為深入貫徹國家和省有關老舊小區改造工作的決策部署，完善城市功能、改善居住環境，實現城市可持續和宜居發展目標，根據住房和城鄉建設部辦公廳、國家發展改革委辦公廳、財政部辦公廳《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243號）等檔案精神，結合我市實際，制定本實施方案。
基本介紹
- 中文名：四平市城鎮老舊小區改造實施方案（試行）
- 頒布時間：2020年3月2日
- 實施時間：2020年3月2日
- 發布單位：四平市人民政府辦公室
全文,印發通知,政策解讀,
全文
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以“不忘初心、牢記使命”主題教育為契機，堅持牢固樹立以人民為中心的發展思想，緊緊圍繞全面建成小康社會的目標，力爭通過五年時間，基本完成老舊小區改造提升工作，使我市老舊小區基礎設施不斷完善、居住環境不斷最佳化、服務功能不斷提升、管理方式不斷創新，將老舊小區改造工程打造成惠及百姓的民心工程，切實增強人民民眾的獲得感、幸福感和安全感。
二、基本原則
（一）黨建引領，居民參與。充分發揮各級黨組織的領導核心作用和黨員先鋒模範作用，把加強黨建貫穿於老舊小區改造及基層社會治理的全過程。堅持“政府、共同締造”的理念，加強政府統籌協調，廣泛徵求民眾意見，動員民眾參與，順應民眾期盼，真正實現老舊小區改造工作“決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享”。
（二）以人為本，統籌規劃。以滿足城鎮居民需要、提升居住品質為出發點和落腳點，以“精確核實、精準改造”“統籌規劃、組團改造”“先里子、後面子”“實施一批、謀劃一批、儲備一批”為原則，對照民眾自選改造“選單”科學合理制定改造方案。鼓勵打破小區分割，進行集中連片改造，完善片區（區域）功能提升，打造5分鐘、10分鐘生活圈。
（三）建管並舉，標本兼治。結合我市“兼合式黨支部”“紅色物業”等成熟經驗創新居民自治管理模式，引導老舊小區建立自治組織，通過加強社區自治、社會管理，鞏固改造提升成果，推進小區後續管理的專業化、常態化，實現政府治理、社會調節、居民自治良性互動，構建“縱向到底、橫向到邊、協商共治”的社會治理體系。
三、任務目標
結合居民改造意願、小區老舊破損程度，分年度合理制定改造規劃和年度計畫。力爭通過五年時間，逐步完成我市失養失修失管、市政設施不完善、社會服務不健全的住宅小區（含獨棟住宅樓、住宅小區、多個住宅區相連的街區）改造。涉及擬對居民進行徵收補償安置，或擬拆除新建方式實施改造的住宅小區（含獨棟住宅樓），不得納入改造範圍。
四、改造內容
老舊小區改造內容主要包含房屋功能的改善、基礎設施的改造、公共服務的改進、居住環境的改觀四個方面。
（一）改善房屋功能。維修屋面防水；修復樓道燈；修繕破損的樓宇門、屋檐、台階、樓梯扶手；維修改造房屋外牆及公共樓道牆面；具備條件的設定門禁。實施建築節能改造，支持可再生能源套用，推廣節能、節水器具。對房屋安全檢測達標、建設條件允許、居民協商同意、建設資金落實的，鼓勵開展加裝電梯試點。
（二）改造基礎設施。實施小區內道路修繕，最佳化對外交通通道；維修改造小區內的供水、供電、供氣、供暖、排水、通信、有線電視等各種管線和計量設施，實施雨污分流改造，具備條件的修建綜合管溝、線槽；完善消防管道、消防栓、消防通道等消防設施；完善無障礙設施；配置充電樁和配建化糞池；安裝小區安防設施，修復小區路燈，充分考慮未來5G網路建設；合理設定腳踏車、電動車棚；劃置停車泊位，具備條件的建設立體停車場（庫）；合理設定居民生活垃圾投放點，推進生活垃圾分類。與小區相關的城市道路和公共運輸、通信、供電、供排水、供氣、供暖、有線電視、停車場（庫）、污水與垃圾處理等市政基礎設施的改造提升納入改造範圍。
（三）改進公共服務。完善社區服務中心功能，把幼稚園、托育機構、養老、助餐、醫療、文體等公共服務設施作為重要配套，納入規劃設計予以建成或改造。小區內閒置鍋爐房、車棚、底層雜物房等，可改造為公共服務設施。
（四）改觀居住環境。拆除各類違章建築物和違章設施；清理樓道雜物及各類小廣告；整治小區餐飲油煙污染；規範沿街建築物立面；整治公共綠地，補栽花草樹木；有條件的小區，建設小區遊園，安裝健身器材，增設休閒座椅等。
