上海國五條細則

上海國五條細則是2013年3月30日由國務院發布的政府檔案。

基本介紹

• 中文名：上海國五條細則
• 發文時間：2013年3月30日
• 發文單位：國務院
• 性質：政府檔案

簡介

上海市人民政府辦公廳2013年3月30日晚間發布《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》實施意見的通知，其中明確對出售自有住房按照規定應徵收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，將嚴格按照轉讓所得的20%計征。

細則全文

上海市人民政府辦公廳印發關於本市貫徹
　　《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》實施意見的通知

各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
《關於本市貫徹〈國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知〉的實施意見》已經市政府同意，現印發給你們，請認真按照執行。

上海市人民政府辦公廳

2013年3月30日

關於本市貫徹《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》的實施意見

為貫徹落實《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號），進一步按照“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則，完善房地產市場體系和住房保障體系，鞏固調控成果，促進本市房地產市場平穩健康發展，現提出如下實施意見：
一、明確2013年度本市新建商品住房價格控制目標。根據本市居民人均可支配收入增長等經濟社會發展目標、物價水平，2013年度本市新建商品住房價格控制目標為：
各區縣、各有關部門要堅決貫徹落實國家和本市各項房地產市場調控政策措施，切實承擔穩定房價、穩定市場的責任。確保政策落實到位，目標任務完成。
二、堅決抑制投資投機性購房。進一步嚴格執行國家和本市的住房限購措施和相關操作口徑。房屋管理、稅務、人力資源社會保障、民政等部門要加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況信息互動共享，完善住房限購措施的操作流程。
要繼續嚴格實施差別化住房信貸政策。銀行業金融機構要進一步落實好首套房貸款的首付比例和貸款利率政策；嚴格執行第二套住房信貸政策，重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款；嚴禁發放第三套及以上購房貸款。銀行業監管部門要加強對銀行業金融機構執行差別化住房信貸政策的日常管理和專項檢查，對違反規定的及時加以制止、糾正。金融管理部門要加強政策實行效果監測和評估，做好預案，並根據市場變化，適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。
稅務、房屋管理部門要密切配合，對出售自有住房按照規定應徵收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征。繼續穩步實施個人住房房產稅改革試點，引導住房合理消費。稅務部門要繼續推進套用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。
三、增加普通商品住房用地供應。按照全年供應量不低於前5年年均實際供應量的要求，結合實際，統籌安排編制本市2013年度住房用地供應計畫，保證普通商品住房、保障性住房土地供應，一季度公布全市年度供地計畫。規劃國土資源等部門要按照計畫推進，確保全年土地供應穩定、均衡、合理。
規劃國土資源部門要會同發展改革、城鄉建設、房屋管理等部門提出商品住房項目的建設套數、套型建築面積、設施條件、開竣工時間、住宅產業化等要求，作為土地出讓的依據，並納入出讓契約。同時，建立土地出讓前研判制度，完善最佳化土地出讓方案，搞好市場分析監測，穩定土地市場預期。
對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，
四、深化完善“四位一體”住房保障體系，全力推進大型居住社區建設和舊區改造。要進一步推進舊住房綜合改造，切實改善市民居住條件。根據確定的目標任務，確保全年新開工建設、籌措各類保障性住房和舊住房綜合改造
要細化完善保障性住房分配供應政策，合理擴大廉租住房實物配租供應範圍。最佳化共有產權保障住房（經濟適用住房）、公共租賃住房申請分配工作，完善兩代及以上成年人複合家庭住房面積核查口徑。
要全面推進舊區改造工作。重點推進中心城區成片二級舊里改造，逐步推開郊區城鎮棚戶簡屋改造。出台“城中村”改造政策和措施，並繼續推進國有農場職工危舊房改造。全年拆除二級舊里以下房屋70萬平方米。推進完善大型居住社區基地內市政公建配套設施，全年完成40個外圍市政配套項目建設，加快引進教育、衛生、商業等優質資源，確保入住居民基本生活需求。鼓勵有條件的產業園區、企事業單位、農村集體經濟組織等按照相關規定，建設公共（單位）租賃住房，向符合條件的來滬務工人員供應。
要開展保障性安居工程的全過程監督檢查，確保保障性住房工程質量。加快推進本市住宅產業化，完善激勵政策，健全標準規範，構建技術平台，加大裝配整體式住宅項目建設力度。
五、加強市場監管，查處違法違規行為。要嚴格執行商品房預銷售各項制度規定，房屋管理與價格主管部門要加強配合，進一步嚴格執行“一房一價”、明碼標價，商品住房銷售方案備案審核等規定。對預銷售方案報價過高且不接受房屋管理部門管理指導的，。
房屋管理、發展改革、規劃國土資源、金融、財政、稅務、人力資源社會保障、工商、公安等部門要研究建立信息共享、聯動配合的工作機制，加大對違法違規行為的查處力度。對發生違反限購政策、捂盤惜售、閒置土地和炒地、挪用信貸資金等違法違規行為的房地產企業，各有關部門要按照各自職責，在網上籤約資格、土地競買、開發項目貸款、批准上市、融資等方面予以處罰和限制。稅務部門要進一步加強土地增值稅的徵收管理，嚴格按照不同銷售價格，確定預征率，並嚴格按照有關規定，進行清算審核和稽查。
房屋管理、工商等部門要聯合開展房屋中介市場的專項治理，重點查處房產中介機構和房產經紀人員教唆、協助購房人偽造證明材料，
六、加強房地產市場監測和走勢研判。各有關部門要全面、準確、及時發布房地產市場信息，正確解讀政策，穩定市場預期，引導居民理性消費。要加強輿情監測，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。

