《韶關市物業管理辦法》是韶關市人民政府2023年公布的規章。
基本介紹
- 中文名：韶關市物業管理辦法
- 發布單位：韶關市人民政府
韶關市物業管理辦法（韶府令第147號）
2022年7月14日韶關市第十五屆市政府19次常務會議審議通過 2023年1月3日韶政府令第147號公布 自2023年2月1日起施行
第一章 總 則
第一條 為了規範物業管理活動，維護業主、利害關係人和物業服務人的合法權益，促進文明和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內物業管理活動。
本辦法所稱物業管理，是指業主（含房地產開發建設單位）通過選聘物業服務人（包括物業服務企業、其他管理人），由業主和物業服務人按照物業服務契約約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序的活動。
第三條 市、縣（市、區）人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，建立和完善專業化、市場化、規範化的物業管理機制。
第四條 倡導綠色物業管理，鼓勵採用新技術、新方法推動物業管理區域內節能、節水、垃圾處理、環境綠化、污染防治等資源節約和環境保護手段的運用，促進物業管理的集約化、信息化、低碳化。
第五條 市人民政府物業管理行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：
（一）制定全市物業管理相關政策檔案，宣傳貫徹物業管理法規和檔案精神；
（二）指導和監督各縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門以及其他相關行政管理部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府、行業協會等依法開展物業管理工作；
（三）依法作出有關物業管理的行政處罰等行政行為；
（四）統籌全市物業專項維修資金監管工作；
（五）監督全市物業管理招投標活動；
（六）建立物業管理信用體系；
（七）法律、法規和規章規定的其他職責。
第六條 縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和指導工作，履行下列職責:
（一）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府履行物業管理監管職責；
（二）會同街道辦事處、鄉鎮人民政府處理物業管理區域劃分的爭議；
（三）指導物業管理招投標活動；
（四）辦理物業管理區域劃分、業主委員會、物業服務契約、物業管理招投標、項目負責人（項目經理）備案事項；
（五）批准協定選聘前期物業服務人的申請；
（六）確認業主委員會選舉違法；
（七）對業主委員會成員開展法律法規和業務培訓，提高業主委員會成員依法依規履職能力。
（八）撤銷業主大會、業主委員會作出的違反法律、法規強制性規定的決定；撤銷管理規約中違反法律、法規強制性規定的內容；
（九）依法協調處理物業管理糾紛；
（十）依法作出有關物業管理的行政處罰等行政行為；
（十一）法律、法規和規章規定的其他職責。
第七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門指導下，負責組織、協調業主大會成立及業主委員會的選舉和換屆改選工作，指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動，對物業服務企業在居住社區的物業管理與服務質量進行調查和評價，具體負責下列職責：
（一）負責核實業主大會成立條件並組織、指導業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組工作，對業主委員會人選進行推薦和審核把關；
（二）對業主委員會集體辭職、業主委員會不按規定召集業主大會且拒不執行限期召集決定的情形，組織召集業主大會；
（三）對業主委員會主任、副主任不能召集或無正當理由不召集業主委員會會議的，指定一名委員召集和主持業主委員會會議；
（四）調查違反法律、法規強制性規定的業主大會、業主委員會的決定，責令限期改正或者報縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門予以撤銷；
（五）業主委員會未依法完成換屆選舉的，監督業主委員會組織換屆選舉；
（六）對業主委員會不依法履行職責、嚴重損害業主權益的，指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會；
（七）指定人員代為管理已經解散或者任期屆滿但未完成換屆選舉工作的業主委員會的財物、印章、資料；
（八）對業主委員會成員出現負面清單情形的，暫停該成員履行職責，提請業主大會終止成員資格並公告全體業主；
（九）依法協調處理物業管理糾紛；
（十）依法處理物業管理投訴、舉報、信訪事項；
（十一）法律、法規和規章規定的其他物業管理監管職責。
第八條 居（村）民委員會負責配合街道辦事處、鄉鎮人民政府做好監督、協調、指導本轄區內物業管理活動，調解物業管理糾紛的工作。
