《增城區深化城市更新工作推進高質量發展實施細則》已經區委、區政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題，請徑向市規劃和自然資源局增城區分局反映。
廣州市增城區人民政府辦公室
2021年10月20日
基本介紹
- 中文名：增城區深化城市更新工作推進高質量發展實施細則
- 頒布時間：2021年10月20日
- 實施時間：2021年10月23日
- 發布單位：廣州市增城區人民政府辦公室
全文,政策解讀,
全文
一、加強舊村改造項目實施方案審核
（一）覆核舊村項目標圖建庫有效性。改造實施主體應在項目實施方案審核前委託具有甲級測繪資質的技術單位對“三舊”改造標圖建庫有效性進行覆核。覆核報告作為實施方案土地整備的依據。
（二）明確拆舊復墾審核程式。舊村改造項目涉及拆舊復墾的，改造實施主體應編制拆舊復墾方案，經區規劃和自然資源部門組織專家技術評審通過後，作為實施方案土地整備的依據。區內原則上不安排新增建設用地規模和指標周轉，存量建設用地應優先建設安置區和公共服務設施。
（三）嚴控新增建設用地規模。舊村改造項目除“三地”、留用地指標落地、“三舊”改造標圖建庫補錄情形外，原則上不得安排新增建設用地規模。相關土地利用總體規劃修改方案經區規劃和自然資源部門審核同意後，作為實施方案土地整備的依據。區規劃和自然資源部門在後期實施過程中通過國土空間規劃編制等路徑按照建設時序分期落實修改方案。
（四）保障土壤環境安全。按照土壤污染防治管理有關檔案要求需開展土壤環境調查評估的，改造實施主體須提供包括在供地前完成調查評估報告評審、如涉及污染地塊則嚴格按照要求在供地前完成管控修復等內容的承諾書後，方可批覆實施方案。
（五）調整招標（招商）選企掛牌時間。舊村改造項目公開招標引入合作意向企業和招商引入合作企業的公告時間分別不少於30個自然日。
二、完善舊村改造項目實施機制
（六）強化基礎數據調查管理。區規劃和自然資源部門和鎮（街）須加強基礎數據調查管理，進一步最佳化調查機制，做好舊村改造基礎數據成果和“房地一體”確權登記成果的銜接。村集體經濟組織或合作（意向）企業干擾基礎數據調查和弄虛作假的，一律取消舊村改造資格，嚴肅追究相關主體責任。
（七）建立舊村全面改造市場區片價評估制度。區規劃和自然資源部門組織我區舊村全面改造市場區片價評估，相關成果每年定期更新公布。舊村改造項目實施方案以公布的區片價（根據容積率等進行技術修正）作為融資面積的核算依據。村域居住用地區片價低於全區均價的，原則上不受理舊村改造申請（已納入區舊村改造項目庫和政府主導的重點區域舊村除外）。
（八）明確前期費用計入改造成本標準。以區片價核算融資面積的融資地價評估費按30萬元/項目、搬家補償按4000元/可計棟、電話電視等遷移費按550元/可計棟計入改造成本；基礎數據調查費、土地勘測定界費、片區策劃方案編制費（含控制性詳細規劃方案編制費）按照政府招標契約和實際支付金額計入改造成本，但不得超過廣州市舊村莊全面改造成本核算標準。
（九）強化產業導入。全區按照重點功能片區、土地價值等要素劃分為三個產業圈層，原則上第一、二、三圈層的舊村改造項目產業建設量分別不低於項目總建設量的25%、15%、10%或融資地塊產業建設量分別不低於融資總建設量的30%、20%、15%。舊村改造項目應提高產業準入門檻，提升導入產業質量，強化產業導入監管，具體由區規劃和自然資源部門會同區產業主管部門制定相關管理辦法。
