為加強黃岡城區房地產業稅收的徵收管理，規範房地產開發及交易行為，根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國營業稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國契稅暫行條例》和《國家稅務總局關於印發不動產、建築業營業稅項目管理及發票使用管理暫行辦法》（國稅發〔2006〕128號）及其他有關檔案精神，結合我市實際，特制定本辦法。
基本介紹
- 中文名：黃岡城區房地產業稅收徵收管理辦法
- 實質：辦法
- 所屬：黃岡城區
- 根據：中華人民共和國稅收徵收管理法
第一條
第二條 本辦法所稱房地產業，是指提供建築安裝、轉讓土地使用權和銷售不動產的業務，即在黃岡城區地域內從事上述經營活動的單位和個人，均應按本辦法管理。
建築安裝業包括：建築、安裝、修繕、裝飾和其它工程作業。
銷售不動產的範圍包括新建房屋銷售和二手房交易。銷售不動產時連同不動產所占土地的使用權一併轉讓的行為比照銷售不動產。
本辦法所稱的黃岡城區包括黃州區的赤壁、東湖、禹王三個辦事處，南湖四校區 、黃岡經濟開發區和赤壁風景區所轄範圍。凡在上述區域內發生的建築安裝行為及轉讓土地使用權和銷售不動產業務都應納入本辦法管理範圍。
第三條 發生房地產業應稅行為的單位和個人，為房地產業應納地方各稅費的納稅義務人（以下簡稱納稅人）。
第四條 房地產業應納稅費的主要種類為營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育發展費、河道堤防維護費、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅。
第五條 下列行為屬於房地產業稅收管理的徵稅範圍：
（一）以轉讓有限產權或永久使用權方式銷售建築物的行為。
（二）單位將不動產無償贈與他人的行為。
（三）以投資入股名義轉讓土地使用權或不動產所有權，但未與接受投資方共同承擔投資風險，而收取固定收入或按銷售收入一定比例提成的行為。
（四）未到國土、房管部門辦理土地使用權或不動產確權、轉移手續，但實際已經取得土地使用權或不動產的占有、使用和處置權，並將土地使用權或不動產所有權自主轉讓或銷售給他人，同時向對方收取了貨幣、貨物或其他經濟利益的行為。
（五）土地使用者之間相互交換土地使用權的行為；不動產產權人之間相互交換不動產所有權的行為以及土地使用者和不動產產權人之間相互交換土地使用權和不動產所有權的行為。
（六）接受他人委託代建不動產，但以接受人自己的名義辦理工程項目立項，不動產建成後將不動產交給委託方的行為；在房地產開發過程中，投資者在工程完工前，將自身全部的權利、義務（即已完工工程及其他權益）有償轉讓給他人的行為。
（七）對一方提供土地使用權，一方提供資金，合作建造不動產的行為，依據下列不同情況，分別徵收營業稅：
1、合作雙方按比例取得部分不動產所有權或取得固定利潤或按比例取得銷售收入的，對提供土地使用權的一方按轉讓土地使用權行為徵稅，對出資方按銷售不動產行為徵稅。若合作一方或雙方將分得房屋進行銷售，應以銷售者作為納稅人徵收銷售不動產營業稅；
2、對一方提供土地使用權，由出資方負責建造不動產並使用若干年，期滿後不動產無償歸還提供土地使用權一方的，對提供土地使用權的按“服務業——租賃業”徵稅，對出資方按“銷售不動產”徵稅，將出資方的投資額確定為應納稅營業額；
3、合作雙方成立合營企業，合作建房，房屋建成後，雙方採取風險共擔、利潤共享的方式分配利潤的，只對合營企業按銷售不動產徵稅。