五、工作步驟
（一）宣傳發動階段。由兩區政府負責組織相關部門深入小區走訪居民，大力宣傳老舊小區改造工作的政策、改造內容、方法步驟和改造成效，宣傳推廣優秀項目、典型案例，引導老舊小區居民積極參與獻計獻策，營造良好輿論氛圍，爭取社會各界和廣大居民的擁護和支持。
（二）調查摸底階段。兩區政府對轄區內老舊小區進行全面調查摸底，摸清符合認定標準的老舊小區數量及相應的戶數、建築面積、產權性質、建成時間等基本情況，並登記造冊建立項目儲備庫。
（三）制定方案階段。根據老舊小區基礎設施狀況，由兩區政府組織街道、社區在充分徵求小區居民意願基礎上，確定改造內容、資金來源，因地制宜制定老舊小區初步改造方案。初步改造方案包括：小區現狀條件、居民意願、初步設計方案、投資預算、資金籌集方案、改造方案的可行性、自治管理或物業管理機制及社區治理體系建設等內容，並報市舊改辦審核。
（四）審核方案階段。市舊改辦依據老舊小區改造專項規劃，結合改造單元（片區、街區）規劃組織對申報小區進行審核。兩區政府根據市舊改辦審核意見，深化完善改造方案。改造方案制定完成後，在改造小區公示，並經小區業主委員會或居民代表簽字確認後，報市舊改辦後推進實施。
（五）組織實施階段。按照實施方案內容要求，由兩區政府組織實施。實施改造的項目建設按財政投資建設項目相關規定執行。在組織項目實施時，應統籌安排，制定科學合理的施工流程，可根據規定簡化項目審批，採取靈活方式確定建設(代建)、施工、監理、設計單位，落實質量安全管理規定，確保改造效率、工程質量，高標準完成。改造前，兩區政府牽頭負責做好拆除違章建築工作。列入年度改造計畫的老舊小區改造項目原則上要在當年3月底前開工，2年內完成改造任務。同時，供水、供電、供氣、通信、有線電視等管線單位應按照小區改造工作的統一安排，協同進行方案設計和改造實施。
（六）竣工驗收階段。項目竣工後，由兩區政府組織街道、社區、業主委員會(或業主代表)、設計、監理和施工等單位共同驗收。市舊改辦組織對改造工作進行綜合考評，財政部門負責落實以獎代補資金。
（七）長效管理階段。小區改造過程中，應同步組建小區業委會或居民自治小組，推動小區成立黨支部或黨小組。大力推廣我市兼合式黨支部模式，培育小區自治管理力量，建立完善居民公約，保障居民自治有序開展。引導小區引入“紅色物業”服務管理或建立自治管理模式，鼓勵對擬聘用的物業公司提前介入，全程參與改造，健全小區管理制度。落實物業專項維修資金制度，建立常態化的養護管理機制，將老舊小區治理體系和治理能力建設融入改造過程，建立老舊小區長效管理機制。
六、保障措施
（一）強化組織領導。按照“市級統籌、區級實施、街道（社區）配合、居民參與”原則，合理制定組織架構，認真制定具體工作方案，進一步細化、量化工作目標，並明確時限要求，有序、有效推進，確保各項目標任務落實到位。
1. 四平市城鎮老舊小區改造領導小組，統一協調、全面推進老舊小區改造工作。
2. 四平市城鎮老舊小區改造領導小組辦公室，負責統籌、協調、監督、指導全市老舊小區改造工作；負責制定全市老舊小區改造政策措施、改造規劃、年度計畫、階段性任務、改造項目的申報、爭取和監管使用老舊小區改造各類資金、審核項目改造實施方案、組織開展評估考核等工作。
3. 兩區政府是四平市城鎮老舊小區改造的實施主體，負責組織開展改造老舊小區的宣傳發動、摸底普查、規劃、設計、工程量計算、招投標、工程質量、形象進度、竣工驗收、物業移交（自治管理）、信訪維穩、長效管理等工作。
4. 市政府相關部門、各管線經營單位要加強溝通、形成合力，統籌推進我市城鎮老舊小區改造工作（四平市城鎮老舊小區改造工作職責分工見附屬檔案）。
（二）合理安排任務。根據調查摸底情況，區分輕重緩急，統籌安排符合條件老舊小區的改造時序，科學編制老舊小區改造規劃、年度計畫，合理確定年度改造任務，防止一哄而起，搞形象工程、政績工程。堅持既盡力而為又量力而行的原則，切實評估論證市（區）財政承受能力，不搞一刀切、不盲目舉債鋪攤子，堅決遏制地方政府隱性債務增量。
（三）加強資金籌措。以“誰受益、誰出資”為原則，改造資金通過居民合理出資、原產權單位出資、管線經營單位出資、中央補助資金、社會資本運作、地方財政配套資金等多渠道籌措。並按照項目類別，合理確定改造費用分攤規則。原則上，老舊小區改造後不準再破土動工、亂搭亂接。如亟須維修改造，須報請相關職能部門審批。