（十）優先建設政府性房源。舊村改造項目配建的政府性房源應優先集中建設，由鎮（街）、區住房和城鄉建設部門、區規劃和自然資源部門根據政府使用需求，在項目修建性詳細規劃方案中明確房源面積、位置、用途等。經區政府同意，政府性房源由改造實施主體負責建設的，可以房源指標按市場評估價等價抵扣建安費用。
（十一）規範留用地納入舊村改造程式。舊村改造項目因用地和規劃條件限制無法實現資金平衡的，可將本村權屬範圍內符合國土空間總體規劃的其他用地納入改造範圍，並抵扣留用地欠賬指標，指標不足的可申請預支留用地指標。涉及預支留用地指標的，須簽訂主體地塊征地協定且按照相關規定報區政府、市規劃和自然資源部門同意，方可批覆實施方案。
（十二）明確教育設施配套要求。舊村改造項目規模較小、按規劃人口配置教育設施產生“麻雀”學校的，經鎮（街）與區教育部門研究同意，可區域統籌教育設施。教育設施生均建築面積按照《廣州市城鄉規劃技術規定》的標準上浮25-50%配置；生均用地面積原則上按照《廣州市城鄉規劃技術規定》中心城區以外地區標準配置，經充分論證並報區教育部門同意後，可按照不小於中心城區和中心城區以外地區兩者中值配置。
（十三）保障村民知情權和表決權。實施方案送審表決過程中，拆遷補償安置標準（個人和集體）、集體建設用地轉國有建設用地、徵收其他非建設用地納入改造範圍（抵扣留用地欠賬指標、預支留用地指標）、留用地指標折算集體物業標準、安置區選址及供地對象、總平面設計圖等涉及村民切身利益的事項應向村民詳細說明，並作為獨立事項由村集體經濟組織成員代表會議表決並形成紀要，相關內容和表決情況公示5個自然日。
三、加強舊村改造項目實施管理
（十四）強化項目簽約及批覆管理。實施方案經區城市更新工作領導小組會議審議通過後，鎮（街）指導村集體經濟組織和改造實施主體開展拆遷補償安置協定簽訂工作。整體簽約率達到50%以上（含）的項目，方可批覆實施方案。
（十五）促進重點項目拆遷建設。舊村改造項目引入合作意向企業後、在實施方案批覆生效前，涉及大型市政配套設施及公共服務設施、重點產業項目建設的，合作（意向）企業須先行協助鎮（街）開展拆遷建設並負責相關費用，符合城市更新政策規定的計入改造成本。
（十六）加強融資面積預售管控。實施方案批覆生效且安置區和公共服務設施啟動建設後，融資區可同步建設。安置區建設進度須快於融資區。在符合有關檔案要求並確保項目安置區和公共服務設施建設可順利完成的前提下，允許部分融資商品房預售，具體由區規劃和自然資源部門牽頭制定相關操作規定。
四、推進舊廠房連片成片改造
（十七）覆核舊廠房項目標圖建庫有效性。區規劃和自然資源部門應在實施方案審批前委託具有甲級測繪資質的技術單位對“三舊”改造標圖建庫有效性進行覆核。經覆核有效的部分可適用城市更新政策。經覆核不符合最新入庫條件的已標圖建庫部分，按照政府收儲方式實施改造的，可參照有效標圖建庫補償標準的80%計算補償款,但補償款總額不得超過公開出讓成交價的45%。
（十八）推進重點區域舊廠房成片連片改造。對位於廣汕公路、新城大道等城市主幹道沿線和荔城、新塘主城區，且已標圖建庫範圍占單宗地塊面積比例不低於45%的政府收儲、公開出讓類舊廠房項目，除按照第（十七）條補償外，未標圖建庫部分可參照有效標圖建庫補償標準的80%計算補償款，但補償款總額不得超過公開出讓成交價的45%。相鄰多宗地塊連片改造的，各權屬人根據有效標圖建庫部分、不符合最新入庫條件的已標圖建庫部分、未標圖建庫部分的優先順序取得補償款。
（十九）配建保障性住房。位於第（十八）條所列重點區域內的“工改居”項目，須按照項目住宅建築面積的5%無償配建保障性住房。
（二十）劃定舊廠房改造負面清單。舊廠房用地屬於以下情形的，不得適用城市更新政策：
1.工業產業區塊內的地塊，改造後不符合產業區塊管理規定的；
