所謂不動產，是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物。
產權在法學理論和經濟學理論中的概念和內涵不盡相同，通常在法學理論和實踐中所謂產權,就是指財產權，具體而言包括所有權以及占有、使用、收益等用益物權和擔保物權。
不同形態的不動產對應不同形態的產權類型衍生出不同種類的不動產產權，我國對不動產及其相關權利實行統一登記制度，在日常生產生活中較為常見的幾種不動產產權類型包括：房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經營權等。我國實行不動產權利歸屬和其他法定事項實行登記管理制度。
定義,法律規定,民法典的相關規定,其他法律規定,權利內容,常見問題,登記憑證,案例分析,案情介紹,裁決結果,案件評析,相關詞條,
定義
所謂不動產，是指依照其物理性質不能移動或者移動將嚴重損害其經濟價值的有體物。
產權在法學理論和經濟學理論中的概念和內涵不盡相同，通常在法學理論和實踐中所謂產權,就是指財產權，具體而言包括所有權以及占有、使用、收益等用益物權和擔保物權。
不同形態的不動產對應不同形態的產權類型衍生出不同種類的不動產產權，我國對不動產及其相關權利實行統一登記制度，在日常生產生活中較為常見的幾種不動產產權類型包括：房屋所有權、建設用地使用權、土地承包經營權等。我國實行不動產權利歸屬和其他法定事項實行登記管理制度。
法律規定
民法典的相關規定
第一節 不動產登記
第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
第二百一十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。
國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。
第二百一十一條 當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。
第二百一十二條 登記機構應當履行下列職責：
（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；
（二）就有關登記事項詢問申請人；
（三）如實、及時登記有關事項；
（四）法律、行政法規規定的其他職責。
申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。
第二百一十三條 登記機構不得有下列行為：
（一）要求對不動產進行評估；
（二）以年檢等名義進行重複登記；
（三）超出登記職責範圍的其他行為。
第二百一十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。
第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的契約，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自契約成立時生效；未辦理物權登記的，不影響契約效力。
第二百一十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。
不動產登記簿由登記機構管理。
第二百一十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
第二百一十八條 權利人、利害關係人可以申請查詢、複製不動產登記資料，登記機構應當提供。
第二百一十九條 利害關係人不得公開、非法使用權利人的不動產登記資料。
第二百二十條 權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關係人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。
第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協定或者簽訂其他不動產物權的協定，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
第二百二十二條 當事人提供虛假材料申請登記，造成他人損害的，應當承擔賠償責任。
因登記錯誤，造成他人損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。
第二百二十三條 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。
其他法律規定
不動產登記暫行條例
（2014年11月24日中華人民共和國國務院令第656號公布 根據2019年3月24日《國務院關於修改部分行政法規的決定》修訂）
第一章 總 則
第一條 為整合不動產登記職責，規範登記行為，方便民眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。
第二條 本條例所稱不動產登記，是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。
本條例所稱不動產，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第三條 不動產首次登記、變更登記、轉移登記、註銷登記、更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等，適用本條例。
第四條 國家實行不動產統一登記制度。
不動產登記遵循嚴格管理、穩定連續、方便民眾的原則。
不動產權利人已經依法享有的不動產權利，不因登記機構和登記程式的改變而受到影響。
第五條 下列不動產權利，依照本條例的規定辦理登記：
（一）集體土地所有權；
（二）房屋等建築物、構築物所有權；
（三）森林、林木所有權；
（四）耕地、林地、草地等土地承包經營權；
（五）建設用地使用權；
（六）宅基地使用權；
（七）海域使用權；
（八）地役權；
（九）抵押權；
（十）法律規定需要登記的其他不動產權利。
第六條 國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。
縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，並接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。
第七條 不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理；直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。
跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。
國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批准項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。
第二章 不動產登記簿
第八條 不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼。
不動產登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動產登記簿。
不動產登記簿應當記載以下事項：
（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；
（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；
（三）涉及不動產權利限制、提示的事項；
（四）其他相關事項。
第九條 不動產登記簿應當採用電子介質，暫不具備條件的，可以採用紙質介質。不動產登記機構應當明確不動產登記簿唯一、合法的介質形式。
不動產登記簿採用電子介質的，應當定期進行異地備份，並具有唯一、確定的紙質轉化形式。
第十條北京大學網際網路法律中心 不動產登記機構應當依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載於不動產登記簿。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。
第十一條 不動產登記工作人員應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力。
不動產登記機構應當加強對不動產登記工作人員的管理和專業技術培訓。
第十二條 不動產登記機構應當指定專人負責不動產登記簿的保管，並建立健全相應的安全責任制度。
採用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。
採用電子介質不動產登記簿的，應當配備專門的存儲設施，並採取信息網路安全防護措施。
