《廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引》業經廣州市人民政府同意，廣州市住房和城鄉建設局於2023年1月19日印發，請認真貫徹執行。
基本介紹
- 中文名：廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引
- 頒布時間：2023年1月19日
- 發布單位：廣州市住房和城鄉建設局
全文,解讀,
全文
第一章 總則
第一條為充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，通過合作企業引入優質的產業、教育和醫療等資源，增強城市產業核心競爭力和綜合服務能力，推動城市高質量發展，促進老城市煥發新活力，結合本市實際，制定本指引。
第二條我市舊村全面改造合作企業的引入及退出，適用本指引。
第二章 合作企業引入
第三條各區政府指導村集體開展舊村改造合作企業引入工作，具體的工作流程按照《廣州市住房和城鄉建設局關於印發關於進一步規範舊村合作改造類項目選擇合作企業有關事項的意見的通知》（穗建規字〔2020〕16號）執行。
第四條村集體在屬地街道辦事處（鎮政府）指導下制定公開引入合作企業的招商檔案。招商檔案應對合作企業的開發能力、資金實力、產業導入、歷史文化保護、樹木保護、城市服務等方面提出具體要求。鼓勵村集體聘請律師事務所擔任招商階段的法律顧問，提供招商檔案法律輔助等服務。招商檔案應徵詢屬地街道辦事處（鎮政府），區城市更新、規劃和自然資源、商務、產業、教育、衛生健康、文化旅遊等部門意見，區政府統籌組織相關部門給予指導。
第五條各區政府應加強舊村改造中產業引入的前瞻性謀劃，注重市、區產業規劃銜接，提前做深做實舊村改造的產業規劃，引導產業聚集，重點指導合作企業引進新一代信息技術、智慧型與新能源汽車、生物醫藥、都市消費工業、專業服務業、科技服務業、現代商貿、文化創意、金融保險等戰略性新興產業和現代服務業企業，吸引先進制造業的總部或研發平台落戶，或者引進具有關鍵技術和先進工藝，能創新產品和管理模式促進本地傳統產業轉型升級的企業。
第六條合作企業應具備與改造地塊相匹配的建設能力和經驗，最低應滿足以下要求：
（一）從事房地產開發經營3年以上；
（二）近3年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上；
（三）有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於5人，其中專職會計人員不少於2人；工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有統計人員；具有完善的質量保證體系。
合作企業本身或者其全資子公司的竣工房屋建築面積、人員可以計入該企業數據範圍。
第七條合作企業應具備與改造地塊相匹配的資金實力：
（一）企業總資產：改造範圍內現狀建築面積小於60萬平方米的項目，企業總資產不低於100億元，企業淨資產不低於30億元；現狀建築面積大於等於60萬平方米的項目，企業總資產不低於200億元，企業淨資產不低於50億元；合作企業本身或者其全資子公司的資產可以計入該企業數據範圍。
（二）企業信譽好，徵信記錄良好。
第八條鼓勵合作企業導入與改造地塊相匹配的產業（非房地產業），承諾引入產業類型、企業行業地位和數量的競選企業在招商過程中可予以適當加分或者其他條件相同情況下予以優先。
第九條合作企業引入產業的經濟效益要求。
合作企業引入產業的達產營業收入、稅收等經濟指標原則上不低於同地段國有儲備用地引入產業項目準入條件的50%。各區政府對舊村改造引入企業經濟效益已經有明確規定的可按其規定執行。
引入產業企業類型、地位、數量擇優條件和經濟效益的具體要求，由區政府組織區城市更新部門、產業主管部門、招商部門綜合考慮具體舊村改造地塊的產業定位、區域位置、可建建築面積等因素提出方案後指導村集體納入招商檔案。
第十條合作企業按照規劃配建的產業空間也可以由各區政府統籌引入產業。
第十一條對於具備突出產業布局或者產業導入能力（非房地產業），但沒有相應房地產開發能力和經驗的企業，可以與具備本指引第六條房地產開發能力和經驗的企業組成聯合體參與舊村改造競選。
