基本介紹
- 中文名：黃岡住房公積金委託貸款暫行辦法（2020版）
- 頒布時間：2020年4月15日
- 實施時間：2020年4月15日
- 發布單位：黃岡市人民政府
全文,修訂情況說明,
全文
第一章 總 則
第一條
第二條 本辦法所稱職工住房公積金委託貸款(以下簡稱貸款)是指由黃岡住房公積金中心運用住房公積金，委託銀行向住房公積金繳存人發放的貸款。
第三條 本辦法中的有關各方：
委託人(質、抵押權人)：黃岡住房公積金中心(以下簡稱“中心”)，中心授權各縣、市、區辦事處辦理住房公積金貸款業務。
受託人：承辦貸款業務的銀行;
借款人：申請貸款的自然人;
擔保人：為貸款提供質押或抵押擔保的自然人。
第二章 貸款對象和條件
第四條 貸款對象。
(一)在中心繳存住房公積金的單位職工。
(二)在中心以個人名義繳存住房公積金的進城落戶人員、進城務工人員、個體工商戶、自由職業者。
(三)異地公積金繳存職工在黃岡購房須為黃岡戶籍，已婚夫妻至少有一方為黃岡戶籍。
(四)在“黃岡住房公積金管理信息系統”(以下簡稱“公積金系統”)中具有唯一的賬戶。
第五條 貸款條件。借款人須同時具備下列條件：
(一)持有合法的身份證件，且具有完全的民事行為能力;
(二)建立住房公積金制度六個月以上，並連續足額繳存住房公積金，異地繳存住房公積金轉回的，異地繳存時間可合併計算;
(三)具有穩定的職業和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力，且月還款額不超過本人及配偶可支配月收入的50%;
(四)借款申請人或配偶在黃岡市行政區域內購買、建造、翻建、大修自住住房，或者在其戶籍地購買自住住房，以及借款申請人為子女在全國範圍內購買首套普通商品自住住房且符合代際互助條件的;
(五)提供購買、建造、翻建、大修自住住房的有效契約或相關證明;購買二手房辦理貸款,須提供《不動產權證書》和《增值稅普通發票》;
(六)提供三年內辦理的《不動產權證書》(房屋土地使用期限70年)、付款憑證等資料，可申請辦理最高限額為20萬元的公積金貸款;
(七)提供委託人認可的擔保;
(八)借款人夫妻雙方均無尚未還清的住房公積金貸款或數額較大，可能影響貸款償還能力的商業住房貸款、信用貸款、擔保貸款等債務;
(九)按政策規定比例付清購房首付款，首付比例不低於房價總額的30%;建房應先自籌房屋造價的30%;
(十)在黃岡繳存公積金的，購房地與公積金繳存地不一致時，須到本人或配偶的公積金繳存地申請貸款;
(十一)借款人及配偶在公積金系統中記載2017年1月1日以後已使用過2次及以上公積金購、建房貸款的，不得再次申請公積金貸款;
(十二)符合委託人規定的其他條件。
第六條 住房公積金個貸率超過80%時，適時調整住房公積金使用政策，優先保障“首套、首貸”等剛性基本住房需求的貸款使用。
第三章 貸款金額、期限、利率
第七條 貸款金額。貸款實行限額管理和差別化的信貸政策。購買首套房最高貸款限額為50萬元，購買二套房最高貸款限額為40萬。其中，進城落戶人員、進城務工人員、個體工商戶、自由職業者、異地繳存職工五類人員和建造、翻建、大修三種貸款類型單筆不超過20萬元。對於高端人才和高層次人才，購買首套房，並首次使用公積金貸款的，貸款額度可提高到最高貸款限額的1.2倍。
高端人才和高層次人才以《黃岡關於深化人才發展體制機制改革大力實施人才強市戰略的若干意見》和市委辦、市政府辦《關於事業單位引進高層次、急需緊缺人才“綠色通道”的實施細則》(黃辦文〔2013〕11號)等為界定依據。
