《山東省房地產開發企業資質管理實施細則》是山東省住房和城鄉建設廳為了規範房地產開發行為、維護房地產市場秩序發布的實施細則。
基本介紹
- 中文名：山東省房地產開發企業資質管理實施細則
- 實施時間：2017年3月1日
- 發布單位：山東省住房和城鄉建設廳
第一章 總 則
第一條 為了規範房地產開發行為，維護房地產市場秩序，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《山東省城市房地產開發經營管理條例》和《房地產開發企業資質管理規定》，結合我省實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用於在本省行政區域內依法設立、具有企業法人資格、從事房地產開發經營活動的企業（以下簡稱“開發企業”）。
第三條 開發企業應當按照本實施細則申請核定、延續開發企業資質。未取得開發企業資質證書（以下簡稱“資質證書”）的企業，不得從事房地產開發經營活動。
第四條 省住房城鄉建設主管部門負責全省開發企業的資質管理工作；設區的市、縣（市、區）人民政府住房城鄉建設（房地產）主管部門（以下簡稱“開發主管部門”）按照職責分工，負責本行政區域內開發企業的資質管理工作。
第二章 資質條件和業務範圍
第五條 開發企業資質等級分為一級、二級、三級、四級和暫定資質。
第六條 一級資質條件按照《房地產開發企業資質管理規定》確定的標準執行。
第七條 二級資質條件如下：
（一）取得三級資質2年以上；
（二）近3 年房屋建築面積累計竣工15萬平方米以上；
（三）連續3 年建築工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%；
（四）在建房屋建築施工面積10萬平方米以上；
（五）有職稱或者註冊執業資格的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於20人，其中，具有中級以上職稱的不少於15人（高級職稱的6人）；
（六）工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
（七）房地產開發項目實行了完備的房地產開發項目手冊制度；
（八）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率3%以下；
（九）住宅項目相關前期物業管理制度完備，簽訂前期物業服務契約率達100%；
（十）未發生過重大工程質量事故。
第八條 三級資質條件如下：
（一）取得四級資質1年以上或者取得暫定資質2年以上；
（二）近3 年房屋建築面積累計竣工8萬平方米以上；
（三）連續2 年建築工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%；
（四）在建房屋建築施工面積4萬平方米以上；
（五）有職稱或者註冊執業資格的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於15人，其中，具有中級以上職稱的不少於10人（高級職稱的3人）；
（六）工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱；
（七）房地產開發項目實行了完備的房地產開發項目手冊制度；
（八）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率4%以下；
（九）住宅項目相關前期物業管理制度完備，簽訂前期物業服務契約率達100%；
（十）未發生過重大工程質量事故。
第九條 四級資質條件如下：
（一）取得暫定資質1年以上；
（二）近3 年房屋建築面積累計竣工1萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；
（三）已竣工建築工程質量合格率達100%，項目竣工綜合驗收合格率達100%；
（四）在建房屋建築施工面積3萬平方米以上；
（五）有職稱或者註冊執業資格的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，其中，具有中級以上職稱的不少於8人（高級職稱的2人）；
（六）工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等業務負責人具有相應專業初級以上職稱；
（七）房地產開發項目實行了完備的房地產開發項目手冊制度；
（八）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，質量投訴率低於5%；
（九）未發生過重大工程質量事故。
