基本介紹
- 中文名：重慶市城鎮房地產交易管理條例
- 通過時間：2011年5月27日
- 施行時間：2012年1月1日
- 發布單位：重慶市人民代表大會常務委員會
前言,規章制度,修訂草案的說明,審議結果的報告,
前言
重慶市人民代表大會常務委員會
2011年5月27日
重慶市城鎮房地產交易管理條例
（2002年6月7日重慶市第一屆人民代表大會常務委員會第四十次會議通過，
2011年5月27日重慶市第三屆人民代表大會常務委員會第二十四次會議修訂 ）
規章制度
第一章 總 則
第一條為了規範城鎮房地產交易行為，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產市場健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律和行政法規的規定，結合本市實際，制定本條例。 第二條在本市城市、鎮規劃區國有土地上的房地產交易、房地產中介服務及其相關管理活動，適用本條例。 本條例所稱房地產交易，包括房地產轉讓、抵押和房屋租賃。
第三條市房地產行政主管部門負責本市房地產交易的監督管理工作。區縣（自治縣）房地產行政主管部門負責本行政區域內房地產交易管理工作。市和區縣（自治縣）房地產交易管理機構負責房地產交易管理的日常工作。 公安、建設、規劃、工商、價格、稅務、銀監等部門應當按照各自職責，協助房地產行政主管部門做好房地產交易管理工作。
第四條 房地產交易應當簽訂書面契約。
市房地產行政主管部門會同市工商行政管理部門制定房屋買賣、租賃和房地產中介服務契約的示範文本，供當事人選擇使用。
第五條房地產行業組織應當加強行業自律、規範行業行為、制定行業標準、培訓從業人員，提高房地產行業服務水平，促進行業健康發展。 第二章 房地產轉讓
第一節 一般規定
第六條 房地產轉讓包括：
（一）買賣；
（二）贈與；
（三）產權調換；
（四）以房地產清償債務；
（五）以房地產合作開發、作價入股，或者因收購、兼併、合併，房地產權屬發生轉移；
（六）法律、行政法規規定的其他情形。
第七條 房地產轉讓應當符合法律、法規的規定。
附有違法建築的房地產不得轉讓。城鄉規劃主管部門等有權機關認定房地產附有違法建築的，應當在三個工作日內書面告知房地產行政主管部門，房地產行政主管部門應當對該房地產實施轉讓和抵押限制。城鄉規劃主管部門等有權機關認定其違法情形消除的，應當在三個工作日內書面告知房地產行政主管部門，房地產行政主管部門應當解除轉讓和抵押限制。
第八條房地產轉讓當事人應當向房屋所在地房地產交易管理機構申請登記並如實申報成交價格，按照國家及本市的規定繳納稅費。 第九條房地產轉讓人應當向受讓人如實告知房地產權屬狀況、質量安全現狀和有關抵押關係、共有關係、租賃關係等情況。 第十條 房地產轉讓應當按照房屋基本單元進行轉讓。
第十一條 建築設計為獨立成套的住宅，不得分割拆零轉讓。
非住宅需要改變原登記的基本單元進行轉讓的，轉讓人應當將變更方案報規劃、建設、消防等行政主管部門審查批准。規劃、建設、消防等行政主管部門應當於二十個工作日內作出是否同意變更的決定。房地產行政主管部門根據經審查批准的基本單元變更方案辦理房屋權屬登記。
第二節 商品房銷售
第十二條 商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。鼓勵商品房現售。
第十三條 商品房銷售應當同時公布套內建築面積及其價格、建築面積及其價格，並載入商品房買賣契約。交易當事人發生面積糾紛時，應當以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理糾紛的計價依據。
第十四條 商品房預售實行許可制度。取得商品房預售許可，應當具備下列條件：
（一）持有營業執照和房地產開發資質證書；
（二）簽訂土地使用權出讓契約或者取得土地使用權批准檔案，並取得土地使用權證書；
（三）取得建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證；
（四）擬預售的房屋為八層以下的，完成主體建築封頂；九層以上的，已建房屋建築面積達到規劃批准的擬建房屋面積的二分之一以上；
（五）與預售資金監管銀行、工程監理機構簽訂商品房預售資金監管協定；
（六）制定臨時管理規約、簽訂前期物業服務契約並在項目所在地房地產行政主管部門備案；
（七）制定商品房預售方案，預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期、質量責任承擔主體及方式、擬售價格等內容；
（八）涉及房屋徵收補償的，取得房屋徵收部門出具的相關證明；
（九）擬預售商品房占用範圍內的土地使用權已設立抵押權的，取得抵押權人同意預售的書面證明；