具體可貸額度參考計算公式為：(貸款人繳存餘額+配偶繳存餘額)×1.5 +(借款人月繳存額+配偶月繳存額)×12月×(法定退休年齡-現年齡) ×1.5。
住房公積金貸款金額不能滿足購房需求的，可在中心受託銀行辦理公積金和商業銀行組合貸款。
第八條 貸款期限。貸款期限由委託人和借款人商定，在借款人法定退休年齡的基礎上可延長五年，最長不得超過30年。進城落戶人員、進城務工人員、個體工商戶、自由職業者、異地繳存職工最高貸款期限男不超過60周歲，女不超過55周歲。
第九條 貸款利率。貸款利率按照國家的有關規定執行。
第四章 貸款程式
第十條 貸款程式。貸款實行逐筆審批方式，基本程式為：
(一)貸款申請
借款申請人持三年內發生的購買、建造、翻建、大修住房的有關手續及個人身份證、婚姻證明原件和複印件,向委託人或委託人指定的機構提出貸款申請;借款申請人申請質押貸款有擔保人的，需提供擔保人身份證並辦理有關擔保手續;
異地公積金繳存職工須提供繳存地公積金中心開具的《異地貸款職工住房公積金繳存使用證明》及最近半年繳存明細。
借款申請人可登錄黃岡住房公積金網上業務大廳(或黃岡住房公積金微信公眾號、黃岡住房公積金手機APP客戶端)自助申請貸款，預約面簽時間。
(二)貸款受理
貸款受理人員與借款申請人進行面談，審查並確認借款申請人所提交的所有資料是否真實、完整、有效，留存所需貸款資料及複印件存檔;與借款申請人商議確定貸款額度和貸款期限，按規定確定貸款利率、還款方式等;必要時由辦事處安排調查人員進行實地勘查。
所有資料手續齊全後，辦事處受理人員通過公積金系統錄入貸款信息，提交後台審核、審批。
(三)貸款審批
按照“前台綜合受理、後台分類審批、集中統一出件”的業務模式，辦事處審核審批人員通過公積金系統進行後台複審和審批，作出準予貸款或不予貸款的決定，告知貸款申請人。
(四)簽訂契約
借款人及配偶到辦事處面簽《住房公積金個人住房貸款借款契約》及有關單據。夫妻一方不能到場面簽契約的，需到公證處開具委託辦理住房公積金貸款的公證書。
契約確認後，公積金系統自動凍結借款人、共同借款人及擔保人的住房公積金賬戶及其賬戶資金。
(五)辦理抵押擔保手續
辦理抵押貸款的，借款人及配偶持《住房公積金個人住房貸款借款契約》等相關材料前往不動產登記部門辦理抵押登記相關手續。
(六)發放貸款
貸款發放按照年度貸款指標和貸款規模實行有計畫的發放。
貸款資金原則上發放至借款申請人所提供的開發商銀行賬戶內，存量房貸款原則上發放至買賣雙方約定的存量方交易結算資金專用存款賬戶或房屋出賣人銀行賬戶內。
第五章 貸款擔保
第十一條 貸款可以採取公積金質押、商品房抵押兩種擔保方式。委託人應根據借款人情況確定貸款擔保的具體方式。
第十二條 公積金質押
(一)借款人及擔保人必須是中心正常繳存住房公積金的行為人，且公積金賬戶處於正常狀態。
(二)擔保人必須到辦事處辦理相關擔保手續，並在公積金服務大廳拍照留檔。
(三)在借款人因故不償還住房公積金貸款本息時，委託人可強行劃扣借款人、共同借款人及擔保人的公積金賬戶資金償還貸款本息。
(四)質押比例：夫妻雙方均在黃岡繳存住房公積金的，貸款額度按夫妻雙方和擔保人公積金餘額的5倍確定;夫妻一方或單身繳存住房公積金且有其他擔保人的，貸款額度按借款人和擔保人公積金餘額的3倍確定;夫妻一方或單身繳存住房公積金又無其他擔保人的，貸款額度按借款人公積金餘額的2倍確定。
