人住房消費稅

就在14日國家統計局公布3月份70個大中城市房價同比上漲11.7%的當天，國務院常務會議在分析一季度經濟形勢時，強調要堅決遏制住房價格過快上漲；加強住房保障工作，增加住房建設用地有效供應；實行更加嚴格的差別化住房信貸政策,抑制投機性購房；加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。

基本介紹

• 中文名：人住房消費稅
• 用途：加快研究制定合理引導住房消費
• 意義：加強住房保障工作
• 性質：消費稅務

中央制定個人住房消費稅政策

持續飆升的房價已經成為“眾矢之的”。

雖然寥寥百餘字,但專家認為,其中透露的信息含量很豐富,目標指向也很明確,再次表達了中央遏制高房價的決心,為下一步調控投機投資性購房等行為展開“精確制導”。

“不管是差別化信貸,還是住房消費稅,目標實際上都直指投機性需求。所謂更加嚴格的差別化信貸,即今後政府有可能提高房貸首付,提高利率,甚至是多套房貸不給予貸款;而徵收個人住房消費稅,則是希望在保有環節增加購房者的持有成本,讓投機者少買或者不買房子。”中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌對《經濟參考報》記者說。

顧雲昌指出,抑制房價過快上漲光“堵”是不夠,還要“疏”與“堵”相結合。對於中低收入群體而言,應該通過加大保障房供應來滿足他們的住房需求;對於高收入群體而言,應該給他們的投資尋找出路,而不是全部流入樓市,比如推出更多的金融產品,或者開放更多的領域以吸引民間投資等。

業內人士認為,此次提出加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策顯得意義重大,與目前已實施的政策相比,這一政策如果實施無疑將是系列調控政策中最嚴厲的。這將增加投機和投資購房者的持有成本,對遏制房價過快上漲有望產生“精確制導”的效果。

“國務院對於住房消費稅的表態說明,稅收手段正在成為調控房價的一個重要經濟手段。通過在房地產保有環節開徵房地產稅,將提高房產的持有成本和風險,抑制購房投機。”財政部財科所所長賈康對《經濟參考報》記者說。

按照賈康的思路,房地產稅實施的初期,對一般的消費性住房不考慮實征(管理上很容易認定的獨立別墅、豪華公寓則可先行實征),對一定面積以下的“居民第一套自用住房”則可以考慮實行永不實征。

“住房消費稅早就應該徵收了,這是一項遲來的政策。”著名經濟學家、燕京華僑大學校長華生接受《經濟參考報》記者採訪說,中國的房地產市場之所以存在泡沫與中國房地產稅收制度的扭曲是有關係。

華生表示,扭曲主要表現在兩個方面,一是買賣環節,現行的稅收政策是鼓勵投資、投機的,交易成本太低。在美國,如果個人一年內買進又賣出一套房子,將被徵收35%的個人所得稅。

另一個是保有環節,現行的稅收政策鼓勵買大房子和持有多套房子,因為國內沒有物業稅,所以個人持有住房是不需要什麼成本,持有多套住房和一套住房的成本幾乎是一樣的。

“其實,國內並非沒有住房消費稅,只不過被免徵了。實際上,國內既有房產稅,也有土地增值稅,把這兩個稅種一起徵收的話就相當於物業稅了,不需要開闢新的稅種。”華生說。

對於如何抑制房價過快上漲,華生認為,房產稅和土地增值稅都應該對個人徵收,按照法律,房產稅每年以1.2%的稅率徵收,而土地增值稅則最高按40%的稅率徵收。同時,政府應該在買賣環節全部徵收個人所得稅,並執行20%的最高稅率,對一年之內買進賣出的非自住型住房則要征重稅。

完善住房消費稅收成財稅改革重要內容

財政部部長謝旭人26日明確指出，研究完善合理引導個人住房消費的稅收政策是下一步繼續深化財稅制度改革的重要內容之一。

謝旭人是在26日召開的十一屆全國人大常委會第十六次會議第二次全體會議上，受國務院委託向大會作關於今年以來預算執行情況的報告時作出上述表示的。

國務院公布樓市“國十條”政策之後，財政部首次將研究完善引導個人合理住房消費的稅收政策列入到工作計畫中來，這意味著個人住房稅收政策將進入實質性改革階段，顯示出國家對於抑制房價過快上漲的決心。

據了解，在今年4月公布的“國十條”中明確提出，發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。

“個人住房消費的稅收政策包括的範圍比較廣，既包括流通環節的營業稅等稅種，也包括持有方面的房地產稅等。”一位稅收專家告訴《第一財經日報》。

事實上，在持有環節方面徵收的房地產稅或將有所突破。國家發改委財政金融司司長徐林24日說，我國計畫實施一系列稅收體制改革，包括最佳化增值稅和營業稅稅收制度，擴大增值稅徵收範圍；統籌企業稅費負擔，實施資源稅改革；推進房產稅改革；繼續實施個人所得稅改革。

