《南通市住宅物業管理條例》旨在規範住宅物業管理活動，維護物業管理各方合法權益及營造良好居住環境；2020年3月20日南通市第十五屆人大常務委員會第二十九次會議通過，共七章六十三條，自2020年10月1日起施行。
基本介紹
- 中文名：南通市住宅物業管理條例
- 發布機關：南通市第十五屆人大常務委員會
- 通過時間：2020年3月20日
- 實施時間：2020年10月1日
條例通過,條例全文,審議意見,條例的說明,
條例通過
2020年3月20日南通市第十五屆人民代表大會常務委員會第二十九次會議通過
2020年5月15日江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第十六次會議批准
條例全文
目 錄
第一章 總則
第二章 業主和業主組織
第三章 前期物業管理
第四章 物業保修金與住宅專項維修資金
第五章 物業服務與監管
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第二條 本市行政區域內的住宅物業管理活動及其監督管理，適用本條例。
本條例所稱住宅物業管理（以下簡稱物業管理），是指業主通過選聘物業服務企業或者自行對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護和管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 建立健全社區黨組織、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制，發揮社區黨組織在基層社會治理中的領導作用。
第四條 市、縣級人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社會治理體系；制定扶持政策，引導老舊小區、保障性住房的業主選聘物業服務企業開展物業管理活動；建立完善部門聯動管理體制，協調處理物業管理工作中的突出問題，提高物業服務和管理水平。
第五條 市、縣級物業管理主管部門負責物業管理活動的統一監督管理工作。
公安、價格、規劃、環境保護、城市管理、衛生健康、應急管理、市場監督管理、人民防空、燃氣管理、供排水管理等有關部門按照各自職責，建立物業投訴處理等制度，會同物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）在物業管理區域內公示相關職責事項和聯繫方式，依法做好物業管理的相關工作。
街道辦事處（鎮人民政府）具體負責物業管理工作的指導、協調和監督。
社區居（村）民委員會應當協助街道辦事處（鎮人民政府）做好物業管理的相關工作。
第六條 市物業管理主管部門應當會同相關部門組織建立物業管理公共服務平台，用於電子投票、信息公開、招投標、糾紛投訴處理等。市物業管理公共服務平台應當納入市人民政府的公共服務平台。
鼓勵物業服務企業運用網際網路等新技術，提高物業服務水平。
第七條 物業管理協會應當建立完善行業誠信和自律機制，協助物業管理主管部門做好信用信息管理，維護業主及物業服務企業合法權益。
第八條 建立物業服務第三方評估制度，業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委託物業服務第三方評估機構開展物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。具體辦法由市物業管理主管部門制定。
第二章 業主和業主組織
第九條 房屋的所有權人為業主。
業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利、履行義務。
第十條 業主大會由物業管理區域內全體業主組成。業主大會選舉產生業主委員會。業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會的職責。
第十一條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到建設單位或者十人以上業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請後六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。
籌備組由業主、建設單位、街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、公安派出所等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處（鎮人民政府）組織業主推薦產生。籌備組人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員不少於百分之六十。
籌備組成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。
籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。
第十二條 首次業主大會應當制定業主大會議事規則和管理規約。
業主大會議事規則和管理規約的示範文本由市物業管理主管部門制定。
第十三條 業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會的職責。