第十條 開發企業（集團公司除外）名稱應當有“房地產開發、建設、置業”等字樣，體現房地產開發經營行業特徵，不得使用容易引起歧義的用語。
第十一條 新設立的開發企業應當自領取營業執照之日起30日內，向開發主管部門申請暫定資質。
第十二條 申請暫定資質的開發企業應當具備以下條件：
（一）有職稱的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少於10人，其中，具有中級以上職稱的不少於8人（高級職稱的2人）；
（二）工程技術、銷售、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等業務負責人具有相應專業初級以上職稱。
第十三條 申請暫定資質的開發企業，應當提交下列證明檔案：
（一）《房地產開發企業資質申報表》；
（二）企業營業執照正、副本；
（三）企業章程；
（四）企業固定辦公場所證明；
（五）企業法人代表、總經理的任職檔案，企業經營、技術、財務等負責人的任職檔案，企業專業技術人員的職稱證件、身份證複印件、勞動契約、社會保險交納憑證和住房公積金繳存證明；
（六）法律法規規定的其他檔案材料。
第十四條 《暫定資質證書》有效期1年。經開發企業申請，開發主管部門可以視企業經營情況依法延續《暫定資質證書》的有效期，但延續期限不得超過3年，具體延續程式按《行政許可法》有關規定執行。
自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延續。
第十五條 開發企業應當在《暫定資質證書》有效期滿30日前向開發主管部門申請核定資質等級。開發主管部門應當根據其開發經營業績核定相應的資質等級，但最高等級不得超過三級。
第十六條 開發企業在申請二級及以下資質核定或資質延續時，有關業績、人員的認定標準如下：
（一）所申報的開發經營業績應當與房地產開發項目手冊的記載一致。
（二）按照省有關規定實施住宅全裝修的項目和裝配式建築項目，經設區的市開發主管部門認定真實有效的，已竣工房屋建築面積或者在建房屋建築施工面積按項目實際面積的1.2倍計算；獲得“廣廈獎”、國家康居示範工程、住建部裝配式建築科技示範、住建部A級住宅性能認定的項目，已竣工房屋建築面積按項目實際面積的1.5倍計算。以上2類面積計算不疊加。
（三）開發企業負責開發建設的保障性安居工程項目，已竣工房屋建築面積或者在建房屋建築施工面積按項目實際面積的1.2倍計算。
（四）開發企業子公司的專業人員及開發業績不計入持股公司，持股公司的專業人員及開發業績也不計入子公司。
（五）開發企業臨時聘用或者兼職的管理、技術人員不得計入企業管理、技術人員總數。返聘、退休人員最多不超過3人，年齡不超過70歲。
第十七條 開發企業應當依據各自資質等級，按照下列業務範圍內從事房地產開發經營業務：
一級資質開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，按照建設部《開發企業資質管理規定》可以在全國範圍承攬房地產開發項目。
二級資質開發企業可承擔建築面積25萬平方米以下的住宅項目以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設，可以在全省範圍承攬房地產開發項目。
三級資質開發企業可承擔建築面積15萬平方米以下的住宅項目以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設，僅能在所在設區的市範圍承攬房地產開發項目。
四級資質開發企業可承擔建築面積10萬平方米以下的住宅項目以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設，僅能在所在設區的市範圍承攬房地產開發項目。
暫定資質開發企業可承擔的開發項目規模，不得超過四級資質承擔的業務範圍，僅能在所在設區的市範圍承攬房地產開發項目。
第三章 資質申請和許可
第十八條 一級開發企業資質由項目所在地設區的市開發主管部門出具審查意見、省住房城鄉建設主管部門初審，報國務院住房城鄉建設主管部門審批發證。
二級開發企業資質由項目所在地縣級以上人民政府開發主管部門出具審查意見、企業住所所在地設區的市開發主管部門初審，省住房城鄉建設主管部門審批發證。
三級、四級、暫定開發企業資質由所在地設區的市開發主管部門審批發證，報省住房城鄉建設主管部門備案。
三級資質及三級資質以下企業的審批辦法由設區的市開發主管部門制定。
在省工商行政管理部門新註冊的開發企業，由企業住所所在地設區的市開發主管部門審批發證。
