基本介紹
- 中文名：兩限房
- 外文名： house of two limits；house with limited price and habitable area
- 一把：中低價位
- 類型：普通商品房
限價房,銷售,背景,兩限房,基本概念,購買資格,建築標準,樓市底線,商品房,與商品房比較,綜合比較,標準流程,購買家庭,房源安排,
限價房
英文翻譯： house of two limits；house with limited price and habitable area
一般是中低價位、中小套型的普通商品房，可根據具體樓層、朝向在±5%的範圍內調整銷售價格，但平均銷售價格不得超過房屋銷售限價。兩限一個就是限制價格，限價不是死價，它的價格有個上限，也就是不論你賣多少，都不能超過這個價格。另一個就是限制居住面積，這個面積肯定比同地段的普通商品房的面積小。
常營雙限房地
常營雙限房地銷售
限價房可以上市銷售，而且價格是由賣房人自己制定，不再受政府的約束。但是，一般買了限價房的人是不會賣的，因為買房的人資格是嚴格把關的，炒房產的人肯定買不到限價房。其具體的限制政策是：單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲；對於市民普遍關心的收入財產狀況，辦法規定3人及以下家庭，家庭年收入在8.8萬元及以下，人均住房使用面積15m2及以下,家庭總資產淨值57萬元及以下；同時兩限房滿5年可以出售，但須按照市有關部門公布的屆時同地段普通商品住房價格和限價商品住房價格差的一定比例交納土地收益等價款，交納比例為35%。
背景
兩限房
兩限房這個概念從2007年下半年才開始廣為流傳起來，之前只有經濟適用房和普通商品房這么兩種房屋上市交易，其中本來作為保障低收入家庭的經濟適用房由於操作層面的原因，一方面缺少對低收入家庭的照顧，很多普通老百姓為拿到個購房資格號而晝夜排隊；另一方面又有大批的經濟適用房被有錢人買走，甚至出現200多平米的經濟適用房，倒賣經濟適用房購房號也成了一種經濟現象。 在商品房價飛漲，經濟適用房緊張的情況下，首先在北京創造出了兩限房這么個不倫不類的房屋概念。最初的兩限房就是限地價、限房價，後來在分配政策制定時又加上了購買人群的限制。本來政府方面除了政策支持外，沒有在兩限房上給予資金支持，甚至在貸款方面也沒有照顧。這也是為什麼兩限房項目幾乎都是國有企業和大型房企中標的原因。
漫畫
漫畫一般的房地產企業玩不起兩限房這個東西，一方面有資金的原因，還有利潤低、時間限制緊等原因。
經濟適用房、兩限房並不能滿足一些人的住房需求，而僅滿足了一部分人對房地產的占有欲望。兩限房只能限得了一時，限不了長遠，也並非降低房價的靈丹妙藥。這的確是事實，正因為是兩限房，那么大家都想要，可是數量有限，不是通過市場來決定分配，而是通過政府的操作去做，是一種計畫分配形式。
從長遠考慮，什麼是兩限房還得要靠市場和巨觀調控的雙重作用，通過發展廉租房，解決低收入人群的實際住房需求，廉租房雖然不創造財富，但可以照顧公平。那么讓市場的歸市場，調控的歸調控，平衡的歸平衡，通過市場發展來繁榮房地產市場，徹底解決房價過高的問題，這才是關鍵之所在。
政府已經開始關注房價下降對兩限房的影響了，並且在開始著手研究對策。兩限房項目的價格，在土地出讓時，國土局發布的招標檔案就已經確定，開發商是無權更改。房價下降，兩限房的價格也會做出相應調整。
基本概念
兩限就是限制價格，限價不是死價，它的價格有個上線，也就是不論你賣多少，都不能超過這個價格。 另一個就是限制居住面積。這個面積肯定比同地段的普通商品房的面積小。但是一般買了限價房的人是不會賣的，因為買房的人資格是嚴格把關的，炒房產的人肯定買不到限價房。
