保定市物業管理辦法

《保定市物業管理辦法》是保定市人民政府2020年公布的規章。

基本介紹

• 中文名：保定市物業管理辦法
• 頒布時間：2017年1月25日
• 實施時間：2017年3月1日
• 發布單位：保定市人民政府

全文

第一章　總　則

第一條　為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條　本市行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理，適用本辦法。

第三條　本辦法所稱物業，是指依法建設的房屋及其配套的設施、設備和相關場地。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務契約約定，對物業進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第四條　物業管理應當堅持業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合的原則，實現社會效益、經濟效益、環境效益的統一。提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第五條　市、縣（市、區）人民政府應當將物業管理服務納入現代服務業發展規劃和目標考核體系,建立和完善社會化、專業化、市場化的物業管理機制，並將物業管理工作經費納入財政預算。

第六條　市、縣（市、區）人民政府應當設立住宅小區管理保障資金，專項用於扶持老舊住宅小區的基礎建設和物業管理。

第七條　構建物業服務企業的誠信機制，完善誠信服務體系，樹立誠信經營理念，建立健全物業服務企業信用檔案，促進物業服務行業健康發展。

第二章　管理職責

第八條　市人民政府住房和城鄉建設行政主管部門（以下稱房地產行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，其主要職責是:

（一）負責本市物業服務企業的資質管理；

（二）負責住宅專項維修資金的歸集、使用審核;

（三）組織開展物業管理從業人員培訓；

（四）建立物業管理專家庫；

（五）建立物業服務企業信用檔案，監督檢查物業管理經營活動；

（六）指導縣（市、區）房地產行政主管部門對物業管理活動的監督管理。

第九條　縣（市、區）房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，其主要職責是:

（一）貫徹落實物業管理的法律、法規、規章和有關政策；

（二）指導街道辦事處（鄉鎮人民政府）、居(村)民委員會參與物業管理工作；

（三）負責住宅物業項目招標投標備案和採用協定方式選聘物業服務企業的審批工作；

（四）負責對業主大會、業主委員會的指導、監督和備案工作；

（五）監督物業服務用房的配置和使用以及物業承接查驗和物業服務企業備案工作；

（六）負責住宅專項維修資金的歸集、使用審核;

（七）召集有關物業管理的聯席會議，負責物業糾紛的協調處理和信訪投訴處理工作。

第十條　市、縣（市、區）人民政府的下列有關部門根據各自職責做好物業管理的相關工作：

（一）公安機關負責在召開業主大會、選舉業主委員會和物業交接期間發生違法行為的處置工作,依法查處損壞、挪用、擅自拆除、停用消防設施、器材或者占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規的行為；

（二）民政部門負責協調居(村)民委員會對業主委員會的指導、監督，協助業主委員會和物業服務企業做好物業管理的相關工作；

（三）人力資源和社會保障部門負責對物業服務企業勞動用工的指導，對物業服務企業招用人員簽訂勞動契約、繳納社會保險等進行監督；

（四）房地產行政主管部門負責督促建設單位做好保修期內房屋及設施設備的相關保修工作；

（五）規劃部門負責建設工程設計方案審查，並按規定標準確定物業管理區域內公建配套設施建設指標；

（六）公用事業部門負責對業主投訴或者舉報供水、供氣、供熱等單位未依法履行維修養護責任的問題進行調查處理；

（七）人防部門負責物業管理區域內人防工程及設施維護管理的指導和監督；

（八）物價部門負責物業服務收費行為的監管，規範物業服務企業的收費行為，依法查處物業管理中的亂收費和亂加價行為；

（九）市場監督管理部門負責依法查處未取得營業執照將住宅改為經營性用房的違法行為；

（十）質量監督部門負責對物業管理區域內的電梯、機械式停車設備、鍋爐、壓力容器等特種設備進行安全監察，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為。

物業管理區域內未取得規劃部門許可擅自搭建建築物、構築物和在非承重外牆上開門(窗)、破壞房屋外立面以及侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施等違法違規行為，由有關行政執法部門依據各自的職責依法查處。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當按照委託契約約定，並根據各自職責依法承擔物業區域內專業經營設施設備和相關管線的維修養護責任。