(五)借款人配偶在黃岡繳交了住房公積金的，須作為共同借款人，與借款人公積金賬戶一併凍結。
(六)擔保期內，質押擔保人不能辦理公積金貸款和提取業務，借款人貸款本息結清時自動解除質押。申請提前解除擔保的，借款人及配偶、其他擔保人的公積金餘額乘以質押比須大於未還貸款本金。
第十三條 商品房抵押
(一)商品房抵押貸款的範圍：1、期房抵押：具有合法開發資格的房地產公司新開發的，並能提供《預售許可證》的商品房，並且房地產公司與辦事處簽訂了商品房按揭貸款相關合作協定。2、現房抵押：所申請貸款的商品房已辦理《不動產權證書》，且能合理確定商品房的價值。
(二)商品房抵押貸款的房屋財產應當符合《中華人民共和國擔保法》第三十四條中可抵押物的規定，對於第三十七條中規定的不可抵押物不得申請貸款抵押。
(三)借款人所擔保的債權不得超出抵押物價值的70%，二手房抵押擔保的，不得超過《增值稅普通發票》票據上房屋交易價格的70%。
(四)借款人辦理商品房抵押貸款的，應當以該房屋價值全額作貸款抵押，借款人逾期仍不償還貸款的，委託人可在借款人及其配偶住房公積金帳戶餘額中強行劃扣。
(六)借款人和委託人(抵押權人)應當簽訂書面契約，併到房地產部門和不動產登記部門辦理抵押登記手續。
(七)抵押登記辦理完成並辦理完畢相關貸款手續後，方可辦理貸款發放手續。
(八)借款人的行為足以使抵押物價值減少的，委託人(抵押權人)有權要求借款人停止其行為。抵押物價值減少時，委託人(抵押權人)有權要求借款人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。
(九)抵押權至借款人還清全部貸款本息時註銷。
第六章 貸款償還與回收
第十四條 借款人應按照借款契約約定的還款計畫和還款方式按時足額償還貸款本息。
第十五條 貸款的償還方式為：逐月等額償還
每月還款額=貸款本金×月利率×(1+月利率)還款月數/[(1+月利率)還款月數-1]
第十六條 貸款償還。貸款本息原則上採取委託代扣的方式從借款人約定的還款銀行賬戶劃扣。
借款人可以申請按月劃扣本人及配偶的住房公積金償還住房公積金貸款本息，劃扣後公積金個人賬戶餘額最低保留1000元。當賬戶餘額不足以抵扣當月所還貸款本息(含逾期本息和罰息)時，不足部分將從借款人約定的還款銀行賬戶劃扣。
職工本人或配偶已辦理按月劃扣的不得辦理按年提取。
第十七條 借款人未按照借款契約約定的期限、額度償還貸款本息的，對逾期部分，按照中國人民銀行和委託人的有關規定計收罰息。
第十八條 提前還款和結清貸款
借款人可按照借款契約約定辦理自有資金或使用本人及配偶的住房公積金提前償還部分貸款本息或提前一次性結清全部貸款本息。
提前償還部分貸款的，每筆還款金額應大於1萬元(含1萬元)，所還金額依次順序歸還逾期罰息、逾期利息、逾期本金(逾期本息按期次順序歸還)、本期利息、本期本金、提前還款。
提前償還的部分由公積金系統按原貸款期限的利率和實際貸款的時間自動計息，此前已計收的貸款利息不再調整。
第七章 借款契約
第十九條 借款人須與受託人簽訂借款契約。借款契約依據《中華人民共和國契約法》和有關法律法規制定。
第二十條 借款契約的內容應包括：借款種類、金額、利率、期限、用途、擔保方式、還款方式、契約的變更和解除、違約責任等事項。
第二十一條 借款契約簽訂後，契約各方應當認真履行，任何一方不得擅自變更和解除。契約的變更和解除應當依法進行並簽訂相關協定。
