違章搭建

第一條 為了有利於對本市違章搭建和違章建築進行整治，改善本市的市容市貌，根據《上海市城市建設規劃管理條例》（以下簡稱《規劃條例》）和《上海市城鎮公有房屋管理條例》（以下簡稱《公房條例》）等法規的規定，制定本規定。

基本介紹

• 中文名：違章搭建
• 依據：上海市城市建設規劃管理條例
• 地點：上海市
• 處理部門：房屋管理部門

違章搭建標準

第二條 下列未經公房產權所有人同意的搭建，屬違反《公房條例》的搭建（以下簡稱違章搭建），由房屋管理部門處理：

（一）在陽台上搭設的封閉性或局部封閉性的建築物、構築物；

（二）在天井中搭設的封閉性或局部封閉性的建築物、構築物。

第三條 下列未經規劃管理部門許可的建築物、構築物，屬《規劃條例》所稱的違章建築，由規劃管理部門處理：

（一）房屋加屋、屋面升高的建築物；

（二）庭園住宅和公寓的庭院內的建築物、構築物；

（三）街坊、里弄、新村等地區建造的依附於房屋外牆的建築物、構築物；

（四）逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建築物、構築物。

第四條 占用道路（包括人行道），未經公安部門、規劃管理部門批准或雖經批准但逾期未拆除的建築物、構築物等違章建築，由公安部門處理或由公安部門會同規劃管理部門處理。

第五條 未經公房產權所有人同意及規劃管理部門許可，在曬台上搭建的局部封閉性的建築物、構築物，屬違章搭建，由房屋管理部門處理；在曬台上建造的封閉性的建築物、構築物，屬違章建築，由房屋管理部門查實後移送規劃管理部門處理。

第六條 未經公房產權所有人同意，未取得《建築工程規劃許可證》的房屋加層，屬嚴重妨礙城市規劃的違章建築。

第七條 有下列情形之一的違章建築，屬妨礙公共安全和交通的違章建築：

（一）在道路（包括人行道）上和街坊、里弄、新村通道內建造的；

（二）利用建築物之間的間隙或突出建築物之外懸空建造的；

（三）建築物、構築物超過原建築承重結構負荷的；

（四）在市政、公用設施（包括地下管線）上建造的；

（五）其它已經妨礙或可能妨礙公共安全和交通的。

第八條 本規定第二條、第三條、第四條、第五條規定之外的違章搭建、違章建築，按《公房條例》和《規則條例》的有關規定處理。

第九條 報經區（縣）人民政府批准，區（縣）房屋管理部門、規劃管理部門可以委託街道辦事處（鄉、鎮人民政府）行使處理違章搭建、違章建築的部分職權，街道辦事處（鄉、鎮人民政府）在委託許可權內以主管部門名義行使職權。

第十條 在整治違章搭建、違章建築中，區（縣）兩個以上主管部門發生職責許可權爭議時，由區（縣）人民政府指定有關部門協調；協調不成的，由區（縣）人民政府作出決定。

第十一條 屬嚴重妨礙城市規劃的違章建築，應限期拆除或按有關法律、法規的規定予以沒收。

第十二條 對於違章搭建、違章建築，依法必須限期改正、拆除或沒收的，不得僅用罰款代替。

第十三條 公私同幢的房屋中的違章搭建，參照《公房條例》有關規定予以處理。

第十四條 對正在施工的違章建築，有關主管部門一經發現，應責令其立即停工；不聽勸阻，繼續施工的，可予以強制拆除。

第十五條 對妨礙公共安全和交通的違章建築，由區（縣）人民政府組織規劃管理部門、公安部門等按下列程式予以拆除：

（一）規劃管理部門依職權調查取證，查清違章建築的事實；

（二）規劃管理部門向當事人發出限期自行拆除違章建築的決定書。其中對成片違章建築，先由區（縣）人民政府發出統一整治的通告。當事人對決定書不服的，可依法申請行政複議或提起行政訴訟。

（三）當事人逾期不自行拆除違章建築的，由區（縣）人民政府組織有關部門強制拆除。

第十六條 證明違章搭建、違章建築的證據：

（一）舉報或要求整治違章搭建、違章建築的信件或陳述筆錄；

（二）對違章搭建、違章建築的查勘筆錄、照片或錄像等；

（三）詢問相鄰人及其他人的調查筆錄；

（四）違章搭建、違章建築的行為人的陳述筆錄；

（五）違章搭建、違章建築的其他證據。

第十七條 當事人及其他人妨礙、阻撓執法人員查處違章搭建、違章建築，未使用暴力、威脅方法的，由公安機關按《治安管理處罰條例》第十九條第七項處理；使用暴力、威脅方法妨礙查處違章搭建、違章建築，構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。

第十八條 對強制拆除違章搭建、違章建築所支出的人工費、垃圾清運費等，主管部門應作出由違章搭建、違章建築的行為人承擔費用的行政決定書。當事人不服的，可依法申請行政複議或提起行政訴訟。逾期不申請複議或起訴，又不履行決定的，作出決定的主管部門可申請人民法院強制執行。