（十）合作開發房地產各方申請共同取得預售許可的，應當共同取得土地使用權，並簽訂房地產合作開發契約；
（十一）法律、行政法規規定的其他條件。
未取得商品房預售許可，不得進行商品房預售或者以任何形式向潛在預購人收取費用。
第十五條渝中區、江北區、南岸區、沙坪壩區、九龍坡區、大渡口區、北碚區、渝北區、巴南區的商品房預售許可由市房地產行政主管部門核發，其他地區的商品房預售許可由所在區縣（自治縣）房地產行政主管部門核發。 房地產行政主管部門自收到申請之日起七個工作日內，對符合條件的申請人按項目或者按幢核發商品房預售許可證。
第十六條 商品房預售許可證應當載明預售人名稱，預售商品房位置、幢號、樓層、用途、建築面積等內容。
準予預售的商品房總建築面積不得超過國有土地使用權出讓契約約定的計價總建築面積，並符合建設工程規劃許可證及附圖、附屬檔案的要求。
商品房預售人需要調整商品房預售許可證規定內容的，應當辦理商品房預售許可證變更。
第十七條取得商品房預售許可證的房地產開發企業，應當在十日內一次性公開全部準售房源，按照價格主管部門的規定明碼標價對外銷售。 第十八條房地產開發企業預售商品房的，售房現場應當設立公示欄，並公示以下證件和信息： （一）商品房預售許可證；
（二）載明土地權屬信息的房地產權證；
（三）預售商品房涉及的房地產抵押信息；
（四）房地產開發資質證書；
（五）預售資金監管銀行及監管賬號；
（六）每套預售商品房套內建築面積及其價格、建築面積及其價格；
（七）代理商品房銷售委託書、房地產經紀服務機構營業執照、房地產經紀機構備案證明；
售房現場應當設立信息查詢處，提供以下信息查詢：
（一）項目規劃總平面圖；
（二）建設工程規劃許可證；
（三）建築工程施工許可證；
（四）商品房預售面積預測繪報告書；
（五）經工商行政管理部門備案的商品房買賣契約格式文本及附加條款。
第十九條商品房預售人應當按照規定將商品房買賣契約報送房地產行政主管部門登記備案。未經登記備案的商品房買賣契約，不得對抗第三人；由此造成的損失，由預售人承擔。 已實行商品房買賣契約網上籤約、在線上備案的地區，預售人與預購人應當網上籤訂契約，同時將契約的基本信息傳送給房地產交易管理機構進行網上登記備案。預購人網上登記備案後可以到預售房屋所在地房地產交易管理機構領取預購商品房買賣契約登記備案證明。
未實行商品房買賣契約網上籤約、在線上備案的地區，預售人應當在簽約之日起十五日內向預售房屋所在地房地產交易管理機構申請辦理登記備案手續。房地產交易管理機構應當自受理之日起五個工作日內向買賣雙方出具預購商品房買賣契約登記備案證明。
已登記備案的契約需要變更或者解除的，交易雙方應當向房地產交易管理機構提交書面申請。
預售人與預購人簽訂商品房買賣契約後，可以依法申請預告登記。
第二十條 商品房預售人應當從發放該項目按揭貸款的銀行中選擇一家銀行作為預售資金監管銀行，並設立預售資金監管賬戶。一個商品房預售許可證只能設立一個預售資金監管帳戶。
預售資金由預售資金監管賬戶開戶銀行代為收取。辦理按揭貸款的銀行應當在辦理抵押權預告登記之日起五日內將預購人的按揭貸款直接劃入該項目預售資金監管賬戶。
第二十一條商品房預售資金由預售人、預售資金監管銀行、工程監理機構共同監管。預售人、預售資金監管銀行、工程監理機構應當簽訂商品房預售資金監管協定。商品房預售資金監管協定示範文本由市房地產行政主管部門制定。 預售資金應當用於預售項目的工程建設，在項目竣工驗收備案前，預售人不得將預售資金挪作他用。
預售人使用預售資金時，應當持工程監理機構按照工程實際進度出具的項目預售資金使用計畫證明，向預售資金監管銀行提出劃款申請。未提供工程監理機構出具的證明，預售資金監管銀行不得直接向預售人劃款。
預售資金使用情況應當向預購人公示，供預購人查詢和監督。項目所在地區縣（自治縣）房地產行政主管部門在對轄區內商品房預售資金的使用情況進行監督檢查時，需查閱相關資料的，預售人、預售資金監管銀行和工程監理機構應當予以配合和協助。
工程監理機構出具虛假證明或者預售資金監管銀行監管不當，給預購人造成損失的，由過錯方與預售人承擔連帶責任。
第二十二條預售人改變已經預售商品房項目的建築容積率或者戶型、結構、樓層、用途，必須經規劃等行政主管部門依法批准，並委託原測繪機構對預售面積進行重新測算，方可辦理商品房預售許可證變更手續。 預售人經批准改變已預售商品房的建築設計，涉及契約約定的預購人權益的，預售人應當在批准之日起十日內，書面通知預購人，與預購人協商變更或者解除商品房買賣契約，並在變更或者解除契約之日起十五日內，向原契約登記備案機構辦理契約登記備案變更或者註銷。
預售人改變契約約定，給預購人造成損失的，由預售人承擔相應賠償責任。