第二十二條 借款人償還全部貸款本息後，借款契約各方權利義務終止。擔保權利義務終止，擔保當事人應當辦理權利憑證返還、解除質押或抵押登記註銷手續。
第二十三條 本辦法所稱的貸款檔案是指中心繫統的住房公積金貸款檔案，它是由貸款受理、審核、發放、催收、變更等行為所形成的，具有查考和利用價值的，為貸款和還款活動提供依據的，以及歸檔保存的檔案、契約及其他相關紙質資料和電子檔案。
第二十四條 貸款檔案的管理工作按照《黃岡住房公積金檔案管理暫行辦法》和《黃岡住房公積金中心檔案工作制度》執行。
第八章 法律責任及處置
第二十五條 貸款償還期間，借款人出現下列情形之一的，依法追究其法律責任：
(一)借款人挪用貸款、改變貸款用途;
(二)借款人未按約定按時足額償還借款本息或其他應付款項的;
(三)借款人提供證明、資料等檔案有虛假、非法的情況;
(四)借款人拒絕委託人、受託人對貸款使用檢查、監督;
(五)擔保人擔保能力下降或擔保財產毀損、價值減少，借款人未按委託人的要求提供新的擔保;
(六)違反本辦法或契約約定的其他行為。
第二十六條 追究借款人的法律責任，受託人可依法採取下列一種或數種處置措施：
(一)限期糾正違約行為;
(二)按約定或國家規定計收罰息;
(三)提前收回全部貸款本息;
(四)提前處置抵押物或質押權利，以所得價款償還貸款本息;
(五)要求擔保人承擔保證責任;
(六)將逾期行為記入中國人民銀行的徵信系統。每月對連續逾期6期及以上的失信行為納入信用中國和公積金信息系統“黑名單”，與國家有關部門實施聯合懲戒。
(七)依法採取其他手段追償貸款本息。
第二十七條 借款人死亡、被宣告死亡、被宣告失蹤、喪失民事行為能力又無代其履行債務的人或者其繼承人、受遺贈人、財產代管人、監護人拒絕履行借款契約的，委託人應及時行使抵押權或質權。
第二十八條 行使抵押權，應當依照《中華人民共和國擔保法》及有關法律、法規、規定執行。
第九章 附 則
第二十九條 黃岡住房公積金中心可以根據有關政策法規，結合城市住房保障體系建設的需要，制定相應貸款規定並報黃岡市住房公積金管理委員會備案後施行。
第三十條 本辦法由黃岡住房公積金中心負責解釋，並根據本辦法制定貸款業務操作指南。
第三十一條 本辦法自公布之日起施行，《黃岡住房公積金委託貸款暫行辦法(2019版)》同時廢止。
修訂情況說明
相比2019版，《黃岡住房公積金委託貸款暫行辦法(2020版)》主要有八個方面的變化，並對4月8日市管委會關於貸款政策提出的4項修訂意見進行說明：
一、八項修訂內容
1.統一貸款主體，將“黃岡住房公積金中心及各縣市區辦事處”變更為“黃岡住房公積金中心”。
修訂理由：根據黃政辦函〔2019〕33號檔案精神，“四統一”機構改革後，貸款主體(即委託人)統一為“黃岡住房公積金中心”，以獨立法人資格對外行使權利、承擔義務。辦事處作為中心內設機構，通過中心授權辦理住房公積金貸款業務。
2.取消異地繳存職工貸款需繳交6000元建立異地繳存賬戶的規定。
修訂理由：(1)進一步最佳化黃岡營商環境，減輕異地繳存職工的經濟負擔。(2)進一步提升信息化管理水平，通過最佳化升級公積金管理信息系統，搭建異地貸款功能模組辦理異地繳存職工貸款業務，無須再建立異地繳存賬戶。
3.進一步明確住房公積金貸款的使用次數：借款申請人家庭(含本人、配偶)在公積金系統中記載2017年1月1日以後已使用過2次及以上公積金購、建房貸款的，不得再次申請公積金貸款。