第九條 縣（市、區）人民政府是所轄區域內物業管理工作的責任單位，應當加強對物業管理工作的組織領導。各縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居（村）民委員會應當明確工作人員和經費，確保所轄區域內物業管理活動的正常開展。
第十條 發展改革、自然資源、公安、生態環境、市場監管、民政等部門在各自職責許可權範圍內，依法對轄區內物業管理活動進行監督管理。
第十一條 市人民政府物業管理行政主管部門應當建立全市物業管理信用信息體系，完善不良行為警示制度，對物業服務人及相關從業人員、業主委員會成員、承擔共用設施設備維修養護等專項服務的專業機構等納入信用信息檔案管理。
縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當加強對社區物業服務情況的監督檢查，依法向社會公布政府物業管理行政主管部門對物業服務人實施行政處罰等信息。
市人民政府物業管理行政主管部門、縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和市物業管理行業協會應當對物業管理區域備案、物業服務人的信用、處罰等物業管理信息進行共享。
第十二條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律，建立物業服務人及物業服務從業人員的誠信檔案，依據《廣東省物業管理條例》第六條的規定對違反法律、法規和行業規範的行為給予通報批評和公開譴責，協助調解處理物業糾紛，維護市場秩序和公平競爭，促進行業健康發展。
第十三條 縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門應當鼓勵和支持物業服務人加入韶關市物業管理行業協會，告知辦理物業服務契約備案的物業服務人，在完成契約備案手續後可以到市物業管理協會辦理入會手續。
第十四條 市物業管理行業協會應發揮行業協會作用，編制物業服務標準，監督檢查物業服務企業執行服務標準，規範從業人員行為，為業主提供與物業建築配套設施管理標準相適應的質價相符的物業服務。
物業管理行業協會應當建立健全物業服務企業和項目負責人（項目經理）的登記註冊信息制度，協助物業管理行政主管部門健全對項目負責人的備案制度。
第十五條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理糾紛調解處理機制，負責組織召集物業管理區域所在地的縣級住建管理、發展改革、自然資源、公安、應急管理、生態環境、信訪部門、物業管理行業協會等和居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人等參加，協調處理轄區內業主委員會選舉、換屆改選和物業服務人交接過程中出現的問題以及其他重大物業管理糾紛。
同一物業管理區域跨縣（市、區）的，糾紛調解處理由街道辦事處、屬地鄉鎮人民政府會同市人民政府物業管理行政主管部門共同組織召集。
涉及協調處理物業管理區域內供水、供電、供氣、環境衛生等事項的，應當通知相關專業經營單位參加。
第十六條 業主、業主委員會、物業服務人違反法律、法規規定的，根據《物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等法律、法規的規定處理。
第二章 物業管理區域
第十七條 新建物業出售前，建設單位應當提出物業管理區域劃分建議書，根據《廣東省物業管理條例》第八條規定向物業所在地的縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門備案。
已經實施物業管理的區域由物業服務人根據《廣東省物業管理條例》第八條規定向物業所在地的縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門備案。
第十八條 物業管理區域備案，建設單位或者物業服務人應當向縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門提交以下材料：
（一）物業建設宗地紅線圖；
（二）建築規劃總平面圖；
（三）物業項目命名審批檔案。
已實施物業管理的舊小區物業服務人因客觀原因無法提供前款第（一）項和第（二）項資料的，物業服務人應當書面報告已實施物業管理的區域四至範圍、物業的共用設施設備、社區建設等情況。
第十九條 原有物業管理區域具有兩個以上物業建設宗地紅線圖，或者已分割成兩個以上相對封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的前提下，經徵求物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府、相關業主、村（居）民委員會意見，並經縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門確認，可以劃分為多個獨立的物業管理區域。