第十二條各區政府要切實加強合作企業引入的指導，完善產業招商政策，鼓勵給予引入的高新產業企業一定的優惠。做好產業導入服務，科學開展產業項目招前預測評估和招後績效評價工作。
第十三條市教育和衛生健康部門結合舊村改造明確優質中學和三級醫院布點，指導各區政府做好優質中學和三級醫院規劃並按程式納入法定規劃。合作企業應按照法定規劃配建學校和醫院及其配套設施。
第十四條配建的學校和醫院及其配套設施應優先建設，建成後移交政府統籌使用。招商檔案也可以明確合作企業按以下要求引入教育、醫療資源：
（一）通過引入基礎教育國內優質學校、重點大學附屬學校，本地優質學校舉辦分校、委託管理薄弱學校，培育新的優質學校等多種途徑擴大基礎教育優質資源供給；
（二）醫療資源需為復旦大學每年公布的《中國醫院排行榜》醫院、廣州地區優質醫療資源或者國內外知名醫院。
第十五條引入合作企業的發布招商公告日期距提交競選檔案截止日期，不得少於30個自然日。
第三章 改造協定簽訂
第十六條村集體引入合作企業後，雙方簽訂合作協定，約定復建安置資金繳存、復建安置地塊建設和移交、融資地塊建築面積分配等改造事宜，各區可結合本區實際情況確定具體內容。
已完成招商的項目，在項目實施方案正式獲批之日起三個月內，區政府或其指定區城市更新、產業、教育、衛生健康、商務等監管涉及的部門和屬地街道辦事處（鎮政府）共同與合作企業簽訂監管協定，明確舊村改造中教育、醫療等公共設施的建設、移交或者運營要求，按照招商檔案要求和合作企業的競選承諾明確導入產業企業類型、數量和經濟效益、達產時間、達產標準等具體要求，約定銀行履約保函繳交及有關違約賠償、啟動索賠等事宜。
第十七條招商檔案、合作協定和監管協定應明確合作企業違約責任和退出的情形。具體包括但不限於以下退出情形：
（一）合作企業在項目公開引入過程中，提供虛假信息騙取項目資格，經行業監管部門查證屬實的；
（二）項目簽訂合作或監管協定後，合作企業未按協定及時、足額履行復建安置資金繳存和履約保函繳交義務的；
（三）合作企業在改造期內擅自終止合作協定，放棄投資建設的，或者未經批准擅自轉讓項目公司股權。
（四）因人力、物力、資金不到位等合作企業原因，項目拆遷或者施工滯後約定工期節點2個月以上，區政府或其指定的單位（包括區屬部門或屬地鎮街，以下同）對合作企業限期整改，在規定時間內仍不整改或整改未達要求的；
（五）合作企業未按照協定約定的時間引入產業、教育、醫療資源，或者引入相關資源經核實未達到相關協定要求的。
第四章 合作企業監管和退出
第十八條村集體和合作企業按照合作協定的約定推進項目的實施，村集體及時掌握合作企業遵守和履行合作協定的情況。合作企業與村集體簽訂合作協定後可設立項目公司負責舊村改造項目具體實施。
第十九條區政府或其指定的單位按照監管協定對應內容，加強事中、事後監管，確保合作企業履約。區政府或其指定的單位可根據合作企業違約的情況和協定約定條款，啟動銀行保函索賠程式，將結果通報市住房城鄉建設、規劃和自然資源部門，並按照《廣州市公共信用信息管理規定》（市政府令第166號）規定予以處理。
第二十條合作協定應當對項目公司向第三方轉讓股權的條件、流程、比例進行約定。項目公司股權發生轉讓的，區政府或其指定的單位應加強對村集體的指導和對合作企業的監督。合作企業應確保改造項目公司股權變更後不影響合作協定和監管協定的履行。
第二十一條合作企業承諾引入產業的，合作企業應在承諾的時間內與擬引入的產業實體簽訂引入協定，協定約定雙方承擔責任。合作企業引入的產業實體應於協定約定的時間內設立（或從市外遷入）產業項目公司（或其他運作實體、民辦非企業單位，不含市內、區內遷移企業，不含房地產企業）。
第二十二條合作企業不按照承諾在規定的時間內引入產業、教育、醫療等資源，或者引進產業竣工投產後，經區產業部門核實產出效益指標未達到監管協定約定要求的，或者引入的教育、醫療等資源經區教育、衛生健康部門核實未達到監管協定約定要求的，追究合作企業的違約責任，並按協定約定進行處理。
第二十三條對於合作企業違反合作協定符合退出條款的，由村集體按合作協定啟動合作企業退出程式，並及時向區政府或其指定的單位報告；對於合作企業違反監管協定符合退出條款的，區政府或其指定的單位按監管協定啟動合作企業退出程式。退出程式按照本指引第二十五、二十六、二十七條執行。
