中國住房制度與房地產稅改革

《中國住房制度與房地產稅改革》是一本2017年出版的圖書，由企業管理出版社出版。

基本介紹

• 中文名：中國住房制度與房地產稅改革
• 作者：賈康 等
• 類別：房地產經濟/物業管理
• 出版社：企業管理出版社
• 出版時間：2017年1月
• 開本：16 開
• 裝幀：平裝-膠訂
• ISBN：9787516414354

內容簡介

黨的十八屆三中全會明確提出加快房地產稅的立法並適時改革。這是黨中央站在確保國民經濟持續健康發展、促進社會分配公平正義的高度上提出的經濟戰略舉措。本書是著名經濟學家賈康領銜的財經研究團隊針對中國房產制度尤其是房地產稅做的全面深入分析。本書有如下幾個特點：*，高度的學術權威性和政策前瞻性，作為長期研究中國財稅問題的專家賈康先生多年來對房地產稅問題一直給予高度的關心，本書是賈康對房地產稅問題的精華所在；第二，強烈的現實意義，當下沒有比房價更為牽動中國老百姓的話題，沒有比房地產稅更能吸引百姓眼球的稅改，因為這切切實實關係到老百姓的切身利益；第三，全面分析房地產稅的背景、走向，從中國房地產制度這個大背景下研究房地產稅，並提出了“雙軌統籌”的核心政策建議，從中央地方稅制改革的走向上研究房地產稅，從試點經驗到國外比較的維度來研究房地產稅，不僅學術視野寬，也充分接地氣，書中包含了作者團隊的大量一線調查經驗數據。

作者簡介

賈康：現任全國政協委員、政協經濟委員會委員，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家，中國財政科學研究院研究員、博導，中國財政學會顧問，中國財政學會PPP專業委員會主任委員，國家發改委PPP專家庫專家委員會成員，北京市等多家人民政府諮詢委員，北京大學等多家高校特聘教授。1995年享受政府特殊津貼。1997年被評為國家百千萬人才工程高層次學術帶頭人。多次受*、*、*和*等中央領導同志之邀座談經濟工作（被媒體稱之為“中南海問策”）。擔任2010年1月8日中央政治局第十八次集體學習“財稅體制改革”專題講解人之一。孫冶方經濟學獎、黃達—蒙代爾經濟學獎和中國軟科學大獎獲得者。國家“十一五”、“十二五”和“十三五”規劃專家委員會委員。曾長期擔任財政部財政科學研究所所長。1988年曾入選亨氏基金項目，到美國匹茲堡大學做訪問學者一年。2013年，主編《新供給：經濟學理論的中國創新》，發起成立“華夏新供給經濟學研究院”和“新供給經濟學50人論壇”（任首任院長、首任秘書長），2015年出版《新供給經濟學》專著；2016年出版《供給側改革：新供給簡明讀本》、《供給側改革十講》、《中國的坎：如何跨越“中等收入陷阱”》。

Jia Kang

Member of the National Committee of CPPCC and Member of Subcommittee of Economy, CPPCC; Chief Economist of China Academy of New Supply-side Economics; Ph.D. Advisor and Research Fellow in Chinese Academy of Fiscal Sciences; Advisor of China Public-Finance Academy; Chairman of the Public-Private Partnerships Research Committee of China Public-Finance Academy; Member of Public-Private Partnerships Expert Committee of National Development and Reform Committee; Consulting Advisor of the People’s Government of several municipalities including Beijing; Guest Professor of several universities such as Peking University; Expert enjoying special state allowance in 1995; appraised as an academic leader at high level for the National Project “Tens of Thousands of Talents” in 1997. Attended economic symposiums respectively at the invitations of Zhu Rongji, Wen Jiabao, Hu Jintao and Li Keqiang (thus considered as one of the “Advisors for Decision-making by the Central Authorities” by the media). One of narrators on the eighteenth collective study of “Fiscal and Taxation System Reform” Topic by Political Bureau of the CPC Committee on January 8, 2010. Winner of SunYefang Prize, Mundell-Huang Prize and China Soft Science Special Award. Member of Expert Committee of the 11th, 12th and 13th Five-Year Plan. Served as President of Research Institute for Fiscal Science, Ministry of Finance, P.R.C. for a long term. In 1988, he was selected for the Heinz Fund project and also worked as a visiting scholar in the University of Pittsburgh for one year. In 2013, he edited New Supply: Chinese Innovation in Theory of Economics, initiated and established “China Academy of New Supply-side Economics” and “China New Supply-side Economist 50 Forum” (working as First President and Secretary-General). In 2015, he published a monograph named New Supply-Side Economics. In 2016, he published Supply-Side Reform - China New Supply-Side Economics, Ten Topics of Supply-Side Reform, and Crucial Challenge in front of China: How to Escape Mid-income Trap.