第二十條 建設單位應當將物業管理區域劃分建議書及備案回執、屬於全體業主共有的共用部位和共用設施設備、宗地紅線圖在房屋銷售現場公示，並將經備案的物業管理區域作為房屋買賣契約的附屬檔案。
第三章 業主大會和業主委員會
第一節 業主大會籌備組
第二十一條 首次業主大會籌備組由業主代表、建設單位或物業服務人、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居（村）民委員會代表9-15人單數組成。其中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居（村）民委員會組織業主參照本辦法第三十六條規定推薦，業主代表人數不少於業主大會籌備組總人數的百分之六十。業主大會籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。
業主委員會換屆改選小組的工作，由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導。
第二十二條 業主大會籌備組和業主委員會換屆改選小組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對業主大會籌備組和換屆改選小組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。
第二十三條 業主大會籌備組成立後，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當通知建設單位、物業服務人在物業管理區域內為業主大會籌備組和業主大會的活動提供相應的人力、場地支持，並在規定期限內向業主大會籌備組提交下列資料：
（一）物業管理區域備案回執；
（二）房屋及建築物面積清冊；
（三）業主清冊；
（四）修建性詳細規劃或者建設工程設計方案總平面圖；
（五）物業管理區域內配置的物業管理用房測繪報告；
（六）已籌集的物業專項維修資金清冊。
建設單位或物業服務人未在規定期限內提供前款規定的資料，經縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門責令限期提供，逾期仍拒不提供的，業主大會籌備組有權向不動產登記機構查詢業主姓名和房屋面積，不動產登記機構應當提供並不得收取費用。
業主大會籌備組應當對業主資料保密，不得將第一款規定的資料用於與業主大會籌備無關的活動。
第二十四條 物業管理區域籌備召開首次業主大會時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當予以協助，建設單位、物業服務人應當予以配合。
業主大會籌備組成員就籌備工作事項意見不統一的，以參加投票表決的人數中超過半數的意見作出決定。
第二十五條 業主大會籌備組應當自成立之日起六個月內，組織召開首次業主大會會議。
業主大會籌備組成立六個月仍無法召開業主大會並選舉產生業主委員會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以解散現有籌備組並重新成立籌備組。
第二節 業主大會
第二十六條 符合下列條件之一的，業主可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府書面申請成立業主大會：
（一）百分之二十以上的業主聯名要求的；
（二）已交付使用的物業專有部分建築面積達到物業管理區域建築面積百分之五十以上；
（三）首次交付使用的物業專有部分已滿兩年，且交付使用的物業專有部分面積占該物業管理區域總面積百分之三十以上。
符合前款規定的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到書面申請後七日內會同聯名業主將組建首次業主大會籌備組的事項公告全體業主，公告時間不少於十五日，公告內容應當包括業主大會籌備組的組成、業主代表的條件、產生方式以及業主提交資料的方式和期限等。
第二十七條 召開業主大會時,業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。
業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建築物總面積：
（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣契約記載的面積計算；
（二）建築物總面積，按照前項的統計總和計算。
業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：
（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
（二）一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人；
（三）總人數，按照前兩項的統計總和計算。
業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其監護人行使投票權。
