為加快推進我市城鎮老舊小區改造，根據《住房和城鄉建設部辦公廳 國家發展改革委辦公廳 財政部辦公廳關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243號）、《省住房和城鄉建設廳 省發展和改革委員會 省財政廳關於推進全省老舊小區改造工作的指導意見》（贛建城〔2019〕26號）等檔案要求，結合我市實際，制定如下方案。
基本介紹
- 中文名：贛州市推進城鎮老舊小區改造實施方案
- 頒布時間：2019年12月27日
- 實施時間：2019年12月27日
- 發布單位：贛州市住房和城鄉建設局 贛州市發展和改革委員會 贛州市財政局
全文,印發的通知,政策解讀,
全文
一、總體目標
堅持以人民為中心的發展思想，按照“政府主導，居民參與；以人為本，惠民利民；因地制宜，穩步推進；創新機制，治管並舉”的基本原則，堅持規劃設計先行，重點改造城市、縣城（城關鎮）建成於2000年以前、公共設施落後影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區。用5年時間，全面完成建成於2000年以前的城鎮老舊小區751個、惠及住戶7.49萬戶的改造任務（年度改造任務計畫詳見附屬檔案），實現小區道路平整、設施配套、乾淨整潔、安全有序、管理規範、和諧宜居，居住條件明顯提升，社區治理體系日趨完善，民眾的獲得感、幸福感、安全感顯著增強。
二、改造範圍及內容
（一）改造範圍。重點改造城市、縣城（城關鎮）建成於2000年以前、公共設施落後影響居民基本生活、居民改造意願強烈的住宅小區。近五年內實施背街小巷提升改造的住宅區，以及已納入城鎮棚改計畫、擬通過拆除新（改、擴、翻）建實施改造的棚戶區（居民住宅）不納入改造範圍。
2000年（不含）以後建成但小區基礎設施和功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意願強烈的保障性安居工程小區，以及建成於2000年前以居民自建房為主的區域和城中村等也可納入改造範圍，但不納入申報中央資金獎補項目範圍。
（二）改造計畫。用5年時間，全面完成建成於2000年以前的城鎮老舊小區751個改造、涉及住戶7.49萬戶。其中2019年至2021年完成改造老舊小區約480個、涉及住戶6.29萬戶。
建成於2000年以前城鎮老舊小區改造項目計畫由市住建局會同市發改委、市財政局研究制定，各年度改造項目計畫任務詳見附屬檔案。其他老舊小區的改造計畫由各地自行研究確定。
（三）改造內容。圍繞“小區面貌改觀、房屋功能改善、基礎設施改造、居住環境改優”等四個方面實施提升改造，重點突出完善水、電、路、氣等基礎設施和提升服務配套，具體改造內容及標準詳見附屬檔案3。
對納入中央補助支持老舊小區改造計畫的項目，改造內容須包括對水、電、路、氣4項設施中至少2項進行更新。
三、申報程式
（一）計畫申報。各縣（市、區）政府（管委會）於每年10月中旬前向市住建局報送下一年度城鎮老舊小區改造項目計畫。原則上，申報項目需符合《物權法》規定的“雙2/3”條件，需要成立業主委員會，且對改造方案（內容）的認可率達2/3。
1.徵集改造需求。各地要明確城鎮老舊小區改造責任部門，對城鎮老舊小區進行全面調查摸底，摸清符合認定標準的老舊小區數量及相應的戶數、建築面積、產權性質、建成時間等基本情況，並登記造冊，確保調查範圍內老舊小區不重不漏，調查數據真實、完整、可靠，並建立城鎮老舊小區改造項目庫。
2.制定改造方案。在摸清城鎮老舊小區底數的基礎上，由縣（市、區）政府（管委會）主導，結合小區居民意願，商定改造內容、資金來源，因地制宜制定小區改造方案。原則上以基礎條件較好、問題矛盾較少、比較容易實施的老舊小區作為突破口，因地制宜，以點帶面，穩步推進老舊小區改造提升工作。
3.申報改造計畫。街道辦（城關鎮）在項目範圍內對初步改造方案組織廣泛公示，公示時間不少於5個工作日。各地要按照“先急後緩、統籌平衡、分步實施”的原則，綜合考慮申請項目自籌資金承諾比例、居民參與度和積極性等因素，對申報項目進行論證評審，確定年度改造提升項目，並向市住建局申報列入下一年度全市老舊小區改造項目計畫。
（二）計畫確定。市住建局會同市發改委、市財政局對各地提出的老舊小區改造項目計畫組織審查，研究確定下一年度老舊小區改造項目安排，編制全市老舊小區年度改造項目計畫。項目計畫報經市政府同意後，由市住建局、市發改委、市財政局聯合發文明確。