第二十三條預售人依法轉讓在建商品房項目的，應當自申請轉讓之日起，停止預售。在批准轉讓之日起十五日內，書面告知預購人，並在本市公開發行的報刊上公告。 項目受讓人再行預售商品房的，應當重新申領商品房預售許可證。
預購人在被告知之日起三十日內，有權解除商品房買賣契約。預售人和預購人應當在解除契約之日起十五日內到原登記備案的房地產交易管理機構辦理契約登記備案註銷。預購人願意繼續履行商品房買賣契約或者在被告知之日起三十日內未提出異議的，原預售人的權利義務全部轉移給項目受讓人。項目受讓人應當在取得商品房預售許可證後，與預購人重新簽訂買賣契約，並向房地產交易管理機構辦理變更登記。
第二十四條預購商品房再轉讓的，預購人應當書面告知預售人，再轉讓雙方應當在原契約上記載有關契約權益轉讓事項，並向原登記備案的房地產交易管理機構辦理契約登記備案變更。 法律、法規對預購商品房再轉讓另有規定的，從其規定。
第二十五條商品房項目竣工驗收合格，並依法辦理建設工程竣工驗收備案後方能交付使用。 第二十六條商品房現售的，房地產開發企業應當自商品房買賣契約簽訂之日起三十日內，為購房人辦理申請房地產權屬登記的手續，並取得房地產行政主管部門出具的登記受理通知書。 商品房預售的，預售人應當自預售商品房交付使用之日起六十日內，為預購人辦理申請房地產權屬登記的手續，並取得房地產行政主管部門出具的登記受理通知書。
因房地產開發企業的原因，致使購房人無法辦理房地產權屬登記的，雙方有約定的按照約定處理；未約定的，房地產開發企業應當依法承擔民事責任，購房人可以要求解除商品房買賣契約。
第二十七條房地產開發企業或者其委託的房地產中介服務機構銷售商品房，不得有下列行為： （一）採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；
（二）採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工的商品房；
（三）法律、法規禁止的其他行為。
第三章 房地產抵押
第二十八條房地產抵押，應當採取書面形式訂立抵押契約，並向所在地房地產行政主管部門申請辦理抵押登記。 第二十九條抵押權存續期間，抵押房地產需要被徵收的，抵押人應當及時通知抵押權人，債務人可以提前清償債務或者提供其他擔保。 債務人不提前清償債務或者不提供其他擔保的，徵收補償取得的產權調換房地產為抵押財產；貨幣補償的，抵押人應當將徵收補償價款向抵押權人提前清償債務或者提存。
第三十條已設定抵押的房地產，抵押人如需對房屋翻建、擴建或者改變用途時，應當取得抵押權人的書面同意，對抵押契約的內容作相應變更，併到原抵押登記機構辦理抵押變更登記。 第三十一條擬售商品房占用範圍內的土地使用權或者在建工程已設立抵押權的，經抵押權人書面同意並向購房人明示該房地產已抵押的情況，或者解除抵押後方可銷售。 預售人不得將已經預售的商品房設定抵押。
第四章 房屋租賃
第三十二條 房屋租賃包括現房租賃和商品房預租。
房屋出租人將房屋發包給他人經營，或者以合作、聯營的名義讓渡房屋使用權，視為房屋租賃。
第三十三條 有下列情形之一的房屋不得租賃：
（一）未取得房屋權屬證明檔案的；
（二）未取得商品房預售許可的；
（三）未經批准改變房屋用途的；
（四）已被鑑定為危險房屋的；
（五）司法機關和行政機關依法查封或者以其他形式限制房屋出租的；
（六）屬違法建築的；
（七）法律、法規規定的禁止租賃的其他情形。
第三十四條 出租人應當履行下列義務：
（一）不得向未提供有效身份證件的個人出租房屋；
（二）對出租房屋進行安全檢查，及時發現和排除安全隱患；
（三）在規定期限內依法如實申報、繳納房屋租賃相應稅費；
（四）出租已抵押房地產，應當書面告知承租人；
（五）向承租人出示依法辦理的房屋權屬證明；
（六）法律、法規規定的其他義務。
第三十五條 承租人應當履行下列義務：
（一）按照房屋規劃用途、結構、消防安全規定使用房屋，不得擅自改變房屋使用性質或者實施其他違法建設行為。發現承租房屋有安全隱患的，應當及時告知並配合出租人予以消除；
（二）提供真實有效證件，配合相關管理部門的管理；
（三）法律、法規規定的其他義務。
第三十六條租賃房屋應當具備基本使用條件並保障承租人的住用安全，並不得損害公共利益以及相鄰權利人的合法權益。 第三十七條房屋租賃雙方應當簽訂書面契約。房屋出租人、代理出租人或者其委託的房地產中介服務機構應當自契約簽訂之日起三十日內向出租房屋所在地房地產行政主管部門辦理房屋租賃契約登記備案手續。符合條件的，房地產行政主管部門應當自受理申請之日起三個工作日核心發房屋租賃契約登記備案證明。不符合條件的，向當事人出具不予租賃契約登記備案通知單。 經登記備案的房屋租賃契約約定事項發生變更的，應當在十日內到原登記機構申請變更登記。