第二十八條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用於確定業主投票權數的專有部分面積。
第二十九條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第三十條 業主共同決定下列事項：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換、增補業主委員會委員；
（四）選聘和解聘物業服務人；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）決定是否設立業主監事會；
（十）改變或者撤銷本物業管理區域內部分業主、業主委員會作出的與業主大會決定相牴觸的決議；
（十一）業主委員會成員履職出現負面清單情形時，終止該成員資格；
（十二）有關共有和共同管理權利的其他重大事項；
（十三）法律、法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
第三十一條 業主大會定期會議由業主委員會按照業主大會議事規則的規定組織召開。
有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：
（一）業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議的；
（二）需要提前終止物業服務契約或者重新選聘物業服務人的；
（三）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（四）業主大會決定或者議事規則、管理規約規定的其他情形。
第三節 業主委員會
第三十二條 業主委員會由業主大會選舉產生，一般由5-15人的單數委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任，具體人數、任期由業主大會議事規則約定。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
鼓勵和支持黨員業主通過法定程式擔任業主委員會領導成員。
第三十三條 業主委員會委員是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業主大會議事規則確定。
業主委員會實行差額選舉的，得票超過出席會議業主半數但未當選業主委員會委員的候選人，可以按照得票順序當選業主委員會候補委員，並在業主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數由業主大會議事規則確定，但最多不超過業主委員會委員總數的百分之三十。候補委員可以列席業主委員會會議，不具有表決權。
第三十四條 業主委員會委員候選人按以下方式產生：
（一）以幢（棟）、單元為單位進行推薦；
（二）業主自薦；
（三）居（村）民委員會推薦。
第三十五條 業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組，應當審查業主委員會委員候選人的資格，並將符合條件的業主委員會委員候選人相關信息在物業管理區域進行公示。公示期應不少於十五日。
第三十六條 業主委員會委員候選人應當從物業管理區域內具備以下條件的業主中選舉產生：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）無犯罪記錄、無失信記錄，責任心強、有一定的組織能力和必要工作時間，身體健康；
（三）根據物業服務契約繳交物業服務費，繳交專項維修資金，模範遵守物業管理制度；
（四）本人、配偶及其直系親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業及其控股公司、下屬單位任職。
第三十七條 業主有下列情形的，不得成為業主委員會委員候選人：
（一）在物業管理區域內違法裝修、搭建、改變物業使用功能、占用物業共有部分且拒不改正的；
（二）違反物業服務契約約定連續三個月以上（含本數，下同）或者累計六個月以上拖欠物業服務費用或者專項維修資金的；
（三）違法泄露業主資料的；
（四）索取、非法收受建設單位、物業服務人的利益或者報酬的；
（五）存在其他違反法律法規規章、管理規約的行為，不宜成為業主委員會委員的。
第三十八條 業主委員會自選舉產生之日起三十日內持業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告、業主大會議事規則和管理規約及其他應當提供的材料向物業所在地的縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續。
第三十九條 業主委員會應當依法對物業管理區域內業主損害他人合法權益的行為進行勸阻和制止，對物業服務糾紛進行調解，依法追究物業服務人違反物業服務契約的違約責任。
第四十條 業主委員會委員、候補委員不得接受物業服務企業提供的物業服務費減免、停車費用減免以及其他物質、現金等不正當利益，不得侵占、挪用物業專項維修資金、物業共有部分收益等全體業主共有的資金。