購買資格
兩限房一出，人們最為關注的首先便是購房資格問題。所謂兩限房，簡單理解就是限房價、限地價的“兩限”商品房。兩限房政策旨在保證中低價位、中小套型普通商品住房土地供應。這類產品主要針對兩部分人群：一是具備一定房產消費能力的人群，二是定向購買的拆遷戶。兩限房用地的套型建築面積全部為90平方米以下。從目前看來，“兩限房”購買資格主要包括三個基本條件：具有本市常住戶口；中低收入家庭優先；解危排險、環境整治、文保危改、城中村整治、奧運工程及其配套設施等重點項目的本市被征地、拆遷家庭優先。同時，已取得經濟適用住房購買資格的家庭如放棄購買資格，可以申請購買“中低價位、中小套型普通商品房”，具體購買資格由市建委另行確定。而那些不具備北京市戶口的居民，尚且不能購買兩限房。
北京市2007年保障性住房和兩限房分布圖
北京市2007年保障性住房和兩限房分布圖建築標準
兩限房的建設雖然在套型面積和銷售價格方面有所限制，但各項建設標準沒有改變，首塊兩限房用地的標書中明確規定，要求各項建設指標應達到北京市相關住宅建設標準，並按照北京市建委、市規劃委、市國土房管局《關於加強新建商品住宅家庭裝飾裝修管理若干規定》執行。
樓市底線
商品房
兩限房是在2007年房價飛漲的時候出籠的，當時的房價在包括“國八條”、“國六條”等多項調控政策沒有效果的情況下，國家出台兩限房的目的在於抑制房價和指導房價的發展方向。
北京首批推出三塊“兩限房”用地
北京首批推出三塊“兩限房”用地北京市政府曾多次證實兩限房也是商品房，是完全產權的商品房，因此具有了財產權的兩限房如果不能自由買賣，顯然有違市場經濟的基本原則。
根據兩限房的基本特點和其由來，可以判斷出，兩限房只是一個階段性的產物，兩限房不會長久存在下去。
已經有商品房價接近周邊區域的兩限房價格，同時，兩限房地塊頻頻流拍也證實兩限房正在失去吸引力，在北京甚至出現了預審合格購房人棄購兩限房的現象。
兩限房本身是商品房，北京市政府曾多次證實這個問題，商品房的基本特點就是財產權屬性，而財產權屬性具有處置權。因此原則上來說，兩限房應當是可以自由交易的房屋。
燃油稅是在油價大幅下跌後出台的，兩限房也會在房價大幅下落後，出台退出保障房系列政策。
兩限房是商品房當然就是有成本、有利潤、有交易費用的商品房特徵，但是由於有政策的限制，兩限房又有利潤被限制、成本被限制的基本特點。但是兩限房由於有政府方面的銷售保障，所以銷售沒有風險。話又說回來，商品房到了兩限房這個價格，銷售其實也沒有什麼風險。
兩限房的價格是個政府、銷售者都能接受的價格，同時也是能夠給開發企業帶來利潤的。兩限房的利潤大概控制在10%左右，其實這個利潤率在社會上和其他行業相比也絕對是一個很可觀的指標，只不過對動輒成倍利潤的開發企業來說，顯得有點低了。
如今形勢是房價必然繼續回落，這個指標就是兩限房的價格。當然，不能排除房價下跌到比兩限房還要低的水平的可能性。因為油價從每桶147元跌到每桶37元也就是半年的時間。
就像當初說原油是地球的珍惜資源，用一桶少一桶，油價只能升不能降一樣。在地產界也一直有土地有限論，需求無限論之說。
房價回落到兩限房的水平，現在看來越來越現實了，10%的利潤應當滿足了。政府不希望房價飛漲，地產商們都期望政府救市，兩限房就是政府救市的底線。
當前從整體上來說，現實的房地產市場與這個目標還有段距離。
與商品房比較
雖然面積小一些，但《規劃》強調，必須提供適宜的採光、日照、通風條件，嚴格執行噪聲防治標準，提供人性化的公共空間和綠地。
有關部門透露，兩限房的其他建設指標和相關配套，如樓間距、綠化率以及教育、市政、醫療、公共綠地、道路等配套還將按標書中的《規劃意見書》配置，標準暫不調整。對於這一說法，記者也從中標開發商處得到證實。
