為貫徹落實國家和省委、省政府關於老舊小區改造工作的決策部暑，改善我市老舊小區居民的居住環境，提升老舊小區居住品質，結合我市實際，制定本實施方案。
基本介紹
- 中文名：鹹寧市老舊小區改造實施方案
- 頒布時間：2020年1月20日
- 實施時間：2020年1月20日
- 發布單位：鹹寧市人民政府辦公室
全文,印發的通知,政策解讀,
全文
一、總體要求
（一）指導思想。
以習近平新時代中國特色社會主義思想和黨的十九大精神為指導，以不斷滿足人民日益增長的美好生活需要為導向，以改善民生為核心，站位建優建美長江流域公園城市建設高度，圍繞全國最適宜人居城市的要求，統籌推進老舊小區改造工作，探索建立老舊小區物業管理長效機制，打造一批功能完善、環境整潔、文脈濃厚、管理有序的居住小區，不斷增強人民民眾的獲得感、安全感、幸福感。
（二）改造原則。
1.屬地推進，居民主體。按照市級謀劃、縣級統籌、社區組織、居民參與的工作機制，明確和落實各方責任。堅持以居民為主體，調動居民參與老舊小區改造全過程。老舊小區“改不改”“改什麼”“怎么改”要充分徵求居民意見，推進居民、市場、政府多方共同出資，實現共謀、共建、共管、共享。
2.因地制宜,突出重點。以完善老舊小區市政配套設施為切入點，重點對基礎設施差、管理混亂、安全隱患突出等民眾改造意願強烈的小區先行整治，按照“先民生後提升、先規劃後建設、先功能後景觀、先地下後地上、先局部後整體”的改造要求，因地制宜、因區制策，統一規劃、統一改造。
3.建管並舉,注重長效。切實加強項目組織實施管理，抓好項目設計、招投標、施工、監督和驗收等環節，嚴控工程質量。堅持改造與管理相結合，構建“社區+業委會+物業”聯動平台，建立物業管理長效機制，實現規範化管理。
4.特色營造,彰顯文脈。老舊小區改造過程中，要尊重、保護和利用具有歷史文化價值的小區文化、街巷道路和特色景觀，因地制宜確定改造內容。注重特色營造，有機整合特色文化創意元素和生活元素，實現“一區一特”，保持小區生命力和可持續發展。
（三）工作目標。
2019年，全市老舊小區改造工作全面啟動，各縣（市、區）開展老舊小區摸底，建立老舊小區台賬，科學編制老舊小區改造計畫，統籌安排符合條件老舊小區改造年度計畫；2020年，全市各縣（市、區）老舊小區改造工作全面鋪開，並取得明顯進展；2025年，全市列入改造範圍、條件成熟的老舊小區基本改造完成，建立物業管理長效機制，實現人居環境“整潔、舒適、安全、美麗”的目標。
二、改造對象
位於鹹寧城區、各縣（市、區）中心城區環境條件差、配套設施不全或者破損嚴重、功能不完善、公共服務及社會服務不全的住宅小區。
已納入房屋徵收計畫，以居民自建住房為主的區域和城中村等，不屬於城鎮老舊小區改造範圍。
三、改造內容
改造內容分為基礎類項目（民生項目）和提升類項目兩類。
（一）基礎類項目（民生項目）及改造內容。小區內以及小區紅線外與小區直接相關的供（排）水、供電、供氣、通行、停車、消防、安防、公共環境、服務設施、建築修繕等。重點實施水、電、路、氣、無障礙環境建設等內容。其中，無障礙環境建設、雨污分流、弱電入地及垃圾分類等四個子項目為必改內容。具體包括：
1.供水設施：市政供水管線、入戶管線與表閥、二次供水設施。
2.排水設施：雨污分流管網、化糞池、屋面落水、陽台水，實施分類組織排放。
3.供電設施：供配電設備、電力線路、照明設施、弱電設施，管線組織（入地）、進戶組織、表箱安裝。
4.供氣設施：天然氣管網接入、燃氣入戶等。
5.通行設施：外部聯繫通道、內部車行道、步行系統、無障礙及適老設施建設。
6.停車設施：機動車停車位建設、非機動車停車位建設、充電樁建設等。
7.消防設施：消防通道建設、消防設施（消防栓、消防報警設施）等。