物業服務企業可以將業主委員會委員、候補委員未按物業服務契約約定繳納物業服務費用、住宅專項維修資金的情況向全體業主公布。
第四十一條 業主委員會委員、候補委員履職負面清單：
（一）有本《辦法》第三十七、四十條規定的情形；
（二）擅自使用業主委員會印章，造成嚴重後果的；
（三）採取挪用、欺騙等方式非法侵占業主共有資金的；
（四）煽動業主不依法維權，妨礙物業管理區域內正常的物業管理秩序，造成小區不穩定事件發生的；
（五）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
業主委員會成員履職出現負面清單情形時，暫停該成員履行職責，並提請業主大會終止該成員資格。業主大會決定終止該成員資格的，向全體業主公告。
第四十二條 業主委員會應當定期召開會議，召開會議須告知相關的居（村）民委員會，並聽取居（村）民委員會的建議。在決定物業管理有關事項前，應公開徵求業主意見，並報告社區黨組織和居民委員會。
第四十三條 業主委員會應當每年向業主公布業主共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息，保障業主的知情權和監督權。
業主大會、業主委員會作出的決定涉嫌違反法律、行政法規強制性規定的，業主可依法向法院起訴要求確認無效。
業主認為業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益的，可以請求人民法院予以撤銷。
第四十四條 業主委員會可以聘請專職工作人員。專職工作人員的職責、所需經費由業主大會議事規則約定。
第四十五條 業主委會委員缺員，由候補委員遞補後仍未達到議事規則規定的人數，或者後期物業的業主入住後需增補業主委員會委員的，業主委員會應當在上述情況發生之日起三個月內組織召開業主大會會議補選。
業主委員會未按規定及時補選的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令其限期組織補選並通告全體業主。
業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行補選或改選。
業主委員會補選完成或新一屆業主委員會產生之前，原業主委員會不能繼續行使業主委員會職能的，可以由物業所在地的村（居）民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。
第四節 其 他
第四十六條 業主大會設立業主監事會的，業主監事會的監事人數為不少於三人的單數，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業主委員會委員及其利害關係人不得擔任業主監事會監事。
業主監事會每年度至少召開一次會議，應當有過半數監事出席，作出的決定應當經全體監事半數以上同意並簽字確認。
第四十七條 業主監事會主要履行以下職責：
（一）審核業主委員會的工作情況報告及年度工作計畫、業主大會收支情況報告及收支預算；
（二）查閱業主委員會財務賬簿及其他會計資料，檢查業主委員會財務狀況和財務活動情況，包括籌集、管理、使用物業專項維修資金情況，物業共用部位、共用設施設備經營所得收益情況，業主大會、業主委員會工作經費的收支情況等；
（三）監督業主委員會執行業主大會決定和決議的情況。對違反物業管理法規和規章、管理規約和業主大會議事規則、業主大會決定和決議的業主委員會委員向業主大會提出罷免建議；
（四）對業主委員會委員侵害全體業主共同利益的行為，要求其予以糾正；
（五）要求業主委員會及時召開業主大會臨時會議；
（六）就業主監事會或者監事職權範圍內的事項可以向業主大會會議提出提案；
（七）列席業主委員會會議，並對業主委員會決議的事項提出質詢或者建議；
（八）發現業主委員會財務活動情況異常，可以進行調查；必要時可以聘請會計師事務所、審計師事務所、律師事務所等專業機構協助其工作；
（九）定期向業主大會報告業主監事會行使職權情況並通告全體業主。
第四十八條 業主大會、業主委員會、業主監事會工作經費可以由全體業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費籌集、管理、使用和公示的具體辦法由業主大會決定。
業主委員會應當按季度在物業管理區域的顯著位置公布工作經費的收支情況，接受業主監督。
第四十九條 物業實行自行管理的區域，應當將執行機構、項目經理、管理方案、收費標準、管理期限和法律責任等內容提交業主大會表決通過並書面報告物業管理區域所在地的縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門。
業主自行管理應當依法經營，不得違反法律法規的規定。
第四章 物業管理服務
第一節 一般規定
第五十條 配置的物業管理用房應是地面以上且層高不低於2.2米，具備水、電、採光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋，相對集中安排在住宅小區中心區或者小區出入口附近。未配置電梯的物業管理用房，其所在樓層不得高於四層。