第十三條 不動產登記簿由不動產登記機構永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當依據原有登記資料予以重建。
行政區域變更或者不動產登記機構職能調整的，應當及時將不動產登記簿移交相應的不動產登記機構。
第三章 登記程式
第十四條 因買賣、設定抵押權等申請不動產登記的，應當由當事人雙方共同申請。
屬於下列情形之一的，可以由當事人單方申請：
（一）尚未登記的不動產首次申請登記的；
（二）繼承、接受遺贈取得不動產權利的；
（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的；
（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的；
（五）不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請註銷登記的；
（六）申請更正登記或者異議登記的；
（七）法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。
第十五條 當事人或者其代理人應當向不動產登記機構申請不動產登記。
不動產登記機構將申請登記事項記載於不動產登記簿前，申請人可以撤回登記申請。
第十六條 申請人應當提交下列材料，並對申請材料的真實性負責：
（一）登記申請書；
（二）申請人、代理人身份證明材料、授權委託書；
（三）相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明檔案、不動產權屬證書；
（四）不動產界址、空間界限、面積等材料；
（五）與他人利害關係的說明材料；
（六）法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。
不動產登記機構應當在辦公場所和入口網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。
第十七條 不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：
（一）屬於登記職責範圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理並書面告知申請人；
（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正後，應當受理並書面告知申請人；
（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應噹噹場書面告知申請人不予受理並一次性告知需要補正的全部內容；
（四）申請登記的不動產不屬於本機構登記範圍的，應噹噹場書面告知申請人不予受理並告知申請人向有登記權的機構申請。
不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。
第十八條 不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：
（一）不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致；
（二）有關證明材料、檔案與申請登記的內容是否一致；
（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定。
第十九條 屬於下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：
（一）房屋等建築物、構築物所有權首次登記；
（二）在建建築物抵押權登記；
（三）因不動產滅失導致的註銷登記；
（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。
對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關係的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關係人或者有關單位進行調查。
不動產登記機構進行實地查看或者調查時，申請人、被調查人應當予以配合。
第二十條 不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。
第二十一條 登記事項自記載於不動產登記簿時完成登記。
不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權屬證書或者登記證明。
第二十二條 登記申請有下列情形之一的，不動產登記機構應當不予登記，並書面告知申請人：
（一）違反法律、行政法規規定的；
（二）存在尚未解決的權屬爭議的；
（三）申請登記的不動產權利超過規定期限的；
（四）法律、行政法規規定不予登記的其他情形。
第四章 登記信息共享與保護
第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平台。
各級不動產登記機構登記的信息應當納入統一的不動產登記信息管理基礎平台，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
第二十四條 不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
不動產登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重複提交。
第二十五條 國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門應當加強不動產登記有關信息互通共享。
第二十六條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密；涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法採取必要的安全保密措施。
第二十七條 權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料，不動產登記機構應當提供。
有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理事項有關的不動產登記資料。
第二十八條 查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用於其他目的；未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
第五章 法律責任
第二十九條 不動產登記機構登記錯誤給他人造成損害，或者當事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權法》的規定承擔賠償責任。
第三十條 不動產登記機構工作人員進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為的，依法給予處分；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十一條 偽造、變造不動產權屬證書、不動產登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的，由不動產登記機構或者公安機關依法予以收繳；有違法所得的，沒收違法所得；給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第三十二條 不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產登記資料的單位或者個人違反國家規定，泄露不動產登記資料、登記信息，或者利用不動產登記資料、登記信息進行不正當活動，給他人造成損害的，依法承擔賠償責任；對有關責任人員依法給予處分；有關責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第六章 附 則
第三十三條 本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和製作的不動產登記簿繼續有效。
不動產統一登記過渡期內，農村土地承包經營權的登記按照國家有關規定執行。
第三十四條 本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。
第三十五條 本條例自2015年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規有關不動產登記的規定與本條例規定不一致的，以本條例規定為準。
權利內容
（一）需要進行登記的不動產財產權利有哪些？
根據《不動產登記暫行條例》的規定，共有10類不動產權利需要辦理登記：集體土地所有權;房屋等建築物、構築物所有權;森林、林木所有權;耕地、林地、草地等土地承包經營權;建設用地使用權;宅基地使用權;海域使用權;地役權;抵押權;法律規定需要登記的其他不動產權利。
（二）不動產及不動產登記具體包括哪些內容?