圖書目錄

緒論　建立符合國情和可持續發展要求的“雙軌統籌”住房制度模式

一、我國住房制度改革的基本成效 / 001

二、中國住房政策與市場調控面臨的困境：相關因素與問題分析 / 003

（一）城鎮化因素 / 003

（二）人口總量與結構的變化：總規模上升、老齡化和家庭“小型化” / 005

（三）社會收入分配和不動產配置（占有）的失衡與秩序紊亂，加劇住房矛盾，並形成惡性循環 / 006

（四）房地產屬性的日愈金融化 / 008

（五）城市發展模式問題 / 010

（六）土地供應制度以及土地財稅制度 / 011

三、建立符合國情和可持續發展要求、“雙軌統籌”的中國住房制度模式 / 012

（一）將住房制度提升至國家能力和社會建設的戰略高度來定位 / 013

（二）以構建“雙軌統籌”的住房制度目標模式作為政策最佳化的前提和依託 / 014

章　我國住房改革、房地產調控回顧和房地產稅改革概況

一、改革開放以來城鎮住房制度改革和“調控新政”下的雙軌框架 / 018

（一）簡要回顧 / 018

（二）調控新政下的“雙軌統籌”框架 / 022

二、調控新政的應有水準，需體現在制度建設、長效機制打造上 / 026

（一）保障房的投融資制度 / 026

（二）保障房的管理制度 / 028

（三）商品房的經濟調節制度 / 029

三、房地產稅制度建設是長效調控機制的重要內容 / 032

（一）國際經驗和我國轉軌發展的客觀要求 / 033

（二）房地產稅改革具有多重正面效應 / 034

四、房產稅改革試點及評述 / 038

（一）滬渝兩地房產稅改革試點基本情況 / 039

（二）滬渝兩地試點效果 / 043

（三）房產稅的基本職能及對房地產市場的影響 / 048

五、房產稅改革試點及其啟示 / 053

（一）兩地“敢為天下先”值得充分肯定 / 053

（二）兩地試點的特色和初步成效 / 054

（三）前瞻：房地產稅改革的逐步全面推廣 / 055

六、關於房地產稅改革中幾個現實問題的討論 / 056

（一）土地出讓金問題 / 056

（二）土地終極所有權問題 / 057

（三）“新老不平”問題 / 058

（四）評估管理問題 / 058

（五）小產權房等問題 / 059

（六）關於改革試點與立法先行的問題 / 059

第二章　分層次的住房供應體系和住房保障制度研究

一、我國住房制度改革及當前住房供應體系框架 / 062

二、“雙軌制”住房供應體系的目標定位及政府職責 / 064

三、我國住房保障制度的發展現狀及主要問題 / 068

四、已開發國家住房保障制度建設的經驗借鑑 / 076

（一）美國公共住房制度（Public House） / 076

（二）英國社會住房制度（Social House） / 082

（三）德國住房保障制度 / 086

（四）日本的住房保障政策 / 092

（五）國外住房保障制度總結 / 097

五、進一步完善我國住房保障制度的政策建議 / 101

第三章　新型城鎮化進程中的住房保障問題

一、新型城鎮化對住房保障的總體要求 / 105

（一）新型城鎮化的科學內涵 / 105

（二）應科學地處理好新型城鎮化與房地產業發展的關係 / 108

（三）保障性住房制度建設是實現“人的城鎮化”的重要機制保障 / 109

（四）保障性住房建設應把握好城鎮化道路方向 / 110

二、城鎮化對住房保障的需求和影響 / 112

（一）人口流動規模和結構明顯變化，住房保障面臨新的任務 / 113

（二）區域產業轉移和“產城融合”發展，為完善住房保障體系提供了歷史機遇 / 114

（三）住房市場價格與結構發生變化，對住房保障體系調整產生重要影響 / 115

（四）政府財政負擔增加，亟須增強住房保障的可持續性 / 116

三、新型城鎮化中住房保障發展的重點問題及建議 / 117

（一）住房保障方式與保障性住房供應規模 / 118

（二）關於保障性住房的供給範圍和供給標準 / 120

（三）關於保障性住房的供應方式 / 123

（四）完善保障性住房建設融資 / 124

（五）完善保障性住房管理機制：建立健全分配、準入與退出機制 / 127

（六）建立健全居民住房信息系統 / 129

第四章　完善我國保障性住房公共財政保障機制

一、公共財政住房保障支出的理論分析 / 132

（一）政府在住房領域實施干預的基本理論探析 / 132

（二）公共財政住房保障支出模式選擇 / 138

二、近年來公共財政支持住房保障建設的情況 / 142

