平價房

平價房是指以成本加上3%的管理費作為銷售價格向大多數中低收入家庭提供的住宅。（成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區基礎建設費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構成。）平價房是根據國家安居工程實施方案的有關規定，以城鎮中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質的經濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。

基本介紹

• 中文名：平價房
• 適用對象：城鎮中、低收入家庭住房困難戶
• 成本構成：征地和拆遷補償費等
• 依據：《上海市價格管理條例》

平價選擇

綜述

“沒有十全十美的房子”，曾經買過房子的人幾乎都有這樣的體會。但所謂“瑕不掩瑜”，一些綜合品質好的高端樓盤，哪怕有些缺點，但其整體環境還是不錯的，其保值增值性能還是要高過其他樓盤。因此，如果你可以接受一些瑕疵，要在高端樓盤中挑出一套平價房，也不是不可能。

回遷房

根據中介公司的不完全統計，杭州市區範圍內知名樓盤中不難找到回遷房，而這些回遷房與商品房的差價一般在2000元/平方米左右，比如翰林花園、清水公寓等樓盤中都曾有過實際成交案例。

回遷房與商品房雖然同在一個小區內，建築外表也比較相近，但內部差異還是比較明顯的，主要表現在單元位置、內部結構、硬體配套以及管理方面，比如多數回遷房都是一梯多戶。

從房屋在小區內的位置來看，回遷房一般處於整個小區的邊緣地帶，沿街是為最常見的，比如清水公寓中的回遷房（12幢）就是該小區中唯一一幢沿德勝路的住宅樓。

沿街房

同一個小區內，沿街房與靠近小區中心的房子有一定的價差，只要你能接受這個缺點，也可以用更少的錢買套好房子。

平價房

以杭州城西的桂花城為例，小區內沿街的棲霞苑、南屏苑與裡面的秋月苑、春曉苑，平均掛牌價格相差2000元/平方米。為什麼會出現這樣的差距呢？從該樓盤的實際情況來看，棲霞苑、南屏苑沿文二西路，物業內朝南的房間全部沿街，而一般朝南的房間會被設計成主臥或次臥、客廳，也就是說這兩個單元里的住戶，道路噪音對其居住造成的直接影響比較大。

朝向缺陷房

通常購房者在選房子的時候，除了樓盤的價格、交通等硬指標，另外一個問得比較多的問題就是朝向好不好。朝向，不僅僅是景觀的問題，更主要的是關係到日照時間的長短以及強度。比如春江花月中，同樣是小區內部的非景觀房，西南朝向的房源價格一般在11000~12000元/平方米左右，而東南朝向的房源價格則在13000元/平方米以上。

其實原因不難分析。從房間內部的感受來分析，西南朝向的房源，由於格局的關係往往也只有一間臥室和客廳朝向西南，而其他房間則多數向北，朝北房間內接受日照的時間很少，朝西南房間則要在夏天忍受西曬太陽。而且這是一個沿江地帶的樓盤，由於外環境較為潮濕，日照時間長的房間就相對乾燥，以自住為目的的購房者對這點比較在意。其他江景樓盤多數也存在同樣的情況。

非景觀房

除了以上這些房源外，一些自然景觀資源比較占優勢的樓盤，比如杭州曾經炙手可熱的錢塘江江景樓盤，同一樓盤中的景觀房與非景觀房，以及一線江景房與二線江景房的價格差距也比較大。

比如杭州濱江區的彩虹城，目前在二手房市場上，其江景房的價格早已超過10000元/平方米，而非江景房的價格則在8000元/平方米左右。

申請資格

《平價房住房管理辦法》第二十條規定，符合下列條件的家庭可以申請購買或承租一套平價住房：1、有當地城鎮戶口（含符合當地安置條件的軍隊人員）或市、縣人民政府確定的供應對象；

2、無房或現住房面積低於市、縣人民政府規定標準的住房困難家庭；

3、家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準；

平價房

4、市、縣人民政府規定的其他條件。

《平價房住房管理辦法》規定，購買平價房住房，申請人應當持家庭戶口本、所在單位或街道辦事處出具的收入證明和住房證明以及市、縣人民政府規定的其他證明材料，向市、縣人民政府平價住房主管部門提出申請。

市、縣人民政府平價適用住房主管部門應當在規定時間內完成核查。符合條件的，應當公示。公示後有投訴的，由平價住房主管部門會同有關部門調查、核實；對無投訴或經調查、核實投訴不實的，在平價住房申請表上籤署核查意見，並註明可以購買的優惠面積或房價總額標準。

符合條件的家庭，可以持核准檔案選購一套與核准面積相對應的平價住房。

價格管理辦法

目的依據

為了加強本市平價房價格的管理，建立面向中低收入家庭的住宅開發、供應運作機制，促進住房制度改革，根據國家計委價格（1994）1714號《城市房產交易價格管理暫行辦法》、《上海市價格管理條例》、市人民政府（97）42令《上海市房地產轉讓辦法》，制訂本暫行辦法。