在談到房產稅改革時，徐林說，我國將推進房產稅改革。“這個稅種我們一直在進行研究，它的開徵也可以為地方政府帶來一個穩定的主體稅種。”

謝旭人在昨日還表示，要落實結構性減稅政策，引導企業投資和居民消費。繼續執行增值稅轉型等政策；對部分小型微利企業實施所得稅優惠政策。取消部分鋼材、有色金屬加工材、化工等產品的出口退稅。繼續執行各項未到期的稅費減免政策，清理到期的稅收減免政策，堅決制止越權減免稅等。

此外，謝旭人在報告中指出，今年前七月，全國財政收入51132.97億元，同比增長25.7%，完成預算的69.2%；全國財政支出39622.23億元，增長16.9%，完成預算的46.9%。

謝旭人還指出，從財政看，今年後幾個月隨著經濟增速放緩，以及2009年同期財政收入基數的逐步抬高，全年財政收入增幅將呈現明顯的前高后低走勢，財政支出壓力依然很大。

保障性住房建設會帶來什麼

“前保障性住房建設正從政策動員層面逐步進入到落實執行層面”務院發展研究中心融研究所副所長巴曙松說“保障性住房大規模建設影響主要體現為對房地產開發和G影響以及對商品房影響”

將在穩回落髮揮積極對沖作用

“據測算保障性住房將使房地產開發增加約%考慮到房地產在G中占比歷史和構成今保障性住房對G拉動作用約為.%左右”巴曙松說進步考慮房地產對、游鋼鐵、泥等拉動作用保障性住房對G貢獻將更大從這個角度保障性住房將在半及這中穩回落時發揮積極對沖作用也避免巨觀出現大幅回落重要動力之

巴曙松認為這輪房地產調整時間會比—那輪周中調整階段要長這房地產調整迅速被大規模信貸投放拉起而和不太能再出現類似那般規模信貸投放“房地產調整持續時間較長對巨觀負面拖累作用能會比預大因此對保障性住房建設應高度關注至少在房地產調整階段應保持適加速態勢”

同樣值得關注房地產在季度及大部分時間處於調整狀態那么能會使房地產新開工面積在較長時內保持較低將來房地產景氣恢復時房地產供應會顯著減少供求缺口增大從而加大價格漲壓力“此時有較為充足保障性住房供應以部分衡這種供求缺口對沖房地產長存在供求波動”巴曙松說

對商品房求衝擊有限

巴曙松表示從住宅求結構保障性住房對商品房求衝擊有限隨著保障性住房建設逐步進未來將不斷形成“歸、保障歸保障”層次住房供應體系“由於保障性住房針對中低收入家庭面向中高收入家庭商品房將保持相對獨立發展路徑樣化、差異化發展空間更大”巴曙松說

從土地供給保障性住房大規模建設對商品房衝擊將主要體現在對商品住宅供地擠壓巴曙松未來土地供給總量既定那么保障性住房用地增加意味著商品房、尤其中高檔商品房供地將受到影響土地供給總量增加或者保持土地供給結構那么這種影響將不會分明顯

謝旭加快保障性住房建設資達進度

財政部部長謝旭表示截至月底累達中央政府公共預算用於保障性住房、農田等農業基礎設施、教育和醫療衛生等社會事業、節能環保和生態建設、自主創新等方面截至月代理發行了新疆等個省（區、市）地方政府債券並督促地方政府債券資優先用於中央公益性項目續建和收尾嚴格控制新項目防止重複建設

謝旭在向全大常委會報告今以來預算執行情況時作此表述報告指出前月全財政收入.比同增長.%完成預算.%前月全財政支出.同比增長.%完成預算.%

報告指出前月全政府性收入.同比增加.增長.%全政府性支出.同比增加.增長.%中央有資本經營預算收入.

報告指出前月增值稅.增長.%費稅.增長.%營業稅.增長%企業所得稅.增長%個所得稅.增長%

報告指出今以來中央財政加快保障性住房建設資達進度中央財政廉租住房補助資、棚戶區改造補助資、公共租賃住房補助資、危房改造資全部達中央財政撥付資大力支持玉樹地區抗震救災切實保障玉樹地震災後恢復重建資要內中央財政擬安排資其中公共財政預算安排中央有資本經營預算收入安排安排擬安排擬安排

在支持區域協調發展和結構調整方面撥付資.進企業節能技術改造支持淘汰落後產能加大節能惠民工程實施力度擴大節能與新汽車示範廣範圍啟動私購買新汽車試點撥付資加快實施減排項目促進城鎮污處理設施配套管網建設支持重屬污染治理加大流域環境保護力度等撥付資.支持林業工程和草原生態建設提高中央財政森林生態效益補償標準撥付資.支持中小企業技術創新、結構調整和開拓際