8.安防設施：視頻監控設施建設、大門門禁系統、單元門禁系統等。
9.公共環境：景觀綠化、小區圍牆、信息標識等。
10.服務設施：環衛設施（垃圾分類）、文體活動設施（健身場所、小廣場）、公共晾曬設施等。
11.建築修繕：建築物樓道、外牆、屋面修繕等。
（二）提升類項目及改造內容。有條件的小區同步配套養老、撫幼、醫療、助餐、停車庫（場）、體育健身器材等公共服務設施和家政保潔、便民市場、便利店等社會服務設施的建設、改造。開展小區內房屋建築節能改造，有條件的可將居住建築加裝電梯等納入改造範圍。具體包括：
1.建築品質：電梯加裝、空調機位整治、屋頂整飾、建築節能改造、建築排水、白蟻防治等。
2.環境美化：景觀家具、立體綠化、海綿設施建設等。
3.功能提升：公共管理、文化活動、老人服務設施建設等。
4.智慧型服務：智慧社區、智慧便民服務設施建設等。
四、實施步驟
（一）制定計畫。
各縣（市、區）按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批，量力而行、盡力而為”的原則建立老舊小區改造項目庫，根據小區現狀條件、民眾改造意願及項目成熟條件等因素，從項目庫中逐批遴選，分輕重緩急，統籌安排老舊小區改造時序，合理確定年度改造任務。
（二）項目申報。
1.開展調查摸底。各縣（市、區）組織對街道社區相關工作人員進行業務培訓，深入老舊小區開展廣泛宣傳。對項目庫中擬改造的小區開展問卷調查，有效問卷反饋中2/3以上居民有改造要求的方可申請改造。
2.提出改造申請。符合申請條件的小區按照《湖北省物業管理條例》及相關規定要求，在所在街道社區的統一指導下成立黨支部（或黨小組）委員會和業主委員會（或居民自治小組），由業主委員會（或居民自治小組）代表全體業主履行小區改造牽頭責任。業主委員會（或居民自治小組）在充分徵求居民意見的基礎上，向所在鄉鎮（街道辦）提出書面改造申請。
3.制定初步方案。各街道社區以小區居民意願為主，結合小區實際，組織制定初步改造方案，報各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室。初步改造方案包括改造項目設計方案、投資估算、資金籌集方案、後續管理模式及社區治理體系建設等內容。鼓勵將片區內有共同改造需求、距離較近的老舊小區歸併整合，統一規劃設計，統籌實施改造。
4.確定改造小區。各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室重點根據現狀條件、居民意願、資金籌集、初步改造方案可行性等方面，按照“有條件申報，競爭性入圍”的原則，組織對申報小區進行審核，甄選確定改造小區。“兩委”“兩率”達到要求，即小區建立了黨支部（或黨小組）委員會和業主委員會（或居民自治小組），入戶調查率和民眾支持率達到80%及以上的，方可納入改造計畫；反之，暫緩納入。
5.納入改造計畫。確定改造的小區經各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室審核，於每年9月底前報市老舊小區改造工作領導小組辦公室，經審定後納入下年度中央補助支持老舊小區改造計畫。
（三）項目實施。
1.確定方案。各街道社區根據各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室意見，對項目改造方案進行修改完善。改造方案需在小區主要出入口公示，公示時間原則上不少於5個工作日，並經業主委員會（或居民自治小組）簽字確認後，報各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室審定同意，提交政府有關會議研究決定。