第三十八條承租人在租賃期限內，將承租房屋轉租給他人的，應當徵得出租人同意，簽訂房屋租賃契約或者轉租協定，併到房地產行政主管部門辦理登記備案手續。 第三十九條房屋租賃雙方當事人解除或者終止房屋租賃契約的，應當到房地產行政主管部門辦理註銷登記備案。 第四十條房地產、公安、工商、稅務等行政管理部門應當建立房屋租賃管理協作和信息共享機制，按照各自職責，相互配合，加強房屋租賃市場綜合管理。 第四十一條 物業服務企業應當配合房地產等行政主管部門對出租房屋的管理。
第五章 房地產中介服務
第四十二條 房地產中介服務包括房地產價格評估、房地產經紀、房地產諮詢等。
房地產價格評估，按照國家和本市相關規定執行。
第四十三條房地產經紀、房地產諮詢機構及其分支機構應當在取得工商營業執照或者辦理工商營業執照變更之日起三十日內，持下列資料向經營場所所在地的房地產行政主管部門申請備案： （一）備案申請；
（二）工商營業執照；
（三）聘用人員名冊；
（四）業務、財務管理的相關制度；
（五）市房地產行政主管部門規定的其他資料。
法律和行政法規對房地產中介服務機構及其執業人員規定了資質、資格許可的，應當提交取得許可的證明。
房地產行政主管部門應當自受理備案申請之日起五個工作日內審查完畢，符合備案條件的，出具備案證明。
第四十四條 房地產經紀機構及其分支機構應當在其經營場所醒目位置公示下列內容：
（一）營業執照和備案證明；
（二）服務項目、內容和標準；
（三）業務流程；
（四）收費項目、依據、標準；
（五）交易資金監管方式；
（六）信用檔案查詢方式、投訴電話、價格舉報電話；
（七）房地產行政主管部門或者行業組織制定的房地產經紀服務相關示範契約文本；
（八）法律、法規規定的其他事項。
第四十五條經房地產經紀機構居間或者代理的房屋買賣，應當按照有關規定實行網上籤約。 第四十六條房地產經紀、房地產諮詢人員應當加入一個相應的中介服務機構，並按規定辦理執業註冊。未取得註冊證書的房地產經紀、房地產諮詢人員不得從事房地產經紀、房地產諮詢業務。 第四十七條房地產經紀、房地產諮詢業務，應當由房地產經紀機構、房地產諮詢機構統一承接後交由註冊的執業人員執行。房地產中介服務人員不得以個人名義承接業務。 第四十八條 房地產經紀機構或者經紀人員不得代為收取客戶交易資金、定金和相關稅費。
房地產交易資金支付方式由當事人約定。通過房地產經紀機構居間或者代理成交的二手房買賣，當事人可以選擇自行支付交易資金，也可以通過房地產經紀機構或者交易保證機構在銀行開設的客戶交易資金專用存款帳戶劃轉交易資金。客戶交易資金專用存款帳戶的資金不屬於房地產經紀機構或者交易保證機構的資產。
二手房交易資金專用存款帳戶應當向交易雙方當事人公開，供交易雙方當事人查詢和監督。二手房交易資金監管不當給當事人造成損失的，由過錯方承擔責任。
第四十九條 房地產經紀、房地產諮詢機構及其從業人員不得有下列行為：
（一）偽造、塗改、轉讓、租借房地產經紀機構備案證明、執業資格證書、註冊證書、執業專用章；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產經紀、諮詢業務；
（三）同時在兩個以上的房地產經紀機構、房地產諮詢機構執業；
（四）虛構事實或者隱瞞真相，誤導、欺詐當事人或者賺取交易差價；
（五）與一方當事人串通，損害另一方當事人利益；
（六）索取、收受委託契約以外的酬金或者其他財物，或者利用工作之便牟取其他不正當收入；
（七）從事經濟適用住房、公共租賃住房等保障性住房的經紀業務；
（八）法律、法規禁止的其他行為。
第六章 監督管理
第五十條房地產相關行政管理部門，應當對房地產轉讓、中介、租賃行為進行監管，及時查處違法行為。 第五十一條房地產行政主管部門和其他有關部門依法對房地產交易和中介服務進行監督檢查，有權採取以下措施： （一）進入有關單位辦公場所、經營場所現場進行檢查；
（二）要求有關單位和人員就監督事項涉及的問題進行解釋和說明；
（三）要求有關單位和人員提供與監督事項有關的檔案、資料並進行複製；
（四）拍照、攝像、記錄與檢查事項有關的情況；
（五）責令有關單位和個人停止違反法律、法規的行為；
房地產行政主管部門和其他有關部門工作人員履行前款規定的監督檢查職責時，應當不少於二人，並出示執法證件。被監督檢查的單位及個人應當予以配合，不得妨礙和阻撓依法進行的監督檢查活動。
第五十二條房地產行政主管部門應當建立舉報投訴制度。對受理的舉報投訴，應當在十五個工作日內作出處理決定並書面回復，十五個工作日內不能作出處理決定的，經房地產行政主管部門負責人批准，可以延長十個工作日。 對不屬於房地產行政主管部門職責範圍的舉報投訴，應當在五個工作日內移交相關部門處理。