第十一條　街道辦事處（鄉鎮人民政府）具體負責本轄區內的物業管理工作，其職責是：

（一）組織、指導業主大會的籌備、成立和業主委員會的選舉、備案工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責；

（二）組織召集本轄區內物業管理聯席會議，協調相關部門解決物業管理工作中出現的重要問題；

（三）設立並公開投訴電話、投訴點，接受業主的投訴和舉報，為業主提供基本服務;

（四）負責調解物業管理活動中的矛盾糾紛，組織開展本轄區物業服務滿意度調查工作；

（五）建立物業管理應急預案，落實物業應急管理長效機制。

第十二條　居(村)民委員會的職責是：

（一）協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）建立健全物業管理工作機制，參與指導和監督業主委員會的工作；

（二）配合街道辦事處（鄉鎮人民政府）依法調解物業管理糾紛；

（三）協助街道辦事處（鄉鎮人民政府）落實未實施物業管理住宅小區的管理服務工作；

（四）引導業主自覺遵守管理規約；督促物業服務企業維護公共利益，做好公共環境衛生、公共秩序的維護工作。

第十三條　物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規範行業行為，推行行業服務標準和標準化服務，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，促進物業行業健康發展。

第三章　業主、業主大會和業主委員會

第十四條　房屋的所有權人為業主。

依法登記取得或者根據《物權法》規定取得建築物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基於與建設單位之間的商品房買賣等民事法律行為，已經合法占有建築物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

第十五條　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業服務契約約定接受物業服務企業提供的服務；

（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

（四）參加業主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；

（六）監督業主委員會的工作；

（七）監督物業服務企業履行物業服務契約；

（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

（九）監督物業共用部位、共用設施設備住宅專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規規定的其他權利。

未辦理房屋權屬證書的繼受人、業主書面授權的代理人，依法享有前款規定的除被選舉權以外的權利。

第十六條　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺履行法定和約定的義務，遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的使用和公共秩序、環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）遵守有關房屋裝飾裝修的法律、法規、規章和政策規定；

（五）按照國家有關規定交納住宅專項維修資金；

（六）按時交納物業服務費用；

（七）法律、法規、規章規定的其他義務。

第十七條　一個物業管理區域成立一個業主大會。

業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十八條 下列事項由業主大會決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）制定物業服務內容、服務標準以及物業服務收費方案；

（五）改變共有部分的用途；

（六）選聘和解聘物業服務企業；

（七）利用共有部分進行經營以及對所得收益進行管理和分配使用；

（八）歸集和使用住宅專項維修資金；

（九）改建、重建建築物及其附屬設施；

（十）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十九條　物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建築物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）的要求，報送有關籌備首次業主大會會議所需的檔案資料。

物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到建設單位或者業主提出籌備業主大會書面申請後30日內，組織成立首次業主大會會議籌備組。

第二十條　首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表和居（村）民委員會代表組成。

籌備組成員人數應當為單數，其中業主代表人數不低於籌備組總人數的二分之一，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。

籌備組應當自組建之日起15日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內公示。

第二十一條　業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，並符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規和政策規定；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模範履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成，每屆任期5年，委員可以連選連任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。

業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、擅自改變物業使用性質、惡意拖欠物業服務費用等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主大會籌備組成員和業主委員會委員。

第二十二條　業主委員會應當在選舉產生之日起30日內，持有關材料到物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

第二十三條　業主委員會履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務契約；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務契約；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督住宅專項維修資金的歸集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）對物業服務企業和業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失；

（十）業主大會賦予的其他職責。

第二十四條　業主大會決定本辦法第十八條第（八）項和第（九）項規定的事項，應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本辦法第十八條規定的其他事項，應當經專有部分占建築物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。