2.組織施工。按照小區改造方案，依法依規認真組織工程設計、造價諮詢、立項審批、財政評審、工程招投標等程式，完善小區改造操作流程、技術規範、施工管理、工程考核等管理制度，統籌施工時序，避免重複開挖、重複建設。水、電、氣、弱電等管線單位應按照改造工作統一安排，協同進行方案設計和改造實施。
3.竣工驗收。改造工程經小區業主委員會（或居民自治小組）驗收通過並簽字確認後，由各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室組織竣工驗收並移交管理。
4.長效管理。各街道社區要積極引導小區建立社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業管理公司多主體參與的小區管理聯席會議制度，定期溝通協商解決問題；加強宣傳指導，建立歸集房屋專項維修基金並形成機制；加強小區精神文明建設，組織開展黨建、文明創建等活動，增強居民的認同感、歸屬感、獲得感。
5.歸檔總結。各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室要指導改造小區建檔立卡，收集、整理改造成果材料及圖片，注重總結行之有效的經驗做法和工作機制，定期形成總結報告報市老舊小區改造工作領導小組辦公室。
五、資金籌集使用與管理
（一）資金籌集。堅持“誰受益、誰出資”的原則，完善居民合理分擔、單位投資、市場運作、財政補助等多渠道資金籌集機制。統籌使用“三供一業”等各類改造資金，整合養老、文教、體育等事業發展資金，支持老舊小區養老、公共活動場所等社會公益項目的建設運營。鼓勵社會資本參與老舊小區改造。
1.財政資金。縣（市、區）級財政負責安排專項資金用於本地老舊小區改造工作。
2.單位投資。有產權單位的小區，原產權單位應當積極支持和參與老舊小區改造。專營管線單位通過組織實施專營管線改造的方式參與項目，負責分攤承擔管線遷改費用，各縣（市、區）級財政以獎代補20%；管線工程施工涉及的路面開挖、恢復工程統一由各縣（市、區）組織實施，避免重複施工，以上費用在財政籌集的老舊小區改造資金中解決。
3.居民出資。鼓勵居民參與改造工作，居民自籌資金、小區內公共停車或廣告等公共收益，經居民自治小組或經授權業主委員會同意，可用於小區改造和日常維護管理。建築物本體維修和多層樓房加裝電梯以居民出資為主、其他資金為輔。鼓勵有條件的縣（市、區）對多層樓房加裝電梯給予適當補助。
（二）加強資金使用監管。中央財政城鎮保障性安居工程專項資金主要用於：小區內水電路氣等配套基礎設施和公共服務設施建設改造，小區內房屋公共區域修繕、建築節能改造，支持有條件的加裝電梯支出。國家發展改革委中央預算內投資支持老舊小區改造相關配套基礎設施包括：小區內的道路、供排水、供電、供氣、供暖、綠化、照明、圍牆、垃圾收儲等基礎設施，小區的養老撫幼、無障礙、便民等公共服務設施，與小區直接相關的道路和公共運輸、通信、供電、供排水、供氣、供熱、停車庫（場）等城鎮基礎設施項目。原則上不得用於主幹道、主管網、綜合管廊、廣場、城市公園等與小區不直接相關的城鎮基礎設施項目。
各縣（市、區）住建部門和財政部門負責對同級老舊小區改造預算進行審核把關，最大限度節省開支。在資金使用過程中，由審計、財政部門加強監管，確保中央財政城鎮保障性安居工程專項資金及其他改造資金嚴格按照規定用途專款專用。
六、政策支持
（一）允許居民提取本人及配偶公積金用於城鎮老舊小區改造，將城鎮老舊小區改造納入住房公積金增值收益適用範圍。
（二）允許有條件的小區改變部分建築使用功能或配建公共配套用房，增設收費停車場等，並對這些可產生持續性收益的設施進行確權。
（三）涉及規劃、設計、土地、施工、消防審批的，簡化工作流程，加快審批速度，審批時限控制在50個工作日內。
