為規範荊門主城區被徵收集體土地上房屋及其他地上附著物補償工作，維護被徵收人和農村集體經濟組織合法權益，保障城鄉建設順利進行，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》以及《省人民政府關於公布實施湖北省征地區片綜合地價標準的通知》（鄂政發〔2019〕22號）等規定，結合實際，制定本標準。
基本介紹
- 中文名：荊門主城區集體土地上附著物徵收補償標準
- 頒布時間：2020年8月18日
- 實施時間：2020年8月18日
- 發布單位：荊門市人民政府辦公室
全文,起草說明,
全文
一、徵收集體土地上房屋及其他地上附著物，應當根據不同情況，按照規定給予被徵收人以下補償：
（一）被徵收房屋價值的補償；
（二）被徵收房屋附屬物的補償；
（三）地上構築物的補償；
（四）其他地上附著物補償；
（五）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（六）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。
二、被徵收房屋價值補償標準。
被徵收房屋價值補償，被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。在尊重被徵收人自主選擇補償方式的前提下，鼓勵被徵收人選擇貨幣補償。
（一）實行貨幣補償的，被徵收房屋的補償費用，由被徵收房屋價值和房屋裝飾裝修補償費構成。
1.被徵收房屋的補償總額由徵收主體與當事人協商確定；協商不成的，由具有相應資質的房地產價格評估機構評估其價值。同一徵收項目內，既有集體又有國有土地的，集體土地上的房屋徵收可參照國有土地上的房屋補償標準執行。
2.房地產價格評估機構由徵收主體與當事人協商選定；協商不成的，通過投票、搖號等方式確定。
3.對選擇實行貨幣化補償的被徵收人，在規定時限內簽訂協定並按時搬遷的，按不高於被徵收房屋評估價格20%的比例給予獎勵。
（二）被徵收人選擇房屋產權調換的，可採取按被徵收房屋面積比例安置、重置成本法評估補償還建房屋回購安置、重置成本法評估補償還建房屋無償安置等方式。
1.採取按被徵收房屋面積比例安置的，被徵收房屋面積與用於安置的房屋面積原則上磚混結構房屋按1:1、磚木結構按1:0.8比例還建。還建房套內建築面積原則上與被徵收住宅房屋套內建築面積相當。
2.被徵收人安置房面積原則上每戶不得超過300平方米。被徵收人選擇的安置房面積超過規定安置房屋面積的，超過面積20平方米以內的部分，由被徵收人按成本價格購買；超過面積大於20平方米的部分，由被徵收人按市場評估價格購買，成本價格、市場評估價格應在徵收方案中明確。
3.住宅的主屋計入被徵收房屋的安置面積，其他房屋實行貨幣化補償，不得計入應安置面積。
4.被徵收房屋按照重置成本法評估補償的，由具有資質的房地產評估機構計算補償金額，標準見《荊門主城區集體土地上房屋重置價指導標準》。
被徵收房屋室內裝飾裝修價值補償標準，由徵收主體與當事人協商確定；協商不成的，可以委託具有相應資質的房地產價格評估機構評估確定。
三、房屋附屬物、構築物及其他地上附著物補償標準。
房屋附屬物、構築物補償，參照《荊門主城區集體土地上房屋附屬物、構築物補償參考標準》，由徵收主體與當事人協商確定；協商不成的，由房地產價格評估機構評估確定。
其他地上附著物補償，參照《荊門主城區集體土地上其他地上附著物補償參考標準》，由徵收主體與當事人協商確定；協商不成的，可以委託第三方專業機構評估確定。
四、搬遷補償費標準。
住宅房屋實行貨幣補償或產權調換的，每戶一次性補助2500元。非住宅房屋徵收涉及大型機器設備、大量物資等搬遷的，其搬遷所需費用，由徵收主體與當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構評估確定。
五、臨時安置補助費標準。
徵收住宅房屋的，應支付被徵收人臨時安置補助費。臨時安置補助費按自然戶計算，其標準為原則上農村不超過700元/月，集鎮不超過800元/月，城郊不超過900元/月。
（一）被徵收人選擇期房安置且自行過渡的，在規定的過渡期限內，按上述標準向被徵收人支付臨時安置補助費。