同一物業管理區域有兩幢以上房屋的，可以按幢、單元或者結合實際情況組成業主小組，推選業主代表參加業主大會會議。業主代表在業主大會會議召開前應當徵集本小組業主的意見和建議，需要業主書面投票表決的，由業主本人簽字確認。
第十四條 業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有較強的公信力和組織能力、模範履行業主義務的業主擔任。業主委員會由五至十一人單數組成，每屆任期三至五年。
鼓勵和支持業主中的中共黨員、人大代表、政協委員和其他社會知名人士參加業主委員會選舉。
第十五條 業主有下列情形之一的，不得作為首次業主大會籌備組成員、業主代表和業主委員會委員候選人：
（一）正在被執行刑事處罰的；
（二）有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、違法出租房屋、侵占公共場所等物業管理相關違法行為且未改正的；
（三）無故欠交物業服務費用或者住宅專項維修資金且未改正的；
（四）有較為嚴重的個人不良信用記錄或者嚴重違反社會公德造成不良影響的；
（五）本人、配偶及其直系親屬與為本物業管理區域提供服務的物業服務企業有利害關係的；
（六）索取、收受建設單位、物業服務企業的財物或者其他利益的；
（七）法律、法規以及業主大會議事規則、管理規約規定的其他情形。
第十六條 業主委員會及其委員不得有下列行為：
（一）阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定；
（二）違反規定使用業主大會或者業主委員會印章；
（三）轉移、隱匿、篡改、毀棄有關檔案、資料，或者拒絕、拖延提供業主有權查詢的檔案、資料；
（四）未經業主大會決定，擅自與物業服務企業簽訂或者解除物業服務契約；
（五）挪用、侵占物業公共收益等業主共有財產；
（六）索取、收受房屋建設、物業服務、維修保養等單位或者有利害關係的業主提供的財物或者其他利益；
（七）利用職務之便為自己或者他人在物業收費、停車等方面謀取不當利益；
（八）挪用住宅專項維修資金；
（九）打擊報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人；
（十）其他侵害業主合法權益的行為。
業主委員會委員有前款規定行為之一的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。縣級物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）應當予以指導、協助。
第十七條 業主委員會應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示，並及時更新：
（一）業主委員會委員名單、職責分工和聯繫方式；
（二）業主大會、業主委員會的決定；
（三）業主大會、業主委員會每半年的工作經費收支情況和業主委員會委員工作補貼等費用情況；
（四）業主委員會委員、候補委員交納住宅專項維修資金情況、每年交納物業公共服務費、公共能耗費、停車費等情況以及停車位使用情況；
（五）其他應當向業主公示的信息。
前款第一項應當長期公示，第二項至第四項公示時間不得少於六十日。
第十八條 業主委員會有下列情形之一的，縣級物業管理主管部門應當責令限期改正；拒不改正的，由縣級物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）指導、協助業主召開業主大會會議，調整或者重新選舉業主委員會：
（一）不能正常開展工作的；
（二）委員人數不足總數二分之一的；
（三）不依法履行職責，嚴重影響社區和諧穩定的。
實行差額選舉的業主委員會委員出現缺員時，可以從候補委員中按照得票多少順序依次遞補。
第十九條 業主委員會在任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處（鎮人民政府）和社區居（村）民委員會。街道辦事處（鎮人民政府）應當指導、協助業主和業主委員會成立換屆工作小組，由換屆工作小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。換屆工作小組人員構成參照首次業主大會籌備組人員構成。
第二十條 業主委員會應當自換屆工作小組成立之日起十日內，將其保管的財務賬簿憑證、業主名冊、會議記錄、文書檔案等資料、印章以及其他屬於業主所有的財物移交街道辦事處（鎮人民政府）保管。不按時移交的，街道辦事處（鎮人民政府）應當責令其限期移交；拒不移交的，公安機關應當協助移交。
街道辦事處（鎮人民政府）應當在新一屆業主委員會備案後十日內，將其保管的前款所列資料、印章、財物等移交新一屆業主委員會。
第二十一條 有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責：
（一）不具備成立業主大會條件的；
（二）具備成立業主大會條件但未成立，經縣級物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）指導後仍不能成立的；
業主委員會長期不能正常開展工作，經縣級物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）多次指導重新選舉，不能產生新的業主委員會的，可以成立物業管理委員會代行其職責。