（四）允許物業服務企業依託自身優勢依法開展多種經營，圍繞物業服務，自主開展養老、家政、維修、安裝、代買代賣、老人陪護、“小飯桌”等多種經營服務，相關部門要提供綠色通道支持。
七、責任分工
市人民政府成立老舊小區改造工作領導小組，由分管副市長擔任組長，市住建局、市財政局、市自然資源和規劃局等有關部門和各縣（市、區）人民政府分管領導為成員。領導小組辦公室設在市住建局，由市住建局局長兼任辦公室主任，具體負責老舊小區改造工作的統籌、協調、督導、政策制定等工作。
（一）各縣（市、區）人民政府為本地老舊小區改造工作的責任主體，負責老舊小區的調查摸底，確定改造範圍和內容；研究制定改造方案和施工組織方案；落實改造資金；協調處理改造工作中各類矛盾糾紛，組織改造工程的施工和竣工驗收；創新老舊小區管理模式，實現小區改造後管理的規範化、智慧型化、現代化、專業化。
（二）市住建局負責老舊小區改造事項協調和日常性工作；對安全生產、施工質量進行指導監督。
（三）市發改委負責指導各縣（市、區）積極申報改造計畫，爭取上級政策資金，並指導資金專項使用。
（四）市財政局負責市級老舊小區改造財政性資金的籌集，會商市住建局審核後予以撥付。
（五）市自然資源和規劃局負責做好相關用地、規劃服務工作。
（六）市城管執法委負責市城區控制和查處違法建設工作，指導各縣（市、區）城市管理執法部門清除小區小廣告、違規戶外廣告和各類違章建築等非法設施；指導老舊小區綠化養護管理工作；協調老舊小區水、氣設施及管道維護和改造；指導各縣（市、區）城市管理執法部門完成有關管道與市政管道的對接、改造和小區道路維修等工作；指導各縣（市、區）做好老舊小區垃圾分類處理等工作。
（七）市審計局負責老舊小區改造實施過程中資金審計工作。
（八）市公安局負責指導老舊小區監控、智慧安防設施的安裝與維護，協助有關執法部門開展改造工作。
（九）市供電公司負責產權分界點以上公共電網部分改造。
市經信局、市應急管理局、市文旅局、市體育局、市電信、移動、聯通等其他有關部門按照各自職責做好老舊小區改造的配合工作。
八、工作要求
（一）加強組織領導。各縣（市、區）人民政府要相應成立老舊小區改造工作領導小組,負責紮實推進本轄區老舊小區改造工作。
（二）開展試點示範。各縣（市、區）人民政府要全力推進16個省老舊小區改造試點項目建設，向社會充分展現改造效果，真正發揮試點示範帶動作用。
（三）廣泛宣傳動員。通過多種形式加強宣傳，提高社會公眾對老舊小區改造工作的認識與支持。堅持黨建，做到改前問需於民，形成共識；改中問計於民，形成共建；改後問效於民，形成共管；共同締造美好環境與幸福生活。
（四）保證工程質量。結合《湖北省城鎮老舊小區改造工作指南（試行）》，嚴格執行工程項目建設有關法律法規和標準規範，強化老舊小區改造工程質量安全監管，督促各方主體嚴格落實質量安全責任，確保工程質量。
（五）注重長效管理。根據老舊小區實際,理順小區管理體制,細化長效管理具體措施,提高專業化物業服務企業覆蓋率和物業管理水平，及時有效解決小區物業管理活動中的矛盾和問題,提升人民民眾滿意度。
（六）嚴格督導考核。市老舊小區改造工作領導小組授權市住建局制定具體督導考核辦法，定期督導考核各縣（市、區）改造計畫制定、任務落實、民眾滿意度、檔案管理及長效機制建立情況，確保改造工作順利推進。
印發的通知
市人民政府辦公室關於印發鹹寧市老舊小區改造實施方案的通知
鹹政辦函〔2020〕7號
各縣、市、區人民政府，市政府各部門，鹹寧高新區管委會：
《鹹寧市老舊小區改造實施方案》已經市人民政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真組織實施。
鹹寧市人民政府辦公室
2020年1月20日
政策解讀
