臨沂市土地市場管理暫行辦法

【發布單位】臨沂市
【發布文號】
【發布日期】2001-12-25
【生效日期】2001-12-25
【失效日期】
【所屬類別】地方法規
【檔案來源】

臨沂市土地市場管理暫行辦法

第一章總則
第一條為進一步深化土地使用制度改革,規範土地使用權交易行為,建立公開、公平、公正的土地市場,切實防止國有土地資產的流失,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等有關法律、法規和政策,結合我市實際,制定本辦法。
第二條本市行政區域內土地使用權出讓、租賃、作價出資(入股)和轉讓、出租、抵押等,適用本辦法。
第三條土地市場應當遵循公開、公平、公正的原則,任何單位和個人不得非法干預。
第四條以下應當通過招標、拍賣或掛牌等方式進入土地市場公開進行:
(一)土地使用權出讓;
(二)土地使用權租賃;
(三)國家以土地使用權作價出資(入股);
(四)土地使用權轉讓、出租、抵押;
(五)集體建設用地使用權的流轉,包括農民集體所有建設用地使用權的轉讓、出租、作價出資(入股)、聯營聯建、抵押等;
(六)因人民法院判決、裁定、調解而引起土地的使用權轉移;
(七)劃撥土地使用權交易;
(八)其他應當在土地市場公開進行交易的。
第五條臨沂市土地使用制度改革與審批領導小組對土地市場的管理工作進行指導、監督,並對重大問題進行決策。
市、縣國土資源行政主管部門負責本轄區範圍內土地市場的管理工作。
計畫、財政、工商、建設、規劃、房管、價格等部門按照各自職責密切配合,搞好土地市場的管理工作。
第二章土地使用權出讓
第六條土地使用權出讓,是指國家將一定年限內的國有土地使用權讓與土地使用者,由土地使用者向國家一次性支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。
第七條除本辦法第五十四條規定可以採用劃撥方式提供用地外,其他建設需要使用國有土地的,必須依法實行出讓等方式有償使用。以出讓方式獲取國有土地使用權的土地使用者,應當與市、縣國土資源行政主管部門簽訂土地使用權出讓契約。
對原劃撥用地,因發生土地轉讓、出租或改變用途後不再符合《劃撥用地目錄》的,應依法實行出讓等有償使用方式。
對出讓土地,凡改變土地用途、容積率的,應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。
第八條土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:
(一)居住用地70年;
(二)工業用地50年;
(三)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;
(四)商業、旅遊、娛樂用地40年;
(五)綜合或其他用地50年。
第九條土地使用權出讓可採取招標、拍賣、協定三種方式。
商業性房地產開發用地和其他土地供應計畫公布後,同一地塊有兩個以上意向用地者,市、縣國土資源行政主管部門必須依法以招標、拍賣方式提供,國有土地使用權招標、拍賣必須公開進行。
確實不能採用招標、拍賣方式的,方可採用協定方式。採用協定方式供地的,必須做到在地價評估基礎上,集體審核確定協定價格,協定結果向社會公開。
第十條進行招標拍賣活動,事前應制定招標、拍賣檔案和投標競買規則,並發布招標、拍賣公告。招標、拍賣的具體程式按《臨沂市國有土地使用權招標拍賣辦法》的規定進行。
第十一條市、縣人民政府價格行政主管部門和國土資源行政主管部門應根據基準地價及標定地價制定協定出讓最低價標準。土地使用權協定出讓不得低於協定出讓最低價。
土地使用權以招標、拍賣方式出讓時,應設立招標底價、拍賣保留價。未達到規定人數和招標底價、拍賣保留價的,停止該幅土地使用權的招標、拍賣活動。
第十二條土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後,應當依照規定辦理登記,領取土地使用證。
第三章土地使用權租賃
第十三條土地使用權租賃是指市、縣人民政府將國有土地在一定期限內出租給土地使用者,由土地使用者支付租金的行為。