物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責期間，街道辦事處（鎮人民政府）對能夠成立業主大會的，應當指導籌備工作，成立業主大會；能夠選舉產生業主委員會的，應當指導產生業主委員會。
第二十二條 物業管理委員會由街道辦事處（鎮人民政府）組織成立，成員由業主以及街道辦事處（鎮人民政府）、社區居（村）民委員會、社區服務機構、建設單位、公安派出所等派員組成。
物業管理委員會的人數為九至十三人的單數，其中業主成員不少於百分之六十。業主成員由街道辦事處（鎮人民政府）在符合業主委員會委員任職條件的業主中推薦產生。
第二十三條 物業管理委員會應當自成立之日起三十日內向縣級物業管理主管部門備案，並可以持備案回執刻制印章。備案事項變更時，應當在十五日內書面報告備案單位。
物業管理委員會成員名單、備案及變更情況應當及時在物業管理區域內顯著位置公示。
第二十四條 物業管理委員會自新的業主委員會產生或者原業主委員會恢復履行職責之日起停止履行職責，並於十日內向業主委員會移交相關資料和財物，移交後自動解散。
第二十五條 單體物業或者規模較小的物業，業主或者業主大會決定對物業實施自行管理的，應當在街道辦事處（鎮人民政府）的監督指導下制定自行管理方案，對下列事項作出決定：
（一）自行管理的內容、標準、費用和期限；
（二）聘請專業機構的方案；
（三）業主、業主委員會的權利、義務；
（四）其他自行管理的內容。
電梯、消防、人民防空、技術安全防範等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當按照有關規定維修和養護。
自行管理方案通過之日起三十日內應當告知全體業主和街道辦事處（鎮人民政府）。
第三章 前期物業管理
第二十六條 建設單位應當通過招投標的方式選聘物業服務企業。投標人少於三個或者住宅規模建築面積小於三萬平方米的，經縣級物業管理主管部門批准，可以採取協定方式選聘。
建設單位應當自前期物業服務契約簽訂之日起三十日內，將契約報縣級物業管理主管部門和價格主管部門備案。
第二十七條 建設單位應當提供前期物業管理開辦費，用於購買物業辦公設備等固定資產。所購資產歸全體業主所有，由物業服務企業使用。
第二十八條 建設單位應當在物業交付使用十五日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗。物業服務企業應當按照規定履行承接查驗義務。承接查驗可以委託第三方專業機構進行，可以邀請業主代表以及物業管理主管部門和街道辦事處（鎮人民政府）派員參加。承接查驗費用的承擔由前期物業服務契約約定，沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
承接查驗後，建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協定，對承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等作出約定。物業承接查驗協定作為前期物業服務契約的補充協定，與前期物業服務契約具有同等法律效力。
承接查驗協定簽訂後十日內應當辦理物業交接手續。物業服務企業應當自物業交接後三十日內向縣級物業管理主管部門辦理備案手續。
物業交接後，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。物業服務企業擅自承接未經查驗的物業，因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的，依法承擔相應的責任。
第二十九條 新建住宅項目，建設單位應當按照不低於地上地下總建築面積千分之四的比例配置物業服務用房，低於一百平方米的按照一百平方米配置，並無償移交。其中，用於業主委員會議事活動用房的，應當按照配置物業服務用房的比例合理確定，一般按照建築面積二十至四十平方米配置。住宅小區分期建設的，應當根據分期建設的面積和進度按比例合理配建物業服務用房或者提供滿足物業服務活動的臨時用房。
物業服務用房不計入分攤公用建築面積，其所有權屬於全體業主，任何單位和個人不得擅自占用。
第三十條 前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當按照規定程式重新選聘物業服務企業：
（一）物業服務企業擅自退出的；
（二）物業服務不符契約定，建設單位要求限期整改，拒不整改或者達不到整改要求，建設單位依法提前解除契約的；
（三）物業服務企業被吊銷營業執照的；
（四）法律、法規規定的其他情形。
第四章 物業保修金與住宅專項維修資金
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。建設單位委託物業服務企業保修的，應當與物業服務企業簽訂委託協定。
第三十二條 建設單位在辦理房屋所有權首次登記前，應當按照物業建築安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，用於物業保修期內建設單位不履行保修責任，或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的維修費用列支。物業保修金不得納入房屋建設成本。
第三十三條 物業保修金交存期限為五年。保修期內出現的物業質量問題，保修金交存期滿仍未修復的，保修金交存期延長至修復完成。
物業保修期內，物業保修金不足以支付物業維修費用的，建設單位應當補足；物業保修期滿後，物業保修金有餘額的，應當返還建設單位。