依據《不動產登記暫行條例》規定，不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。不動產登記簿的內容包括不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;涉及不動產權利限制、提示的事項以及其他相關事項。
常見問題
（一）常見的不動產登記的業務類型有哪些?
不動產登記的業務類型包括：首次登記、變更登記、轉移登記、抵押登記、註銷登記、預告登記、更正登記、異議登記、查封登記、其他登記。
（二）實行不動產登記後，原有房屋、土地證書還有效嗎?用換新證嗎?
不需要換證。啟用新的不動產登記證書後，原有權機構已經依法核發的權利證書、證明繼續有效，不因登記機構和登記程式的改變而受到影響。對老百姓持有的舊證書堅持“權利不變, 簿證不換”和便民利企原則，只要產權不發生變化,就不需要換新證, 舊證可以長期使用，舊證和新證並行不悖。在依法辦理變更登記、轉移登記等登記時，逐步更換為新的不動產登記簿證。
（三）不動產登記手續法定辦結時限是多少?
依照《不動產登記暫行條例》第二十條規定,不動產登記的法定辦理時限為30個工作日，法律另有規定的除外。
在實踐中，但各地為方便民眾辦事基本都對這一規定期限進行了合理壓縮，許多城市的抵押、轉移、變更等登記業務均可以實現10各工作日辦結。 需要注意的是，有的不動產登記需要進行公告、權籍調查、補正資料，這些時間不計算在辦理時限內。
（思）實行不動產登記後，如何收取不動產登記費?
按照《財政部 國家發展改革委關於不動產登記收費有關政策問題的通知》(財稅[2016]79號)規定：國土資源部和縣級及以上地方不動產登記機構辦理下列不動產權利的首次登記、變更登記、轉移登記、更正登記、異議登記時，收取不動產登記費。不動產登記費由不動產登記申請人繳納。
按照《國家發展改革委 財政部關於不動產登記收費標準等有關問題的通知》(發改價格規[2016]2559號)規定：住宅類不動產登記收費標準為每件80元;非住宅類不動產登記收費標準為每件550元;每增加一本證書加收證書工本費10元。其他收費優惠減免情形參照(發改價格規[2016]2559號)的規定執行。
登記憑證
（一）新不動產登記證書包括哪些?
不動產登記證書有兩種。分別是《不動產權證書》和《不動產登記證明》。《不動產權證書》用於證明不動產所有權、使用權等事項。《不動產登記證明》用於證明不動產抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項。查封登記不頒發證書或證明。
（二）實行不動產登記後，不動產權證書(證明)丟失怎么辦?
實行不動產統一登記後，不動產權屬證書或不動產登記證明遺失、滅失，不動產權利人申請補發的，由不動產登記機構在其入口網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明15個工作日後，予以補發。
（三）新證與舊證有什麼不同?