第五十三條房地產行政主管部門在監督管理活動中，發現違法行為的，應當按照規定發出責令停止違法行為通知書；情節嚴重的，可採取在銷售現場和辦公場所公示違法行為、暫停樓盤銷售、暫停其交易登記以及暫停其資產轉移登記手續辦理等限制措施，責令其限期改正。改正後，應當及時解除限制措施。 第五十四條房地產相關行政管理部門應當將房地產開發企業和房地產中介機構的違法行為記入其信用檔案，並向社會公布；對違法情節嚴重的，對其從事房地產開發和經營項目的立項、規劃、用地、預售許可、資質審批等予以限制。 第七章 法律責任
第五十五條 違反本條例第十一條規定，未經批准擅自變更房屋基本單元進行轉讓的，由規劃、建設、消防等行政主管部門按照相關規定給予行政處罰。
第五十六條違反本條例第十三條、第十七條規定，房地產開發企業未按照規定公布價格，明碼標價對外銷售的，由價格主管部門依法查處。 第五十七條違反本條例第十四條規定，房地產開發企業未取得商品房預售許可預售商品房的，由房地產行政主管部門責令其停止預售活動，退還預售款，並處已收取預售款百分之五以上百分之十以下的罰款。 第五十八條 房地產開發企業有下列情形之一的，由房地產行政主管部門責令改正，處一萬元以上三萬元以下的罰款；拒不改正的，吊銷其房地產預售許可證：
（一）違反本條例第十七條規定，未在規定時間內一次性公開全部房源進行預售的；
（二）違反本條例第十八條規定，售房現場未達到標準的；
（三）違反本條例第二十條規定，未按規定確定預售資金監管銀行，設立預售資金監管帳戶的。
第五十九條違反本條例第十九條規定，房地產開發企業未按規定辦理商品房預售契約登記備案的，由房地產行政主管部門責令其補辦登記備案手續；拒不補辦的，處以轉讓價款百分之五以上百分之十以下的罰款。 第六十條預售資金監管銀行未履行預售資金監管職責，給預購人造成損失的，由金融監管部門依法查處，房地產行政主管部門可依法禁止其從事房地產預售資金監管業務。 按揭貸款發放銀行違反本條例第二十條規定未按期劃款的，由金融監管部門責令限期改正，逾期不改的，依法給予行政處罰；由此給預購人造成損失的，按揭貸款發放銀行依法承擔民事責任。
工程監理機構違反本條例第二十一條規定的，由建設行政主管部門依法給予行政處罰。
第六十一條違反本條例第二十七條規定，房地產開發企業或者其委託的房地產中介服務機構採取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售房屋的；或者採取售後包租或者變相售後包租的方式銷售未竣工房屋的，由房地產行政主管部門責令改正，並處一萬元以上十萬元以下罰款。 第六十二條房地產開發企業有下列行為之一的，由房地產行政主管部門處已收轉讓價款一倍以下的罰款： （一）將已經辦理契約登記備案的商品房再出售給他人；
（二）未明示商品房已設定抵押的事實而將已辦理抵押登記的商品房出售給他人；
（三）將已經預售的商品房設定抵押的。
第六十三條出租人、承租人違反本條例第三十三條、第三十四條和第三十五條規定的，由公安、房地產、工商、稅務等部門按照相關規定予以處罰。 第六十四條 違反本條例第四十三條規定，從事房地產中介服務未按照規定申請備案的，由房地產行政主管部門責令限期補辦備案，逾期不補辦的，處一萬元以上三萬元以下罰款，並處房地產中介服務機構法定代表人一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十五條違反本條例第四十五條、第四十七條規定，由房地產行政主管部門責令其限期改正，可並處一萬元以上三萬元以下的罰款。 第六十六條違反本條例第四十八條、第四十九條規定的，由房地產行政主管部門責令改正，拒不改正的，對單位處五萬元以上三十萬元以下罰款，對個人處五千元以上三萬元以下罰款；情節嚴重的，對單位處六個月以上兩年以下停業整頓，對個人由原註冊機關吊銷註冊證書。 第六十七條房地產開發企業違反本條例規定挪用或者侵占商品房預售資金的，由房地產行政主管部門責令其停止預售活動，並限期改正；逾期未改正的，吊銷商品房預售許可證，並可由建設行政主管部門降低或者取消其開發資質。 第六十八條房地產交易管理機構及其工作人員在房地產交易登記工作中，不遵守法定期限及程式的，由房地產行政主管部門責令改正，並可視其情節輕重給予處分。 第六十九條房地產行政主管部門及其工作人員有徇私舞弊、玩忽職守、濫用職權、索賄、受賄等違法違紀行為的，由有權機關依法給予行政處分。 第七十條 違反本條例規定，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第八章 附 則
第七十一條 本市公共租賃房的交易管理不適用本條例。
第七十二條 本條例下列用語的含義是：
（一）房地產轉讓，是指房地產權利人通過合法方式將其房屋所有權連同該房屋占用範圍內的國有土地使用權轉移給他人的行為。