一、《鹹寧市老舊小區改造實施方案》出台的目的
為貫徹落實國家和省委、省政府關於老舊小區改造工作的決策部暑，改善我市老舊小區居民的居住環境，提升老舊小區居住品質，結合我市實際，制定本實施方案。
二、老舊小區改造的原則是什麼
（一）屬地推進，居民主體。堅持以居民為主體，調動居民參與老舊小區改造全過程。老舊小區“改不改”“改什麼”“怎么改”要充分徵求居民意見，推進居民、市場、政府多方共同出資。
（二）因地制宜,突出重點。重點對基礎設施差、管理混亂、安全隱患突出等民眾改造意願強烈的小區先行整治，按照“先民生後提升、先規劃後建設、先功能後景觀、先地下後地上、先局部後整體”的改造要求，因地制宜、因區制策，統一規劃、統一改造。
（三）建管並舉,注重長效。堅持改造與管理相結合，構建“社區+業委會+物業”聯動平台，建立物業管理長效機制，實現規範化管理。
（四）特色營造,彰顯文脈。因地制宜確定改造內容，注重特色營造，有機整合特色文化創意元素和生活元素，實現“一區一特”，保持小區生命力和可持續發展。
三、老舊小區改造的目標是什麼
2019年，全市老舊小區改造工作全面啟動；2020年，全市各縣（市、區）老舊小區改造工作全面鋪開，並取得明顯進展；2025年，全市列入改造範圍、條件成熟的老舊小區基本改造完成，建立物業管理長效機制，實現人居環境“整潔、舒適、安全、美麗”的目標。
四、老舊小區改造的對象指哪些
位於鹹寧城區、各縣（市、區）中心城區環境條件差、配套設施不全或者破損嚴重、功能不完善、公共服務及社會服務不全的住宅小區。
已納入房屋徵收計畫，以居民自建住房為主的區域和城中村等，不屬於城鎮老舊小區改造範圍。
五、老舊小區改造的內容是什麼
老舊小區改造內容分為兩大類：
（一）基礎類項目（民生項目）。小區內以及小區紅線外與小區直接相關的供（排）水、供電、供氣、通行、停車、消防、安防、公共環境、服務設施、建築修繕等。重點實施水、電、路、氣、無障礙環境建設等內容。其中，無障礙環境建設、雨污分流、弱電入地及垃圾分類等四個子項目規定為必改內容。
（二）提升類項目。主要指有條件的小區同步配套養老、撫幼、醫療、助餐、停車庫（場）、體育健身器材等公共服務設施和家政保潔、便民市場、便利店等社會服務設施的建設、改造。
開展小區內房屋建築節能改造，有條件的可將居住建築加裝電梯等納入改造範圍。
六、老舊小區改造的實施步驟
老舊小區改造實施步驟分為三步：制定計畫、項目申報和項目實施。具體為：
（一）制定計畫。
各縣（市、區）建立老舊小區改造項目庫，結合小區現狀條件、民眾改造意願及成熟條件等因素，從項目庫中逐批遴選，分輕重緩急，合理確定年度改造任務。
（二）項目申報。
1.開展調查摸底。各縣（市、區）組織對項目庫中擬改造的小區開展問卷調查，有效問卷反饋中2/3以上居民有改造要求的方可申請改造。
2.提出改造申請。符合申請條件的小區在所在街道社區的統一指導下成立黨支部（或黨小組）委員會和業主委員會（或居民自治小組），由業主委員會（或居民自治小組）代表全體業主履行小區改造牽頭責任，向所在鄉鎮（街道辦）提出書面改造申請。
3.制定初步方案。各街道社區結合小區實際，組織制定初步改造方案，報各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室。初步改造方案包括改造項目設計方案、投資估算、資金籌集方案、後續管理模式及社區治理體系建設等內容。
4.確定改造小區。各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室組織對申報小區進行審核，甄選確定改造小區。“兩委”“兩率”達到要求，即小區建立了黨支部（或黨小組）委員會和業主委員會（或居民自治小組），入戶調查率和民眾支持率達到80%及以上的，方可納入改造計畫；反之，暫緩納入。
