動遷房買賣

動遷房買賣由於動遷房（所謂動遷房又稱動拆遷安置房，是指因城市規劃、土地開發等原因進行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋）安置的對象是特定的動拆遷安置人，除受相關法律、法規的規範之外，還受到當地政府相關的地方性政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

基本介紹

• 中文名：動遷房買賣
• 補充：動遷房又稱動拆遷安置房
• 說明：和一般的商品房交易有很大的不同
• 其他：動遷房交易契約

簡述

對於動遷房是否可以買賣，目前存在不同的觀點。

根據契約法第五十二條規定有下列情形之一的，契約可認定為無效：

(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立契約，損害國家利益；

(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

(三)以合法形式掩蓋非法目的；

(四)損害社會公共利益；

(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

而動遷房買賣的契約並不存在上述情形，因此屬有效民事行為。此外，《最高人民法院關於適用<中華人民共和國契約法>若干問題的解釋（一）》第四條規定，人民法院確認契約無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。

《物權法》也將債權和物權進行分開處理，即依法訂立的契約，不因為物權不轉移而變成無效契約。因此，拆遷房的買賣契約是有效的，只要簽訂完整、詳細、具有可操作性的契約，完全可以保障交易雙方的權利。因此，可以說簽訂一份有效、具有可操作性的拆遷安置房買賣協定是買賣雙方（主要是買房人）保護自己權利的關鍵。

動拆遷房買賣存在很長的時間周期，因而蘊涵了極大法律風險。司法實踐中這種類型的糾紛案例不勝枚舉，且呈逐年遞增趨勢。而其法律風險，主要是在買受人一方。一般情況下，動拆遷房買賣雙方在簽訂買賣契約後，賣家都會要求買家支付全部或者絕大部分房價款，而買受人在支付了巨額房款後卻並不能及時取得房屋所有權人資格。雙方雖然簽訂房屋買賣契約，但根據物權公示公信原則，賣方在法律上講依然是不折不扣的房屋所有權人，這樣買受人就會置於高法律風險地位。事實上一旦風險發生有可能導致買受人房財兩空。

動遷房交易契約

甲方：

乙方：

甲乙雙方遵循自願、公平和誠實信用的原則，經協商一致訂立本契約，以資共同遵守。

一、甲方已經簽署了一份動遷補償協定（以下簡稱協定），根據該協定，甲方將2007年月日獲得動遷房一套。甲方是動遷協定規定的該動遷房及該房屋占用範圍內的土地使用權(以下簡稱房地產)的權利人。

該房地產具體狀況如下(如果本款所表述的房地產之條件與實際情況不符或者不詳盡，以該協定的記載內容為準，且雙方同意不再另行簽訂補充協定予以變更或者確認)：

1、 坐落

2、 房屋類型 結構

3、 房屋平面圖和四至範圍

4、 土地使用權

5、 室內裝修情況

6、 隨房屋同時轉讓的設備(非房屋附屬設備)

7、 是否已經設立抵押 抵押權人

8、 是否已經設立租賃

9、 協定約定的交房日

在本契約有效期間，甲方不得設立任何抵押、其他租賃關係，也不得遷入任何戶口。

二、甲方同意自房地產交付入住之日起，將房地產租賃給乙方使用。租期20年。租賃期間屆滿，乙方有權要求依照原租賃契約的條件續訂租賃契約，甲方應當簽訂。依次類推。

自甲方獲得房地產產權證，並且該房地產根據國家或者地方的動遷房政策，可以依法轉讓登記之日起，甲方應當將房地產轉讓給乙方(租賃契約相應自然終止)。甲方應當自可以轉讓之日三個工作日內，和乙方簽訂《上海市房地產買賣契約》(或者當時房地交易主管機關推薦的示範文本)，並在此期間內和乙方一起赴房地產所在的房地產交易中心(或者當時有權的類似組織)辦理房地產產權過戶手續。

根據第二條第二款簽訂的買賣契約應當不違反本契約所述的交易條件;買賣契約約定不明確的，本契約所述的交易條件構成買賣契約的一部分。

雙方可以另行簽署租賃契約，租賃契約應當不違反本契約所述的交易條件;沒有另行簽署租賃契約或者租賃契約約定不明確的，本契約所述的交易條件構成租賃契約或者租賃契約的一部分。