（二）房屋基本單元，是指有固定界限、可以獨立使用並且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。
（三）商品房，是指由房地產開發企業開發建設並向社會公開銷售的房屋。
（四）商品房預租，是指房地產開發企業取得商品房預售許可後，以在建的商場、鋪面、市場攤點或者辦公用房向社會公開招租和以在建商品住宅、公寓樓對外出租的行為。
（五）商品房現售，是指房地產開發企業將已竣工驗收合格並辦理房地產權屬登記的商品房出售給購房人，並由購房人支付房價款的行為。
（六）商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給購房人，並由購房人支付定金或者房價款的行為。
（七）返本銷售，是指房地產開發企業以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。
（八）售後包租，是指房地產開發企業以一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。
第七十三條 本條例自2012年1月1日起施行。
修訂草案的說明
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
我受市人民政府委託，現就《重慶市城鎮房地產交易管理條例（修訂草案）》（以下簡稱《草案》）作說明。
一、立法的必要性
《重慶市城鎮房地產交易管理條例》（以下簡稱《條例》）2002年施行以來，對於加強我市房地產交易管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業健康發展，發揮了重要作用。隨著我市經濟社會的快速發展，房地產市場環境和法制環境發生了重大變化，需要進行修改完善。一是《物權法》、《房屋登記辦法》等法律及規章已經施行，現行《條例》中涉及的商品房預售登記、銷售計價方式、預售契約備案等內容需要依據上位法及參考部門規章的規定進行調整、完善；二是按照市委市政府關於保障經濟社會發展和服務民生的要求及部署，需要進一步規範房地產交易行為，從政策上、制度上引導和促進房地產市場健康發展；三是現行《條例》對商品房預售、房屋租賃和中介市場管理的規定較為原則和籠統，需要進一步細化。
《條例》的修訂是2010年市人大常委會和市政府立法計畫的審議項目。我局2009年初開始著手《條例》修訂起草工作，於2010年6月上旬報送市政府審定。市政府法制辦會同我局通過市政府公眾信息網和市政府法制網廣泛徵求了社會公眾意見，書面徵求了40個區縣（自治縣）人民政府和市級有關部門以及部分房地產開發企業的意見，邀請了市人大城環委、市人大常委會法工委提前介入論證，進行了部門論證和專家諮詢。針對《條例》涉及的重大問題，市政府法制辦和我局與市財政局、市城鄉建委、市規劃局和市工商局等部門進行了專題研究。在綜合各方意見的基礎上，吸收借鑑了上海、天津、廣州等地的管理經驗，經反覆研究、論證和修改，形成《草案》，於2010年11月2日提請市政府第84次常務會審議通過。
二、修訂原則
一是整體上加強對房地產交易活動的監管，依法保障權利人的合法權益。
二是儘量保留現行《條例》行之有效的規定，針對實踐中存在的突出問題，在總結現行管理經驗的基礎上，補充和完善相關內容。
三是力求把握好行政權力介入民事活動的尺度，努力做到既嚴格規範，又保持市場的活力。
三、主要修訂內容
（一）框架結構
現行《條例》為七章六十二條。修訂後為八章七十條，包括總則、房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃、房地產中介服務、監督管理、法律責任和附則八章。為強化市場監管，《草案》增加了 “房地產交易監管”專章（第六章）。
（二）修改的主要內容
1.進一步完善商品房預售制度
一是對商品房預售進行了傾向嚴格的規定。在保留商品房預售制度的前提下，提高了預售條件。《草案》提高了預售商品房形象進度的要求，規定擬預售的房屋為八層以下的，完成主體建築封頂，為九層以上的，已建成的房屋需達到八層且面積達到規劃批准面積的二分之一以上（第十四條）。
二是對商品房預售信息披露及售房現場應達到的標準作了較為具體的規定（第十八條）。
三是細化了預售資金監管規定。論證過程中，有意見認為，工程監理機構不能完全有效地實施預售資金監管，應當考慮其他有效監管措施。經各方研究後認為，考慮到監管預售資金的機構應當具有資金管理、財務管理、風險控制、建設工程管理能力和責任承擔能力，工程監理機構加監管銀行的模式是目前情況下比較好的選擇，因此，《草案》沿用了現行《條例》由工程監理機構監管預售資金的模式，規定開發企業、監理機構和監管銀行應當以簽訂監管協定的方式對預售資金監管範圍、適用範圍、監管方式進行約定，商品房預售資金監管協定的示範文本由市房地產主管部門制定（第二十一條）。此外，《草案》還對預售資金監管銀行的確定和專管賬戶的設立作了規定（第二十條）。