保障性住房 別掉隊

被稱為史最嚴厲調控政策讓房價失去了兇猛漲勢頭房地產正在回歸理性但讓數無房者居者有其屋還有很長路要走增加保障性住房供應解決低收入者住房難問題個重要途徑顯然這不蹴而

2015 人口紅利曲終 樓市需求下行

住房與口結構之間有著密切關係個或個家在某個時間段要買房輕很那么這個或家住房求旺盛反之個或家老口所占比重迅速增加時其房地產定會陷入低迷因此通口結構以判斷房地產大趨勢

住房求與增長呈現高度正相關關係因此在口紅住房定繁榮中還處在口紅住房繁榮應該預料之中但要注意中口紅即將結束這對於房地產來說將巨大考驗

目前兩大群住房求旺盛

從美統規律口與房地產之間有很強相關性每個生中般會出現兩次購房行為首次置業出現在歲前後次置業般在歲左右因此口出生率波動會導致對房地產求波動

中第個口出生高峰至第個高峰至第個高峰至第個口出生高峰對應住房求高峰應該在至與對應住房次置業高峰應該在至第個口出生高峰對應兩次住房求高峰分別至和至但之前中還沒有進行住房制度改革因此第個口高峰對應兩次購房置業求及第次口出生高峰對應第次住房求高峰無法得到滿足這些求都在房改後被次性釋放這以後房地產突飛猛進最主要原因

從現實情況後口高峰出生經接近退休齡而且口基數不大這些口住房求經相有限前住房求主力口應該後即第次口出生高峰對應群這些次置業高峰應該經接近尾聲但從開始這些後次置業高峰經來臨（主要表現為房改時分得公房開始有改善型求）這個求高峰直持續到從開始第次口高峰出生（即後）第次置業高峰將出現該求高峰又和後次置業高峰出現重疊總之後住房求高峰無法與之前相比

這根據美統規律對中住房求測全均數而事實情況每個口情況有很大差異在述中沒有考慮流動口因素

口結構與住房供給結構性矛盾

由於後出生口中改革開放最大受益者前社會財富主要集中在手裡高房價主要力量大數後受益於房改大數在次購房之後房價出現大幅度漲使個或家庭帳面財產大幅度增值因此有較強購買力對於高房價有較強承受力

對於前正值次購房置業高峰後而言購買力取決於父輩購買力剛剛進入工作崗位在最近幾得到工資收入增長速度遠遠低於房價漲速度因此其收入與儲蓄積累無法形成有效購買力高昂房價使大量青被隔離在大門之外勉強進入大門只能選擇蝸居或蟻居於後出生青群體應引起決策者高度關注

另外個結構性矛盾後次置業與後次置業矛盾對於後出生口來說有強大購買力次置業選擇高端物業求特點大戶型而後次置業只能選擇小面積、單價低物業對於開發商而言理性選擇應建造大戶型住宅以滿足後求因此新建住房很少有適合後求小戶型了

2015年或許是房地產頂峰

從本經驗至本口紅該階段本不僅快速發展而且出現了房價持續快速漲甚至形成泡沫而後由於本口結構老化和口紅結束對應著增長停滯和房地產衰弱乃至泡沫破滅本口紅拐點出現在而房地產泡沫破滅時間與此高度吻合以後本進入快速老化時代不僅增長陷入泥潭房地產更蹶不振

本故事對今中有很強警示意義從口結構中與本並沒有太大差異假如本經驗在中同樣適用話意味著將中房地產重要拐點

有試圖從化來佐證中與本之差異認為前中化率只有%中化進程還有很大升空間而本化率經達到.%高點到時化經接近尾聲這些差異決定著中房地產結局不會重蹈本覆轍

但筆者認為前中與前本在化率差距更統口徑差異實際並無大差距從增長角度口從向轉移之會帶動增長農業勞動者轉變為工之後生產力提高在本及其家農民沒有類似中戶籍限制農民轉移到非農業領域之後自然成為市民因此化基本代表著勞動力轉移程度但中有戶籍限制大數經轉移出去勞動力並沒有獲得市民身份沒有將其統在口裡面這樣口應該有左右後中在統口徑作了調整在居住半以口納入常住口中但由於地方政府官員無動力增加口數量（口數量增加會降低均G等指標）因此很進入農民並沒有納入口統按照本統口徑中前化應該%左右比現在統局公布高個分點直觀依據經沒有少以轉移勞動力了

因此中與本有太類似之處中房地產很能歷史峰值

但結合中前用工實際情況來應該將中口紅拐點提前數原因很簡單中勞動力典型結構職工與農民工分屬不同勞動力對於職工而言勞動齡以確定為至歲而數農民工勞動齡大約只有至歲因此中房地產大拐點或許在之前出現。