修訂理由：2017年4月27日住建部辦公廳《關於對住房公積金廉政風險防控抽查情況的通報》(建辦金函〔2017〕189號)明確要求：“嚴格貸款審核，不得發放3次及以上住房公積金貸款。”
4.適當提高首套房貸款額度：首套自住住房最高貸款限額提高到50萬元，二套房最高限額維持40萬不變。
修訂理由：(1)參照省內其他市州貸款最高限額情況：武漢70萬元，宜昌50萬元，襄陽60萬元，荊州45萬元，荊門50萬元，孝感50萬元，十堰50萬元，恩施50萬元，鄂州50萬元。(2)根據黃岡房地產市場情況，提高首套房貸款額度，有利於保障職工剛需購房資金需求。根據市房管部門數據，2019年黃岡城區商品房銷售住宅成交均價6418元，按職工購買120平米房屋計算，房屋總價為77萬元，除30%的首付款外，還需購房資金53.9萬元，加之取消“先取後貸”政策，首套房貸款最高限額提高到50萬元能較好的滿足職工剛性購房需求。
5.增加進城落戶人員相關規定。
修訂理由：《黃岡市人民政府關於加快市區人口增長擴大城市人口規模的實施意見》(黃政發〔2019〕5號)：“(三)完善進城落戶人員住房保障體系。進城落戶人員可以個人身份繳納住房公積金，連續繳納6個月可申請公積金貸款”，將進城落戶人員納入公積金貸款對象範圍，有利於促進市區人口增長集聚。
6.對於高端人才和高層次人才，購買首套房並首次使用公積金的，貸款額度提高到最高限額的1.2倍(即60萬元)。
修訂理由：貫徹落實黃政發〔2019〕5號和《黃岡關於深化人才發展體制機制改革大力實施人才強市戰略的若干意見》要求，為黃岡引進的高端人才和高層次人才落戶黃岡提供公積金政策支持。
7.取消異地賬戶質押擔保的規定。
修訂理由：“四統一”機構改革後，資金實行統一核算，不存在市中心與各辦事處之間開通異地賬戶質押擔保的問題。
8.進一步簡化貸款手續。職工只需提供三年內辦理的《不動產權證書》(房屋土地使用期限70年)、付款憑證等資料，可申請辦理最高限額為20萬元的公積金貸款。
修訂理由：根據《市人民政府關於進一步規範黃岡市區不動產登記工作的意見》(黃政辦發[2017]41號)檔案：“自2016年6月28日起，黃岡市區國土、房管、林業等部門不再受理所轄範圍內土地、房屋、林地的產權登記，統一由黃岡市不動產登記中心受理，頒發不動產權證。市不動產登記中心要嚴格按照《實施細則》規定，依法辦理預告、首次、轉移、更正、抵押註銷、異議等登記，不得隨意增減不動產登記所需的法定要件資料”，職工辦理了《不動產權證書》，已證明職工購買、建造、翻建、大修自住住房的手續齊全、合規，不需要讓職工再提供住建、規劃、國土、房管、稅務等部門證明材料，符合貫徹落實“放管服”改革精神的要求。
二、市管委會提出的4項修訂意見的說明
1.關於對高端人才、高層次人才的界定問題。
界定依據：《黃岡關於深化人才發展體制機制改革大力實施人才強市戰略的若干意見》和市委辦、市政府辦《關於事業單位引進高層次、急需緊缺人才“綠色通道”的實施細則》(黃辦文〔2013〕11號)對高端人才和高層次人才分別進行了明確和界定。
其中高端人才有四類：(1)在黃岡創新創業的“兩院”院士、國家“萬人計畫”等高層次人才;(2)省“百人計畫”“楚天學者計畫”等高層次人才;(3)經認定的在黃岡創新創業的領軍型、高端型和成長型人才(團隊)人員;(4)入選國家“萬人計畫”和湖北省“百人計畫”的高層次人才。