第二十四條由於國家法律法規和政策變化，城市規劃調整或市政公共基礎設施、公共綠化建設調整，改造方式或模式變更等原因，導致舊村改造項目無法繼續實施的，合作企業可分別向村集體和區政府或其指定的單位申請啟動合作企業退出程式。
第二十五條區政府或其指定的單位收到啟動合作企業退出程式報告或者申請後，組織區相關部門、屬地鎮街和村集體進行研究，充分評估合作企業退出導致的維穩、涉訴和賠償風險。對於已經實施動遷或存在其他複雜情況的項目，經研究後確認合作企業退出的，區政府或其指定的單位組織區相關部門、屬地鎮街和村集體共同制定合作企業退出專項工作方案，工作方案應對已拆遷房屋村民臨遷安置、已實施成果確認、資金投入清算、合作協定和監管協定終止、違約責任追究、項目後續實施、合作企業合理補償等事項做出妥善安排。
第二十六條經研究後確認合作企業退出的，由區政府或其指定的單位與合作企業協商終止監管協定，形成終止監管方案，並指導村集體與合作企業協商終止合作協定。村集體與合作企業協商形成終止合作方案，方案經村集體按程式表決通過後抄送屬地鎮街、區政府或其指定的部門。終止協定雙方協商不成的，可依法申請仲裁或提起訴訟。合作企業按照協商一致的終止監管、合作方案有序退出改造。
第二十七條經研究後確認合作企業退出，改造工作尚未完成的舊村，區政府或其指定的單位指導村集體啟動新的合作企業遴選工作，對退出合作企業的投入進行清算並按照協定約定予以合理補償。
第二十八條重新選擇合作企業應採取公開方式，但經研判因合作企業失信、資金斷鏈、破產等難以履約，可能出現村民生命財產重大損失、維穩等緊急情況，區政府採取預防和應急補位措施的除外。
第五章 附則
第二十九條在不與本指引發生衝突的前提下，各區政府及其城市更新相關職能部門可結合本區實際情況制定合作企業引入和退出實施細則或工作指引，報市城市更新領導小組辦公室備案。
第三十條本指引施行前已經村集體表決通過和區政府審議通過的招商檔案不適用本指引第二章合作企業引入的內容。
本指引施行前正在招商或者已完成招商但尚未簽訂合作協定或者監管協定的，招商檔案和競投檔案中關於改造協定簽訂、監管和企業退出有明確約定或承諾的，按照招商檔案和競投檔案執行，招商檔案和競投檔案中未明確約定或承諾的，可以參照本指引執行。
本指引施行前已簽訂合作協定或者監管協定，協定中關於改造監管和企業退出有明確約定的按照原協定執行；協定中未明確的，可以參照本指引執行。
第三十一條本工作指引自印發之日起施行，試行二年。《廣州市城中村改造合作企業引入及退出指引》（穗建規字〔2021〕1號）同時廢止。
解讀
《廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引》主要是結合我市舊村改造工作實踐，對舊村改造中合作企業的資金實力、開發能力、產業導入要求，舊村改造實施過程中的協定簽訂、監管，以及合作企業的退出等方面進行了修改完善，具體如下：
（一）根據2022年新頒布的《房地產開發企業資質管理規定》（住房和城鄉建設部令第54號），結合住建部推動城市更新由“開發方式”向“經營模式”轉變要求，降低了對合作企業開發能力的要求，提出合作企業與新二級資質的相關條件相當。
（二）結合住建部“留改拆”並舉、加強修繕改造、注重提升功能的要求，以及鼓勵市、區屬國企參與城市更新項目，降低了對合作企業總資產的要求，明確合作企業本身或其全資子公司的相關數據可以納入資格核驗範圍。
（三）針對企業反饋產業導入門檻太高，不利於社會資金進入舊改市場的問題，綜合考慮目前經濟形勢，將產業導入中對於企業的行業地位和數量要求由準入條件轉為擇優條件。同時，不再分圈層設定企業的行業地位和數量要求，各區可以根據項目的具體情況設定產業導入的擇優條件。
（四）為兼顧市場運作需要和市場規範管理，在舊村改造實施過程中，對合作企業改造項目公司股權轉讓行為予以合理控制。同時，考慮到緊急情況下政府強制介入等補位措施的例外情形。
（五）結合近期政策變動、市場變化等因素導致企業退出的情形，增加了企業退出的處理流程和措施。另外，對招商檔案編制、項目公司設立、合作協定和監管協定內容、政策銜接等細節部分進行了最佳化。