一是證書變了。新證統一為：《不動產權證書》、《不動產登記證明》。二是新證書上，增加了一個二維碼，作為儲存不動產登記信息的標識。只要掃描證書上的二維碼，就可以立即獲得不動產權證的編號、不動產單元號碼等相關信息。三是證書上既有土地信息，也有房屋信息，內容比原來更多，更細。
（四）實行不動產登記後，哪些人可以查詢不動產登記資料?
不動產統一登記後，對不動產登記信息進行嚴格的保護。《不動產登記暫行條例》對不動產登記信息的共享與保護有明確的規定：不動產登記機構、不動產登記信息共享單位及其工作人員應當對不動產登記信息保密;涉及國家秘密的不動產登記信息，應當依法採取必要的安全保密措施。權利人、利害關係人可以依法查詢、複製不動產登記資料;有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、複製與調查處理事項有關的不動產登記資料。查詢不動產登記資料的單位、個人應當向不動產登記機構說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產登記資料用於其他目的;未經權利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產登記資料。
案例分析
案例：張某等與許某二所有權確認糾紛案
——涉不動產登記的確權之訴、執行異議之訴與行政訴訟之銜接
案情介紹
【裁判要旨】
涉案不動產被法院執行查封前，執行程式的案外人已經提出不動產確權之訴的，法院對其該項訴訟請求應當實體審理，不宜裁定駁回起訴而要求其必須提起執行異議之訴。在一方當事人提起的涉及不動產的確權之訴中，另一方當事人已經將該不動產抵押給案外第三人並辦理完畢登記事項的，此時產生了一方當事人與案外第三人的權利衝突，在民事訴訟中既要處理好當事人之間的法律關係，又要兼顧案外第三人的合法權益。一方當事人可以同時提起行政訴訟，請求法院依法撤銷行政機關對另一方當事人的不動產登記行為，但當事人與第三人之間的民事法律關係需要通過民事訴訟才能徹底解決。
【案情】
原告：張某、許某一。
被告：許某二。
二原告張某、許某一系夫妻關係，被告許某二為二原告之子。訴爭房屋原登記在張某名下，是張某、許某一的夫妻共同財產。2016年4月15日，被告許某二作為申請人向北京市朝陽區不動產登記事務中心申請對訴爭房屋進行法定繼承，當日訴爭房屋辦理產權過戶手續過戶至被告名下。北京市朝陽區不動產登記事務中心據以辦理過戶手續的檔案為公證書，內容如下：被告許某二因繼承二原告的遺產，於2016年3月3日向該處申請辦理繼承權公證，提交了申請人的身份證和戶口簿、二原告的死亡證明、登記在張某名下的房屋產權所有證、二原告及被告的人事檔案情況摘抄表等，查明二原告均已在北京市因病死亡，訴爭房屋系二原告的夫妻共同財產，二原告未有遺囑亦未與他人簽訂遺贈撫養協定，故訴爭房屋由被告繼承。二原告表示，被告偽造二原告去世的事實，持虛假的繼承公證書辦理了訴爭房屋的產權過戶手續，將房屋過戶至被告名下。二原告曾向公證處詢問，公證處答覆上述公證書系偽造。
2016年4月18日，被告許某二與案外人崔某簽訂主債權及不動產抵押契約，被告將訴爭房屋抵押給案外人崔某，主債權金額為250萬元。雙方當日辦理了訴爭房屋的抵押登記手續。經詢，被告許某二表示，當日崔某向其名下工商銀行賬戶打款250萬元，其中80萬元到賬當日即按照崔某要求轉走，實際取得170萬元，均用於償還之前所欠債務。被告許某二與崔某曾至公證處進行公證，公證處出具了公證書及執行證書。2016年6月27日，崔某申請強制執行，法院對訴爭房屋採取查封措施並進入強制執行階段。2017年，二原告對上述執行措施提出執行異議，要求中止對訴爭房屋的執行。法院受理後依法進行審查，認為依張某自述，其自2016年4月18日得知訴爭房屋過戶至被告名下後，至法院2016年7月18日採取查封措施前，怠於行使自己的合法權益，二原告的主張不符合相關法律規定，故裁定駁回二原告的執行異議請求。該裁定書現已生效。