第五十一條 住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位，應當通過物業管理招投標平台，以招投標的方式選聘物業服務人進行前期物業管理服務。投標人少於三個或者總建築面積不超過五萬平方米的住宅物業，經物業所在地的縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門批准，可以採用協定方式選聘物業服務人。
分期開發的物業劃定為一個物業管理區域的，其前期物業管理招投標應當以全部物業管理區域為範圍。
前期物業管理招投標的具體實施辦法，由市人民政府物業管理行政主管部門另行制定。
第五十二條 建設單位應當將前期物業服務人的名稱、物業服務收費標準、物業服務內容和質量標準向物業買受人明示，並在房屋銷售契約中載明。
鼓勵業主大會通過物業管理招投標平台選聘物業服務人。住宅物業的業主大會選聘物業服務人的，應當將服務內容、標準、期限、選聘方法以及選聘結果向業主公示。
第五十三條 業主大會成立後作出選聘或者續聘物業服務人決定的，業主委員會應當與業主大會選聘或者續聘的物業服務人簽訂物業服務契約。簽訂契約時，業主委員會應當出具業主大會的決定和由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府出具的業主委員會備案回執。
物業服務人應當於物業服務契約簽訂之日起十五日內，提交以下資料向物業所在地的縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門辦理備案手續：
（一）物業服務契約備案申報表；
（二）物業服務契約。
報送資料齊全、符合法定形式的，縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門應噹噹場出具加蓋印章的書面回執。
第五十四條 新建住宅物業交付使用十五日前，建設單位應當與物業服務人完成物業共有部分、共用設施設備的承接查驗，並簽訂承接查驗協定。
物業服務人應當將承接查驗的結果在物業管理區域的顯著位置長期公示。
建設單位與物業服務人惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中侵害業主利益的，應當依法承擔賠償責任。
第五十五條 建設單位應當在現場查驗十五日前向物業服務人移交下列資料：
（一）物業的報建、批准檔案，竣工總平面圖、單體建築圖、結構圖、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）物業專項維修資金清冊；
（三）設施設備買賣契約複印件及安裝、使用和維護保養等技術資料；
（四）物業質量保修檔案和物業使用說明檔案；
（五）物業管理區域內各類建築物、場地、設施設備的清單；
（六）物業及配套設施的產權清單；
（七）物業服務用房的清單；
（八）物業的使用、維護、管理必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單並書面承諾補交的具體時限。
第五十六條 供水、供電、供氣採取終端供應方式的，未經供水、供電、供氣單位或者司法機關授權，物業服務人不得對物業專有部分或者共有部分實施停水、停電、停氣，但水管破裂、火災等可能對業主或者公共財產造成損失的緊急情形除外。
供水、供電、供氣終端供應方式是指物業管理區域內所有相關設備設施均由供水、供電、供氣專業公司管理維護，服務到最終用戶，並向最終用戶收取有關費用的方式。
第五十七條 物業服務人應當按照國家、省、市的相關規定協助政府有關部門做好物業管理區域內治安秩序維護、消防安全管理、出租屋管理以及環衛保潔、垃圾分類、住宅裝飾裝修、安全事故預防等有關工作。
第二節 物業管理服務
第五十八條 物業服務人在物業服務契約期滿後退出的，除契約對通知期限另有約定外，應當在物業服務契約期限屆滿前九十日，書面告知全體業主或者業主委員會。
物業服務人要求提前解除物業服務契約的，應當提前九十日通知建設單位或者業主、業主委員會並承擔契約約定的違約責任。物業服務契約終止前，物業服務人不得停止服務。
物業服務契約依法解除，物業服務人拒不退出物業管理區域或拒不移交物業管理相關資料的，建設單位、業主委員會可以請求物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府予以協助。
第五十九條 有下列情形之一的，物業服務人應當退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段性工作未完成等為由拒絕退出：
（一）物業服務契約依法、依約解除、終止；
（二）經人民法院判決或者仲裁機構裁決物業服務人退出的；
（三）依法不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
物業服務人違反上述規定拒不退出的，物業管理行業協會、縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門可以依據《廣東省物業管理條例》第六條、第六十三條的規定予以處理。