適用範圍

本辦法適用於本市（上海市）平價房的住宅價格管理。本辦法所稱的平價房，是指按建設部、國務院住房制度改革領導小組、財政部建房（1994）761號《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》，由政府有關部門指定的開發單位，按市住宅發展局編制、市計畫委員會批准的投資計畫建造的住宅。

平價房

按滬府發（1995）42號《上海市安居工程實施方案》建造的安居房，屬於平價房的一種形式，價格管理按本辦法執行。上海市外資內銷平價住宅開發收購、出售的價格管理，按市政府有關規定執行。

主管部門

上海市物價局（以下簡稱市物價局）是本市平價房價格管理的主管部門，上海市住宅發展局（以下簡稱市住宅局）是本市平價房開發建設、認定、配售的主管部門。市物價局會同市住宅局審核批准新建的平價房價格。市住宅局受理全市各系統單位平價房價格的申報，重點審核住宅建設成本，市物價局重點審核住宅建設收費標準的執行情況，並批准平價房價格。

各區、縣物價部門和住宅建設管理部門協同、配合實施本辦法，負責本區、縣的平價房價格管理、監督。

房價構成

按國家有關規定，平價房建設不以贏利為目的、按成本價配售給符合規定條件的中低收入家庭。平價房價格由下列項目構成：（一）征地及拆遷補償安置費；

（二）勘察設計及前期工程費；

（三）住宅建築及設備安裝工程費；

（四）小區基礎設施和非經營性公建配套費；

（五）管理費；

（六）貸款利息；

成本調整因素

平價房的價格構成中應扣除按有關規定由市、區政府承擔的市政建設、公建配套費用以及其它可以減免的稅費。平價房的管理費按第四條的（一）至（四）項費用之和加基數乘以3%。貸款利息再加上配售費用（包括修繕基金）。

修繕基金

修繕基金的籌集應按當年房改年度出售公有住宅成本價，開發單位繳納3%（多層）或4%（高層），購房人繳納2%（多層）或3%（高層）。

收費登記卡

對平價房實行《建設項目收費登記卡》制度所有行政事業性單位及配套單位凡向平價房項目的收費，均應在《建設項目收費登記卡》上由收費人作如實記載。拒絕記載的開發單位應當拒繳。

預配售的訂價

平價房預配售價格按該項目的施工圖預算，並適當低於同地段同等級的商品房價格水平的原則確定。具體由平價房開發單位向市住宅局提出預配售書面申請。書面申請內容應包含預配售價格確定的相關資料。如市住宅局批准同意該項目的預配售價格，應同時抄告市物價局。

平價房

項目竣工以後批准價格若低於預配售價的，開發單位應將多收的差額款退還配售對象；若高於預配售價的，其差額部分由開發單位承擔。預配售契約另有約定的，從其約定。

價格審核

開發單位應在項目竣工、交付使用後的十天內，填寫《上海市平價房價格申報審核表》，並附上《建設項目收費登記卡》及有關財務資料，包括提供經市有關部門認可有審核資格的單位的審價資料，向市住宅局申報價格。市住宅局、市物價局應在受理申報後十天內提出審核意見。

配售價格規範

開發單位應按市物價局會同市住宅局批准的平價房價格實施配售。自批准日起至一年內，開發單位可每隔兩個月自行調整一次基價，每次調幅不超過2%。超過一年仍未售完的，重新申報核定。

平價房的配售價格行為規範以及層次、朝向的增減係數按滬房改辦發（1994）第34號文、滬價房（1996）第244號文的有關規定執行。

法律責任

違反本暫行辦法的，由物價檢查機構依據《上海市價格管理條例》予以處罰。

房屋區別

使用權房

使用權房是計畫經濟和住房分配體制下的產物，俗稱公房。該房屋的產權屬於國家或集體，不過，這項使用權是從所有權分離出來的一項獨立的財產權，允許使用權人（公房承租人）在一定範圍內通過一定方式轉讓或交換房屋使用權，所獲收益扣除應繳稅費後歸使用權人所有。

現房

現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣契約後，立即可以辦理入住並取得產權證。

平價房

集資房

集資房是改變住房建設由國家和單位統包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產權，個人部分出資的，擁有部分產權。

活動房

活動房是一種以輕鋼為骨架，以夾芯板為圍護材料，以標準模數系列進行空間組合，構件採用螺栓連線，全新概念的環保經濟型活動房屋。可方便快捷地進行組裝和拆卸，實現了臨時建築的通用標準化，樹立了環保節能、快捷高效的建築理念，使臨時房屋進入了一個系列化開發、集成化生產、配套化供應、可庫存和可多次周轉使用的定型產品領域。

按揭房

按揭房是指上家通過按揭購買、貸款尚未還清的商品房。按揭房的主要特徵是房屋產權抵押給了銀行，產權人不得擅自出售房屋。按揭：又分為法定式按揭和公義式按揭兩種形式。法定式按揭：是指交現有的房地產轉讓給按揭權人作為還款保證；公義式按揭是將未來的房地產（如樓花）轉讓給按揭權人作為還款保證。