2.不符合“三舊”改造標圖建庫最新入庫條件的地塊，按照經營性用途實施自行改造的；
3.已認定為閒置土地未處置，或已處置但未落實處置要求的；
4.2009年12月31日後首次取得土地使用權的（按城市更新政策完善用地手續地塊除外）。
五、探索高質量城市更新模式
（二十一）支持區屬國企參與改造。鼓勵區屬國企通過資本運作、前期服務等方式依法參與城市更新，重點探索由區屬國企主導完成舊村改造項目實施方案編制（含拆遷補償安置標準）等前期工作後，以公開掛牌競價方式引入市場主體開展拆遷和建設。項目公開掛牌成交後，返還區屬國企前期支出的合理費用，公開競價所產生的溢價部分可專項支持其發展。
（二十二）試點舊村改造“儲改結合”。城市主幹道、重要發展平台周邊的舊村改造項目強化“儲改結合”，由政府主導科學劃定舊村改造和土地收儲範圍，同步開展改造和收儲工作。收儲用地產生的留用地優先落地平衡舊村改造開發強度。“儲改結合”項目按照政府儲備用地部分每畝10平方米標準給予村集體物業獎勵，建設費用由村集體經濟組織自籌，不計入改造成本。
（二十三）探索政府主導的舊城改造模式。舊城改造片區90%以上（含）物業權屬人同意改造的，由政府主導組織基礎數據調查和編制實施方案（含拆遷補償安置標準）並確定開發建設條件後，將拆遷任務及擬改造土地的使用權通過公開掛牌確定改造主體，待拆遷補償安置協定簽約達90%以上（含）實施房屋拆遷，簽約達到100%簽訂出讓契約。舊城連片改造項目可參照舊村項目靈活分片和動態分期實施。
（二十四）實施容積率異地平衡。舊村改造項目住宅（含商住）用地平均淨容積率超過4.5的，超出部分應以融資面積開發權益轉移的方式異地平衡。改造實施主體可通過公開競得已預留舊村改造異地平衡容積率指標的經營性用地，按照價值相當（以舊村全面改造市場區片價計算）的原則承接相應的融資面積開發轉移權益。
六、其他
（二十五）加強監督管理。鎮（街）和相關職能部門要加強城市更新工作監管，重點在舊村改造合作企業引入、產業導入、方案審批、實施監管等方面加強制度建設，有效防範廉政風險。對改造過程中出現的違紀違規行為，由有關部門予以嚴肅問責和堅決查處；構成違法的，依法追究相關主體責任，確保城市更新工作“陽光、規範、高效、廉潔”。
（二十六）本細則自印發之日起實施，有效期3年。本細則實施前，城市更新項目實施方案已經區城市更新工作領導小組會議審議通過的，按照已審議通過的實施方案執行。
政策解讀
一、制定檔案的背景
為進一步完善城市更新配套措施，精準解決實際問題，廣州市規劃和自然資源局增城區分局根據《關於深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》（穗字〔2020〕10號）等檔案規定，結合增城區實際，形成《增城區深化城市更新工作推進高質量發展實施細則》（以下簡稱《實施細則》）。
二、制定檔案的依據和來源
1.《廣東省人民政府關於深化改革加快推動“三舊”改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）；
2.《中共廣州市委 廣州市人民政府關於深化城市更新工作推進高質量發展的實施意見》（穗字〔2020〕10號）；
3.《廣州市住房和城鄉建設局關於印發廣州市城中村改造合作企業引入及退出指引的通知》（穗建規字〔2021〕1號）；
4.《廣州市城市更新實現產城融合職住平衡的操作指引》（穗規劃資源字〔2020〕33號）；
5.《廣州市人民政府辦公廳關於印發廣州市深入推進城市更新工作實施細則的通知》（穗府辦規〔2019〕5號）；