第六十條 物業服務人退出物業管理區域時，應當向業主委員會移交下列資料和財物，並配合新的物業服務人做好交接工作；沒有業主委員會的，應當移交物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府代管：
（一）本辦法第五十五條規定移交的資料；
（二）物業服務用房、業主共有的場地和設施設備；
（三）物業服務期間配置的固定設施設備；
（四）物業服務人應當建檔保存的資料；
（五）利用業主共有部分經營的相關資料、預收的物業服務費或者裝修押金等其他應當移交的財物；
（六）在物業管理服務期間產生的業主信息資料；
（七）物業服務費實行酬金制的，應當移交管理期限內的賬本、憑證等全部財務資料；
（八）其他應當移交的資料和財物。
新聘的物業服務人應當在原物業服務人退出物業管理區域後，與業主委員會辦理交接手續並進駐物業管理區域。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當監督、指導新舊物業服務人做好交接工作。
第六十一條 市人民政府物業管理行政主管部門可以按照公開、自願、擇優的原則建立應急物業服務人預選庫。
未依法選舉產生業主委員會的住宅小區有以下情況之一的，經物業所在地的村民委員會、居民委員會徵求該住宅小區業主意見並取得專有部分占建築物總面積超過三分之一且占總人數超過三分之一業主書面同意後，可以由物業所在地的居（村）民委員會在縣（市、區）人民政府物業管理行政主管部門指導和監督下代行業主委員會職責，在應急服務企業預選庫中隨機抽取一家物業服務人提供服務：
（一）物業服務人退出物業管理區域後，未能召開業主大會會議選聘新的物業服務人，且區域內物業管理秩序混亂，迫切需要新的物業管理服務的；
（二）物業服務人退出物業管理區域後，已召開業主大會會議但未能成功選聘新的物業服務人，且區域內物業管理秩序混亂，迫切需要新的物業管理服務的。
應急物業服務契約服務內容、標準和收費參照原物業服務契約執行，契約期限最長至業主大會會議選聘或續聘的物業服務人進場之日。
第六十二條 建設單位依契約交付物業後，業主應當交納物業服務費。對符合交付使用條件而業主拖延接收的物業，物業服務費應當按照商品房買賣契約的約定交納。
建設單位出售物業時，承諾或者約定減免業主的物業服務費，由建設單位承擔；物業已竣工尚未出售或已出（預）售但尚未交付給業主使用的，其物業服務費由建設單位承擔。
實施物業管理的區域，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。物業發生產權或者使用權轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費。
第六十三條 業主與物業服務人可以採取包乾制或酬金制等形式約定物業服務收費。
第六十四條 物業服務收費實行酬金制的，物業服務人和業主委員會在簽訂物業服務契約時，可以就物業服務費使用的審計機構選擇、審計頻率等相關事項進行約定。物業服務人不得將預收的物業服務支出用於物業服務契約約定以外的事項。
物業服務人應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，並每年不少於一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對物業服務人公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況有異議時，物業服務人應當自收到書面質詢之日起七個工作日內答覆。
第六十五條 住宅大樓內走廊通道、樓梯間等業主共用部位和物業管理區域內加壓水泵、電梯、照明等共用設施設備產生的水電費由全體業主（物業使用人）合理分攤。物業管理區域內物業服務用房、停車場、經營活動等水電費不得要求業主分攤。可分攤的共用水電需設定獨立計量表，費用應單獨列賬，物業服務人在收取分攤費用前及時向業主公示共用水電分攤的用量、總金額以及各業主應當負擔的金額等。嚴禁把分攤的共用水電費用與業主自用的水、電費用在政府規定的水、電費標準加價混合統收。
設定獨立計量表確實有困難的老住宅小區，經測算共用水電費總額後，按約定的方式由業主合理分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建築物總面積的比例分攤。
業主或者業主大會對共用場地、共用設施設備產生的水電費的分攤情況提出異議時，物業服務人應當及時答覆。
第六十六條 物業管理區域內供水、供電、供氣、通訊、有線數位電視、快遞等服務單位應當按規定向最終用戶收取有關費用。
上述單位不得強制物業服務人代收有關費用，物業服務人接受委託代收有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以向委託單位收取費用。
物業服務人退出物業管理區域時已代收費用但未向供水、供電、供氣、通訊、有線數位電視、快遞等服務單位清繳的費用，相關服務單位應當按照委託約定直接向物業服務人追繳，不得以未清繳費用為由停止向用戶提供服務。
