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基本介紹
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簡介,經營理念,布局結構,等級,
簡介
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寫字樓的概述
上海寫字樓市場目前流行兩大評定標準，一是甲級寫字樓，一是5A級寫字樓。所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，並沒有固定標準，因為誰也不願意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕牆、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。相比之下，5A寫字樓倒是有一定的標準，類似於酒店星級評定的方法。
寫字樓英文：office building
系地方方言，即辦公用房，指機關、企業、事業單位行政管理人員，業務技術人員等辦公的業務用房，現代辦公樓正向綜合化、一體化方向發展，由於城市土地緊俏，特別是市中心區地價猛漲、建築物逐步向高層發展，使許多中小企事業單位難以獨立修建辦公樓，因此，房地產綜合開發企業修建辦公樓，分層出售，出租的業務迅速興起。
從這個意義上講，寫字樓是指國家機關、企事業單位用於辦理行政事物或從事業務活動的建築物，其使用者包括營利性的經濟實體和非營利性的管理機構，是隨著經濟的發展，為滿足公司辦公、高效率工作需要而產生的。
作為收益性物業，寫字樓也常常被用來全部出租，以收回投資和取得利潤。
《上海市供熱鍋爐（機）房基本情況調查表》填表說明:寫字樓是指企業、事業、機關、團體、學校、醫院等單位辦公用的建築物。
“寫字樓”一詞是由境外傳入的。按照國內過去的習慣，通常稱為“辦公樓”，並主要作為所有權人的辦公之用。所謂寫字樓是指供各種政府機構的行政管理人員和企事業的職員辦理行政
布局結構
中小型辦公樓一般為低層或多層磚混結構建築，平面布局常採用中間走道、兩邊辦公室的內走廊式或一邊走道、一邊辦公室的外走廊式布局。這類辦公樓的平面設計主要是合理選擇開間尺寸和布置門廳、樓梯。大型辦公樓的結構形式多採用鋼筋混凝土框架或鋼結構、剪力牆、筒體結構（見筒體結構建築）等，以利抗風、防震。平面布局有由幾幢多層建築組合成一組辦公樓群的分散布局和由高層建築或高層建築與局部低層建築相結合的集中布局。如原建築工程部辦公樓為三幢多層建築組成三合院式的辦公樓群。高層建築與局部低層建築相結合的高層辦公樓。為筒體結構形式的大型塔式辦公樓，所有交通和輔助設施全部設在內筒中，辦公室部分為大空間，採用靈活隔斷分間，無固定走道，是現代辦公樓建築的常用模式。
等級
（1）“5A”標準是目前較流行的評定方式，但“5A”概念有兩種評定方式，一是狹義的針對智慧型化硬體方面，包括OA（辦公智慧型化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智慧型化）、FA（消防智慧型化）、SA（安保智慧型化）；二是廣義的指綜合“A”級評定標準，包括：（1）樓宇品牌標準：A級 寫字樓是一個城市創造文化與財富的特定空間，寫字樓的品牌形成，需要產品的差異化特徵、商務文化特徵、服務經營理念、地域標誌性物業和城市歷史記憶。從一定意義上說，處於"生產鏈條最高級"的寫字樓的發展脈絡，折射出了一個城市的發展歷程和特性。因此，成為城市商務區地標性建築的寫字樓，其品牌要與城市有極大的關聯性，對城市的未來發展具備重要的價值。 因此，具備較大的區域影響力、能與城市品牌和諧統一的寫字樓品牌將評定為樓宇品牌標準A級。（2）地理位置標準：A級 地理位置是投資和購買寫字樓的關鍵要素之一。只有區位在城市現有或潛在商務區、地段良好、具有較高投資價值的寫字樓才能獲得地理位置標準A級。 （3）客戶層次標準：A級 客戶層次指的是入駐寫字樓的業主或租戶層次。大多數寫字樓客戶都有擇鄰而居的心理，因此一個寫字樓的客戶層次通常是趨同的。同時，客戶層次的高低也直接影響了新的業主或租戶的投資決策，因為較高的客戶層次對他們的公司形象有較好的提升作用。 。（4）服務品質標準：A級 服務品質一方面體現在高效的物業管理上，另一方面體現在對入住企業的專業化商務服務上。兩者俱佳，將認為其具備服務品質A級標準。 （5）硬體設施標準：A級 主要考核建築設計和建築功能的創新。以及其所用的建築技術、標準層高、標準承重、弱電系統、新風系統，以及電梯、智慧型等。在上述方面如果有兩項以上不能達到優良，則不能獲得硬體設施標準A級。
甲級寫字樓 對於“甲級寫字樓”、“5A級寫字樓”等名詞大家並不陌生，通常被用來形容或描述一個寫字樓的品質等級，那么這樣的評級標準是否科學呢？其實所謂甲級寫字樓，實為一種通行叫法，行業中並沒有固定標準或成文的規定，到底什麼樣的寫字樓才算做甲級寫字樓，因為誰也不願意被叫成乙級寫字樓。這樣，恨不得任何一個有玻璃幕牆、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級寫字樓。
相比之下，如果用5A作為衡量一個寫字樓品質等級的話更加有點勉強了，5A寫字樓並不是表示寫字樓的品質等級，“5A”指的是一個寫字樓產品的智慧型化水平，與寫字樓品質有一定關聯，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準，“5A”僅僅表示了一個寫字樓智慧型化水平的高低，對寫字樓品質有一定的影響，但是決不能說“5A”級寫字樓就是甲級寫字樓或者是品質最好的寫字樓，因為影響寫字樓品質的因素很多，比如寫字樓的區位、交通、配套、車位、電梯等，智慧型化程度只是其中的一個方面而已。
那么，什麼是5A智慧型化呢？“5A”是指OA（辦公智慧型化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智慧型化）、FA（消防智慧型化）、SA（安保智慧型化）。過去也有3A及寫字樓的說法，即：OA（辦公智慧型化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智慧型化），FA（消防智慧型化）、SA（安保智慧型化）包含在了BA（樓宇自動化）中，近幾年隨著高科技智慧型控制系統在寫字樓領域的廣泛運用，樓宇控制、消防、安保的智慧型化程度越來越高，並成為獨立的控制子系統，發展成為今天的“5A”。如果用“5A”評價寫字樓的品質等級的話，是一種概念理解上的誤區，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話，那更是一種很不專業的說法。
甲級寫字樓是目前行業內自發形成的一種通行叫法，國家在這方面並沒有成文的規定，什麼樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在我國現行的建築設計規範里也無法找到這個名詞，仔細探討會發現，它是在以港台商人為代表的外商與內地發展商合作開發涉外寫字樓的過程中，逐步引進並流行起來的辭彙，是將寫字樓按照其綜合質素不同，可以劃分為甲、乙、丙等幾個等級，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特徵：管理國際化；24小時寫字樓；人性化：空間的舒適性和實用性；數位化；節能化；便捷的交通和商務化等等。