第六條 統一征管機構。市區聯合成立黃岡城區房地產稅收征管專班，履行黃岡城區房地產稅收管理職責，統一負責黃岡城區房地產業各項稅收的日常管理工作。
統一稅務登記管理。房地產業和建築安裝業的新辦企業的稅務登記，統一在市行政服務中心辦理，由新的徵收單位負責受理。原已辦理的稅務登記由各徵收單位統一向新徵收單位移交。
統一票證管理。稅務機關應嚴格按國家稅收征管規定，對現行納稅人進行分類認定，分為自開票納稅人和代開票納稅人。符合自開票條件的納稅人，在稅務機關的監督下使用微機票自行開具。其它納稅人用票一律由稅務徵收機關在“納稅服務視窗”統一代開。原已向納稅人發放的各類發票統一收回。
統一稅款劃轉。房地產開發企業以工程項目產權所屬確定稅款歸屬；建築安裝業屬本地的以稅務登記為依據確定稅款歸屬，建築安裝業屬外地的以所承接工程項目產權所屬確定稅款歸屬。在市直、黃州區、黃岡經濟開發區之間進行劃轉。
統一政策執行口徑。稅務部門應按照統一政策口徑、統一徵收標準開展稅收徵收管理，不得隨意多征、少征或免徵。
第七條 納稅人發生轉讓土地使用權或銷售不動產行為，分別按下列稅（費）率或附征率徵收地方各種稅費：
1、營業稅按銷售收入額徵收，稅率5%；城建稅按營業稅稅額7%徵收，教育費附加按營業稅稅額3%徵收；河道堤防維護費按營業稅稅額2%徵收；
2、地方教育發展費按銷售收入的1‰徵收；
3、印花稅按書立的購房契約和建築安裝契約金額徵收，稅率0.03%，由書立契約的雙方分別向稅務機關申報繳納；
4、土地增值稅按銷售收入預征，預征率分別為：普通住宅0.5%，其它房產2%.開發項目完工後，由稅務機關彙算清繳；單純轉讓土地按5%的比例依預售收入預征土地增值稅；非房地產開發企業和單位按轉讓收入的2%預征土地增值稅；
5、企業所得稅，凡財務制度不健全的按銷售收入附征，銷售非普通住房或其它不動產附征率4%、銷售普通住房附征率2%；凡財務制度健全的並經稅務機關認定按銷售收入預征，預征率2%，開發項目完工後，由稅務機關彙算清繳；
屬國稅局征管範圍的房地產開發企業應納的企業所得稅，統一由市城區房地產稅收征管專班統一徵收，按季劃轉。
6、個人所得稅，凡能據實徵收的，按《個人所得稅法》規定徵收，凡不能據實徵收的，按銷售款附征，銷售非普通住房或其它不動產附征率4%、銷售普通住房附征率2%；
7、契稅按取得不動產或土地使用權成本價徵收，稅率4%（其中普通住房為2%）；
8、耕地占用稅按實際占用耕地面積徵收，徵收標準為每平方米10元。
從2006年6月1日起，個人將購買不足五年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過五年的普通住房對外銷售的，免徵營業稅；個人將購買超過五年（含五年）的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款後的餘額徵收營業稅。個人銷售非住宅一律按銷售不動產稅目徵收營業稅。
納稅人發生建築安裝行為，分別按下列稅（費）率或附征率徵收地方各種稅費：
1、營業稅按工程收入額徵收，稅率3%；城建稅按營業稅稅額7%徵收，教育費附加按營業稅稅額3%徵收；河道堤防維護費按營業稅稅額2%徵收；
2、地方教育發展費按工程收入的1‰徵收；
3、印花稅按書立的建築安裝契約金額徵收，稅率0.03%，由書立契約的雙方分別向稅務機關申報繳納；
4、建築安裝企業所得稅，凡財務制度不健全的按工程收入附征，附征率2%；凡財務制度健全的並經地稅機關認定按工程收入預征，預征率2%，開發項目完工後，由稅務機關彙算清繳。
5、個人所得稅，凡能據實徵收的，按《個人所得稅法》規定徵收，凡不能據實徵收的，按工程款附征，附征率2%.