本市已經推出8個兩限房項目，兩限房與商品房的不同之處已經基本浮出水面。
綜合比較
選項 | 廉租房 | 經濟適用房 | 限價商品房 |
供應對象 | 具有本市城鎮戶籍，家庭人均住房面積、家庭收入和家庭資產符合申請標準的城市低收入人群 | 具有本市城鎮戶籍時間滿3年，年滿18周歲；單身家庭申請人需年滿30周歲；申請家庭人均住房面積、家庭收入及資產符合政府規定標準 | 針對北京市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、征地拆遷涉及的農民家庭及市政府規定的其他家庭 |
申請標準 | 1人家庭成員的年收入在6960元及以下；人均居住面積在7.5㎡及以下；家庭總資產淨值在15萬元及以下可以申請廉租房 | 1人家庭成員年收入在22700元及以下；人均住房面積在10㎡及以下；家庭總資產淨值在24萬元及以下可以申請經濟適用房 | 3人以下家庭年收入在8.8萬元及以下；人均住房面積在15㎡及以下；家庭總資產淨值在57萬元及以下可以申請購買限價商品住房；家庭成員4人及以上的標準 |
戶型及面積 | 廉租房按照小戶型、滿足基本住房需求、節能省地的原則建設。具體標準由市規劃委會同市建委、市土地局、市發改委等部門研究確定 | 堅持中小戶型、節約省地環保的原則合理開發建設；經濟適用房要按小戶型、滿足基本住房需求的原則收購 | 限價商品住房套型建築面積以90平米以下套型為主；一居室控制在60平米以下；兩居室控制在75平米以下 |
審核與分配 | 實行“三審兩示一公開”政策，即申請廉租房的家庭要經過申請、初審、複審三級審核制和初審基恩段人戶分離及複審符合條件的申請家庭情況進行公示；一公開指政府每年對租金和面積補貼標準公開發布一次 | 實行“三審兩示”的政策，即申請購買經濟適用房要經過申請、初審、複審的三級審核制和初審階段人戶分離及複審符合條件的家庭情況進行公示 | 購買限價房實行申請、初審、複審和備案制度；在初審階段對人戶分離家庭進行公示；在複審階階段將符合條件的家庭情況公示 |
上市交易 | 廉租房只能用於申請家庭及其成員自主，不得轉租、轉借，對連續1年超出規定標準的取消廉租房保障資格、停發租房補貼或收回房源 | 已購經適房未滿5年的，不得按市場價上市出售，確需出售的向相關部門申請，有保障部門去定符合條件購買人原價出售或按原價回購；已滿5年可按市場價出售，但需繳納出售價的10%補交土地收益等價款 | 購買限價房在5年內不得轉讓，確需轉讓的可向保障部門申請回購，回夠價格按原價格並考慮折舊和物價水平等因素確定；滿5年轉讓限價房要按照屆時同地段普通商品房價和限價房差價的一定比例繳納土地收益價款 |
標準流程
根據《北京市人民政府辦公廳轉發市建委等部門關於北京市限價商品住房管理辦法(試行)的通知》（京政辦發〔2008〕 號）的有關規定，經市政府批准，現就本市申請購買限價商品住房的家庭準入標準及已購限價商品住房上市交易補交比例通知如下：
一、本市城八區申請購買限價商品住房家庭年收入、住房及總資產淨值須符合以下標準：
家庭人口 家庭年收入 人均住房使用面積家庭總資產淨值
3人及以下 8.8萬元及以下 15m2及以下 57萬元及以下
4人及以上 11.6萬元及以下 15m2及以下 76萬元及以下
三、已購限價商品住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年後，可以按市場價出售所購住房，應按照市有關部門公布的屆時同地段普通商品住房價格和限價商品住房價格差的一定比例交納土地收益等價款，交納比例為35%。
供應對象：北京市中等收入家庭