第二十五條　業主委員會應當按照議事規則召開業主大會定期會議，或者經百分之二十以上的業主提議召開業主大會臨時會議。

第二十六條　業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第二十七條　業主大會、業主委員會工作經費和委員的報酬由全體業主承擔，也可以從物業共有部位經營所得收益中列支。工作經費和委員報酬的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

第四章　前期物業管理

第二十八條　在業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘具有相應資質的物業服務企業，簽訂前期物業服務契約，並向物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門備案。

第二十九條　住宅物業的建設單位應當通過招標投標的方式選聘物業服務企業；投標人少於3個或者住宅建築面積低於5萬平方米的，經物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘物業服務企業。

通過招標投標的方式選聘物業服務企業的，評標專家應當從市房地產行政主管部門專家庫內的物業管理專家名單中確定。

第三十條　住宅物業的建設單位應當按照下列規定時限完成前期物業管理招標投標工作：

（一）新建現售商品房項目應當在現售30日前完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》前完成；

（三）非出售的新建物業項目應當在交付使用90日前完成；

（四）更換物業服務企業的，應當在原前期物業服務契約終止30日前完成。

第三十一條　建設單位應當制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，並在物業銷售前向物業買受人明示。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣契約時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第三十二條　建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務契約，應當包含物業服務等級標準、物業服務收費標準及其他所有費用的收費標準和物業承接查驗等內容。

第三十三條　建設單位應當在物業交付使用15日前，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備及物業服務用房的承接查驗工作。

實施承接查驗的物業，應當具備下列條件：

（一）建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用檔案，並向房地產行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供熱、供氣、公共照明、通信、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成，供水、供電、供熱、供氣已安裝獨立計量表具；

（三）教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成；

（四）道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成，並滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（七）法律、法規、規章規定的其他條件。

第三十四條　在辦理物業承接驗收手續20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等準許使用檔案；

（四）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；

（五）住宅專項維修資金繳存證明；

（六）物業管理所必需的其他資料。

物業服務企業應當在前期物業服務契約終止時將上述資料移交給業主委員會。

第三十五條　進行現場查驗應當簽訂物業承接查驗協定，物業承接查驗協定作為前期物業服務契約的補充協定，與前期物業服務契約具有同等法律效力。

第三十六條　建設單位不得以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交付條件或者未經查驗的物業。

建設單位出售物業時，不得承諾或者約定減免應當由物業服務企業收取的物業服務費。本辦法施行前建設單位已經承諾或者約定減免的物業服務費，由建設單位全額承擔。

第三十七條　建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置物業服務用房，建設費用計入商品房成本，產權歸全體業主所有,用於物業管理活動，不得擅自改變用途。

物業服務用房應當按照下列規定配置：

（一）建設工程項目住宅總建築面積不足3萬平方米的，物業服務用房按不低於90平方米配置，3萬平方米以上20萬平方米以下的按千分之三配置，超過20萬平方米的，超出部分按萬分之十五的標準配置；

（二）應當滿足水、電、採光、通風等正常使用功能。

第三十八條　物業服務用房由建設單位在承接查驗前裝修到位，並根據項目的規模配備消防控制室、安防控制室等相應庫室。

不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車棚、車庫、民防工程、室內層高不足2.2米的房屋計入物業服務用房面積。

第五章　物業管理服務

第三十九條　從事物業管理活動的企業應當具有獨立法人資格，並在其資質等級許可的範圍內從事物業服務活動。

第四十條　業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約。

物業服務契約應當對物業服務內容、物業服務等級標準、物業服務收費標準、雙方的權利義務、住宅專項維修資金的管理與使用、物業服務用房、契約期限、違約責任等內容進行約定。

第四十一條　物業服務企業應當自物業服務契約簽訂之日起30日之內，將物業服務契約報物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