第十九條 建築施工單位承攬違章搭建、違章建築的，其主管部門應對建築施工單位負責人和主要責任人員予以行政處分。

第二十條 負責整治違章搭建、違章建築的工作人員，違反法律、法規、規章的有關規定，以權謀私、濫用職權、玩忽職守，給國家和人民生命財產造成損失的，由其主管部門給予行政處分。情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十一條 本規定自一九九三年八月一日起施行。

*註：本篇法規已被《上海市人民政府關於廢止等72件規章的決定》廢止 (地方法規)

處理簡介

違法搭建，一直是城市規劃管理的一個頑疾，屢禁不絕。所謂違法搭建是指未經政府規劃部門的批准與認可，在規劃審定的圖紙之外的建築物、構築物：自行搭建的地下室、車庫、陽光屋、游泳池、加層及自建的有頂走廊。這些自行搭建的房屋、陽光棚等在小區里猶如一塊塊扎眼的補丁，除了影響小區外觀，破壞鄰裡間的和諧之外，更為嚴重的是違法搭建人對法律的踐踏。本文論述的違法搭建僅指住宅小區內的違法搭建。
隨著違法搭建的滋生蔓延，政府部門對拆違工作也一直在堅持執行，之前也出台了很多規定。上海拆違的主要依據有：
1、《上海市住宅物業管理規定》（上海市人民代表大會常務委員會公告第40號，2004 年11月1日起施行）（以下簡稱“《物業管理規定》”）
2、《關於實施有關問題的意見》（滬房地資物[2005]91號，上海市房屋土地資源管理局2005年2月4日公布）（以下簡稱“《物業管理意見》”）

小區業主的禁止行為
　　
1、《物業管理規定》第26條：“禁止下列損害公共利益的行為：（一）損壞房屋承重結構；（二）違法搭建建築物、構築物；（三）破壞房屋外貌；（四）擅自改建、占用物業共用部分；（五）損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；（六）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；（七）排放有毒、有害物質；（八）發出超過規定標準的噪聲；（九）法律、法規和規章禁止的其他行為。”
2、《業主臨時公約》或《業主公約》規定的禁止行為：如禁止群租、禁止封閉陽台、禁止飼養大型犬等等。
人生活在社會中，不可能完全自由，必須要遵守各種法律及規定，業主也是一樣，其都生活在一個小區，必須遵守法律及小區的規定。若大家都不遵守規章，那么彼此的權利都可能受到侵犯。

處罰程式

物業公司的權責

物業公司發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當依據有關規定或者業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。
當然作為物業公司，其沒有強制拆違的權力，也沒有起訴業主拆違的權利。物業公司只有勸阻的權利，若業主堅持違法搭建，物業公司只能向業主委員會和有關行政管理部門報告。其實這早有判例：2005年7月，銀順物業公司起訴業主董國龍拆除陽台的防盜窗，浦東法院一審支持了物業公司的訴訟請求，但上海一中院認為物業公司既不是相關權利義務的承受主體，也不是本案的適格主體，原審對此判決有誤，故二審裁定撤銷一審判決，駁回原告銀順物業公司的起訴。

相關業主的權利

若業主、使用人違反規定或業主臨時公約、業主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會應當予以勸阻、制止；相關業主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。相關業主，主要是指相鄰業主，通過相鄰權進行起訴。《物權法》第92條：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當儘量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

對違法搭建業主的處罰

若損壞房屋承重結構的，由區（縣）房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。
若破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由區（縣）房地產管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。
違法搭建建築物、構築物的，由區（縣）房地產管理部門責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當事人逾期未拆除的，區（縣）房地產管理部門可以申請區（縣）人民政府組織強制拆除。
對正在實施違法搭建建築物、構築物的，區（縣）房地產管理部門應當責令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當事人承擔。
附有違法建築並結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記。
這裡的處罰分為兩種：一種是行政處罰：罰款；另一種是行政強制：強制拆除、限制房地產轉移和抵押登記

對物業公司的處罰

物業公司對業主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規定時間內報告有關行政管理部門的，由區（縣）房地產管理部門責令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。若物業公司怠於履行自己的職責，是會收到行政處罰的。

受處罰人的權利保障

當事人對市房地資源局、區（縣）房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的，具有申請行政複議或者提起行政訴訟的權利。若當事人對具體行政行為逾期不申請複議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執行。

違法建築的拆除主體

那么到底是區政府有權拆除，還是法院有權拆除違法搭建呢？其實兩者都有權力。拆除違法搭建，涉及到行政強制執行，所謂行政強制執行是指行政主體依法自己或申請人民法院對不履行發生法律效力的行政決定的行政相對人採取強制方式，以迫使該相對人履行該義務，或者達到與履行義務相同之狀態的行為或制度。行政強制執行權的歸屬：根據我國現行法律、法規的規定，行政強制執行既存在由行政機關實施的情況，也存在由司法機關實施的情況，即行政機關和法院都可以成為行政強制執行的主體。它們之間的行政強制執行許可權的分配，根據我國行政訴訟法及有關司法解釋的規定，可以概括為“以申請法院強制執行為原則，以行政機關自行強制執行為例外”。