第六十七條 業主、物業使用人、裝飾裝修企業在住宅室內裝飾裝修工程開工前，應當告知物業服務人，簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協定，約定雙方在裝飾裝修活動中應當遵守的管理規約和住宅室內裝飾裝修的有關規定。
物業服務人應當為裝飾裝修廢棄物的收集運輸提供明確指引。物業服務人不得限制業主、物業使用人自主選擇裝飾裝修企業、強行推銷裝飾裝修材料或者強制為業主、物業使用人提供配送、維修、安裝、中介等服務的人員，不得擅自收取相關費用。
住宅裝飾裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，業主、物業使用人應當及時修復並依法承擔由此造成的賠償責任；業主、物業使用人不履行維修責任的，物業服務人可以依照雙方約定或者經業主大會同意，修復損壞的物業共用部位、共用設施設備，費用由業主、物業使用人承擔。
第五章 物業的使用與維護
第六十八條 利用物業管理區域屬於業主共有的道路、綠地或者其它場所作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業服務人的同意後，按照規定辦理有關手續。
業主大會與物業服務人可以就共用部位、共用設施設備經營部分的物業服務費的標準或經營收入的分配進行約定。
業主共有部分經營收益應當主要用於補充專項維修資金。
第六十九條 建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，依法屬於業主共有。
建設單位依法取得車位、車庫權屬登記後轉讓車位、車庫使用權的，至少提前一個月在物業管理區域內顯著位置公示擬轉讓使用權的車位、車庫數量、產權證明檔案、轉讓期限和轉讓價格。擬轉讓使用權的車位、車庫數量少於本區域要求購買、租用車位、車庫使用權業主的房屋套數時，建設單位和業主可以雙方約定通過抽籤、搖號等公開公平方式確定，每戶業主只能購買一個車位、車庫使用權。
車位、車庫滿足本物業管理區域內業主需求後，建設單位將剩餘車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，應當根據《廣東省物業管理條例》的規定約定租賃期限，最長不得超過六個月；建設單位自行出租的，應當將車位、車庫租賃契約複印件送交物業服務人存檔，業主、業主委員會及物業使用人有權查詢。
第七十條 建設單位應按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。保修期屆滿後，物業共有部分、共有設施的維修責任由共有該物業的業主承擔，物業專有部分的維修責任由該專有部分所有的業主承擔。
建設單位委託物業服務人保修的，應當與物業服務人另行簽訂委託保修協定。
物業專項維修資金籌集、管理和使用的程式、方式等具體操作細則，由市房地產行政主管部門會同相關部門另行制定。
第七十一條 業主轉讓、出租物業或者設立居住權時，應當將物業管理規約內容、物業服務費用標準、專項維修資金交納情況等事項告知受讓人、承租人或者居住權人，並自物業轉讓契約、租賃契約、居住權設立契約簽訂之日起十五日內，將物業轉讓、出租、居住權設立情況告知物業服務人。
第七十二條 任何單位和個人應當維護物業管理區域內的設施和環境，不得有下列行為：
（一）擅自改變按照規劃建設的公共建築和共用設施用途；
（二）違法搭建建（構）築物、擅自占用或者改建物業共用部位；
（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地；
（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；
（五）破壞、擅自占用消防設施、公共疏散通道、消防通道，破壞消防安全標誌，未經相關部門批准擅自改變消防通道；
（六）未經相關部門批准擅自改變影響建築結構安全的部位；
（七）擅自拆除人民防空工程及通訊、警報、智慧型化設備等公共設施；
（八）在專有部位實施改建、重建、增加超過原設計標準的載荷，有可能影響或占用他人專有部分或業主共有部分未依法經過相關利害人同意並報規劃部門核准的；
（九）違反規定飼養烈性犬只等動物；
（十）排放有毒、有害物質，發出超過規定標準噪聲；
（十一）破壞公共環境保護設施或者造成環境污染的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業服務人、業主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當報告有關主管部門及時依法處理。業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行為、業主委員會依據管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第六章 附 則
第七十三條 業主以自行管理的方式，對房屋及配套的公共設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動，參照本辦法執行。
第七十四條 本辦法自2023年2月1日起施行。
