懷化市城區物業服務招標投標實施細則
為規範我市物業服務行業經營活動，杜絕物業服務領域違法違規現象，保障業主及相關單位的利益不受侵犯，促進物業服務市場健康發展，根據建設部關於印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知、《懷化城區物業管理辦法》和有關政策法規，制定我市物業服務招投標實施細則：
一、適用範圍
本市行政區域內的物業服務招標投標活動及其監督管理，適用本細則，涉及到政府採購的物業項目參照本實施細則執行。
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
在投標檔案截止之日投標人少於3個的；或者多層物業總建築面積少於3萬平方米；或者單棟高層物業總建築面積少於1萬平方米；或者多層、高層混合物業總建築面積少於2萬平方米的項目，經市房產管理局批准，可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
二、基本原則
鼓勵提倡住宅和非住宅的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。
業主、業主大會可以通過公開招標或邀請招標的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業。
通過招投標方式選擇物業服務企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業服務招投標工作：
（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；
（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；
（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成；
（四）重新選聘物業服務企業的物業服務項目，在物業服務契約屆滿或解除前60日完成。
三、管理機構
鶴城區人民政府、河西經濟開發區和懷化市工業園區物業管理機構負責組織轄區內的物業服務招投標管理工作。市房產管理局負責全市物業服務招投標管理的備案工作。招投標代理機構負責組織物業招投標具體實施工作。
四、招標
（一）招標人、招標代理機構
本細則所稱招標人是指提出招標項目，進行物業服務招標的物業建設單位及業主、業主大會。
招投標代理機構應當具有相應資質，才能代理本市物業招投標實施工作。
招標人選擇委託招標代理機構代理招標事宜的，以隨機抽取的方式確定招標代理機構。
（二）招標備案
物業服務招標分為公開招標和邀請招標。
招標人應當在發布招標公告或發出投標邀請書10日前，持如下資料到項目所在地物業管理機構和懷化市房產管理局備案：
1、《懷化市物業服務項目招投標備案表》；
2、招標人的營業執照正副本和企業法人代表身份證明；
3、經辦人身份證明及授權委託書；
4、與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件（包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證的複印件等）；
5、《招標公告》或《投標邀請書》；
6、招標檔案；
7、屬重新選聘物業服務企業的，應提供原物業服務契約；
8、招標人委託招標代理機構代理招標的，應提交招標代理委託契約；
9、法律、法規規定的其他材料。
項目所在地物業管理機構自受理申請之日起5個工作日內出具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發出《物業服務項目招投標備案回執》。
（三）招標公告
招標人採用公開招標方式的，應當在《懷化市房產管理局政務網》、本市內相關媒體及招標小區現場發布招標公告，公告時間不少於10天。
招標人採取邀請招標方式的，應當向3個以上物業服務企業發出投標邀請書。
招標公告及投標邀請書應當包括以下主要內容：
1、招標人的名稱、地址和聯繫方式；
2、招標項目的名稱和基本情況；
3、投標人的資格要求；
4、獲取招標檔案的時間、地點、方式及招標檔案售價；
5、投標截止時間、開標時間及地點。
（四）投標人報名
有意向的投標人持以下證件到《招標公告》或《投標邀請書》指定地點報名：
1、企業有效營業執照正副本；
2、資質證書正副本，外市企業備案證明；
3、經辦人身份證及授權委託書；
4、法定代表人身份證複印件。
以上證件查驗原件，留加蓋公章的A4紙複印件。
招標人查驗有關資料無誤後向投標人出具《投標報名回執》，不得無故拒絕投標人投標，否則，此次招標作無效處理。
（五）招標檔案
招標檔案應包括以下內容，：
1、招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯繫方式等，項目基本情況：包括物業名稱、坐落地址、四至範圍、總占地面積、總建築面積、房屋類型、房屋幢數、套數、設施設備、各類技術參數指標、物業檔案、物業總平面圖、物業服務用房的配備、專項維修資金情況等；
2、物業服務方案應包括服務內容；服務標準；開發建設單位按照項目總建築面積不低於1元/平方米的標準作為物業服務企業的前期開辦費用；員工社會保險；物業服務費的年遞增比例等；
3、對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；
4、評標標準和評標方法；
5、招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；
招標檔案發售時間不得少於5個工作日。招標人應當確定投標人編制投標檔案所需要的合理時間；但依法必須進行招標的物業服務項目，自招標檔案發出之日起至投標人提交投標檔案截止之日止，不得少於20日。
招標人對已發出的招標檔案進行必要的澄清或者修改的，應當在招標檔案要求提交投標檔案截止時間15日前，書面通知所有招標檔案收受人。該澄清或者修改的內容為招標檔案的組成部分。
五、投標
（一）投標人
投標人應當具有相應的物業服務企業資質及承擔招標項目的管理能力；投標人具體資格條件和業績要求在招標檔案詳細載明。
（二）投標檔案
投標人應當按照招標檔案的內容和要求編制投標檔案，投標檔案應當對招標檔案提出的實質性要求和條件做出回響。投標檔案包括以下主要內容：
1、投標函；
2、投標報價；包括物業服務費用收支預算方案、員工社會保險、物業服務費的年遞增比例等；
3、物業服務方案；包括物業服務理念與目標、物業服務機構運作方法及管理制度目錄、物業服務人員配備、物業服務分項標準與承諾等；
4、對招標檔案所要求提供的其他材料。
投標人應當在招標檔案要求投標檔案的截止時間前，將投標檔案密封送達投標地點。招標人收到投標檔案後，應當妥善保存投標檔案，在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標檔案，並向投標人出具《投標檔案收件回執》，回執標明簽收人和簽收時間，並同時標明投標檔案送達人。