6.《廣州市住房和城鄉建設局關於印發<廣州市舊村莊全面改造成本核算辦法>的通知》（穗建規字〔2019〕13號）；
7.《廣州市規劃和自然資源局關於加快推進留用地落地兌現工作的通知》（穗規劃資源規字〔2019〕3號）。
三、制定檔案的目的和任務
（一）目的。進一步補充完善增城區城市更新配套政策，精準解決城市更新工作推進過程中遇到的實際問題，推進城市更新工作高質量發展。
（二）任務。通過最佳化審批程式、完善實施機制、加快拆遷建設、堅持連片改造、加強創新探索等方面提高效率、促進高效管理、聚焦項目實施、創新分配機制、破解難點痛點，以城市更新為抓手，推動城市高質量發展。
四、解讀政策內容
《實施細則》共有五大部分26條，主要集中在以下方面：
（一）最佳化審批程式，提高審核效率。一是明確覆核舊村改造項目標圖建庫有效性，覆核報告作為土地整備依據；二是明確舊村改造拆舊復墾審核程式，解決現行拆舊復墾系統難以適用舊村改造的問題；三是明確除了“三地”、留用地指標落地等合理路徑以外，舊村改造項目原則上不安排新增建設用地規模；四是最佳化土壤場地環境調查程式，實施主體承諾在供地前完成調查備案的，方可批覆實施方案；五是縮短招商選企掛網時間，由原來的45天調整為30天。
（二）完善實施機制，促進高效管理。一是強化基礎數據調查管理，做好基礎數據成果和“房地一體”確權登記成果的銜接，確保基礎數據調查的真實性；二是明確村域居住用地區片價低於全區均價的舊村，難以平衡改造成本，原則上不受理改造申請；三是進一步明確前期費用標準，為改造成本核算提供準確依據；四是強化產業導入，注重職住平衡，劃定三個圈層，促進產城融合；五是最佳化建設政府性房源，政府性房源可由改造主體建設，房源指標等價抵扣相關建安費用；六是明確留用地納入舊村改造原則，規範預支留用地審批程式，避免濫用留用地預支政策；七是明確教育設施用地配套要求，統一全區標準；八是明確實施方案具體重點表決內容，保障村集體及村民知情權、參與權和表達權。
（三）強化建設管理，聚焦項目實施。一是強化項目簽約及批覆管理，整體拆補協定簽約率不足50%的，不予批覆實施方案，解決市場主體“占而不動”的問題；二是優先保障大型市政配套設施及公共服務設施等公益性項目建設；三是明確融資區建設及融資面積銷售要求，促進城市更新項目固定資產投資，加快項目資金周轉，減少項目爛尾的風險。
（四）堅持連片改造，創新分配機制。一是明確舊廠房圖斑覆核要求，覆核不符合入庫規定的參照有效圖斑的80%進行補償，解決舊廠圖斑覆核的問題；二是劃定連片舊廠房重點改造區域，在確定補償款最高上限（45%）的前提下，提高未標圖建庫地塊補償比例，有效促進重點片區成片連片改造；三是重點區域內“工改居”項目，須無償配建5%的保障性住房，既解決政府保障性住房來源的問題，也提高了政府在舊廠項目的實際收益；四是明確舊廠房改造負面清單，涉及產業區塊管控、圖斑範圍外協定出讓、閒置土地管理等政策紅線的，不得適用城市更新政策，為舊廠房項目實施規定了底線。
（五）加強創新探索，破解難點痛點。一是強化政府前期主導，探索政府或區屬國企主導完成前期工作後，公開掛牌競價引入企業開展拆遷建設，解決市場主體過早介入舊村增加博弈時間，拖延舊村改造進度；二是試點舊村改造“儲改結合”，“儲改結合”項目按照政府儲備用地部分每畝10平方米標準給予村集體物業獎勵，提升村民儲改結合的積極性；三是探索政府主導舊城改造模式，舊城連片改造項目可參照舊村項目靈活分片和動態分期實施；四是實施容積率異地平衡，住宅用地平均淨容積率超過4.5的，應按照價值相當原則將超出部分的融資面積開發權益異地轉移，提升舊村改造品質。