任何一方都不得主張不合理的買賣、租賃條件。如果任何一方主張的條件，在當時國家主管機關推薦的買賣、租賃示範文本(如果有)上沒有示範條款的約定的，或者屬於空白可以自由約定的，而另外一方在本契約約定的期限內無法同意的，視為該方的主張不合理;雙方應當對該條件不再進行討論，也不做約定(雙方可以約定“未盡事宜，依法處理”);任何一方不得以此為由不履行本契約。

三、 本契約所述的交易，總價款為人民幣元整，另加第二款所述款項。

1、 乙方應當，自本契約簽訂之日起三日內，支付人民幣萬元整給甲方。

2、 乙方應當，自甲方將房地產交付乙方租賃使用之日起三日內，支付人民幣萬元整給甲方。

3、 乙方應當，自房地產產權過戶給乙方之日起三日內，支付人民幣萬元整給甲方。

乙方在支付本條第一款所述第3期價款時，乙方應當支付如下款項給甲方，其計算方式如下：

(人民幣萬元)X(自交付租賃使用之日起至房地產產權過戶之日所跨的時間)X (同期人民銀行同期定期存款利率)

四、無論在租賃期還是房地產轉讓時，應當由甲方支付給有關國家、公司、其他組織的維修基金、電話初裝費、煤氣初裝費、有線電視開通費等均已包括在本契約所述價款之內，由甲方自行支付，不再與乙方另行結算;但是，

1、租賃期間，水、電、煤、電話的使用費由乙方承擔，甲方應當提供繳納費用的便利;

2、房地產轉讓時，甲方雙方應當共同完成以上各項的更名手續，更名費用由乙方承擔。

五、無論在租賃期還是房地產轉讓時，該房地產內的附屬設施、設備以及裝修的價格均以包含在本契約價款之內，並由該房地產轉讓之時一併轉讓給乙方。

六、甲方承諾戶口

七、自房地產交付給甲方入住使用之日起，甲方沒有將房地產交付乙方使用的，從交付給甲方之日起第15天起，乙方有權選擇：

要求甲方支付本契約第三條所述房價款(扣除第三條第二款所述價款)的10%作為違約金，並解除契約;或者

要求繼續履行契約，甲方每遲延一日(從房地產交付給甲方之日起計算)，應當支付100元作為違約金。

在房地產交付給甲方入住使用之日起，在甲方通知到乙方，但是乙方沒有租賃房地產的，從通知到乙方第15天起，甲方有權選擇：

要求乙方支付本契約第三條所述房價款(扣除第三條第二款所述價款)的10%作為違約金，並解除契約;或者，

要求繼續履行契約，乙方每遲延一日(從甲方通知到乙方之日起計算)，應當支付100元作為違約金。

乙方開始租賃使用之後，甲方單方解除租賃關係，或者拒不簽訂房屋買賣契約、或者拒不辦理房地產過戶手續的，乙方有權選擇：

要求甲方返還已經支付的所有款項，並且支付本契約第三條所述房價款(扣除第三條第二款所述價款)的20%作為違約金，甲方無權主張任何租金;或者

要求繼續履行契約，並賠償乙方因此導致的損失。

乙方開始租賃使用之後，乙方單方解除租賃關係，或者拒不簽訂房屋買賣契約，或者拒不辦理房地產過戶手續的，甲方有權選擇：

要求乙方支付本契約第三條所述房價款(扣除第三條第二款所述價款)的20%作為違約金，乙方已經支付的款項，在扣除同期市場合理租金之後予以返還;或者

要求繼續履行契約，並賠償乙方因此導致的損失。

八、契約可分

九、訴訟

十、本契約系雙方在平等自願的基礎上經過充分協商達成的一致意見，任何一方在未徵得其他方同意的前提下不得擅自變更本協定內容。

由於本契約簽訂時甲方未取得以甲方為權利人的該房地產之產權證，而且本契約履行期限較長，雙方確認對此情況有充分認識。雙方對各自的權利、義務清楚明白，並願按本契約約定嚴格履行。如任何一方違反本契約，另外一方有權按本契約約定索賠。