經向市委組織部人才辦、市科技局了解，黃岡市內高端人才僅限在黃岡的幾所高校，人才招聘由省教育廳統一管理，人數較少;在黃企業引進的高端人才僅限開展了“科技副總”(以科技入股分紅或以完成項目給予報酬)，他們個人住房公積金基本不在黃岡繳交)。
高層次人才：按照市委辦、市政府辦《關於事業單位引進高層次、急需緊缺人才“綠色通道”的實施細則》(黃辦文〔2013〕11號)第三章第六、七、八條界定。
具體業務辦理認定方式：
一是通過市、縣人社部門事業管理科或職工所屬高校政工人事處提供高端人才或高層次人才名冊，各辦事處根據在冊人員名單受理貸款業務。
二是不在名冊範圍內的，由職工提供《黃岡市高層次、急需緊缺人才引進“一卡通”》(原件或複印件)或相關證明，經各辦事核實後受理貸款業務。
2.關於“公轉商”問題。
“公轉商”指的是在住房公積金流動資金緊張的情況下(一般個貸率超過95%以上)，符合公積金貸款條件的職工到公積金受委託銀行辦理商業住房貸款，公積金中心再按照商業貸款與公積金貸款的利率差進行貼息的辦法，以緩解資金流動不足的問題。
目前，我中心全市個貸率基本維持在70%左右，特別是全市實行“四統一”管理後，資金流動性充裕，故無需開展“公轉商”業務。
3.關於“先取後貸”的問題。
“先取後貸”政策是2015年5月為了適應市政府房地產去庫存政策制定的相關規定，且當時全市個貸率僅20.82(其中市直個貸率11.78%)，資金使用不夠充分，至2017年12月底，全市個貸率升至71.46%(其中市直個貸率71.43%)，後進一步調整相關政策，對“支取+貸款”的額度限定為不超過房屋總價的70%，個貸率才保持相對平穩(2018年底全市71.94%，市直80.8%;2019年底全市69.09%，市直86.58%)，資金使用效率得到大幅提升。
目前，黃岡房產市場的庫存量不足，公積金去庫存的政策規定已不適應當前房產市場的發展需要。一方面，根據《關於進一步規範住房公積金使用有關問題的通知》(鄂建文〔2016〕73號)中“個貸率超過85%的城市，可適當調整住房公積金使用政策”要求，加之貸款最高限額提高至50萬元後，職工購房資金需求能得到充分保障。經測算，2020年全市貸款發放額較未提高貸款額度前約增加2.2億元，而2017-2019年，全市“先取後貸”職工共5519人，提取金額5.73億元，年均提取額1.91億元，完全可以通過貸款進行資金釋放，滿足購房資金需求。另一方面，全市已全面開通按月劃扣、公積金提前還貸等業務，即使取消“先取後貸”，職工賬戶資金也能充分發揮作用，減輕月還款壓力。
因此，為更好發揮住房公積金制度的保障性、互助性、長期性作用，建議取消“先取後貸”政策。
4.關於老舊小區改造能否使用公積金問題。
目前，老舊小區改造能否使用公積金以及如何使用公積金暫無明確的上級政策規定。2017年12月，住建部在廣州、韶關、柳州、秦皇島、張家口、許昌、廈門、宜昌、長沙、淄博、呼和浩特、瀋陽、鞍山、攀枝花和寧波等15個城市開展老舊小區改革試點，之後，部分城市將老舊小區改造加裝電梯等納入公積金提取範圍，如武漢市、青島市、黑龍江省，還有的可以按大修政策提取，如海南。2019年4月，住建部、國家發改委、財政部聯合印發的《關於做好2019年老舊小區改造工作的通知》(建辦城函[2019]243號)也未涉及貸款政策。
具體業務辦理認定方式：1.屬於翻建、大修的，提供縣級以上房屋安全鑑定部門核定為C級及以上危房的《房屋安全鑑定報告》，按照翻建、大修政策規定可申請公積金貸款。2.屬於加裝電梯的，按照提取政策規定辦理提取手續。