(一)申請家庭應當推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人，申請人須具有本市戶口。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。
(二)申請家庭人均住房面積、家庭收入及家庭總資產淨值須符合規定的標準，並實行動態管理。標準見附表。另外，遠郊區縣家庭申購條件由區縣政府結合實際確定，報市政府批准後公布。
購買家庭
三類家庭可優先購買
在符合上述條件的家庭中，屬於下列三類家庭之一的，可優先購買:
1、解危排險、舊城改造和風貌保護、環境整治、保障性住房項目和市重點工程等公益性項目所涉及的被拆遷或騰退家庭；
2、家庭成員中有60周歲以上(含60周歲)的老人、嚴重殘疾人、患有大病或做過大手術的人員、優撫對象的家庭；
3、已通過經濟適用住房購買資格審核自願放棄購買經濟適用住房的家庭。
經審核符合條件的家庭只能購買一套限價商品住房，已購買限價商品住房家庭的全部成員不得再次享受其他形式的保障性住房。
申購程式：資格審核四步走
購買限價商品住房實行申請、審核和備案制度。
申請購買限價商品住房的辦理程式
(一)申請。申請家庭持如實填寫的《北京市限價商品住房家庭資格核定表》(一式三份，以下簡稱《核定表》)向戶口所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府提出申請。申請時應當同時提交以下材料的原件和複印件(複印件一式兩份):
1.戶口本和家庭成員身份證；
2.家庭成員婚姻狀況證明；
3.現住房產權證明或租賃契約；
4.家庭成員所在單位出具的收入、住房情況證明；
5.其他需提交的證明材料。
(二)初審。街道辦事處或鄉鎮人民政府通過審核材料、入戶調查、組織評議、公示等方式對申請家庭的收入、住房、資產等情況進行初審，提出初審意見。
(三)複審。區縣住房保障管理部門對申請家庭情況進行複審，符合條件的，將申請家庭的情況進行公示。
(四)備案。市住房保障管理部門對區縣住房保障管理部門上報的申請家庭情況予以備案。
統籌分配
房源安排
各區縣政府組織建設的限價商品住房，主要由本區縣安排使用，市住房保障管理部門可根據情況從中劃出一定比例統籌分配。
各區縣住房保障管理部門負責組織本區縣符合條件的申請家庭按優先配售條件及住房困難程度，通過搖號等方式配售限價商品住房。對參加多次搖號均未能搖中的申請家庭，輪候三年以上的，區縣住房保障管理部門可為其直接配售。
對市住房保障管理部門統籌分配至各區縣的房源，各區縣住房保障管理部門應在二個月內確定購房人，向開發企業繳納購房款。逾期不能確定購房人的，由市住房保障管理部門收回重新分配。區縣住房保障管理部門也可先行墊付購房款後保留房源繼續使用，保留時間不超過半年。
小部分中高收入者可購兩限房
公務員納入購買範圍；弱勢人群將獲照顧
北京的“兩限房”銷售將不會只針對低收入人群，昨日，市人大代表、北京市副市長陳剛在接受記者採訪時表示，來京創業的白領，一線高端的科研人員，企事業創業人員，一些資深的公務員，事業單位人員等中高收入者都將納入兩限房購買者範疇。北京副市長陳剛表示：兩限房將有很完整的銷售標準體系，“從經濟收入、限制住房的條件以及再上市的限制等等，甚至對在北京工作的年限都有明確要求”。他說，“兩限房”的銷售將面向中等、中低，也包括一小部分中高收入者，但同時會對低收入人群，比如智障、殘疾等弱勢人群，設立一些優先條件，對弱勢人群進行照顧。此外，為保證過程公平、公正、透明，“兩限房”將採取抽籤、搖號等方式進行銷售。
對於兩限房的購買者是否只面向北京戶籍人群的問題，陳剛表示將會有具體的政策對此說明。