第三十四條 物業保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則，由縣級物業管理主管部門統一管理。
物業保修金管理辦法由市人民政府制定。
第三十五條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規定的保修期屆滿後未出售的物業，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於國家規定的保修期屆滿後物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造。
新建商品住宅物業配置電梯的，建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前按照建築安裝總費用百分之一的比例交存資金，專項用於電梯、消防等設施設備的更新和改造，並提供專項分賬等資料。該資金歸業主所有，納入住宅專項維修資金管理。
第三十六條 業主大會成立前，住宅專項維修資金由維修資金管理部門代管；業主大會成立後，可以決定自行管理，也可以決定繼續由維修資金管理部門代管，決定自行管理的，業主委員會應當按照國家和省相關規定，建立規範的財務管理制度，接受監督。
第三十七條 物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，按照下列規定可以在住宅專項維修資金中列支：
（一）部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分的業主按照各自擁有的物業建築面積比例共同承擔；有約定的，按照約定。
（二）全體共用部分所需的費用，由全體業主按照各自擁有的物業建築面積比例共同承擔；有約定的，按照約定。
前款涉及未售出的房屋或者公有住房的，建設單位或者公有住房產權單位應當按照相應建築面積的比例分攤。
房屋未交存住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金餘額不足的，業主應當根據各自擁有的物業建築面積比例按照本條第一款規定的原則分擔、續籌；有約定的，按照約定。
第三十八條 發生下列緊急情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門覆核後進行應急處置：
（一）屋面、外牆防水損壞造成滲漏的；
（二）電梯故障危及人身安全的；
（三）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身安全的；
（四）樓體外立面有脫落危險的；
（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，以及二次供水水泵運行中斷，危及人身、財產安全的；
（六）消防設施出現功能障礙，存在重大火災隱患的；
（七）危及房屋使用和人身、財產安全的其他緊急情況。
應急維修費用應當經過審計並在物業管理區域內顯著位置公示後，從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。
第三十九條 住宅專項維修資金餘額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定，續籌住宅專項維修資金。
第四十條 住宅專項維修資金代管部門應當依法履行維修資金保值增值的責任。
業主大會決定自行管理住宅專項維修資金的，保值增值方案和增值分配方案由業主大會按照國家和省相關規定決定。
第四十一條 物業管理區域可以設立維修資金統籌分賬。統籌維修資金主要用於物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用以及受益人為全體業主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。
統籌維修資金由下列渠道籌集：
（一）利用物業服務用房、業主共有的道路或者其他場地上的停車位、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益的百分之七十，業主大會另有約定的，從其約定；
（二）維修資金增值（孳息）部分支付業主房屋分戶賬滾存剩餘的資金；
（三）共用設施設備報廢回收的殘值；
（四）人民防空工程年度平戰結合收入中依照有關規定提取的資金；
（五）業主共同決定以及其他應當計入的資金。
第四十二條 住宅專項維修資金的代管部門、業主委員會（物業管理委員會）應當每年至少一次與專戶管理銀行核對維修資金賬目，並將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不得少於六十日：
（一）維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；
（二）發生列支的項目、費用和分攤情況；
（三）業主分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；
（四）其他有關維修資金使用和管理情況。
業主對公示、查詢的情況有異議的，可以要求覆核，代管部門、業主委員會（物業管理委員會）應當及時答覆。
第五章 物業服務與監管
第四十三條 縣級物業管理主管部門應當為建設單位或者業主大會選聘物業服務企業提供服務和指導。