（一）“十二五”以來公共財政住房支出情況 / 142

（二）2012年財政支持保障性安居工程建設情況 / 147

三、完善公共財政住房支出體制、機制與政策的建議 / 150

（一）健全公共財政住房支出管理體制 / 150

（二）分類確定不同類型保障性住房公共財政的支出責任與實現方式 / 157

（三）完善住房公共財政預算保障機制 / 163

（四）創新公共財政住房支出方式，提高政策保障績效 / 169

（五）適時轉換公共財政住房保障支出模式 / 171

（六）進一步改革和完善住房稅式支出 / 172

第五章　引導符合國情的住房建設和消費模式

一、我國住房建設現狀、問題與評價 / 176

（一）對當前我國住房產業化發展的基本評價 / 176

（二）存在的問題與原因分析 / 176

二、處理好住房投資品與消費品屬性的關係 / 180

（一）居住消費功能是住房基本和根本的功能 / 180

（二）住房具有作為投資品的天然優勢 / 180

（三）住房過度成為投資品的危害 / 181

（四）公共政策調控的重要任務是要儘可能地使住房回歸消費品屬性 / 182

三、構建符合國情的、可持續發展住房消費模式必要性 / 184

（一）中國城鎮住房需求粗略預測 / 184

（二）必要性分析 / 185

四、符合國情、可持續發展住房消費模式的內涵及要求 / 187

（一）倡導住房適度消費 / 188

（二）倡導“先租後買”，逐步實現居者有其屋 / 188

（三）以多層次梯度消費為中心 / 189

（四）大力發展節能省地住宅 / 190

五、政策建議 / 190

（一）科學制定適合我國國情的居住標準，引導住宅建設與消費可持續發展 / 191

（二）轉變住宅建設的生產方式和增長方式 / 194

（三）制定配套政策，對住房開發建設和消費實施雙向調節 / 196

（四）制定引導住房合理消費的經濟政策 / 198

附：創新商品房合作建設模式——眾美定製實踐的案例 / 200

第六章　我國房地產市場巨觀調控實證分析

一、2003年以來我國房地產市場政策調控的階段、特點及效果 / 207

（一）2003年以來我國房地產調控的主要階段 / 207

（二）近年來房地產市場巨觀調控政策的特點 / 228

（三）近年來房地產市場巨觀調控政策效果 / 230

二、影響我國房地產調控效果的主要因素 / 239

（一）房地產市場機制的缺陷 / 239

（二）利益分配與博弈機制的扭曲 / 240

（三）房地產調控政策的內在不足 / 241

（四）從眾心理的驅動 / 243

（五）巨觀經濟形勢的擾動及相關政策的外部衝擊 / 243

（六）基礎信息和資料的不完善 / 246

三、現階段我國房地產調控政策潛在風險的判斷 / 246

（一）放鬆當前的調控政策可能帶來的風險 / 247

（二）繼續維持當前的調控政策可能帶來的風險 / 247

四、消除認識誤區，明確調控思路 / 249

五、完善我國房地產巨觀調控政策的具體建議 / 250

（一）加大結構調整力度，紓解“陣痛”，擺脫對房地產業的過度依賴 / 250

（二）增強政策明確性和穩定性，形成穩定的市場預期，削弱市場非理性衝擊 / 250

（三）按照差異化與靈活性原則，把握微調時機和力度，增強其針對性 / 251

（四）明確政府責任，規範“保障軌”與“市場軌”“雙軌統籌”的運行模式 / 252

（五）強化制度建設，構建一個透明、合理的利益博弈機制 / 253

（六）短期調控與長期制度建設相結合，在配套改革攻堅克難中促進調控方式轉型，形成穩定調節長效機制 / 254

（七）完善堵疏結合的調控方式，處理好保護耕地和穩定土地供給的關係 / 255

第七章　房地產稅制體系改革問題研究

一、我國房地產稅制體系概況 / 257

（一）我國房地產稅制的主要沿革 / 257

（二）現行房地產稅制體系 / 258

二、我國當前房地產稅制存在的主要問題 / 259

（一）房地產稅制體系結構不合理，重流轉、輕保有 / 259

（二）現行房地產稅制設計落後於經濟現實需求 / 259

三、現行房地產稅制不完善引發的問題 / 261

（一）房地產稅制不完善是形成地方政府“土地財政”收入格局的重要原因之一 / 261

（二）房地產稅制體系不完善導致稅收對房地產市場調控受限 / 264

四、已開發國家房地產稅制體系的借鑑——以日本為例 / 265

（一）日本房地產稅制體系概況 / 265

（二）具體稅種 / 266

（三）對中國房地產稅制改革的借鑑 / 270