2016年4月，二原告張某、許某一向一審法院提出訴訟請求：確認現登記在許某二名下的訴爭房屋歸張某、許某一所有。
本案審理過程中，張某、許某一對北京市規劃和國土委員會提起行政訴訟，訴請撤銷對許某一就涉案房屋所有權的登記。
裁決結果
一審法院認為，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依法進行登記，經依法登記，發生效力。本案中，訴爭房屋原登記在張某名下，後被告以繼承方式過戶至自己名下，事實上二原告尚健在，公證書中所載“二原告均已去世”並不屬實，被告依法不享有繼承權。但訴爭房屋目前已進入法院強制執行階段，屬於執行標的物，被告為被執行人，二原告應當通過民事訴訟法及相關司法解釋有關案外人執行異議之訴的規定主張權利，其以被執行人為被告就執行標的物提起確權之訴，法院依法予以駁回。一審法院於2018年4月作出裁定，駁回原告張某、許某一的起訴。
原告張某、許某一不服一審判決，提起抗訴。
二審法院認為，本案的爭議焦點在於張某、許某一提起的所有權確認之訴法院是否應當依法審理。最高人民法院《關於適用物權法若干問題的解釋（一）》（以下簡稱《物權法解釋（一）》）第1條規定：“因不動產物權的歸屬，以及作為不動產物權登記基礎的買賣、贈與、抵押等產生爭議，當事人提起民事訴訟的，應當依法受理。”根據該條文的規定，法院應當依法審理張某、許某一提起的所有權確認之訴。當然，在法院對涉案房屋的強制執行中，張某、許某一亦可在其提出的執行異議被法院駁回後依法提起執行異議之訴，在執行異議之訴中亦可一併提出對涉案房屋的確權請求。但本案的特殊之處在於，張某、許某一於2016年4月提出本案確權之訴，早於2016年7月一審法院對涉案房屋採取強制執行措施。在2017年10月一審法院作出駁回張某、許某一執行異議的裁定後，張某、許某一基於本案所有權確認之訴一審並未審結的情況，並未提起執行異議之訴，而是繼續等待本案一審的結果。如果按照本案一審法院2018年4月作出的民事裁定書的意見，張某、許某一再向一審法院提起執行異議之訴，則必將面臨著超出收到執行異議裁定書15天內提起執行異議之訴的時限要求。實際上，本案一審裁定書為張某、許某一指出的權利救濟路徑是行不通的。二審法院認為，一審法院未考慮到本案的特殊情況，未能充分保護當事人的訴訟權利，法律適用不當，遂裁定撤銷一審法院作出的民事裁定，指令一審法院審理本案。
案件評析
在我國現有的法律規範體系下，基於法律行為的不動產物權變動模式採取的是登記生效主義，即非經登記不產生物權變動的效力。辦理不動產登記事項需要到相應的行政機關進行，屬於行政機關的工作事項。因此，與不動產登記相關聯的，會產生相應的民事訴訟和行政訴訟，二者之間既相互關聯又有本質區別。在民事訴訟內部，又會基於爭議焦點和所在程式的不同，區分為不動產確權訴訟和執行異議之訴。
不動產登記在性質上具有複合型，就爭議的司法解決途徑而言，須區分具體情況而定，不能在民事訴訟和行政訴訟中作簡單的單向選擇。