第八條 納稅人提供建築安裝勞務、轉讓土地使用權或銷售不動產，應以向對方收取的全部價款和價外費用作為營業額。全部價款，是指成交契約的總價格，包括向對方收取的各種物質利益、分期付款金額以及金融機構提供的按揭貸款；價外費用，包括向對方收取的手續費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外費用。
納稅人提供建築安裝勞務、轉讓土地使用權或銷售不動產的價格明顯偏低而無正當理由的，以及單位將不動產無償贈與他人的，主管地方稅務機關應以本地區當月或近期轉讓同類土地使用權或銷售不動產的平均價格作為其營業額；沒有同類平均價格的，按核定的計稅價格作為其營業額。
第九條 納稅人提供建築安裝勞務、轉讓土地使用權或者銷售不動產業務行為應納營業稅的納稅義務發生時間，為其收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產採用預收款（含預收定金）方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款（預收定金）的當天。單位將不動產無償贈與他人，其納稅義務發生時間為不動產所有權轉移的當天。
第十條 納稅人銷售不動產或提供建築業應稅勞務的，應在不動產銷售契約簽訂或建築業工程契約簽定並領取建築施工許可證之日起30日內，應按國稅發〔2006〕128號檔案的規定，持有關資料向稅務機關申請辦理不動產、建築工程項目登記。
任何單位或個人在與建築施工單位簽訂施工契約後，應督促建築施工單位到稅務機關辦理稅務登記或項目登記；向建築施工單位支付工程款項時必須憑正式建築安裝發票，未提供建築安裝發票的，不得支付其相應工程款。
第十一條 房地產開發單位或個人在發生房地產經營業務收入時，要及時到稅務機關申請領購預售房款專用收據，按月將取得的經營業務收入向稅務機關申報繳納稅費。開發的房地產項目驗收合格後在向房產管理部門辦理房屋權屬登記前，要到稅務機關將預售房專用收據換成銷售不動產專用發票。房地產開發單位或個人在轉讓土地使用權或者銷售不動產收取款項（包括收取預收定金）時，不得以其他任何收據代替。
第十二條 稅務部門和相關職能部門要進一步加強部門協調配合，建立綜合信息傳遞機制，共同抓好房地產各環節稅收控管；加快房地產業稅收征管網際網路開發與套用，完善綜合信息共享機制。
（一）黃岡城區兩級發展改革委應在房地產開發項目批准後及時向稅務部門傳遞有關房地產項目立項信息。
（二）國土管理部門應向稅務部門及時傳遞土地使用權交易信息。內容包括承受土地使用權的單位或個人名稱、土地位置、價格、用途、面積等。同時在辦理土地使用證時嚴格執行“先稅後證” 有關規定。辦理土地權屬登記或變更登記的單位、個人必須向土地管理部門提供已徵稅證明。凡未提供已徵稅證明的，不能辦理土地權屬登記或變更登記。同時，土地管理部門應定期向稅務部門傳遞土地權屬登記或變更登記的信息，稅務機關應對上述信息認真核對。
（三）城建、規劃部門應向稅務部門及時傳遞市區房地產開發及建築工程項目審批信息。
（四）房產管理部門按照“先稅後證”的規定，憑契稅完稅憑證和銷售不動產發票辦理產權交易手續。凡未提供完稅憑證和銷售不動產發票的，嚴禁辦理房屋權屬登記或變更登記。房產管理部門應定期將房屋權屬登記或變更登記的信息向稅務機關傳遞，稅務機關應對上述信息認真核對。
地稅契稅徵收視窗應依據納稅人提供的完稅證明和主管稅務機關的審核意見，受理契稅辦理事項，對於報送資料不全者，不予受理。同時，稅務部門應將實施有關稅收管理過程中獲取的信息按月定期傳遞給各有關職能部門。
第十三條 稅務機關工作人員在徵稅過程中，經發現有擅自減免稅和收人情稅行為的，追究相關人責任，情節嚴重的追究法律責任；納稅人若採取編造虛假契約、隱瞞收入、降低房價、減少房屋面積等方式造成少繳或不繳稅款的，依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》有關規定進行處罰，情節嚴重的，移交司法機關追究法律責任；納稅人違反規定未使用預售房款專用收據、專用發票和支付建築施工工程款項時未憑稅務機關出具的正式建築安裝發票的，依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》有關規定進行處罰。
相關職能部門未按要求及時傳遞信息，追究相關人員責任；對未做到“先稅後證”規定的，要追究相關責任人員的責任，情節嚴重造成稅款流失的，失職單位補交相應流失稅款，並對相關失職人員給予行政處分。
第十四條 黃岡城區房地產稅收征管專班應按本辦法制定出具體的實施方案。
第十五條 本辦法未盡事宜，依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》等規定執行。
第十六條 本辦法自印發之日起施行。