鼓勵、引導業主大會通過物業管理公共服務平台，採用招投標的方式選聘物業服務企業。
物業管理招投標辦法由市物業管理主管部門制定。
第四十四條 市物業管理主管部門應當會同市市場監督管理部門制定前期物業服務契約和物業服務契約示範文本。
物業服務企業應當自物業服務契約簽訂之日起三十日內，將物業服務契約報縣級物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）備案。
第四十五條 業主大會可以委託第三方評估機構對物業服務企業履約情況開展評估，並向全體業主公布評估結果。物業服務企業應當配合評估活動。
第四十六條 物業服務企業應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示，並及時更新：
（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人情況、聯繫方式、投訴電話；
（二）物業服務契約約定的服務內容、標準以及收費項目、標準等有關情況；
（三）電梯、消防、監控等專項設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯繫方式和應急處置方案等；
（四）物業服務費用、公共水電費分攤以及物業共用部位、共用設施設備的收益收支情況；
（五）占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車車位的收益收支情況；
（六）住宅專項維修資金使用及業主分攤情況；
（七）物業承接查驗情況；
（八）其他應當公示的信息。
前款第一項至第三項應當長期公示；第四項至第六項應當至少每年公示一次，第七項在物業服務企業辦理備案後公示，公示時間均不得少於六十日。
第四十七條 物業服務企業退出物業管理的，應當按照規定向業主委員會辦理移交手續，並移交下列資料：
（一）承接查驗資料；
（二）業主信息資料；
（三）電梯、消防、監控等專項設施設備的技術手冊、維護保養記錄及聯繫方式等相關資料；
（四）物業管理用房、業主共用的場地和設施設備資料；
（五）物業服務期間配置的固定設施設備資料；
（六）物業服務企業建檔保存的物業改造、維修、養護資料；
（七）利用共用部位、共用設施設備經營的相關資料、預收的物業服務費用、公共水電分攤費用交納記錄等資料；
（八）其他應當移交的資料。
物業服務企業與業主委員會或者其委託的新選聘的物業服務企業辦理交接的，應當在縣級物業管理主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）的指導、監督下對物業共用部位、電梯、消防、監控等共用設施設備和相關場地的使用維護現狀予以確認。物業服務企業與業主委員會可以聘請第三方評估機構協助現場查驗。
對拒不退出或者移交資料的，經業主委員會請求，公安機關應當給予協助；有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違反治安管理行為的，由公安機關依法處理。
第四十八條 物業服務收費包括物業公共服務費、汽車停放費和其他服務費。
普通住宅的前期物業公共服務費、汽車停放費實行政府指導價，業主大會成立後，是否實行政府指導價由業主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委託開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務契約中約定。
價格主管部門應當會同物業管理主管部門每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，並根據評估結果適時動態調整。
第四十九條 業主應當按照物業服務契約的約定按時交納物業公共服務費、公共能耗費等相關費用。
業主欠交物業服務費用，經催交仍逾期未交納的，物業服務企業可以依法申請調解、提起訴訟或者申請仲裁。
縣級人民政府、街道辦事處（鎮人民政府）應當建立和完善物業管理矛盾投訴調解機制，鼓勵、倡導當事人優先選擇基層人民調解委員會就地解決物業糾紛。業主大會、業主委員會應當配合做好物業糾紛化解工作。
第五十條 物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。
第五十一條 物業管理區域內禁止下列行為：
（一）違法搭建建築物、構築物，擅自改變房屋外觀；
（二）損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構，擅自改變門窗位置，超荷載存放物品；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方；
（四）擅自占用、挖掘道路、場地、地下空間，侵占或者損毀樹木、綠地、景觀；
（五）擅自在樓道等公共部位堆放物品；
（六）違反有關人均面積、使用功能、消防安全等規定出租房屋；
（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；
（八）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通；
（九）破壞或者擅自改造人防工程；
（十）擅自設定停車泊位、違規停放車輛；
（十一）擅自在公共走道、樓梯間、門廳內為電動腳踏車充電；
（十二）違反規定飼養家禽、寵物；
（十三）高空拋物、露天焚燒、在雨水污水分流地區將污水排入雨水管網、違反垃圾分類管理規定處理垃圾；
