鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）是為積極推進城中村改造建設工作，結合我市城中村改造的實際情況，而制定。
基本介紹
- 中文名：鄭州市城中村改造規劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）
- 發布單位：鄭州市人民政府
- 相關檔案：鄭政〔2003〕32號
- 地區：鄭州市
為積極推進城中村改造建設工作，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設拆遷管理條例》和《鄭州市人民政府關於印發鄭州市城中村改造規定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號）等有關法律、法規規定，結合我市城中村改造的實際情況，特定本辦法。
一、規劃管理
（一）城中村改造範圍
鄭州市區建成區內的城中村，包括中心組團、西部組團、
東南部組團、北部組團。具體範圍由市人民政府公告。
（二）城中村改造規劃管理原則
堅持統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設、突出重點、逐步改造的原則。
（三）城中村改造規劃的編制和審批
1．城中村改造總體規劃的編制及審批
市城市規划行政主管部門應會同市國土資源、建設、市政
等部門及區人民政府，依據城市總體規劃、分區規劃編制城中村改造總體規劃，並報經市人民政府批准後，作為指導全市城中村改造工作的依據。
2．改造詳細規劃編制及審批
（1）各區人民政府應依據城市總體規劃和城中村控制性規劃設計條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細規劃，報市城市規划行政主管部門審核批准後，作為城中村改造分期實施的依據。
（2）由轉制後組建的股份制公司或村集體經濟組織或參與城中村改造建設的房地產開發商委託規劃設計單位，以城中村改造控制性詳細規劃為依據編制城中村改造修建性詳細規劃，報市城市規划行政主管部門審核批准後實施。
（四）城中村改造規劃編制的要求
1．規劃的編制應按照《城市規劃編制單位資質管理規定》委託具有相應資質的規劃設計單位進行。
2．總體規劃的編制必須從實際出發，根據鄭州市城市發展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。其主要內容包括：城中村改造開發模式、建設用地布局、各項建設的總體安排和分期實施改造的建議。
3．控制性詳細規劃應按照《城市規劃編制辦法》、《城市規劃編制辦法實施細則》要求的內容進行編制，除依據國家規定的強制性內容外，還必須明確以下內容：
（1）城中村改造的用地範圍；
（2）根據拆遷安置人口、戶數以及該城中村在城市中的區位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質和規模；
（3）根據城市總體規劃要求，合理確定的其餘用地性質和規模。
（4）根據城市總體規劃、分區規劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車場等基礎設施布局。
4．城中村修建性詳細規劃的編制，應以控制性詳細規劃為依據，注意與開發建設項目相結合，要達到國家規定的規劃編制深度要求。
（五）城中村改造居住區的規劃設計應按照《城市居住區規劃設計規範》進行編制。有關住宅日照標準、容積率、建築密度等強制性內容應嚴格按照《中華人民共和國工程建設標準強制性條文（城鄉規劃部分）》的有關規定執行。同時，應合理規劃停車場、公共綠地以及中國小、託兒所、幼稚園、社區服務中心等公共服務設施。
（六）城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應嚴格按照經批准的城中村改造詳細規划進行。對未編制城中村改造詳細規劃的村莊，城市規划行政主管部門不得為其辦理規劃審批手續，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產登記手續。
（七）市城市規划行政主管部門應當加強城中村改造建設的統一規劃管理，嚴格按法定程式辦理“一書兩證”規劃審批手續，要對規劃實施情況進行監督和定期檢查。
（八）未列入改造範圍的市區其他村鎮的規劃建設用地，應按照有關法律、法規規定辦理手續。
（九）城市綜合行政執法部門應加大對城中村和規劃控制區域內違法建設的查處力度，保證城中村改造規劃和城市整體規劃的實施。
二、土地管理
（一）市人民政府公告界定的市區範圍內列入改造的城中村的土地按國有土地進行管理。
城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規劃。
（二）村集體經濟組織興辦的二、三產業等工商企業生產用地，土地使用權依法按現狀用途確認給城中村轉制後組建的股份制公司或現村集體經濟組織。
該類土地使用權需要補辦土地出讓手續的，經市人民政府批准，可按協定出讓方式辦理。土地出讓金經市土地行政主管部門核定後，由市財政部門收取，全額用於城中村基礎設施建設和村民社會保障。
（三）村集體經濟組織興辦的學校、基礎設施、公益事業等公益性用地，其土地使用權按劃撥方式依法確認給該公益性或事業性單位。
（四）符合城中村改造總體規劃的村民宅基用地或直接用於安置村民的居住用地，其土地使用權按劃撥方式確認給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協定出讓方式辦理，土地出讓金經市土地行政主管部門核定後，由市財政局收取，全額用於城中村基礎設施建設和村民社會保障。