第四十二條　物業服務契約終止時，物業服務企業應當將物業服務用房和本辦法第三十四條第一款規定的資料交還給業主委員會。

第四十三條　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一併委託給他人。

第四十四條　物業服務主要包括下列內容：

（一）物業管理區域共用部位、共用設施設備的維修、養護和管理；

（二）物業管理區域的綠化養護和管理；

（三）維護物業管理區域的環境衛生；

（四）維護物業管理區域的秩序，做好安全防範等工作；

（五）對物業使用中的禁止行為進行制止和報告；

（六）保管物業檔案和物業服務檔案；

（七）物業服務契約約定的其他物業服務事項。

第四十五條　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點等情況，分別實行政府指導價和市場調節價。業主大會成立之前的住宅區（別墅除外）公共性物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之後的住宅和其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。

具體物業服務收費標準應當在物業服務契約中約定。住宅的物業服務收費標準由物業服務企業報物業所在地價格行政主管部門備案。

實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同房地產行政主管部門，綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準、社會保險最低繳費基數以及居民消費價格指數變動情況，制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度，並向社會公布。價格行政主管部門應當根據社會平均成本變動情況，對物業服務收費等級基準價適時調整。

第四十六條　已竣工但尚未售出或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔；已竣工並交付物業買受人的物業，物業服務費由業主承擔。

物業交付後長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務契約中約定。

物業所有權發生轉移的，業主應當與物業服務企業結清物業服務費及其他應當由業主負擔的費用。

第四十七條　業主對房屋進行裝修的，物業服務企業可以依照省和市有關規定向業主收取裝修垃圾和渣土清運費，但不得向業主收取裝修保證金（押金）、裝修管理服務費、裝修電梯使用費。

第四十八條　物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準及收費辦法等有關情況如實公示，不得擅自擴大收費範圍、提高收費標準。

實行酬金制的物業服務企業應當按照物業服務契約的約定，定期將物業服務資金和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示，接受價格行政主管部門和業主委員會、業主的監督。

第四十九條　物業服務企業可以根據物業服務契約的約定預收物業服務費，但是預收物業服務費的期限最長不得超過一年。

第五十條　物業管理區域內，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視收費應當包含運營費和共用管網、設施設備的維修、大修、折舊費等費用。

物業服務企業接受委託代收前款費用的，可以向委託方收取委託費，不得向業主收取手續費等額外費用。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位不得強制物業服務企業代其收取業主應當交納的費用。

第五十一條　物業服務企業享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代繳的費用符合稅收管理規定的，不計征增值稅和企業所得稅。　

第五十二條　業主大會決定選聘新物業服務企業的，被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，並在物業服務契約終止之日起15日內，撤出物業管理區域。

被解聘的物業服務企業應當在業主委員會的監督下與新選聘的物業服務企業履行交接義務。

第五十三條　物業所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門、公安機關、街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當加強對物業服務企業交接工作的監管。對被解聘的物業服務企業拒不撤出物業管理區域的，應當責令其限期撤出。

第六章　物業的使用與維護

第五十四條　交付使用的物業，在規定的保修期限內，由建設單位負責保修。保修期滿後，物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修、更新，由業主共同承擔。物業共用部位、共用設施設備由於人為原因損壞的，責任人應當及時修復，並對造成的損失承擔賠償責任。物業專有部分的維修由業主承擔。

第五十五條　物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。

業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當由業主大會依法討論決定，並在依法辦理有關手續後告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，依法辦理有關手續。

第五十六條　供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。因維修、養護等需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

第五十七條　物業服務企業應當健全物業共用部位、共用設施設備的管理養護制度，按照契約約定加強對共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查、維護，並做好記錄。

電梯、鍋爐等特種設備和設施，應當委託專業服務單位負責維護、保養、檢測，並明確各方安全管理責任。

第五十八條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第五十九條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務企業同意後，按照規定辦理有關手續。經營所得收益應當主要用於補充住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第六十條　共用部位、共用設施設備維修和更新、改造需要使用住宅專項維修資金的，應當由業主表決通過。

發生下列危及房屋安全及人身安全情形，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修和更新、改造的，可以按照應急維修程式使用住宅專項維修資金：