（二）被徵收人選擇期房安置並由徵收人提供周轉用房過渡的，在規定的過渡期內，不再支付臨時安置補助費。
（三）被徵收人選擇房屋產權調換（含期房、現房）的，安置房竣工驗收合格後，被徵收人按通知時限接收房屋的，另按上述標準發放6個月臨時安置補助費；未按通知時限接收房屋的，超過過渡期限停發臨時安置補助費。
（四）被徵收人選擇貨幣補償的，按上述標準發放6個月臨時安置補助費。
六、非住宅房屋停產停業損失費補助標準。
因徵收房屋對被徵收人給予停產停業損失補償的，停產停業損失補償費按被徵收非住宅房屋（含分攤土地）評估價值5%的標準，給予一次性補助。
被徵收人或者生產經營者認為其停產停業損失超過上述規定計算標準的，應當及時向房屋徵收主體提供房屋徵收前3年的收益、納稅憑證、停產停業期限等相關證明檔案，與房屋徵收主體協商確定；協商不成的，可委託具有相應資質的評估機構評估確定。
七、改變用途房屋補償標準。
徵收個人住宅房屋，被徵收人在2011年10月1日《湖北省城鄉規劃條例》施行前，自行改變房屋用途作為經營性用房使用，且以該住宅為註冊地址依法取得營業執照並一直從事經營的，按住宅房屋給予徵收補償；對其實際用於經營的部分，可根據經營情況、經營年限、納稅及區位等實際情況，在同類住宅房屋補償標準基礎上適當增加補償，增加的補償不得高於住宅房屋標準的30%。已依法取得營業執照但其經營活動中斷、停止的，或未取得營業執照的，不予增加補償。
八、被徵收土地的使用權人、房屋的所有權人、建築面積與用途，以相關機構頒發的房屋、土地權屬證書或不動產權屬證書的記載為準。
九、對徵收範圍內未經登記的建築，各區人民政府（管委會）應當組織自然資源和規劃、住房和城鄉建設、城市管理等有關行政主管部門依法進行調查、認定和處理。未經登記建築的面積，應當委託具有資質的房產測繪單位進行測繪。
對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築，應當給予補償，對未超過批准期限的臨時建築，按建築成本結合使用年限給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。
十、被徵收人在簽約期限內簽訂補償協定並在搬遷期限內搬遷的，給予不超過2萬元的的簽約搬遷獎勵。獎勵具體辦法和標準由各區人民政府根據徵收範圍、規模和區位確定，並在項目徵收補償方案中予以明確。
十一、主城區以外的區域由各區人民政府（管委會）參照制定具體實施標準。
十二、國務院、省人民政府對公路、鐵路、水利、水電工程等基礎設施建設涉及集體土地徵收補償安置另有規定的，從其規定。
十三、集體土地上附著物徵收工作經費可參照國有土地上附著物徵收相關標準執行。
本標準自發布之日起施行，有效期3年。本標準在施行過程中，國家和省出台新規定的，從其規定。
起草說明
一、制定的背景
2019年10月16日，省政府發布《省人民政府關於公布實施湖北省征地區片綜合地價標準的通知》（鄂政發〔2019〕22號），並要求各市（州）人民政府根據本地經濟發展水平和實際情況，制定本地區被徵收土地上的附著物和青苗補償標準。為落實省政府檔案精神，規範我市徵收補償活動，保障被徵收人合法權益，我局擬定了《荊門主城區集體土地上附著物徵收補償標準》《荊門市被徵收土地上青苗補償標準》，提交市政府研究審核發文。
二、起草過程
2019年10月，省政府關於湖北省征地片區綜合地價標準發布實施後，省自然資源廳對地上附著物和青苗補償標準制定工作進行了安排部署，我局即開始著手補償標準制定工作。2019年11月以來，我局組建工作專班，會同市發改委、市財政局、市住建局、市農業農村局、各區徵收辦等部門負責人、局機關相關科室（單位）專題研究討論，形成《荊門主城區集體土地上附著物徵收補償標準》《荊門市被徵收土地上青苗補償標準》（徵求意見稿）；2020年5月28日—7月17日，書面徵求了各縣市區政府和市發改委、市住建局、市財政局、市農業農村局等相關單位的意見和建議，並通過荊門晚報及市自然資源局網站發布公告，廣泛徵求社會各界意見和建議。根據各部門及社會各界所提意見和建議，對《荊門主城區集體土地上附著物徵收補償標準》《荊門市被徵收土地上青苗補償標準》作了進一步的修改完善，形成了送審稿。
