按照約定履行契約義務

三、正確適用法律，準確認定契約解除條件，慎重解除契約

第四節法律法規整合

《國有土地使用權契約司法解釋》

第三章合作開發房地產契約的轉性

第一節法律要點詳解

一、合作開發房地產契約轉性的立法背景

二、名為合作開發房地產契約實為土地使用權轉讓契約

三、名為合作開發房地產契約實為房屋買賣契約

四、名為合作開發房地產契約實為借款契約

五、名為合作開發房地產契約實為房屋租賃契約

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、積累審判經驗，解決司法實務中的難點問題

二、貫徹立法精神，正確適用法律，公平解決糾紛

三、堅持契約精神，全民守法才是解決問題的根本之道

第四節法律法規整合

《國有土地使用權契約司法解釋》

第四章委託代建契約糾紛

第一節法律要點詳解

一、代建制概述

二、委託代建契約主體及主要職責

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

第四節法律法規整合

《契約法》

第五章項目轉讓契約糾紛

第一節法律要點詳解

一、項目轉讓契約糾紛概述

二、房地產項目轉讓契約中的若干問題

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

關於違法轉讓房地產項目的處罰

第四節法律法規整合

一、《城市房地產管理法》

二、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第四編徵收

第一章國有土地上房屋徵收補償的訴訟程式

第一節法律要點詳解

一、法律背景

二、國有土地上房屋徵收補償糾紛的救濟途徑

三、房屋徵收補償行政訴訟當事人

四、房屋徵收補償行政訴訟管轄

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、保證房屋徵收的公益性目的

二、房屋徵收中的行政訴訟套用

第四節法律法規整合

一、《國有土地上房屋徵收與補償條例》

二、《行政訴訟法》

三、《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國行政訴訟法〉的解釋》

第二章徵收決定的合法性審查

第一節法律要點詳解

一、概述

二、徵收決定合法性審查的若干問題

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、關於開發區管委會能否作出征收決定的問題

二、關於徵收前置行政行為的審查

三、關於公共利益的審查標準

第四節法律法規整合

一、《國有土地上房屋徵收與補償條例》

二、《行政訴訟法》

第三章補償決定的合法性審查

第一節法律要點詳解

一、對徵收房屋補償事實的審查

二、對房屋徵收補償程式的審查

三、對房屋補償標準的審查

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、徵收無證房屋的實踐處理

二、關於被徵收人所繳納稅款問題

三、被徵收房屋存在抵押時，如何進行房屋的產權調換

第四節法律法規整合

一、《國有土地上房屋徵收與補償條例》

二、《國有土地上房屋徵收評估辦法》

第四章關聯行為的審查

第一節法律要點詳解

一、審查徵收前置行為

二、審查違法建築

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、前置行為的審查角度

二、房屋徵收中違法建築的甄別程式

第四節法律法規整合

一、《國有土地上房屋徵收與補償條例》

二、《城鄉規劃法》

第五章房屋徵收非訴執行

第一節法律要點詳解

一、立法背景

二、房屋徵收非訴執行的概念

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、申請法院強制執行的前提

二、提出申請的主體

三、被申請主體

四、申請執行的標的

五、管轄法院

六、所需材料

七、申請期限

八、不準予執行的情形

九、救濟途徑

十、執行實施主體

第四節法律法規整合

一、《國有土地上房屋徵收與補償條例》

二、《最高人民法院關於辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋徵收補償決定案件若干問題的規定》

第五編農村房產

第一章土地承包經營權確認糾紛

第一節法律要點詳解

一、土地承包經營權確權的定義

二、解決土地承包經營權確認糾紛的法律依據

三、農村土地承包經營權確權登記應當遵循的原則

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、土地承包經營權確權登記的基礎檔案

二、集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權提起民事訴訟的，人民法院應當告知其向有關行政主管部門申請解決

第四節法律法規整合

一、《農村土地承包法》

二、《農村土地承包司法解釋》

第二章土地承包經營權繼承糾紛

第一節法律要點詳解

一、法院受理土地承包經營權繼承糾紛的依據

二、土地承包經營權繼承糾紛的特殊性

三、家庭承包方式的土地經營權繼承糾紛的處理原則與例外

四、其他方式承包的土地經營權繼承糾紛的處理原則

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

一、共同繼承

二、繼承人分別繼承

三、部分繼承人繼承

四、轉包他人，繼承人分割轉包費

第四節法律法規整合

一、《農村土地承包法》

二、《農村土地承包司法解釋》

第三章農村土地承包契約糾紛

第一節法律要點詳解

一、農村土地承包契約系民事契約

二、農村土地承包契約糾紛的訴訟主體

三、農村土地承包契約期限的法定界限

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

當事人通過民事訴訟程式解決分配土地補償費數額糾紛的，人民法院不應當受理

第四節法律法規整合

一、《農村土地承包法》

二、《農村土地承包司法解釋》

第四章宅基地使用權糾紛

第一節法律要點詳解

一、概述

二、宅基地使用權的內容

三、宅基地使用權糾紛的解決方式

第二節權威案例指導

第三節實務操作指南

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