2015中國房地產500強測評成果發布會暨500強峰會

2015年3月24日，“2015中國房地產500強測評成果發布會暨500強峰會”在北京隆重舉行。

基本介紹

• 中文名：2015中國房地產500強測評成果發布會暨500強峰會
• 舉行日期：2015年3月24日

簡介

中國房地產業協會與中國房地產測評中心聯合發布了《2015中國房地產開發企業500強測評研究報告》、《2015中國房地產開發企業500強首選供應商品牌測評研究報告》和《2015中國房地產開發企業500強首選服務商品牌測評研究報告》，並發布了2015中國房地產開發企業500強、500強房企首選供應商品牌、500強首選服務商品牌三大主榜單，以及房地產開發企業綜合實力10強等系列子榜單。測評報告指出，2014年，500強房地產開發企業總資產均值為257.85億元，同比增長5.99%，而上年同比增幅為20.34%；淨資產均值方面，2014年為65.13億元，同比增長7.59%，增速較2013年下降6.32個百分點。500強房地產開發企業規模增速整體呈現出逐步下滑的趨勢，資產規模由快速上升轉變為相對平穩低速增長的階段。在行業整體進入平穩增長階段後，企業尋求成長發展的路徑明顯分化。

測評報告

榜單：萬科連居七年榜首 20強企業排名穩定

2015中國房地產開發企業500強區域分布延續了近年來相對穩定的基本格局。以500強房地產開發企業的總部所在地作為劃分標準來看，華東、華南和華北三大地區仍然占據榜單大半江山，分別占500強的37.50%、18.00%和14.40%。

其中，萬科集團以超群的綜合實力連續七年位居榜首，恆大地產和綠地集團躋身三強，保利房地產、中國海外、碧桂園、世茂房地產、融創中國、龍湖地產和富力地產分列四到十位。其中，融創中國憑藉近幾年的快速規模化首次躋身前十。

對本次測評產生的百強企業在近七年500強測評活動中進入前100名的頻次進行分析，可以發現，在近七年市場波動明顯且行業競爭日趨激烈的背景下，行業內領先軍團中存在一批持續表現穩定的企業。其中，20強企業就是排名穩定的典型代表，20強企業中連續7年進入前100名的總計17家，而20強企業進入前20頻次均值達5.75，更有11家企業連續7年進入20強。

變化：市場銷售高位滯漲 強者愈強洗牌加速

2014年，全國商品房銷售雖然仍處高位，但較上年有所下滑。全國商品房銷售面積為12.06億平方米，比上年下降7.6%；商品房銷售額7.63萬億元，下降6.3%。其中，綠地、萬科銷售金額均超過2000億元大關，再度刷新行業紀錄。同時，500強房地產開發企業全年商品房銷售面積總額達3.08億平方米，同比增長1.1%，銷售金額創下3.41萬億元的新高，同比增長4.4%，儘管增速大幅收窄，但在全國商品房銷售小幅下滑的背景下保持增長已經明顯優於全國整體水平。

隨著房地產市場的不斷發展，近年來房地產產業集中度持續提升。2014年，以銷售金額計算的10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為16.69%、22.10%、28.83%和31.96%，分別較2013年增長3.44、4.00、4.47和2.48個百分點。

2014年，房地產開發行業集中度不斷提升，馬太效應日趨加強，疊加年內行業景氣程度不佳，行業整合進程有所加速。佳兆業身陷破產重組風波，融創綠城收購一再生變，中小企業也不斷爆出破產訊息。相關統計數據顯示，2014年房地產行業併購標的交易超過200起，同比增幅約為80%，併購金額超過千億元，其中跨境併購完成交易超15億美元。

壓力：淨負債率有所上升 土地市場整體偏弱

2014年，房地產開發企業面臨較大的資金面壓力。500強企業資產負債率均值為65.66%，基本與上年持平；淨負債率均值為93.73%，較2013年84.01%的均值提升9.72個百分點，刷新該指標新高。