投標人在招標檔案要求提交投標檔案的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標檔案，並書面通知招標人。補充、修改的內容為投標檔案的組成部分。
投標檔案有下列情況之一的，視為無效：
1、送達時未密封；
2、逾期送達；
3、未由法定代表人簽署和加蓋公章；
4、未能按招標檔案要求編制；
5、附有招標人不能接受的條件。
六、開標、評標和中標
（一）開標
開標應當在招標檔案確定的提交投標檔案截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標檔案中預先確定的地點。
開標由招標代理機構或招標人主持，邀請所有投標人參加。
開標時，由招標人和推選的代表檢查投標檔案的密封情況，也可以由招標人委託的代理機構進行檢查並公證。經確認無誤後，當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標檔案的其他主要內容。
開標過程應當書面記錄，並由招標人存檔備查。
（二）評標
開標過程結束後應當立即進入評標程式。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，並遵守有關評標規則。評標委員會應由招標人代表和物業服務專業人員組成，成員為5人，其中招投人2人，物業服務方面的專家3人。
物業服務評標專家由招標代理機構一般在開標前3日內從懷化市物業服務行業專業人才庫中採取隨機抽取的方式確定，並在評標前予以保密。
評標委員會根據標書、現場答辯等情況進行綜合評分，將評標分值進行統計，按照分值高低推薦前3名為中標候選人，並對評標結果簽字確認。招標人應當將中標候選人在現場、懷化市房產網上及相應網站公示，公示期不少於5個工作日，並在公示期滿後5個工作日內確定中標人。
（三）中標及備案
招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行契約的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。
招標人應當在確定中標人之日起7日內向中標人發出《中標通知書》，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，並返還其投標書。
中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發出後，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。
持有外地物業服務企業資質的投標人中標後15日內須經我市房產管理局備案後方可參加物業管理服務。
招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起30日內，按照招標檔案和中標人的投標檔案簽訂物業服務契約；招標人無正當理由不與中標人簽訂契約，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。
招標人應當在簽訂物業服務契約後，同時向項目所在地物業管理機構和懷化市房產局提交中標備案資料和契約備案資料，其中招投標中標備案資料包括：
1、《物業服務招投標中標備案表》；
2、評標報告（含評分表）；
3、中標人的投標書；
4、中標通知書；
5、其他資料（招標委託代理契約等）。
項目所在地物業管理機構自受理申請之日起5個工作日內出具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發出《物業服務項目中標備案回執》。
（四）投標保證金和履約保證金
招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂相應的物業服務契約後5日內，應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。
履約保證金的交存與退還，按招標檔案的要求執行。
七、協定選聘備案
在投標檔案截止之日投標人少於3個的或者多層物業總建築面積少於3萬平方米，或者單棟高層物業總建築面積少於1萬平方米，或者多層、高層混合物業總建築面積少於2萬平方米，採用協定方式選聘具有相應資質的前期物業服務企業的，請持以下資料到房產管理局項申請：
（一）《協定選聘前期物業服務企業申請表》；
（二）申請人營業執照正副本和企業法定代表人身份證明；
（三）經辦人身份證明及授權委託書；
（四）與物業服務有關的物業項目開發建設的政府批件（包括物業區域的建設工程規劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證的複印件等）；
（五）擬選聘企業的營業執照正副本複印件；
（六）擬選聘企業的資質證書複印件；
（七）擬選聘企業的業績、技術裝備、財務狀況和擬派出項目負責人與主要管理人員的簡歷、資格證書等證明材料；
（八）應當提交的其他資料。
項目所在地物業管理機構自受理申請之日起5個工作日內出具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發出《協定選聘前期物業服務企業同意書》。
八、附則
符合招標條件而未通過招投標的方式選聘物業服務企業或未經批准，擅自採用協定方式選聘物業服務企業的，按國務院《物業管理條例》第五十七條規定予以處理。
招標人不得向他人透露已設的標底、已獲取招標檔案的潛在投標人的名稱、數量以及可以影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。
在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。
投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。
投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。
投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。
禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。
物業服務的招投標違法違規行為將記入我市的物業服務行業誠信檔案，並作出相應的處罰。
招投標過程中的違法違規行為，依照有關法規處理。
招標人備案材料和事項發生變更的，應重新備案。備案材料不實的，招標人應承擔相應的法律責任。
招投標活動結束後，招標人或者原物業服務企業應按有關規定，辦理物業服務承接驗收手續，移交相關物業服務資料和物業服務用房。
本實施細則由懷化市房產管理局負責解釋。
本實施細則自2014年9月1日起施行。本辦法未盡事宜按國家、省相關規定執行。
