基本介紹
- 中文名：國四條
- 外文名：無
- 時間：2009年12月14日
- 提出者：溫家寶
內容,事件,解讀,反應,有保有壓,留有餘地,意圖明顯,評論,李迅雷,廖英敏,背景,
內容
四項調控措施：
一要增加普通商品住房的有效供給。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率。在保證質量前提下，加快普通商品住房建設。
二要抑制投資投機性購房。
三要加強市場監管。繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理。
四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。
事件
2009年12月14日的會議前，政府已經多次暗示樓市政策將發生轉變。12月7日閉幕的中央經濟工作會議上，房地產多年來第一次不再被當作支柱產業來描述，經濟會議只是提及要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求。
經濟工作會議閉幕之後的第三天，12月9日，國家發改委主任張平就明確表態，要抑制投機性購房，輿論認為這是主管部門發出抑制高房價的信號。同一天下午，國務院常務會議公布了“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年”的規定。
國四條
國四條而國務院此次常務會議主要議程就集中在研究促進房地產市場健康發展措施。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生12月14日表示，中國房地產市場呈現出“三高一低”的特點——房地產價格持續10個月走高；房地產市場貨幣投放量高，1-11月房地產資金來源達48170億元；地產資金槓桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本槓桿提高到2010年的5倍；而保障性住房完成率低於預期76.4%。這推動了中國房地產價格環比持續上升，新地王不斷湧現。
聶梅生表示，人民幣升值預期、流動性過剩等因素或將導致房地產價格進一步上漲，地產資金槓桿率沖高，中國房地產市場或現較大泡沫。
解讀
專家指出，這套“組合拳”劍指當前房市存在的幾個最突出矛盾，具有較強的現實針對性。
——“增加普通商品住房的有效供給”。特別是在用地上要適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃住房的供應。相關數據顯示，當前京滬深等一線城市商品住宅普遍供不應求，增加供給將有利於緩解供求關係緊張，穩定房價上漲。
國四條
國四條——“抑制投資投機性購房”。中國房地產業協會副會長朱中一說：“據了解，當前房價上漲快的地區，投機成分比較多，營業稅政策的調整，能夠對炒房起到擠出效應，緩和供求關係，有助於平抑房價。”
——“加強市場監管”。當前，部分房地產市場開發商通過違規放號、要求購房者交納誠意金等方式哄抬房價、製造恐慌氣氛，嚴重擾亂樓市正常交易秩序。此次“國四條”也提出，繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場檢測，完善土地招拍掛和商品房預售制度。政府嚴懲這些違規行為，顯然要給百姓一個穩定的市場預期。
——大規模推進保障性安居工程建設。此前，一些地方的保障房建設緩慢，審核把關不嚴……此次國務院常務會議強調，這有利於發揮保障性住房對商品房市場的平衡作用。
而對於老百姓的自住和改善性購房需求，“國四條”則再次明確表示“繼續支持居民自住和改善性住房消費”。
國務院發展研究中心研究員廖英敏表示：“老百姓一直擔心這個政策有變，政府明確表態，等於給了因自住和改善性需求而購房的老百姓吃了‘定心丸’。”
反應
有保有壓
政策利好略超預期。在房地產行業12月投資策略報告中，我們曾分析了中央層面房地產優惠政策，指出二手房的營業稅減免應會按時取消，這一判斷得到了驗證。而其他政策，特別是此前市場普遍擔心的二套房貸利率優惠政策得以繼續保留，這超乎市場預期。顯然政府在房地產政策方向上“有保有壓”，即支持百姓在住房上的自住和改善性需求方面的決心沒有改變，但堅決抑制投機性購房。
留有餘地
政策餘地仍有較大保留。一方面，延續期限不明確。與汽車下鄉優惠政策明確實施期限不同，住房消費政策只提“繼續實施”，而沒有明確實施期限。另一方面，原有的住房消費政策本身就具有相當的靈活性。以市場最關心的二套房貸問題來論，銀監會的政策是劃定二套房貸款紅線是“四成首付”，具體利率由各商業銀行自行制定，因此在實際操作中二套房貸利率優惠有相當的靈活性，顯然延一政策的延續並不意味著有額外的利好。
意圖明顯
政策意圖明顯，住房供給有望明顯提升。自08年底住房消費刺激政策出台以來，房地產市場銷量回升、房價上漲，開發商最為受益，但政府最希望看到的房地產投資和房地產新開工才剛有起色，此時延續住房消費刺激政策有助於穩定開發商預期，增強住房供給信心，因此住房供給有望明顯提升。
維持行業評級為“強於大勢”。 房地產優惠政策方向終於水落石出，不確定因素的消失有助於房地產板塊輕裝上陣，並且政策利好超市場預期，房地產板塊有望走出一輪超越大盤的行情。品種選擇上，除萬科、金地等一線藍籌外，仍然重點推薦在二、三線城市擁有較多土地儲備和開發項目、具有較大區域優勢的房地產上市公司，如榮盛發展（002146）、合肥城建（002208）、安徽水利（600502）、中江地產（600053）。
評論
記者採訪的多位房地產專家和經濟學者表示，要從根本上遏制瘋漲的房價，還需配套相關措施，以此確保實現樓市調控目標。
李迅雷
專家指出，由於樓市波動涉及到金融安全和巨觀經濟運行，政府在調控時往往面臨兩難。“目添加前出台的一系列政策，能在多大程度上遏制高房價，還需要進一步觀察。”
相關政策執行是否到位也影響到調控的效果。從當前保障性住房建設來看，年初國務院就提出大力建設保障房，但全國人大調研組10月份公布的數據顯示，截至8月底全國保障房建設資金到位率不足25%，保障性住房建設落實情況堪憂。保障房建設落實力度能否加強？人們拭目以待。
廖英敏
指出，銀行能否執行好“差別化信貸政策”對於抑制投機性購房是一大關鍵。“這項政策伸縮性很大，要很好地區分改善性購房需求和投資投機性需求，才能達到抑制投機、鼓勵自住的目的。”
背景
溫家寶總理2009年12月14日主持召開國務院常務會議，研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施，全面啟動城市和國有工礦棚戶區改造工作。國務院常務會議要求在保持政策連續性和穩定性的同時。國務院常務會議決定，用5年左右時間基本完成城市和國有工礦集中成片棚戶區改造，有條件的地方爭取用3年時間基本完成。國務院常務會研究完善促進房地產市場健康發展的政策措施。
會議認為，為應對國際金融危機，國家採取了一系列促進房地產市場健康發展的政策。這些政策對於提振信心、活躍市場、促進住房消費和投資，實現保增長、擴內需、惠民生的目標發揮了重要作用。新建商品住房成交面積有較大幅度增加，保障性住房建設速度加快，380多萬戶低收入家庭解決了住房困難問題。但是，隨著房地產市場的回升，一些城市出現了房價上漲過快等問題，應當引起高度重視。
為保持房地產市場的平穩健康發展，會議要求，按照穩定完善政策、增加有效供給、加強市場監管、完善相關制度的原則，繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產市場的調控。重點是在保持政策連續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房。加大差別化信貸政策執行力度，切實防範各類住房按揭貸款風險。三要加強市場監管。繼續整頓房地產市場秩序，加強房地產市場監測，完善土地招拍掛和商品房預售等制度。加強房地產信貸風險管理。四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。