原則上優先安排民眾改造意願強烈、各類基礎設施缺失或失修失養嚴重的老舊小區實施改造。對前期工作推進快、審批手續完善的項目，市發改委、市財政局、市住建局要支持優先申報中央補助資金。
四、組織實施管理
各地要按照改造方案抓好組織實施，落實項目實施單位，原則上由所在街道辦（鎮）負責具體實施。列入年度改造項目計畫的老舊小區，原則上在6月底前開工建設，年底前完工。
（一）堅持設計先行。項目建設單位要委託符合資質要求的設計單位開展方案設計，結合實際情況，制定小區改造設計方案。
（二）最佳化項目前期審查。各地要結合實際，最佳化審批環節和流程，縮短項目前期時間。鼓勵採用EPC方式，確定設計和施工單位聯合體。根據項目特點和實際情況最佳化招標制度，可以將老舊小區改造項目統一納入當地招標平台公開招標。
（三）加強質量安全監管。建設單位要嚴格執行工程項目建設有關法律法規和規範標準組織實施，相關部門、街道辦（鎮）、社區等要全力配合，為施工提供必要條件。各地建設行政主管部門應根據老舊小區綜合改造提升工作的特點，對工程實行全過程監管，落實工程質量、安全生產、文明施工等管理要求。要落實好施工單位、監理單位等相關單位質量安全管理責任，杜絕安全隱患，把好工程質量關。
（四）竣工驗收。項目完工後，由項目實施單位組織街道辦（鎮）、居委會、業主委員會（或業主代表）、設計單位、施工單位和監理單位等進行聯合竣工驗收。驗收通過後，應及時完成竣工財務決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。
（五）評估完善。各地要積極借鑑已有經驗，邊實施、邊總結，對存在的問題及時進行分析，查找原因，尋求解決辦法，保證老舊小區改造工作優質、穩妥推進。要落實老舊小區改造“共建、共評、共享、共管”的原則，共同締造幸福生活。
（六）長效管理。街道（鎮）和社區要積極推動成立業主大會、業主委員會，探索成立物業管理委員會，鞏固老舊小區改造成果。改造完成後，由街道（鎮）、社區及小區業主委員會按照長效管理方案，落實管理和服務，做到“改造一個、管好一個、示範一個”。鼓勵引入專業的物業管理。
五、保障措施。
（一）加強組織領導。按照“市級統籌指導、縣（市、區）具體實施”的原則，成立市推進城鎮老舊小區改造工作領導小組（另行印發）。各地要參照成立工作領導小組，制定實施方案，明確工作計畫和目標，建立工作推進機制。市住建局、市發改委、市財政局要加強對全市城鎮老舊小區改造工作的統籌謀劃、協調指導和工作督查。老舊小區改造工作納入城市功能與品質提升三年行動和新型城鎮化攻堅戰年度考核，對工作推進不力的縣（市、區）將進行通報、約談。
（二）落實財政資金。對符合贛建城〔2019〕26號檔案認定條件的老舊小區，市住建局、市發改委、市財政局要積極向上爭取獎補資金。各縣（市、區）政府（管委會）應統籌安排資金，確保項目改造資金需要。
對2000年後建成的保障性安居工程小區，以居民自建房為主的區域和城中村，以及原國有企業老舊宿舍區（不限城關鎮）等實施改造提升的，按照“誰家孩子、誰家抱走”的原則，原則上由實施主體自行籌集改造費用。
（三）拓寬資金渠道。建立健全可持續的資金籌措方式，由政府、居民、市場、產權單位等多方籌措老舊小區改造資金。按照“誰出資、誰受益”的原則，組織居民、產權單位出資參與改造，資金來源可包括住宅專項維修資金、居民共同收益、捐資等。水、電、氣、通信等管線單位要落實責任，積極參與小區內部及與小區相關的供水、供電、供氣、通信、廣電等基礎設施的改造提升，引導通過直接投資、落實資產收益等方式參與老舊小區改造。支持對部分零星用地和既有用房實施改（擴）建，可通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式，增加老舊小區配套服務用房。鼓勵行政事業單位、國有企業等將小區內或附近的存量房屋，提供給街道辦（鎮）、社區用於小區養老托幼、醫療衛生、文化娛樂等配套服務設施。
（四）嚴格項目監管。建立資金監管機制，確保市、縣的改造計畫與其財政承受能力匹配，項目改造範圍、改造內容及標準符合要求，防止將不符合條件的小區及無關建設內容“搭車”申報、套取中央獎補資金，確保資金用到實處。規範工程項目檔案資料整理，參照住房保障檔案管理等有關要求，做好老舊小區改造項目檔案歸檔管理。建立並推廣老舊小區改造社區責任規劃師（建築師）和工程質量監督員制度，提高小區改造規劃設計和工程質量安全水平。