1. 居民合理出資。出資方式包括居民直接出資、使用（補交）住宅專項維修資金、小區公共收益等。
2. 原產權單位出資。出資方式包括捐資捐物，共同參與改造工作。
3. 管線經營單位出資。小區內及與小區相關聯基礎配套設施的供水、供電、供氣、供熱等改造費用以各管線經營單位出資為主，市政府根據完成情況適當補助，涉及的路面開挖、恢復工程統一由各項目實施單位組織實施，避免重複施工，建設費用由政府承擔；通信、有線電視等弱電改造費用由政府和各弱電管線經營單位共同承擔，其中小區內管道敷設、小區內光交箱至分纖箱光纜的布放、四網合一分纖箱、分纖箱至用戶塑膠線槽等由政府承擔，小區外至光交箱的主幹光纜布放及從分光器至用戶皮線光纜費用由各管線經營單位承擔。
4. 中央補助資金。積極爭取中央財政專項資金、中央預算內補助資金，用於城鎮老舊小區改造。財政資金可採取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發揮財政資金引導作用，吸引和鼓勵社會資本參與老舊小區改造投資建設和管理運營。
5. 社會資本運作。採取政府採購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引專業機構、社會資本參與公共服務設施的改造建設和運營。對建設停車庫（場）、加裝電梯等有現金流的改造項目，鼓勵運用市場化方式吸引社會力量參與。
6. 地方財政配套資金。市（區）政府通過本級財政預算安排、土地出讓收入、地方政府債券、公房出售資金、各類中央（省）財政獎補資金等多渠道籌措地方財政配套資金。
（四）加大宣傳引導。各級部門要加大宣傳力度，擴大宣傳覆蓋面，全方位、多角度、寬領域宣傳老舊小區改造重要意義、方法步驟和改造成效。特別是兩區政府要召開小區改造提升動員會，充分做好宣傳發動工作，逐家逐戶做好解釋宣傳，收集意見建議；各新聞媒體在老舊小區改造期間，要利用電台、電視台、報紙、網站、微信平台等媒體開闢專版、專欄、專題，廣泛宣傳，激發人民民眾熱情，形成齊心協力、戶戶參與的良好氛圍，為老舊小區改造工作奠定民眾基礎。
（五）嚴格監督考核。老舊小區改造工作納入市政府對區政府及相關部門的績效考核。市舊改辦會同市直有關部門加強監督指導，建立定期研究、督導檢查、考評通報等工作機制，採取平時督導和定期考核相結合，加強對老舊小區改造工作的跟蹤指導，查看工作實效。
印發通知
四平市人民政府辦公室關於印發四平市城鎮老舊小區改造實施方案（試行）通知
鐵東區、鐵西區人民政府，市直各相關部門：
《四平市城鎮老舊小區改造實施方案（試行）》已經市政府同意，現印發給你們，請認真按照執行。
四平市人民政府辦公室
2020年3月2日
政策解讀
一、檔案制定依據
《住房和城鄉建設部辦公廳、國家發展改革委辦公廳、財政部辦公廳關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243號）。
二、指導思想
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，以“不忘初心、牢記使命”主題教育為契機，堅持牢固樹立以人民為中心的發展思想，緊緊圍繞全面建成小康社會的目標，力爭通過五年時間，基本完成老舊小區改造提升工作。
三、基本原則
（一）黨建引領，居民參與。充分發揮各級黨組織的領導核心作用和黨員先鋒模範作用，堅持“政府、共同締造”的理念，廣泛徵求民眾意見，動員民眾參與。
（二）以人為本，統籌規劃。以滿足城鎮居民需要、提升居住品質為出發點和落腳點，對照民眾自選改造“選單”科學合理制定改造方案，打造5分鐘、10分鐘生活圈。
（三）建管並舉，標本兼治。結合我市“兼合式黨支部”、“紅色物業”等成熟經驗創新居民自治管理模式，引導老舊小區建立自治組織，通過加強社區自治、社會管理，鞏固改造提升成果，實現政府治理、社會調節、居民自治良性互動。
四、主要內容
（一）改造範圍。重點改造2000年（含）以前建成、近5年未實施綜合改造且未納入今後5年規劃征遷改造範圍的住宅小區；2000年（不含）以後建成，但小區基礎設施和功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意願強烈的小區也可納入改造範圍。