（五）已被其他單位和非本村村民個人使用的村集體經濟組織的土地，符合城中村改造總體規劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續。不符合城中村改造總體規劃要求的，應予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價結合成新給予補償，土地退還原村集體經濟組織。
（六）非村集體經濟組織投資參與實施城中村改造，符合總體規劃的經營性用地，按招標、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財政局收取，全額用於城中村基礎設施建設和村民社會保障。
（七）城中村改造異地建設需要的土地，由市土地儲備庫統一供應，也可採取置換方式予以保障。
該類土地應當採取招標、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標、拍賣或掛牌方式出讓。
（八）城中村改造涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用手續，並對承包經營者的損失給予適當補償。
三、拆遷管理
（一）依照市人民政府公告，轉按國有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設拆遷管理條例》及有關政策規定為依據。
（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補償安置協定前，其拆遷補償安置方案必須由村集體經濟組織或轉制後組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。拆遷補償安置方案應該在村內公示。
（三）城中村的拆遷補償安置方案應載明貨幣補償和產權調換兩種方式的具體補償標準，供被拆遷人自由選擇。
（四）村集體經濟組織或轉制後組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設城中村，也可以選擇房地產開發商參與投資改造建設城中村。
採取自行改造建設的城中村，可在符合城中村改造建設規劃要求的前提下，結合本村實際，自主確定和實施其拆遷補償安置方案。
採取房地產開發商參與投資改造建設的城中村，房地產開發商可以根據本企業的承受能力，按照自願互利的原則，同村集體經濟組織或改制後組建的股份制公司協商確定和實施其拆遷補償安置方案。
（五）參與城中村改造建設的房地產開發商，在與村集體經濟組織或轉制後組建的股份制公司商議城中村改造建設拆遷補償安置標準時，可以參照下列原則確定其拆遷補償安置方案：
1．被拆遷人選擇貨幣補償方式時，其合法宅基地上被拆除的住宅建築面積，228平方米以內按房地產市場評估價給予貨幣補償；超過228平方米的部分按照建築安裝造價結合成新給予貨幣補償。
2．被拆遷人選擇產權調換補償方式時，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建築安裝造價補齊差價；實際拆除面積超過228平方米的部分，由拆遷人按照建築安裝造價結合成新給予貨幣補償。
被拆遷人如果不同意上述產權調換辦法，可以選擇按實拆房屋的市場評估價計算購置新建住宅面積的辦法。
3．每處合法宅基地原則上按一個基準建築面積安置，該處宅基地在268平方米以上，並且其家庭已經分戶，可以按兩個基準建築面積安置。分戶的有效時間應在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應為原戶主的直系親屬，同時不得小於18周歲。
4．拆遷補償安置方案中，應明確要求安置房的集中安置和樓層差價計算辦法等項內容。
5．拆除城中村集體經濟組織的商業用房、辦公用房、生產用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價機構的估價結果協商簽訂拆遷補償協定。
6．改造建設的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時安置的，其搬遷補助費和臨時安置補助費標準按照鄭州市人民政府城市建設拆遷管理辦公室和鄭州市物價局《關於鄭州市城市建設拆遷搬遷補助費和臨時安置補助費等標準的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號）執行。
7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關規定，由拆遷人與被拆遷人協定約定。
8．2000年8月9日以後未經市規劃、建設等部門批准建設的住宅，按照違法建築處理，拆遷時一律不予安置補償。
（六）城中村的改造建設必須依法辦理拆遷許可證手續。
（七）拆遷人和被拆遷人可以委託有專業資質的估價機構對拆除房屋及其用地進行價格評估，其評估結果可以作為分析拆遷補償安置成本的依據。
（八）拆遷人或被拆遷人對估價機構的估價結果有異義時，可以按照建設部建住房〔2003〕234號文印發的《城市房屋拆遷估價指導意見》規定程式申請覆核、鑑定。
拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補償標準達不成協定的，可以向市人民政府城市建設拆遷管理辦公室申請裁決。
（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協定後又發生爭議的，經雙方協商仍不能達成一致意見時，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。
（十）本辦法未盡事宜，由各區政府和開發區管委會根據鄭政〔2003〕32號檔案規定，結合本區實際，研究制定相應政策。