要點解讀

穩定房價

上海房價控制目標：

解讀：延續新一屆政府治理思路

提出“可按本市居民人均可支配收入增長制定房價調控目標”，此外，此次表述更加靈活，但也被認為有取巧之嫌，但總體來開，開明宗義為後續調控更偏向市場化埋下伏筆，延續新一屆政府治理思路。

購房

嚴格執行國家和本市的住房限購措施和相關操作口徑

1、加快研究建立購房人及其家庭成員在本市擁有住房情況、購房人納稅或社會保險繳納情況、購房人婚姻狀況信息互動共享，完善住房限購措施的操作流程。

2、重點強化對異地、外籍、離異、低齡人群等借款人的貸款資格審查，不得向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款

3、嚴禁發放第三套及以上購房貸款

4、適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率

5、依法嚴格按照轉讓所得的20%計征

解讀：強調限購細節化流程化 為後續調控留下餘地

為此次細則著墨最多的條款，包括三大塊內容，其一為嚴格限購，雖然上海限購較其他城市已很嚴厲，但此次提出強調婚姻狀況、操作流程，“住房情況信息互動共享”，可以看做個人住房信息系統的細節透露；其二，關於信貸資格審查，雖然未提懲罰措施，但較之前更加明確審查對象；其三，提出依法嚴格20%對於可溯房源徵稅，雖然有重複3月1日國五條之嫌，但為後續細則出台留下餘地，若能嚴格執行可溯房源20%個稅，或對二手房市場造成較大影響。

計畫

1、一季度公布全市年度供地計畫

2、對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，

解讀：明確2013上海土地供應準則 穩定、均衡、合理

例如“建設套數、套型建築面積、設施條件、開竣工時間、住宅產業化”，，在用詞上增加“土地供應穩定、均衡、合理”，可以看做2013年上海土地供應準則和目標。

規劃

1、深化完善“四位一體”住房保障體系

2、全年新開工建設、籌措各類保障性住房和舊住房綜合改造

3、合理擴大廉租住房實物配租供應範圍。完善兩代及以上成年人複合家庭住房面積核查口徑。

4、出台“城中村”改造政策和措施

解讀：體系化建設保障房 強調住宅產業化發展

提出“加大裝配整體式住宅項目建設力度”，該條為2011年上海建交委出台的《關於本市鼓勵裝配整體式住宅項目建設的暫行辦法》的呼應，“裝配整體式住宅項目”指“採用預製構件或部件，在施工現場裝配而形成的住宅。”，要求為“新建商品住宅、公共租賃住房和廉租住房應當實施全裝修，其他住宅倡導實施全裝修。”主要目的為促進住宅建造方式轉變和節能減排。

監管

1、進一步嚴格執行“一房一價”、明碼標價，商品住房銷售方案備案審核等規定。

2、對預銷售方案報價過高且不接受房屋管理部門管理指導的，

3、對發生違反限購政策、捂盤惜售、閒置土地和炒地、挪用信貸資金等違法違規行為的房地產企業予以處罰和限制。

4、點查處房產中介機構和房產經紀人員教唆、協助購房人偽造證明材料，。

解讀：若嚴格執行 可操作性最強

重點監控房企定價、捂盤惜售、惡意炒作等三方面內容，目前來看該條款可操作性最強，若嚴格執行，或將短期內對上海房價起到明顯平抑作用；但同時由於缺乏參考標準，對於“報價過高”沒有明確限定，或成為該條款軟肋。

健康發展

全面、準確、及時發布房地產市場信息，對涉及房地產市場的不實信息，要及時、主動澄清。

社會熱議

其次，限購、限貸進一步嚴格加強，再次顯示出政府調控決心，其中上海、重慶等地更是全面暫停第叄套房房貸。偉業我愛我家集團市場研究院經理程浩業表示，對單身人士限購的進一步從嚴，不僅可以擠壓出一定的住房需求，還有助於進一步遏制為購房而假離婚的情況大量出現，以抑制部分人群的投機行為。