2.進一步規範房屋租賃管理
一是強化了租賃契約的登記備案。《草案》規定房屋出租人、代理出租人或者其委託的房地產經紀機構應當持相關資料向出租房屋所在地房地產行政主管部門辦理房屋租賃契約登記備案手續（第三十七條）。
二是建立了對房屋租賃進行綜合管理的工作機制。《草案》規定，房地產、公安、工商、稅務、綜治辦等行政主管部門應當建立房屋租賃管理協作和信息共享機制，按照各自職責，相互配合，加強房屋租賃市場綜合管理，物業服務企業應當配合房地產等行政主管部門管理出租房屋（第四十條、第四十一條）。
三是明確了租賃雙方的義務（第三十四條、第三十五條）。
3.進一步強化房地產中介管理
按照國務院《關於第三批取消和調整行政審批項目的決定》（國發〔2004〕16號）和重慶市人民政府《關於取消或調整第四批行政審批項目的決定》（渝府令第160號）的規定，對房地產經紀機構資質和執業人員執業資格的管理方式，不再作行政審批，實行行業自律管理。從實際情況看，在轉變管理方式後，房地產行政主管部門對房地產經紀機構和人員的監督管理缺乏力度，由此引發的問題也比較多。為了規範房地產中介市場，維護當事人的合法權益，《草案》規定了房地產經紀、諮詢機構的從業登記備案制度（第四十三條），並對機構和人員的禁止性行為作出了規定（第四十八條）。
4.調整了商品房銷售計價方式。現行《條例》第十三條規定商品房銷售以套內建築面積作為計價依據。《草案》第十三條修改為：“商品房銷售應當按建築面積計價。”以建築面積計價主要是考慮到住房城鄉建設部、國家統計局等國家機關對價格信息的統計發布和商品房價格水平的評判均以建築面積為準，交易契稅的徵收以及擬開徵的物業稅計稅指標等國家相關行政管理也以建築面積為計算基準。從全國36個大中城市看，除個別城市外均以建築面積計價，而套內建築面積單價相比建築面積單價要高出許多，這種計價方式的技術差異導致不能真實反映我市與全國各大城市相比的市場價格水平。據了解，目前，以政府規章規定新建商品房以套內建築面積計價的北京市，實踐中其新建商品房銷售也同時公布了兩種計價方式，二手房則仍以建築面積計價。因此，以建築面積計價有其必要性。
（三）增加的主要內容
1.規範房屋分割拆零轉讓行為。我市近年來出現了 “龍寰超市”、“中華廣場”、“瑞奇大廈”等項目未經批准擅自對房屋分割拆零轉讓，嚴重侵犯相關當事人的合法權益，從而影響社會穩定的行為，因此，《草案》對房屋分割拆零轉讓須經相關部門批准作出了專門規定（第十一條）。理由為實踐中存在權利人對房屋進行分割拆零轉讓的客觀需求，但房屋分割拆零屬於改變規劃批准的建築設計施工圖、經批准的消防方案或改變房屋建築結構的行為，按照《行政許可法》“誰許可，誰監管”的原則，應當經原批准機關審查批准，上海等地已有相關規定，我市政府辦公廳也出台了規範性檔案，為加大監管力度，有必要通過地方立法對此類行為進行規範。
2.對整體建築中有違法建築的房地產實施了轉讓限制。在論證過程中，各方對整體建築中有違法建築的房地產禁止轉讓存在不同意見。我們認為，禁止轉讓符合法律規定：《物權法》第七條規定，物權的取得和行使應當尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。《物權法》第七十一條還規定，業主對其建築物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。同時，根據法律法規對相關部門的職責劃分，考慮到房地產行政主管部門實施交易限制需以規划行政主管部門等有權機關的認定為依據，為此，《草案》規定，經規劃等行政主管部門認定的附有違法建築的房地產不得轉讓（第七條）。
3.對群租行為的規範作出了原則規定。近年來，群租現象引發了眾多社會問題，引起社會關注，有必要加以規範，但由於對租用房屋的人均最低面積等具體要求存在爭議，較難作出具體規定，因而，《草案》原則規定，房屋租賃應當適應承租人的基本居住權並保障其住用安全，並不得損害公共利益以及相鄰權利人的合法權益（第三十六條）。
4.對通過中介機構進行二手房交易的資金結算方式進行了規定。為了防止中介機構在代理、居間二手房交易過程中惡意占用、套取買賣當事人資金，借鑑天津等地的做法，《草案》規定，“通過房地產經紀機構居間或者代理成交的二手房買賣，也可以通過本市設立的市住房置業擔保中心開設的專戶進行交易資金結算。市住房置業擔保中心應當提供及時免費的交易資金結算服務（第四十七條）。