（十四）製造超過規定標準的噪聲、振動；
（十五）擅自架設電線、電纜，擅自遷改供排水、燃氣管線等；
（十六）擅自改變房屋、車庫及附屬用房的用途；
（十七）法律、法規以及臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。
物業服務企業、業主委員會發現違法使用物業行為的，應當及時勸阻、制止，並向有關主管部門、街道辦事處（鎮人民政府）報告。
第五十二條 物業服務企業應當依法履行安全職責，發生安全事故、自然災害、公共衛生事件等突發事件時，應當立即依法採取應急措施並向有關主管部門報告，協助做好應急救援和處置等相關工作。
第五十三條 市物業管理主管部門應當建立全市物業管理信用信息系統，對物業服務企業及其項目負責人進行管理。具體辦法由市物業管理主管部門制定。
第五十四條 市、縣級人民政府應當對交付時間長、配套設施設備不齊全、環境較差的老舊住宅小區制定改造提升計畫，改善居住環境。老舊住宅小區的範圍，由市、縣級人民政府確定。
第五十五條 老舊住宅小區內的道路、雨污水管道、照明、綠地及文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備的改造建設資金，由政府負責；業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。
第五十六條 市、縣級人民政府應當制定政策，支持老舊住宅小區加裝電梯。
第五十七條 無物業管理的老舊住宅小區可以依託社區居民委員會實行自治管理。
第六章 法律責任
第五十八條 違反本條例第十六條第一款規定，業主委員會及其委員侵犯業主合法權益的，按照以下規定處理：
（一）違反第一項至第七項規定，有阻撓業主大會行使職權等行為的，由縣級物業管理主管部門責令限期改正，並在物業管理區域內予以通告；
（二）違反第八項規定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級房地產主管部門依法處理；
（三）業主委員會委員構成違反治安管理行為的，由縣級公安機關依法處理。
第五十九條 違反本條例第十七條第一款規定，業主委員會未按照要求公示業主委員會委員名單等信息的，由縣級物業管理主管部門責令限期改正；逾期不改正的，在物業管理區域內予以通告。
第六十條 違反本條例規定，物業服務企業有下列情形的，按照以下規定處理：
（一）違反本條例第二十八條第一款規定，承接物業未進行查驗的，由縣級物業管理主管部門責令限期改正，並記入物業服務企業信用檔案。
（二）違反本條例第四十六條第一款第二項、第四項、第五項規定，未公示物業服務內容等信息或者公示失實信息的，由縣級市場監督管理部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款；違反第七項規定，未公示物業承接查驗情況的，由縣級物業管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
（三）違反本條例第四十七條第一款規定，退出物業管理，未按照規定辦理移交手續的，由縣級物業管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。
第六十一條 違反本條例規定，建設單位有下列情形的，按照以下規定處理：
（一）違反本條例第二十九條第一款規定，未按照規定配置必要的物業服務用房的，由縣級房地產主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，並處十萬元以上五十萬元以下罰款；
（二）違反本條例第三十二條、第三十三條第二款規定，未按照要求交存或者補足物業保修金的，由縣級物業管理主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處二十萬元以上三十萬元以下罰款。
第七章 附則
第六十二條 本條例規定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的，依照其規定執行。
第六十三條 本條例自2020年10月1日起施行。
審議意見
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
《南通市住宅物業管理條例》（以下簡稱條例）已經南通市第十五屆人大常委會第二十九次會議通過，現報省人大常委會批准。省人大常委會法工委在該條例通過前進行了初步審查，徵求了省人大常委會環資城建委以及省司法廳、省住建廳、省公安廳、省自然資源廳等有關部門的意見，並與南通市人大常委會法工委進行了多次溝通，提出了修改意見和建議，南通市人大常委會已作相應修改。省人大法制委員會於4月28日召開全體會議對該條例進行了統一審議。現將審議意見報告如下：
為了規範住宅物業管理活動，維護物業管理各方合法權益，營造良好居住環境，南通市人大常委會結合本地實際，制定該條例十分必要。總的來說，條例從業主和業主組織、前期物業管理、物業保修金與住宅專項維修資金、物業服務與監管以及法律責任等方面作了規範，特別是對業主委員會、物業保修金、物業服務用房配建以及老舊住宅小區管理等方面作了具體規定，具有較強的針對性和可操作性。
該條例同憲法、法律、行政法規和本省的地方性法規不相牴觸，建議本次常委會會議審議批准。
以上報告，請審議。
條例的說明
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