（一）屋面漏雨、外牆滲水、下水管道破裂、外牆面脫落、道路塌陷等經業主委員會或者居（村）民委員會核實的；

（二）共用電梯運行存在安全隱患的；

（三）消防設施出現故障，公安機關下達消防監督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的；

（四）危及房屋使用安全的其他情況。

按照應急維修程式支取住宅專項維修資金的，在安全隱患處置妥當後，應當在物業管理區域內向業主公示住宅專項維修資金使用情況。

第六十一條　業主分戶賬面住宅專項維修資金餘額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經出售但未建立住宅專項維修資金的，業主委員會應當組織相關業主續交或者補交。

第六十二條　物業管理區域內規劃的車位、車庫由業主或者房屋使用人用於停放車輛，不得改變用途。物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第六十三條　物業服務企業可以根據物業管理區域內的車輛容納情況，決定臨時停放車輛的進入數量；公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執行任務不受限制。

第六十四條　物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞物業承重結構、主體結構，改變房屋套型、將房屋進行分割搭建；

（二）破壞或者擅自改變房屋外觀、降低或者提高首層地面標高；

（三）違法搭建建築物、構築物；

（四）占用或者損壞共用配套設施設備和相關場地，擅自移動共用配套設施設備；

（五）將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房間，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房上方；

（六）存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，存放、鋪設超負荷物品；

（七）排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪音；

（八）亂設攤點，亂懸掛、張貼、塗寫，高空拋物，隨意丟棄垃圾、在公共場地放置私人用品；

（九）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓或者占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道等違反消防法律、法規的行為；

（十）法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

第六十五條　有前條所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門；有關部門在接到物業服務企業的報告後，應當對違法行為予以制止並依法處理。

公安、環保、規劃、公用事業、城市管理、市場監督、質量監督等行政主管部門，應當建立違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域內顯著位置公布聯繫人姓名、聯繫方式、執法事項和舉報電話，依法處理物業管理區域內的違法行為。

第七章　法律責任

第六十六條　違反本辦法規定的行為，法律、法規和規章已作出處罰規定的，按照其規定執行；未作出處罰規定的，按照本辦法的處罰規定執行。

第六十七條　房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和其他有關部門的工作人員在工作中有挪用住宅專項維修資金行為、利用職務上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監察機關依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

有關機關工作人員不依法履行物業管理監督職責，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，或者對投訴的違法違規行為不予查處造成惡劣影響的，由監察機關依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十八條　違反本辦法第三十六條第一款規定，建設單位以物業交付期限屆滿為由，要求物業服務企業承接不符合交付條件或者未經查驗的物業的，由縣級房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處3萬元以上5萬元以下罰款，並列入失信企業名單，由有關部門實施聯合懲戒。

第六十九條　違反本辦法第四十六條規定，業主和建設單位未按照物業服務契約的約定交納物業服務費的，業主委員會、物業服務企業可以督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。經司法判決或者仲裁裁決確認後仍不履行的，按照個人信用信息管理有關規定記入個人信用檔案。

第七十條　違反本辦法第五十二條規定，被解聘的物業服務企業有下列行為之一的，由縣級房地產行政主管部門責令限期改正，將其違規行為記入物業服務企業信用檔案;逾期不改正的，處2萬元以上5萬元以下罰款：

（一）在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，不維持正常的物業管理秩序的；

（二）在業主委員會選聘新的物業服務企業後未向業主委員會或者未在業主委員會監督下履行交接義務的；

（三）未在規定期限內撤出物業管理區域的。

第七十一條　違反本辦法第六十二條規定，改變物業管理區域內規劃的車位用途的，由規劃部門和城市管理部門依據各自的職責責令限期改正；逾期不改正的，對個人處1千元以上5千元以下罰款，對單位處1萬元以上5萬元以下罰款；不將車位、車庫出售給業主或者出租給房屋使用人用於停放車輛的，由縣級房地產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第七十二條　違反本辦法第六十四條規定，實施物業管理區域內禁止行為的，由縣級房地產行政主管部門和公安、環保、規劃、城市管理、市場監督、質量監督等有關部門責令限期改正；逾期不改正的，給予警告，並按照本條第二款的規定予以罰款。

