房地產周期是指房地產經濟水平起伏波動、循環的經濟現象，表現為房地產業在經濟運行過程中交替出現擴張與收縮兩大階段，復甦—繁榮—衰退—蕭條循環往復的四個環節。
基本介紹
- 中文名：房地產周期
- 巨觀派：經濟周期、利率周期
- 出版：One Hundred Years of Land
- 1933 年：Homer Hoyt
簡介,研究概述,全球歷史回顧,各個周期表現,
簡介
房地產與周期密不可分。一旦你了解了房地產行業的周期規律，也就能在其中輕車熟路了。這樣一來，你就能隨著房地產的起伏保持持續的盈利。
研究概述
1933 年，Homer Hoyt （霍默·霍伊特）出版了《One Hundred Years of Land Values in Chicago》 《百年來芝加哥地區土地價值》一書，開啟房地產周期領域研究先河。隨後更多的學者開始研究房地產周期，一系列的著作也開始陸續出版。
這些學者對房地產周期的研究總體可以劃分為兩類： “不可知派”和“可知派” 。
（1）不可知派
不可知派認為，房地產周期是沒有所謂的周期的。其代表性的觀點主要有： ¾ 市場是有效的：如果房地產確實存在周期，那么參與者都能清楚地意識到處於經濟周期的階段，並採取相應的措施來提前獲益：早在高點到來之前就清空了房產，在低點到來之前就買入了足夠的房產。
這樣也就不會有房地產周期的高點和低點，因而也就沒有所謂的房地產周期； ¾ 周期不能被精確測量：如果有存在周期的話，那么周期一定能夠被精確測量，一定能夠精確地指明目前處於周期的哪一階段，並按周期去預測未來的走勢。
截止目前很少有證據表明，基於對房地產周期的研究做到了這一點； ¾ 決定經濟的力量是隨機的：決定經濟的力量有很多，這些力量往往都是隨機的，例如能源危機、罷工、自然災害、政權更迭、經濟醜聞等等。這些力量是隨機的，因而是不能被預測的。
（2）可知派
a.巨觀派
房地產周期與經濟周期、金融條件、人口增長、移民周期等息息相關，因此一些學者從巨觀視角去理解房地產周期。這些研究包括：經濟周期、利率周期、人口和勞動力周期、移民周期等。
b.微觀派
微觀派的研究主要是從房地產行業自身供求指標去研究房地產周期。這些指標包括：開工面積與銷售面積的比例、空置率、租金收益率、房價收入比等。 可知派建立了各種模型來解釋和預測房地產周期。但遺憾的是，這些模型大多數只有解釋功能，預測性很差。
我們認為在研究房地產周期之前，先了解歷史是必要的。
全球歷史回顧
工業革命以後才有完全意義的房地產周期。工業革命以來 200 多年的歷史表明，一個完整的房地產周期是 18年左右。對此，我們有兩點補充說明：
2）1930S 年到 1960S，由於二戰的影響，全球房地產周期未呈現明顯的 18 年的周期特徵。其後是我們熟悉的進入20世紀70年代後， 美國房地產分別於1974年、 1992年和2010（預計）年達到低點。
各個周期表現
（1）復甦與增長階段：此時，表現為上一輪的蕭條使房地產經濟陷入長期低迷，自住需求者入市，投資、投機需求基本不存在，價格、租金價格低下。房價開始回升，少數投機者入市，市場交易量增加空置率下降。各種因素帶動房價繼續緩慢回升，市場充滿樂觀情緒，投資者信心飽滿，市場預期良好，房地產投資轉而旺盛。
（2）繁榮階段：此階段比復甦階段要短，巔峰期稍縱即逝。具體表現為：房地產開發量激增、品種增多，投機者活躍，市場投機需求高於自住需求。政府開始出台政策限制炒房，投機熱情繼續旺盛，自住需求者基本退出市場，實際上已經是有價無市。進而新增投資數量下降，銷售難度加大，交易量下降，空置率增加，市場出現悲觀情緒，持幣觀望。