《南通市住宅物業管理條例》（以下簡稱《條例》）已由南通市第十五屆人大常委會第二十九次會議於2020年3月20日審議通過，現提請本次省人大常委會審議批准。現就《條例》主要內容作如下說明：
《條例》主要規定了總則、業主和業主組織、前期物業管理、物業保修金與住宅專項維修資金、物業服務與監督、法律責任等內容。
一、立法目的、適用範圍和職責分工。《條例》規定，為了規範住宅物業管理活動，維護物業管理各方合法權益，營造良好居住環境，制定本條例（第一條）。本市行政區域內的住宅物業管理活動及其監督管理，適用本條例（第二條）。關於職責分工。市、縣級人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導。物業管理主管部門負責統一監督管理工作，建立物業服務第三方評估制度，會同相關部門建立物業管理公共服務平台。公安等部門按照各自職責做好相關工作。街道辦事處（鎮人民政府）具體負責指導、協調監督。居（村）民委員會協助做好相關工作。建立健全社區黨組織、居民委員會、業主委員會和物業服務企業議事協調機制。物業管理協會協助物業管理主管部門做好信用信息管理。（第三條至第八條）。
二、業主和業主組織。《條例》規定，房屋的所有權人為業主。業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利、履行義務（第九條）。業主大會由全體業主組成。符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鎮人民政府）應當在收到申請後組織成立首次業主大會籌備組。業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會履行業主大會職責（第十條至第十三條）。《條例》對業主委員會的成員構成、候選人資格、禁止行為、公示信息，以及調整、換屆及移交事項作了明確。規定了物業管理委員會的成立、組成、備案和解散，業主自行管理方案（第十四條至第二十五條）。
三、前期物業管理。《條例》規定，建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業，應當提供前期物業管理開辦費。明確了建設單位與物業服務企業的承接查驗、物業交接及其法律責任（第二十六條至第二十八條）。關於物業服務用房，新建住宅項目，建設單位應按照不低於地上地下總建築面積千分之四比例配置，低於一百平方米的按照一百平方米配置，並無償移交。分期建設的，應根據分期建設的面積和進度按比例合理配建或者提供滿足物業服務活動的臨時用房（第二十九條）。物業服務企業具有擅自退出物業管理等情形的，建設單位應當重新選聘物業服務企業（第三十條）。
四、物業保修金與住宅專項維修資金。《條例》規定，建設單位應當按照保修期限和範圍，承擔物業保修責任，按照物業建築安裝總造價百分之二比例交存物業保修金，交存期限為五年（第三十一條至第三十三條）。業主應當將首期住宅專項維修資金存入專項維修資金專戶；業主大會成立前，維修資金由管理部門代管，成立後可以自行管理（第三十五條、第三十六條）。關於維修資金列支，部分共用部分所需費用，由該部分業主按建築面積比例承擔，全體共用部分所需費用，由全體業主按建築面積比例承擔，有約定的，按約定（第三十七條）。關於應急維修，相關業主不能形成多數意見，物業服務企業、業主委員會或相關業主可以提出處置方案，經資金代管部門覆核後應急處置（第三十八條）。維修資金餘額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當續籌。代管部門應當履行資金保值增值責任。物業管理區域可以設立維修資金統籌分賬。代管部門、業主委員會應當每年與專戶銀行核對資金賬目，公示信息（第三十九條至第四十二條）。
五、物業服務與監管。鼓勵、引導業主大會通過公共服務平台，採用招投標方式選聘物業服務企業。物業服務企業應當自物業服務契約簽訂之日起三十日內備案。業主大會可以委託第三方評估機構對物業服務企業履約情況評估。物業服務企業應當公示服務內容等事項；退出管理的，應辦理移交手續（第四十三條至第四十七條）。價格部門應會同物業管理部門每三年對物業服務等級標準及相應基準價與浮動幅度評估、調整。業主應按時交納物業費用，物業所有權轉移時應結清物業費用（第四十八條至第五十條）。規定了業主禁止行為和物業服務企業安全管理責任（第五十一條、第五十二條）。市物業管理部門建立物業管理信用信息系統（第五十三條）。關於老舊住宅小區。市、縣級政府應制定改造提升計畫，小區內道路等配套建築及設施設備改造建設資金由政府負責，支持加裝電梯。無物業管理的，可以依託居民委員會實行自治管理（第五十四條至第五十七條）。
六、法律責任。《條例》在不同上位法相牴觸的前提下，嚴格遵循處罰法定、處罰公正、處罰與教育相結合等原則，規定了相關法律責任。業主委員會、委員有侵害業主合法權益行為的，由縣級物業管理部門責令限期改正，予以通告；未按要求公示信息的，責令限期改正，拒不改正的，予以通告（第五十八條、第五十九條）。建設單位未按規定配置物業服務用房、未交存或補足物業保修金，以及物業服務企業承接物業未查驗、未公示信息或公示失實信息、未公示承接查驗情況、退出物業管理未辦理移交手續的，承擔相應的法律責任（第六十條、第六十一條）。
七、條例施行時間。《條例》的施行時間為2020年10月1日（第六十三條）。
以上說明連同《條例》，請予審議。