五、完善房地產稅制體系的政策建議 / 271

（一）完善房地產稅制體系的總體目標 / 271

（二）完善房地產稅制體系的總體思路 / 272

（三）近期房地產稅制體系的改革建議 / 273

（四）中長期房地產稅制體系改革構想 / 274

第八章　房地產稅的作用、依據及改革方向、路徑、要領

一、改革的緣起與思考的要點 / 279

二、大方向與正面效應 / 283

（一）實施房地產稅改革在大方向上別無選擇，是大勢所趨 / 283

（二）實施房地產稅改革的多重正面效應 / 286

三、房地產稅改革試點的觀察與評價 / 287

四、大方向下的改革路徑選擇與基本要領 / 288

第九章　改革和完善我國住房金融政策體系

一、住房金融的內涵及作用 / 291

（一）內涵 / 291

（二）住房金融的重要作用 / 293

（三）政府干預住房金融領域的理論依據 / 294

二、國外住房金融模式及政策啟示 / 295

（一）資本市場融資模式 / 296

（二）契約儲蓄融資模式 / 301

（三）強制儲蓄融資模式 / 303

三、我國住房金融的作用及存在的問題 / 306

（一）我國住房金融的作用 / 306

（二）我國住房金融體系存在的問題 / 307

四、構建我國住房金融體系的基本思路與框架建議 / 310

（一）構建我國住房金融體系的基本思路 / 310

（二）構建完善合理的住房金融體系框架建議 / 312

五、關於我國住房金融幾個重點問題的分析 / 315

（一）發展住房抵押貸款的證券化業務 / 315

（二）改革住房公積金制度 / 319

（三）發展租賃性保障房信託投資基金 / 328

第十章　積極探索土地年租制，創新住房供應模式

一、我國政府土地出讓收入的歷史沿革 / 331

二、土地出讓金性質辨析 / 334

三、現行土地批租制 “招拍掛”機制的諸多弊端 / 336

四、現行保障性住房體系的缺陷和年租制的制度優勢 / 339

（一）現行保障住房體系的缺陷 / 339

（二）年租制的制度優勢 / 341

五、推進租、價分離，積極發展土地年租制保障房 / 343

（一）制度框架的初步設計：租、價分離 / 343

（二）土地年租制的推行：區分屬性，分類管理，分步實施，雙軌運行 / 345

（三）一些具體問題解決的配套解決方案 / 346

第十一章　以“平權、共享”理念，啟動新一輪土地制度改革

一、我國土地制度的歷史變遷 / 350

（一）“均”、“平”、“均等”等觀念是影響數千年來土地制度變遷的重要因素 / 350

（二）我國古代土地結構具有濃厚的土地公有、國有（王有）的特徵，並呈現“二重性” / 351

（三）國家政權穩定並不必然取決於某一特定的土地所有制形式， 而在於土地收益分配狀況 / 352

（四）土地產權制度從模糊、簡單到清晰、複雜，土地使用權逐漸長期化 / 353

（五）“抑兼併”或“不抑兼併”成為土地制度變遷的重要動因 / 354

二、土地制度改革面臨的主要矛盾及應著力解決的重點問題 / 355

（一）土地制度改革面臨“五個矛盾” / 355

（二）土地制度改革應著力解決“六大問題” / 359

三、新一輪土地改革的基本理念與總體思路 / 361

（一）遵循“平權”與“共享”兩大基本理念 / 361

（二）推進新一輪土地改革的總體思路 / 363

四、新一輪土地制度改革的框架性設計與政策建議 / 364

（一）在平權和賦權的基礎上，分步改革“兩種所有制”結構 / 364

（二）實行“兩級所有權”模式，構建以使用權為核心的土地產權體系 / 365

（三）完善分配機制，形成公平合理、社會共享的土地增值收益分配 模式 / 366

（四）創新土地徵收制度，改革征地補償機制 / 367

（五）完善保障與管理機制，促進改革平穩推進 / 370

第十二章　規範房地產市場秩序的財務會計管理

一、財務會計管理在規範房地產市場秩序中的作用 / 373

二、房地產行業財務會計管理現狀分析 / 375

（一）房地產行業會計核算與信息披露現狀分析 / 375

（二）房地產行業會計規範情況分析 / 383

（三）房地產行業財務狀況分析 / 387

三、結論與建議 / 392

（一）研究結論 / 392

（二）對策建議 / 394

（三）小結 / 400

附錄：

華夏新供給經濟學研究院簡介 / 403

中國新供給經濟學50人論壇簡介 / 405

中國養老金融50人論壇簡介 / 407

參考文獻 / 409

後記 / 417