第十九條 開發企業自申請核定一級、二級、三級、四級之日起前一年有下列情形之一的，資質許可機關不予批准資質核定申請；二級及以下資質存續期間有下列情形之一的，由原資質許可機關根據情節依法予以警告、責令限期改正、降低資質等級、吊銷資質等級證書等處罰；一級資質存續期間有下列第一款以外情形之一的，由省住房城鄉建設主管部門提請國務院住房城鄉建設主管部門，根據情節依法予以警告、責令限期改正、降低資質等級、吊銷資質等級證書等處罰：
（一）超越資質等級從事房地產開發經營的；
（二）明示或者暗示勘察、設計、施工、工程監理等單位違反工程建設強制性標準，降低工程質量的；
（三）明示或者暗示施工單位使用不合格的建築材料、建築構配件和設備的；
（四）發生重大工程質量安全事故的；
（五）將未組織竣工綜合驗收、驗收不合格的房屋交付使用或者對不合格的房屋按合格驗收的；
（六）違法轉讓房地產開發項目的；
（七）違法銷售商品房的；
（八）惡意拖欠施工企業工程款的；
（九）未依法對其開發建設的商品房屋履行質量保修義務的；
（十）囤積土地、擅自改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售、哄抬房價及其他擾亂房地產市場秩序的；
（十一）以承諾售後高額返租、無風險保底回報、分割拆零銷售或原價（增值）回購等誘導方式非法向社會公眾募集資金的；
（十二）塗改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉讓資質證書的；
（十三）未按規定履行承接查驗義務，經房地產主管部門責令限期整改，逾期仍不改正的；
（十四）企業信用管理中有其他嚴重不良行為記錄的。
第二十條 開發企業申請核定一級、二級、三級、四級資質的，應當提交以下材料：
（一）資質等級核定申請表；
（二）開發企業資質證書（正、副本）；
（三）營業執照副本；
（四）企業章程；
（五）企業上年度審計報告（含財務報表）；
（六）企業法定代表人、總經理的任職檔案和身份證複印件，企業經營、工程技術、財務、統計等業務負責人的任職檔案、職稱證書和身份證複印件，符合規定數量的建築、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員的職稱證件或者註冊執業資格證書、身份證複印件、勞動契約、社會保險交納憑證和住房公積金繳存證明；
（七）近三年房地產開發統計年報基層表；
（八）已竣工項目提供《房地產開發項目手冊》《質量保證書》和《住房使用說明書》的相關執行情況報告；在建項目提供《房地產開發項目手冊》的相關執行情況報告；
（九）項目所在地開發主管部門出具的工程質量投訴率、無發生重大工程質量事故證明、無違法違規開發經營行為證明；
（十）近三年開發經營業績的有關證明材料；
（十一）資質條件要求的其他有關檔案、證明。
第二十一條 在資質證書有效期內，開發企業的名稱、地址、註冊資本、法定代表人等發生變更的，應當在工商部門辦理變更手續後30日內，提交以下材料申請辦理資質證書變更：
（一）資質證書變更申請；
（二）營業執照副本；
（三）開發企業資質證書（正、副本）；
（四）與資質變更事項有關的證明。
第二十二條 開發企業合併的，合併後存續或者新設立的開發企業可以承繼合併前各方中較高的資質等級，但應當符合相應的資質等級條件。
開發企業分立的，分立後開發企業的資質等級，應當根據實際達到的資質條件，按照本實施細則重新申請核定資質等級。
開發企業改制的，應當按照本實施細則重新申請核定資質等級。
第二十三條 實行開發企業資質延續制度，一、二、三、四級資質有效期為3年，由原資質審批部門負責延續審批。
第二十四條 資質有效期屆滿，企業需要延續資質證書有效期的，應當在資質證書有效期屆滿60日前，按原資質等級核定程式，申請辦理資質延續手續。
符合下列條件的企業，經資質許可機關同意，有效期予以延續：
（一）資質有效期內遵守有關法律法規、規章，無本實施細則第十九條所列情形；
（二）管理和技術人員等滿足資質條件要求；
（三）資質有效期內，一級、二級、三級資質企業房屋建築面積累計竣工分別在30萬、10萬、5萬平方米以上，四級資質企業的房屋建築面積累計竣工1萬平方米以上或者累計完成與此相當的房地產開發投資額；一級、二級、三級、四級資質企業的在建房屋建築施工面積分別在15萬、5萬、3萬、1萬平方米以上。
第二十五條 對於不符合資質延續條件或者有不良經營行為的企業，由原資質審批部門予以降低資質等級或者註銷資質證書。
因降低資質等級導致在建項目超出現資質等級承擔規模或承攬範圍的，允許企業在現有資質等級條件下完成該在建項目。
開發企業出現應當被吊銷、註銷資質證書的情形，或者有效期不再延續，但尚有開發項目未完成的，由企業住所所在地設區的市開發主管部門核發暫定資質，明確限定項目開發經營，即在資質證書中註明“僅用於XXX項目開發經營，不得用於開發經營其他項目，XXX項目開發經營完畢，資質證書作廢。” 資質證書每年核定一次，直至限定項目開發經營結束。限定項目的開發經營不受暫定資質承擔規模和承攬範圍的限制。