（二）改造任務。從2019年開始，計畫利用5年左右時間，對2014年以前建成的434個老舊小區（住宅樓2675棟、居民17.3萬戶、面積1368萬平方米）逐步實施改造，2023年底基本完成我市城鎮老舊小區改造工作，2024年底前完成收尾工作。
（三）改造內容。老舊小區改造內容主要包含房屋功能的改善、基礎設施的改造、公共服務的改進、居住環境的改觀四個方面，具體包括：
1.改善房屋功能。維修屋面防水；修復樓道燈；修繕破損的樓宇門、屋檐、台階、樓梯扶手；維修改造房屋外牆及公共樓道牆面；具備條件的設定門禁。實施建築節能改造，支持可再生能源套用，推廣節能、節水器具。對房屋安全檢測達標、建設條件允許、居民協商同意、建設資金落實的，鼓勵開展加裝電梯試點。
2.改造基礎設施。實施小區內道路修繕，最佳化對外交通通道；維修改造小區內的供水、供電、供氣、供暖、排水、通信、有線電視等各種管線和計量設施，實施雨污分流改造，具備條件的修建綜合管溝、線槽；完善消防管道、消防栓、消防通道等消防設施；完善無障礙設施；配置充電樁和配建化糞池；安裝小區安防設施，修復小區路燈，充分考慮未來5G網路建設；合理設定腳踏車、電動車棚；劃置停車泊位，具備條件的建設立體停車場（庫）；合理設定居民生活垃圾投放點，推進生活垃圾分類。與小區相關的城市道路和公共運輸、通信、供電、供排水、供氣、供暖、有線電視、停車場（庫）、污水與垃圾處理等市政基礎設施的改造提升納入改造範圍。
3.改進公共服務。完善社區服務中心功能，把幼稚園、托育機構、養老、助餐、醫療、文體等公共服務設施作為重要配套，納入規劃設計予以建成或改造。小區內閒置鍋爐房、車棚、底層雜物房等，可改造為公共服務設施。
4.改觀居住環境。拆除各類違章建築物和違章設施；清理樓道雜物及各類小廣告；整治小區餐飲油煙污染；規範沿街建築物立面；整治公共綠地，補栽花草樹木；有條件的小區，建設小區遊園，安裝健身器材，增設休閒座椅等。
（四）改造程式。
1.宣傳發動。深入小區走訪居民，大力宣傳老舊小區改造工作的政策、改造內容、方法步驟和改造成效。
2.調查摸底。全面調查摸底，摸清符合認定標準的老舊小區數量及相應的戶數、建築面積、產權性質、建成時間等基本情況，並登記造冊建立項目儲備庫。
3.制定方案。在充分徵求小區居民意願基礎上，確定改造內容、資金來源，因地制宜制定老舊小區初步改造方案，並報市舊改辦審核。
4.審核方案。市舊改辦對申報小區進行審核後，在改造小區公示，並經小區業主委員會或居民代表簽字確認後，報市舊改辦後推進實施。
5.組織實施。按照實施方案內容要求，由兩區政府組織實施。可根據規定簡化項目審批，採取靈活方式確定建設(代建)、施工、監理、設計單位，落實質量安全管理規定，確保改造效率、工程質量高標準完成。
6.竣工驗收。項目竣工後，由兩區政府組織街道、社區、業主委員會(或業主代表)、設計、監理和施工等單位共同驗收。市舊改辦組織對改造工作進行綜合考評，財政部門負責落實以獎代補資金。
7.長效管理。建立常態化的養護管理機制，將老舊小區治理體系和治理能力建設融入改造過程。
（五）保障措施。
1.強化組織領導。按照“市級統籌、區級實施、街道（社區）配合、居民參與”原則，合理制定組織架構，認真制定具體工作方案，進一步細化、量化工作目標，並明確時限要求，有序、有效推進，確保各項目標任務落實到位。
2.合理安排任務。根據調查摸底情況，區分輕重緩急，統籌安排符合條件老舊小區的改造時序，科學編制老舊小區改造規劃、年度計畫，合理確定年度改造任務。
3.加強資金籌措。以“誰受益、誰出資”為原則，改造資金通過居民合理出資、原產權單位出資、管線經營單位出資、中央補助資金、社會資本運作、地方財政配套資金等多渠道籌措。並按照項目類別，合理確定改造費用分攤規則。
4.加大宣傳引導。加大宣傳力度，擴大宣傳覆蓋面，全方位、多角度、寬領域宣傳老舊小區改造重要意義、方法步驟和改造成效，激發人民民眾熱情，形成齊心協力、戶戶參與的良好氛圍，為老舊小區改造工作奠定民眾基礎。
5.嚴格監督考核。老舊小區改造工作納入市政府對區政府及相關部門的績效考核。市舊改辦會同市直有關部門加強監督指導，建立定期研究、督導檢查、考評通報等工作機制，採取平時督導和定期考核相結合，加強對老舊小區改造工作的跟蹤指導，查看工作實效。