個人有前款規定行為之一的，處3千元以上1萬元以下罰款；單位有前款規定行為之一的，處3萬元以上10萬元以下罰款。

第八章　附　則

第七十三條　高新區、白溝新城管委會執行本辦法。

第七十四條　本辦法自2017年3月1日起施行。

政府令

保定市人民政府令〔2017〕第1號

《保定市物業管理辦法》已經2016年12月29日市政府第三十五次常務會議通過，現予公布，自2017年3月1日起施行。

代理市長　郭建英

2017年1月25日

修改的決定

市政府決定對《保定市物業管理辦法》作如下修改：

一、刪去第八條第一項。

二、將第十條第一款項修改為：“市、縣（市、區）人民政府的下列有關部門根據各自職責做好物業管理的相關工作：

（一）公安機關負責在召開業主大會、選舉業主委員會和物業交接期間發生違法行為的處置工作；

（二）民政部門負責協調居（村）民委員會對業主委員會的指導、監督，協助業主委員會和物業服務企業做好物業管理的相關工作；

（三）人力資源和社會保障部門在職責範圍內，對物業服務企業勞動用工進行指導、檢查和監督；

（四）房地產行政主管部門負責督促建設單位做好保修期內房屋及設施設備的相關保修工作；

（五）自然資源和規劃部門負責建設工程規劃設計方案審查，並按規定標準對物業管理用房的規模進行審核；

（六）城市管理綜合行政執法部門負責對業主投訴或者舉報供水、供氣、供熱等單位未依法履行維修養護責任的問題進行調查處理；

（七）人防部門負責物業管理區域內人防工程及設施維護管理的指導和監督；

（八）市場監督管理部門負責規範監管物業服務收費行為，依法查處物業管理中的亂收費和亂加價行為,對物業管理區域內的電梯、機械式停車設備、鍋爐、壓力容器等特種設備進行安全監察，依法查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違法行為；

（九）消防救援機構和公安派出所根據職責分工，依法查處損壞、挪用、擅自拆除、停用消防設施、器材或者占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口等違反消防法律、法規的行為。”

三、將第二十八條修改為:“業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務契約，並向物業項目所在地的縣（市、區）房地產行政主管部門備案。”

四、將第三十三條第一項修改為:“依法應當申請消防驗收的建設工程竣工，建設單位應當向房地產行政主管部門申請消防驗收，其他的建設工程竣工驗收合格，取得自然資源和規劃、環保等部門出具的認可或者準許使用檔案，並向房地產行政主管部門備案；”

五、將第三十九條修改為：“從事物業管理活動的企業應當具有獨立法人資格，並在工商登記部門核准的經營範圍內從事物業服務活動。”

六、將第五十七條第一款修改為“物業服務企業應當健全物業共用部位、共用設施設備、消防設施的管理養護制度，按照契約約定加強對共用部位、共用設施設備、消防設施運行狀況的日常檢查、維護，並做好記錄。”

七、刪去第六十四條第九項。

八、將第六十五條第二款修改為：“公安、應急管理部門及消防救援機構、自然資源和規劃、城市管理綜合行政執法、市場監督管理等行政主管部門應當建立違法行為投訴登記制度，並在物業管理區域內顯著位置公布聯繫人姓名、聯繫方式、執法事項和舉報電話，依法處理物業管理區域內的違法行為。”

九、將第七十二條第一款修改為：“由縣級房地產行政主管部門和公安、生態環境、自然資源和規劃、城市管理綜合行政執法、市場監督管理等有關部門責令限期改正；逾期不改正的，給予警告，並按照本條第二款的規定給予罰款。”

十、將第六十條中的“公安機關” 修改為“公安機關或者派出所”。

將第七十一條中的“規劃部門”修改為“自然資源和規劃部門”、“城市管理部門”修改為“城市管理綜合行政執法部門”。

本決定自公布之日起施行。

《保定市物業管理辦法》根據本決定作相應修改並對條文序號作相應調整，重新公布。