中國轉軌時期的房地產周期研究

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第1章中，筆者認為我國的房地產業具有4大背景：(1)房地產業在國民經濟發展中發揮著舉足輕重的作用；(2)中國經濟體制轉軌特有的市場特徵、房地產投資的國際化影響了我國的房地產周期；(3)房地產逐漸成為我國居民的主要投資工具之一；(4)我國房地產市場不成熟，存在許多方面的問題。此外，對現有的房地產周期波動的文獻進行了綜述。

第2章中，分別介紹了房地產周期的定義和內涵；房地產周期的類型；房地產周期模型；我國房地產的發展歷程；我國房地產周期劃分方法等方面的情況。

第3章中，(1)研究了我國房地產的價格周期波動.這個部分提出了我國房地產價格的供求均衡決定機制和模型；分析了影響我國房地產價格增長率周期波動的主要因素及其傳導機制。並通過ADF檢驗、協整檢驗和VAR脈衝分析方法對影響我國房地產價格增長率周期波動的供給因素、需求因素和資本因素進行了實證分析，得出了影響我國房市價格的主要供求和資本影響因素、其作用機理和作用時間。

(2)我國房地產投資增長率周期波動。這個部分，利用時差相關分析方法、K-L信息量方法、峰谷對應法等多種方法從中篩選出16個能夠反映房地產投資波動狀況的超前、一致、滯後景氣指標。並計算了我國房地產投資合成指數及分析了其特徵，研究表明，1998-2008年我國的房地產投資經歷了兩個完整的周期。還採用脈衝方法對影響我國房地產投資增長率周期波動的主要因素進行了實證分析。

(3)利用時序全局主成分這一新方法，研究了1998-2008年我國房地產周期波動情況及其主成分。研究發現，1998年第4季度至2008年第3季度，我國房地產增長周期大概經歷了兩個完整的周期，分別是1999年l季度到2003年4季度，2004年1季度到2007年4季度，2008年開始我國房地產進入了向下調整的過程。從主成分的綜合影響度來看，對房地產業增長率影響較大的因素依次是：完成開發投資額增長率、施工面積增長率、空置面積增長率、人均收入水平增長率、GDP增長率、消費水平增長率、銷售價格增長率、建築貸款增長率、廣義貨幣供應‘M2增長率。而其他因素的增長率對房地產業的綜合影響較小。

第4章是關於我國的經濟周期與房地產周期相互關係的研究。這一章中，(1)概述了經濟周期的理論分析；(2)介紹了對房地產市場和巨觀經濟關係的研究現狀；(3)為說明房地產市場的波動對我國巨觀經濟的影響，通過協整和VAR分析，實證了：①房地產價格波動對我國消費的影響；②我國房地產投資波動對經濟成長的影響；③我國房地產價格波動對通貨膨脹的影響。(4)從我國的GDP增長率和通貨膨脹波動周期研究了我國的巨觀經濟周期波動與我國的房地產周期波動之間的相互關係。第5章是關於中國轉軌期的體制安排、獨特特性對我國房地產的影響的研究。這一章的第一部分研究了中國房地產的主要制度安排，認為轉軌期，影響中國房地產的主要制度安排有以下幾種：(1)住房供給和保障制度安排；(2)土地供給制度安排；(3)房地產金融制度安排；(4)房地產稅收制度安排；(5)非正式制度安排。第二部分是城鄉二元結構及城市化進程對我國房地產發展的影響。認為城鄉二元分割的格局，對我國房地產市場的發展產生了至為重要的影響。影響主要通過收入分配的差距、對要素流動的限制和對房地產市場的分割三個途徑而施加的。第三部分則是研究轉軌時期人口因素、城市化進程和地區差異對我國房地產發展的影響。

中國轉軌時期的房地產周期研究

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