5.將房地產開發企業股權轉讓行為界定為房地產轉讓，防止炒賣土地。根據黃奇帆市長在第84次常務會議審議《草案》時的指示，為防止擁有土地資產的房地產開發企業假借企業股權轉讓的名義炒賣土地，擾亂土地市場秩序，規避國家稅費，將此類股權轉讓行為界定為房地產轉讓。因此，《草案》對該問題予以了規範：一是第六條第（六）項規定：“房地產開發企業股權轉讓的”屬房地產轉讓；二是第七條第二款增加了“房地產開發企業股權轉讓，房地產行政主管部門應當審查其是否符合土地使用權轉讓條件，工商行政管理部門依法辦理股東變更登記時，應當告之稅務機關，依法徵收稅費”的規定。
《草案》未增設行政許可。《草案》中有關行政許可的規定是對上位法設定的行政許可的細化。
以上說明和《草案》，請一併審議。
審議結果的報告
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
我受市人大法制委員會的委託，現就《重慶市城鎮房地產交易管理條例（修訂草案）》（以下簡稱草案）的審議結果報告如下：
2011年3月，市三屆人大常委會第二十三次會議對草案進行了第二次審議。會後，法制工作委員會會同相關部門對常委會組成人員的意見和建議進行了梳理研究，並於4月13日和28日組織兩次論證會，與規劃、國土、建設、消防、工程監理協會、勘測院等單位進行溝通論證，還就有關條款書面徵求了市銀監局、人民銀行重慶營業管理部的意見。法制工作委員會根據常委會組成人員的審議意見和其他方面提出的意見對草案進行了修改，經2011年5月19日市人大法制委員會第四十三次全體會議審議通過，形成了提請本次常委會會議審議的草案三次審議稿。
一、關於預售資金監管
有意見認為，應當加強預售資金的監管，防範資金風險。結合我市實際，三次審議稿第二十條、第二十一條和第六十條分彆強化了對預售資金的具體監管措施。一是嚴格帳戶監管制度。預售人、預售資金監管銀行和工程監理單位三方共同監管。預售資金應當全部進入監管帳戶，包括按揭銀行收取的按揭款項。預售資金款的劃出，工程監理單位有據實出具證明的義務。二是確保預售資金的合理使用。預售資金只能用於預售項目的工程建設，預售資金使用情況應當向預購人公示，並接受金融主管部門和房地產行政主管部門的監督。三是加重了預售資金監管銀行和按揭發放銀行的法律責任。
二、關於房地產權屬登記的申請義務
有意見提出，原條例規定由預售人或房地產開發企業代為辦理房地產權屬登記，更能保護購房人的利益。據了解，原條例規定為“預售人應自預售商品房交付使用之日起六十日內，為預購人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；屬現售商品房的，房地產開發企業應自銷售契約簽訂之日起三十日內，為商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續”，此處的“辦理”實際上是“申請登記”，辦理登記則是登記機關的職責。這一規定對保護購房人權益起到了積極的促進作用。因此，三次審議稿將第二十六條第二款修改為：“預售商品房的，預售人應當自預售商品房交付使用之日起六十個工作日內，為預購人辦理申請房地產權屬登記的手續，並取得房地產行政主管部門出具的登記受理通知書。”
在實踐中，因預售人或房地產開發企業的原因影響房地產權屬登記的情形居多。最高人民法院在《關於審理商品房買賣契約糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）中，對賣方的違約責任也作出明確規定。為了更好地保護購房人利益，三次審議稿在第二十六條增加一款作為第三款：“因預售人或者房地產開發企業的原因，導致無法辦理房地產權屬登記的，雙方有約定的按照約定處理；未約定的，預售人或者房地產開發企業應當承當民事賠償責任，購房人可以要求解除商品房買賣契約。”
三、其他條款的修改
（一）刪去第六條第二項中的“繼承”，因繼承而產生的房地產權屬關係變更應適用繼承法和權屬登記方面的法律法規。
（二）刪去第十一條第二款中“在建的非住宅需要改變原建築設計基本單元進行轉讓或者已辦理權屬登記的”一句。
（三）將第十八第八項“涉及房屋拆遷的，取得房屋拆遷行政主管部門出具的拆遷安置相關證明”修改為“涉及房屋徵收補償的，取得房屋徵收部門出具的徵收補償證明”。
（四）將第三十三條第一項拆分為兩項，第一項修改為“未取得房屋權屬證明檔案的”；第二項修改為“未取得商品房預售許可的”。
（五）因上位法對房屋租賃契約登記備案的效力和法律責任未作規定，建議刪去第三十七條第三款和第六十四條。
（六）建議增加一條，作為第七十條：“違反本條例規定，構成犯罪的，依法追究刑事責任”。相應刪去其他條款關於追究刑事責任的規定。
三次審議稿還做了其他一些文字修改和條款順序調整。
三次審議稿連同以上報告，請一併審議。