三、相關政策依據
1、《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正）。
2、《中華人民共和國城鄉規劃法》。
3、《省人民政府關於公布實施湖北省征地區片綜合地價標準的通知》（鄂政發〔2019〕22號）。
4、《省人民政府關於公布湖北省征地統一年產值和區片綜合地價的通知》（鄂政發〔2014〕12號）。
5、《省國土資源廳關於公布征地補償安置倍數、修正係數及青苗補償的函》（鄂土資函〔2014〕242號）。
6、《荊門市國土資源局 荊門市財政局 荊門市房產管理局 荊門市物價局關於印發》
7、《荊門市人民政府關於印發荊門市國有土地上房屋徵收與補償實施細則的通知》（荊政發〔2016〕29號）。
8、統計部門《2017-2019年荊門統計摘要》。
四、主要內容的說明
（一）《荊門主城區集體土地上附著物徵收補償標準》。
該標準是對《荊門市國土資源局 荊門市財政局 荊門市房產管理局 荊門市物價局關於印發》
1、被徵收房屋重置價指導標準。原指導意見規定“被徵收房屋重置價為：框架結構1500元/平方米、磚混一類1200元/平方米、磚混二類900元/平方米、磚木一類800元/平方米、磚木二類580元/平方米、簡易結構160—300元/平方米”。近年來，隨著經濟社會發展，中心城區房屋價格、建築材料價格大幅上漲，導致原重置標準偏低。比如：荊門市中心城區住宅銷售均價，2017年5月為3845元/平方米、2020年5月為5147元/平方米，漲幅為33.86%；主要建築材料（圓鋼、水泥同型號），2017年6月荊門市圓鋼價格3381—4244元/噸、水泥價格為350—430元/噸（含稅），2020年6月荊門市圓鋼價格3937.2—4579.8元/噸、水泥價格為507.40—542.81元/噸（含稅），漲幅為7.8%—44.85%。現標準結合我市實際情況，將標準調整為“被徵收房屋重置價為：框架結構1800元/平方米、磚混一類1500元/平方米、磚混二類1200元/平方米、磚木一類1000元/平方米、磚木二類800元/平方米、簡易結構160—500元/平方米”。
2、關於臨時安置補助費標準。結合項目徵收的地域、區段區別，集體土地上的房屋租賃因農村、集鎮、城郊等地域、地段不同，房租費用不同，經徵求並統一東寶區、高新區·掇刀區、漳河新區意見，現標準採納東寶區政府意見，將補助費標準由以前的“不超過800元/月”調整為“原則上農村不超過700元/月，集鎮不超過800元/月，城郊不超過900元/月”。“補償期限參照國有土地上補償標準由3個月調整為6個月”。
3、關於搬遷補償費標準、房屋附屬物、構築物及其他地上附著物補償參考標準。目前，尚未有相關法律條文對集體土地上房屋附屬物、構築物及其他地上附著物補償參考標準做出明確規定，在實際執行過程中，國有土地和集體土地上進行房屋徵收工作所發生的建築安裝費用等均一致，為保證徵收補償的公平公正，現標準中的房屋附屬物、構築物及其他地上附著物補償參考標準與國有土地上徵收補償標準保持一致。
（二）《荊門市被徵收土地上青苗補償標準》。本次青苗補償標準主要是在參照省政府征地區片綜合地價標準測算，借鑑襄陽市、天門市等地公布的青苗補償標準，徵求市發改、財政、住建、農業農村等部門和縣市區政府意見的基礎上確定。測算方法:耕地青苗補償費=征地區片綜合地價×40%×1/10（本次征地區片綜合地價由兩部分構成，其中土地補償費占40%，安置補助費占60%；上一輪土地補償費為征地統一年產值的10倍，青苗補償費為征地統一年產值的1倍，即青苗補償費=土地補償費×1/10）；菜地青苗補償費=耕地青苗補償費×1.1（修正係數）。比如沙洋縣，區片1級別耕地補償為43200×40%×1/10=1728，菜地補償為1728×1.1=1900.8，根據測算結果，經徵求相關部門意見，最終沙洋縣區片1級別耕地補償定為1730，菜地為1900。
五、意見建議
結合省政府關於湖北省征地片區綜合地價標準檔案要求，建議《荊門主城區集體土地上附著物徵收補償標準》《荊門市被徵收土地上青苗補償標準》提請市政府常務會議審議通過後，以市政府辦名義下發執行。