受到2014年前三季度較大的銷售壓力影響，500強房地產開發企業大多放緩了開發節奏，隨著第四季度銷售視窗的打開，企業紛紛加大存貨去化力度。受此影響，2014年500強房地產開發企業存貨均值增長率為8.14%，雖繼續攀升，但增長速度明顯放緩。

土地市場方面，全年而言，土地市場整體偏弱。2014年，房地產開發企業土地購置面積33383萬平方米，比上年下降14.0%。大多數的企業土地儲備消化周期保持在4-6年的中等水平。一些高周轉的房企，比如萬科、碧桂園等，土地儲備量略顯不足。與此同時，但土地成交價款則保持了上升的勢頭。2014年房地產開發企業土地成交價款10020億元，同比增長1.0%。地價持續上漲對於開發企業而言是成本的上升，企業盈利面臨著更大的壓力。

動力：資本市場逐步打開 融資成本優勢顯現

2014年年初，幾家上市房企普通股定向增發和債券融資方案先後獲批，停擺數年的房地產再融資渠道開閘預期不斷升溫。2014年9月30日，央行、銀監會聯合發文《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，鼓勵銀行業金融機構通過發行MBS、發行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸；支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。此外，REITs、住房抵押貸款支持證券等金融創新手段也有望成為企業融資渠道的選擇。

至此，房地產開發企業資本市場融資渠道逐漸恢復正常。年內共有20家房地產企業完成定向增發，累計募集資金總額420億元。同時，可轉債、中票等其它融資方式也成為房企降低融資成本的重要選擇。

隨著融資渠道的不斷回歸，房地產開發企業特別是上市房企對於銀行貸款高度依賴的融資結構逐步改善，且上市房企融資成本的優勢隨之顯現，企業間融資成本差異呈現出顯著的馬太效應。年內萬科、保利分別成功發行中期票據，利率分別為4.7%和4.80%；龍湖年內首次發行人民幣優先票據，息率為6.75%，相比其它融資渠道和其它企業融資成本均相對較低。中小型開發企業年內海外融資等渠道融資成本則大多在8%以上。如雲南城投以債權收購方式獲9億元借款，利率為10.2%。

新態：發展路徑分化明顯 網際網路思維漸深入

在行業整體進入平穩增長階段後，企業尋求成長發展的路徑明顯分化。恆大進入“多元+規模+品牌”戰略階段，以規模化和多元化發掘持續成長動力；融創通過深耕天津、北京、上海、重慶、杭州、蘇州六大城市的高聚焦戰略和合作併購獲取優質土地資源等方式保持較高的增長速度；而華潤則更重視企業業務發展和財務穩定性，企業運營整體穩健。

年內，房地產開發企業對於轉型發展的思考尤其活躍。在市場總量上升空間相對有限且行業集中度加速提升的背景下，如何在產業內保持並提升自身的位置成為所有房地產開發企業面臨的共同問題。目前，房地產開發企業轉型主要分為兩大類別，一種是圍繞房地產開發業務，以提升管理能力、產品競爭能力、打造品牌優勢等為表現形式的業務能力提升的轉型改造；另一種是產業鏈上下游拓展和以資金優勢進入盈利性較強的新行業等為代表的外向轉型。

此外，2014年“網際網路思維”受到普遍關注並深入到不少企業內部。年內，一方面網際網路在行銷方面的優勢進一步提升。網上拍賣、秒殺、微博、微信等行銷手段不斷深入，電商、眾籌、O2O等各種模式也逐漸成為房地產行銷的重要模式。除起到顛覆傳播模式和放大傳播效果等作用外，網際網路還成為房地產開發企業提升服務質量的重要途徑。另外也有不少房地產開發企業與網際網路開啟協同發展模式。

整體而言，2014年以來，房地產開發企業淨利潤增速繼續低於營業收入增速，加之各地地價不斷走高，房企利潤增長壓力不斷提升，企業正在通過整合資源、變革模式來尋求新的增長點，房地產行業已隨著我國經濟結構調整大勢進入新常態。