第二十六條 任何單位和個人不得塗改、倒賣、出租、出藉以其他形式非法轉讓資質證書。
開發企業遺失資質證書，應當在公眾媒體上聲明作廢后，向原資質許可機關申請補領資質證書。
第二十七條 資質證書使用國務院住房城鄉建設主管部門統一監製的證書，分為正本和副本，正、副本具有同等法律效力。
第四章 監督管理
第二十八條 縣級以上人民政府開發主管部門應當依照有關法律法規和本實施細則，在開發企業資質有效期內，結合房地產開發項目手冊、企業信用信息等實際情況對轄區內企業的資質許可條件及開發經營活動進行定期、不定期檢查，每年隨機抽查率不應低於20%，以加強對企業資質的動態監督管理。
檢查中發現企業不再符合相應資質條件的，由資質許可機關通知企業限期改正，整改期限不少於一個月，整改過程中企業不得新申請資質。逾期不改的，由資質許可機關撤回其資質。
檢查中發現企業其他違法違規開發經營行為的，違法行為發生地縣級以上人民政府開發主管部門應當依法查處或轉交其他有權主管部門進行查處，並將違法事實、處罰結果或處理建議及時告知該企業的資質許可機關，同時將處罰結果記入房地產企業誠信管理服務系統。
上級開發主管部門應當加強對下級開發主管部門資質管理工作的監督檢查，要求改正資質管理中的違法行為。
第二十九條 縣級以上人民政府開發主管部門履行監督檢查職責時，有權採取下列措施：
（一）要求被檢查企業提供資質證書、開發經營業績、質量管理、檔案管理、財務管理等房地產開發經營相關材料；
（二）要求被檢查企業提供企業法定代表人、業務負責人和其他專業管理、技術人員的身份證明、職稱證書、社會保險交納憑證和住房公積金繳存證明；
（三）進入被檢查企業及其項目現場進行檢查，查閱相關資料；
（四）責令改正違反有關法律法規和本實施細則的行為。
縣級以上人民政府開發主管部門依法對開發企業從事房地產開發經營活動進行監督檢查時，應當將監督檢查情況和處理結果予以記錄，由監督檢查人員簽字後歸檔。
第三十條 縣級以上人民政府開發主管部門在實施監督檢查時，應當有兩名以上監督檢查人員參加，並出示執法證件，不得妨礙企業正常的生產經營活動，不得索取或者收受企業的財物，不得謀取其他利益。
有關單位和個人對依法進行的監督檢查應當協助與配合，不得拒絕或者阻撓。
第三十一條 開發企業應當按照縣級以上地方人民政府開發主管部門要求，及時報送房地產開發項目手冊、企業信用信息等相關資料。
縣級以上人民政府開發主管部門應當根據國家信用體系建設的統一要求，積極加強開發企業信用管理，建立多部門聯動共享的開發企業信用管理系統，及時記錄、公布企業的信用信息。
開發企業信用信息應當包括企業基本情況、開發經營業績、工程質量和安全、契約履約等情況。被投訴舉報查實和處理、處罰等情況應當作為不良行為記入其信用信息。
省住房城鄉建設主管部門和設區的市、縣（市、區）開發主管部門受理開發企業資質核定、延續申請時，應當查驗相應開發企業的信用信息，並作為資質審批的重要依據。
第三十二條 開發企業取得資質後不再符合相應資質條件的，資質許可機關根據利害關係人的請求或者依據職權，可以責令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其資質。被撤回資質的開發企業，可以根據企業實際達到的資質條件，重新申請核定資質。
第三十三條 有下列情形之一的，原資質許可機關根據利害關係人的請求或者依據職權，可以撤銷開發企業資質許可：
（一）資質許可機關工作人員濫用職權、玩忽職守作出準予開發企業資質許可的；
（二）超越法定職權作出準予開發企業資質許可的；
（三）違反法定程式作出準予開發企業資質許可的；
（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的申請人作出準予開發企業資質許可的；
（五）依法可以撤銷資質許可的其他情形。
以欺騙、賄賂等不正當手段取得開發企業資質證書的，應當予以撤銷。
第三十四條 有下列情形之一的，資質許可機關應當依法註銷開發企業資質，開發企業應當及時將資質證書交回資質許可機關：
（一）資質證書有效期屆滿未延續的；
（二）開發企業依法終止的；
（三）開發企業資質依法被撤銷、撤回，或者資質證書依法被吊銷的；
（四）法律法規規定應當註銷資質證書的其他情形。
第三十五條 違反本實施細則規定，依法應當給予行政處罰的，有縣級以上人民政府開發主管部門依據有關法律法規、規章的規定實施行政處罰。
第五章 附 則
第三十六條 本實施細則由省住房城鄉建設主管部門負責解釋。
第三十七條 本實施細則自2017年3月1日起施行，有效期至2020年2月29日。2005 年3月8 日省建設廳發布的《山東省城市房地產開發企業資質管理規定》（魯建發〔2005〕11號）同時廢止。