我國目前的不動產登記審查原則是形式審查為主，實質審查為輔。在司法實踐中，涉及不動產登記的糾紛亦可通過民事訴訟和行政訴訟分別進行、有序銜接的方式予以解決。在原告張某、許某一與被告許某二所有權確認糾紛案中，由於張某、許某一併未死亡，因此，許某二不能基於繼承的法律關係獲得涉案房屋的所有權。雖然涉案房屋現登記在許某二名下，但是張某、許某一應當是涉案房屋的真實權利人。張某、許某一可以提起行政訴訟，依據行政訴訟法第七十條的規定，主張撤銷涉案房屋登記在許某二名下的行政登記行為。張某、許某一的該項請求能夠獲得支持的理由在於，行政登記機關將涉案房屋登記在許某二名下的依據是公證書中載明張某、許某一已經死亡的事實，但事實上張某、許某一併未死亡，因此，人民法院可以行政機關作出行政行為的主要證據不足為理由，撤銷行政機關對於涉案房屋作出的將不動產登記在許某二名下的登記行為。
如果糾紛僅是發生在張某、許某一與許某二之間，不涉及第三人利益，當事人可以依據《不動產登記條例實施細則》關於更正登記的規定進行更正登記。但是，涉案房屋已經設定了抵押並進行了登記，崔某對涉案房屋享有抵押權。鑒於行政程式和行政訴訟無法解決崔某是否對涉案房屋享有抵押權這一民事權利的爭議問題，張某、許某一需要提起民事訴訟以消滅崔某對涉案房屋享有的抵押權。張某、許某一可以依據《物權法解釋（一）》第2條的規定，提起民事訴訟確認其為涉案房屋的真正所有權人，同時將登記的抵押權人崔某列為被告，通過舉證證明許某二與崔某之間存在惡意串通損害張某、許某一權益而設定的抵押行為無效的方式，消滅崔某的抵押權。只有通過這樣的民事訴訟，才能從根本上清除將涉案房屋變更登記回張某、許某一名下的法律障礙。
根據繼承法第二條的規定，繼承從被繼承人死亡時開始。本案中，被繼承人沒有死亡，所以根本未發生繼承行為。鑒於繼承行為無效，則涉案房產的所有權自始沒有發生變化，仍為被繼承人張某、許某一所有。許某一將涉案房產變更登記在自己名下，基於與崔某的借款關係以涉案房產向崔某設定了抵押權，該行為屬於對涉案房產的無權處分。問題在於張某、許某一能否舉證證明許某二與崔某之間存在惡意串通。如果不能認定惡意串通，則抵押權人就可能構成了對涉案房屋抵押權的善意取得，即便是通過民事訴訟，張某、許某一也無法將涉案房屋的所有權追回。由此，便衍生出了在張某、許某一不能追回涉案房屋所有權的情形下，其財產權受到侵害的損害賠償問題。
鑒於本案是由於許某二持有偽造的公證書辦理了涉案房屋的不動產變更登記，導致了後續張某、許某一的房屋所有權喪失，因此，張某、許某一可以向許某二主張財產損害賠償。“不動產登記機構的責任只限於其未能按照物權法第十二條等的規定依法履行審查義務，造成登記錯誤所應當承擔的責任。所以，此種責任嚴格地講是過錯責任。”如前所述，不動產登記機構在登記審查的過程中是以形式審查為原則，其對許某二持有的公證書履行形式審查義務即可，其沒有向公證機構核實公證書真偽的法定義務。不動產登記機構對許某二提供的材料完成形式審查義務後，所進行的登記行為本身並不存在過錯，不動產登記機構無需向張某、許某一承擔民事賠償責任。
關於不動產的物權變動，既包括基於民事法律行為的物權變動，也包括非基於民事法律行為的物權變動。在不動產物權變動的過程中，涉及民事法律關係的效力和其他民事法律事實是否發生的認定，涉及當事人意思表示是否真實和行政登記機關是否盡到審查義務的問題，同時也涉及原登記所有權人和現登記所有權人的權利確認，以及與已經在涉案不動產上設立了抵押權的第三人的權利衝突問題。在處理上述複雜問題的過程中，既要保障不動產原登記權利人的權利救濟路徑，保障其通過確權之訴、執行異議之訴等民事訴訟以及撤銷不動產登記行為的行政訴訟主張權利，也要注意保障已經在涉案不動產上設立了抵押權的第三人的合法權利。而上述問題的處理，主要還是要通過民事訴訟才能解決，行政訴訟關於登記問題的審理只能發揮相應的補充作用。
相關詞條
不動產登記
