《關於調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》是2015年8月19日住房和城鄉建設部、商務部、國家發展和改革委員會、中國人民銀行、國家工商行政管理總局、國家外匯管理局聯合印發的關於調整外資進入房地產的通知。
基本介紹
- 中文名：關於調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知
通知簡介,發展階段,相關信息,
通知簡介
8月27日公布的《關於調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》（下簡稱《通知》），跟2006年公布的《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》（下簡稱《意見》）相比，調整的內容主要有兩個方面。
《通知》放鬆了境外個人購房條件，做到了境內外個人購房的政策平等。2006年《意見》要求境外個人要在境內工作、學習時間超過一年後，才有資格購房。新公布的《通知》則把“超過一年”的時間限制取消了，還取消了“不得購買非自用、非自住商品房”的規定。但當地的住房限購政策同時適用於境內外購買者。
《通知》為境外資本進入國內市場提供更便利條件。2006年《意見》的出台，對外資進入房地產領域施加了諸多限制。主要原因是2002年以來，人民幣升值預期強烈，房地產市場發展迅猛，外資通過收購企業、直接購房等形式，設立大量房地產基金，2002年~2006年間，在上海、北京等一線城市，外資占商品房購買量的比重超過20%。因此，為抑制外資進入國內房地產市場，2006年《意見》延長了審批期限，在結匯、手續等方面還施加了很多限制條件。新公布的《通知》取消了外資企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付註冊資本金的要求，節省了大量資金沉澱成本。
發展階段
外資進入國內房地產市場經歷了三個階段
從外資進入國內房地產市場的歷程看，可分為三個階段。第一個階段是1978年~1998年。在1998年房地產市場化改革前，外資進入中國市場，主要是租賃商業樓房等方式，或者是外資企業通過土地出讓方式（1983年允許外資企業可以有償獲取城市土地使用權）建立工業廠房，沒有大規模的外商直接投資（FDI）進入房地產市場，國內法律除了允許境外華僑可以購買特定區塊的商品房（國內公民不允許購買），也不允許境外個人購房。
第二個階段是1998年~2006年。是外商直接投資快速進入房地產市場的時期，從房地產企業開發資金來源的結構看，外資占比在逐步上升。從外資進入國內市場的渠道看，除了傳統的設立合資企業，收購國內企業股本等方式，更主要的是通過設立大量房地產基金，直接參與建造、收購商業樓盤，其中以香港資本為主。這段時期外資的布局絕大多數在上海、北京、廣州等一線城市，比如北京國貿、上海恒隆、中信泰富等地標性項目，都由港資相對控股或絕對控股。
第三個階段為2006年~2015年間。以2006年公布的《意見》為轉折點，當時的決策層考慮到國內房地產市場波動加劇，從穩定房地產市場的角度看，採取了限制外資進入的措施。在商務部和發改委的《外商投資企業投資目錄》里，房地產開發被列入限制類，在外匯結算、資本金比例等方面，採取了比國內企業更嚴格的規定。但由於中國房地產市場持續高速發展，境外資本仍然通過各種途徑進入房地產市場。
新政出台基於穩定房地產市場和完成中美投資協定談判的考慮
《通知》的出台，筆者分析主要有兩個方面因素：第一，國內房地產市場進入一個新的轉折期，從國家統計局公布的2015年前7個月數據看，房地產開發企業到位資金6.93萬億元，同比增長0.5%。其中，國內貸款1.25萬億元，下降4.5%；利用外資185億元，下降24.5%。房地產市場總體供需平衡，結構性矛盾突出，區域分化加劇明顯，部分二線城市和多數三四線城市已經供大於求、價格下行壓力加大，從2014年下半年開始，國家就開始採取一系列寬鬆政策，穩定房地產市場。這個背景明顯不同於2006年《意見》出台時，那時主要是防範房地產市場價格過快上漲，現在主要是避免房地產價格出現過快下降。因此，放寬境內個人購房，以及放鬆外資進入房地產市場的條件，是有利於穩定房地產市場。另外，在新階段，外資和境外個人對房地產投資的需求也大不如從前，不用過度擔心對市場的預期引導問題。
第二，受目前我國跟美國等發達經濟體的自由貿易或雙邊投資貿易協定的影響。從2013年前，我國就開始跟美國談判雙邊自由投資便利化問題，主要是通過搞“負面清單”的方式。在之前我國的《外資企業投資目錄》里，是把房地產開發列為限制類。為儘快完成投資協定的談判，有主張要把房地產開發投資尤其是境外資本進入一級市場，和境內個人購房便利性方面，納入到“負面清單”里。從《通知》出台看，似乎也驗證了上述條款已經被正式寫進了“負面清單”。
總之，《通知》是在我國房地產市場進入“新常態”、外商投資協定“負責清單”談判加快的背景下出台的，未來的方向應該是越來越開放外資進入房地產領域，對個人購房的限制也會真正做到“境內外平等”。這對房地產市場來說，是利好訊息，但也不必過度解讀為外資會大幅進入國內房地產市場，在國內房地產市場已經告別高速增長之際，外資也會在“進入”和“退出”之間作出更理性地選擇。
相關信息
2016年2月5日，北京市住建委發布通知稱，境外個人在京可購買一套用於自住的住房，新政取消了須在境內工作滿一年的時間限制。
2016年2月4日起，《關於調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》，港澳台居民和華僑在境內工作、學習和居留的，境外個人（不含港澳台居民和華僑）在境內工作的，可在本市購買一套用於自住的住房；境外機構在本市設立分支、代表機構（經批准從事經營房地產的企業除外）可在本市購買辦公所需的非住宅房屋。