（五）加強宣傳引導。各地要充分利用各種宣傳平台，全方位、多角度宣傳老舊小區改造工作，引導廣大居民積極參與。要充分發揮街道辦（鎮）、社區黨組織的屬地管理職能，堅持黨建引領，為推動老舊小區改造工程提供堅實的政治保障。要充分運用“美好環境與幸福生活共同締造”理念，將開展老舊小區改造與加強基層黨建、創新社會治理等結合起來，充分發揮居民黨員幹部先鋒模範作用，密切黨群關係。
印發的通知
各縣（市、區）人民政府，贛州經濟技術開發區、蓉江新區管委會，市直有關部門，市屬、駐市有關單位：
經市政府同意，現將《贛州市推進城鎮老舊小區改造實施方案》印發給你們，請認真抓好貫徹落實。
贛州市住房和城鄉建設局 贛州市發展和改革委員會 贛州市財政局
2019年12月27日
政策解讀
《贛州市推進城鎮老舊小區改造實施方案》（以下簡稱《方案》）經市政府同意，以市住建局、市發改委、市財政局名義印發，現將有關要點解讀如下：
一、起草背景
2019年8月21日，省住建廳聯合省發改委、省財政廳根據《住房和城鄉建設部辦公廳 國家發展改革委辦公廳 財政部辦公廳關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》（建辦城函〔2019〕243號）檔案要求，制定出台了《關於推進全省城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（贛建城〔2019〕26號）。《指導意見》明確了全省城鎮老舊小區改造總體要求、基本原則、主要任務和保障措施等，並要求各地結合實際情況，制定具體的改造內容清單和可操作的改造標準等。
二、起草過程
一是充分調研了解情況。為確保《方案》更接地氣、更具有可操作性，在起草過程中，市住建局開展了多次專題調研，充分聽取縣（市、區）、街道辦（城關鎮）、社區幹部和居民的意見。
二是全面摸查現狀情況。為確保《方案》更加精準，各年度任務安排更加合理，市住建局會同發改委、財政局於9月中旬組織各縣（市、區）住建局對照《指導意見》，全面對轄區內老舊小區進行重新摸排。
三是充分徵求了有關單位意見。市住建局、市發改委、市財政局將《方案（徵求意見稿）》分兩次向市自然資源局、市城管局等18個市直（屬）單位（企業）和20個縣（市、區）政府（管委會）徵求了意見，收到意見27條，採納18條，部分採納8條，不予採納1條，最終形成《方案》並報市政府同意印發。
三、主要內容
《方案》包括總體目標、改造範圍及內容、申報程式、組織實施管理、保障措施等五方面內容，同時提出了全市城鎮老舊小區改造五年任務計畫安排和城鎮老舊小區改造內容及標準等。
在任務計畫安排方面，以2019年為起點，按五年內全面完成建成於2000年以前的城鎮老舊小區改造。其中，2019年納入中央補助支持老舊小區改造項目61個，涉及住戶13892戶；2020年申報中央補助支持老舊小區改造項目135個，涉及住戶25678戶。2020年和2021年為實施改造重點年，2022年和2023年為工作收尾年。
在老舊小區改造範圍方面，既按照省廳《指導意見》明確了申報中央獎補資金老舊小區項目範圍，又結合章貢區等實際情況，把建成於2000年以後但小區基礎設施和功能明顯不足、物業管理不完善、居民改造意願強烈的保障性安居工程小區等也可納入當地改造範圍，但不納入申報中央獎補資金項目範圍。
在老舊小區改造內容和標準方面，圍繞“小區面貌改觀、房屋功能改善、基礎設施改造、居住環境改優”等四個方面實施提升改造，重要突出完善水、電、氣、路等基礎設施和提升服務設施。對於納入中央補助支持老舊小區改造計畫的項目，改造內容須包括對水、電、氣、路4項設施中至少2項進行更新。結合小區實際和居民意願，實施加裝電梯、提升綠化、開展雨污分流、增設停車設施、設定監控系統和新增文體設施等改造。一是小區面貌改觀，包括違建拆除、環境整治、圍牆和大門、路燈照明、監控系統、停車管理系統、廣告排位或宣傳欄等7項的改造內容和標準，如對小區內各種私搭亂建的違章違法建築依法進行拆除，對小區內各類小廣告進行清除等。二是房屋功能改善，包括立面整治、屋面修繕、樓道修繕、煙道改造、排水管道改造、既有建築改造利用等6項的改造內容和標準，如對滲漏、破損、老舊的建築物外立面進行修繕翻新，統一規劃外立面空調機位等。三是基礎設施改造，包括供水、供電、供氣、弱電、市政道路、區間道路、環衛設施、消防設施、雨污管網等9項的改造內容和標準，如對進出小區的市政道路、市政雨污管網進行鋪設、修繕，綜合考慮小區居民日常生活、電動車充電樁及加裝電梯等用電需求等。四是居住環境改優，包括適老設施、綠化環境、文體休閒、公共服務、加裝電梯等5項的改造內容和標準，如完善無障礙設施，修繕提升現有小區綠地等。