5.納入改造計畫。確定改造的小區經各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室審核，於每年9月底前報市老舊小區改造工作領導小組辦公室，經審定後納入下年度中央補助支持老舊小區改造計畫。
（三）項目實施。
1.確定方案。各街道社區組織對小區改造方案進行修改完善，在小區主要出入口公示並經業主委員會（或居民自治小組）簽字確認後，報各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室審定同意，提交政府有關會議研究決定。
2.組織施工。按照小區改造方案，依法依規認真組織工程設計、招投標等程式，完善小區改造操作流程等管理制度，統籌施工時序，避免重複開挖、重複建設。水、電、氣、弱電等管線單位應按照改造工作統一安排，協同進行方案設計和改造實施。
3.竣工驗收。改造工程經小區業主委員會（或居民自治小組）驗收通過並簽字確認後，由各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室組織竣工驗收並移交管理。
4.長效管理。各街道社區要積極引導小區建立社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業管理公司多主體參與的小區管理聯席會議制度，定期溝通協商解決問題；加強宣傳指導，建立歸集房屋專項維修基金並形成機制；加強小區精神文明建設，組織開展黨建、文明創建等活動，增強居民的認同感、歸屬感、獲得感。
5.歸檔總結。各縣（市、區）老舊小區改造工作領導小組辦公室要指導改造小區建檔立卡，收集、整理改造成果材料及圖片，總結行之有效的經驗做法和工作機制。
七、老舊小區改造資金如何籌集使用與管理
（一）資金籌集。堅持“誰受益、誰出資”的原則，完善居民合理分擔、單位投資、市場運作、財政補助等多渠道資金籌集機制。鼓勵社會資本參與老舊小區改造。
1.財政資金。縣（市、區）級財政負責安排專項資金用於本地老舊小區改造工作。
2.單位投資。有產權單位的小區，原產權單位應當積極支持和參與老舊小區改造。專營管線單位通過組織實施專營管線改造的方式參與項目。
3.居民出資。鼓勵居民參與改造工作。建築物本體維修和加裝電梯以居民出資為主、其他資金為輔。鼓勵有條件的縣（市、區）對加裝電梯給予適當補助。
（二）資金使用與監管。中央財政城鎮保障性安居工程專項資金主要用於小區內水電路氣等配套基礎設施和公共服務設施建設改造，小區內房屋公共區域修繕、建築節能改造，支持有條件的加裝電梯支出。國家發改委中央預算內投資支持小區內的道路、供排水、供電、供氣等基礎設施，小區的養老撫幼、無障礙、便民等公共服務設施，與小區直接相關的道路和公共運輸、停車庫（場）等城鎮基礎設施項目。原則上不得用於主幹道、主管網、綜合管廊、廣場、城市公園等與小區不直接相關的城鎮基礎設施項目。
審計、財政部門要加強監管，確保中央財政城鎮保障性安居工程專項資金及其他改造資金嚴格按照規定用途專款專用。
八、有哪些政策支持老舊小區改造工作
（一）允許居民提取本人及配偶公積金用於城鎮老舊小區改造，將城鎮老舊小區改造納入住房公積金增值收益適用範圍。
（二）允許有條件的小區改變部分建築使用功能或配建公共配套用房，增設收費停車場等，並對這些可產生持續性收益的設施進行確權。
（三）涉及規劃、設計、土地、施工、消防審批的，簡化工作流程，加快審批速度，審批時限控制在50個工作日內。
（四）允許物業服務企業依託自身優勢依法開展多種經營，圍繞物業服務，自主開展養老、家政、維修、安裝、代買代賣、老人陪護、“小飯桌”等多種經營服務，相關部門要提供綠色通道支持。