第十四條除法律、法規另有規定的外,境內外的自然人、法人和其他組織可以通過租賃方式取得國有土地使用權,進行土地開發、利用和經營。
經營性房地產開發用地,無論是利用原有的建設用地,還是利用新增建設用地,都必須實行出讓,不實行租賃。
通過租賃方式取得的國有土地使用權,不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施。
第十五條國有土地租賃可以採用招標、拍賣或者協定方式,有條件的,必須採取招標、拍賣方式。採用協定方式租賃國有土地的租金,不得低於租賃底價和按國家規定的最低地價折算的最低租金標準,協定租賃結果要報上級國土資源行政主管部門備案,並向社會公布,接受上級國土資源行政主管部門和社會監督。
第十六條國有土地租賃期限由租賃雙方約定,但不得超過法律、法規規定的出讓同類土地使用權的最高期限。
企業法人租賃國有土地的期限不得超過其營業執照載明的營業期限。
第十七條國有土地的租金標準,由市、縣國土資源行政主管部門根據當地基準地價,結合用地性質、租賃期限、地塊區位等因素制定,報同級人民政府批准後公布執行。
在國有土地租賃期限內,租金標準可以根據市、縣人民政府公布的基準地價進行定期調整。
市、縣人民政府財政行政主管部門和價格行政主管部門依照其法定職責,對租金標準的制定和執行進行監督。
第十八條租賃期限6個月以上的國有土地租賃,應當由市、縣國土資源行政主管部門(出租人)與土地使用者(承租人)簽訂租賃契約。租賃契約內容應當包括出租人、承租人、出租宗地的位置、範圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標準、支付時間和支付方式、土地租金標準調整的時間和調整輻度、出租人和承租人的權利義務等。
出租人應當按照租賃契約約定的期限和條件,向承租人交付租賃的土地。
承租人應當按照租賃契約約定的金額、期限和方式,向出租人支付租金。
第十九條租賃國有土地的,應當按照建設用地審批程式報有批准權的人民政府批准,承租人應當自批准之日起30日內申請辦理國有土地使用權登記手續,領取國有土地使用證。
第二十條承租人應當按照租賃契約約定的土地用途進行土地開發、利用和經營。
在國有土地租賃期限內承租人需改變租賃契約約定的土地用途的,應當經出租人和核發建設用地規劃許可證的城市規划行政主管部門同意,變更原租賃契約,並報有批准權的人民政府批准。
第二十一條租賃期限屆滿前,租賃土地不得擅自收回;因社會公共利益需要並經原批准租賃土地的人民政府批准,出租人可以提前收回租賃土地。
提前收回租賃土地的,出租人應當在收回土地6個月前,將收回地塊的座落、四至範圍、收回理由、收回日期書面通知承租人,並予以公告。
提前收回租賃土地的,出租人應當給予承租人適當補償。補償標準由出租人與承租人根據地上建築物、構築物和其他附著物的價值及租賃期限的余期等因素協商確定;經協商不能確定的,由原批准租賃土地的人民政府裁決。
第二十二條租賃期限屆滿前,承租人要求中止契約的,應當在中止前6個月向出租人提出,並承擔違約責任;租賃契約另有約定的,依照約定。
第二十三條承租人可以續租國有土地。需要續租的,應當在租賃期限屆滿前6個月向市、縣國土資源行政主管部門提出申請。除因社會公共利益需要收回的外,有批准權的人民政府應當準予續租。
承租人未申請續租或者申請續租未獲批准的,市、縣人民政府可以在租賃期限屆滿後無償收回租賃土地,地上建築物、構築物和其他附著物按租賃契約的約定處置。
第四章國家以土地使用權作價出資(入股)
第二十四條國家以土地使用權作價出資(入股),是指國家以一定年期的國有土地使用權作價,作為出資投入改組後的新設企業,該土地使用權由新設企業持有。
第二十五條根據國家產業政策,須由國家控股的關係國計民生、國民經濟命脈的關鍵領域和基礎性行業企業或大型骨幹企業,改造或改組為有限責任公司、股份有限公司以及組建企業集團的,涉及的劃撥土地使用權經省級以上人民政府國土資源行政主管部門批准,可以採取國家以土地使用權作價出資(入股)方式處置。
對企業新增用地,使用政府新徵用土地的,不能採取國家以土地使用權作價出資(入股)方式。
第二十六條採取國家以土地使用權作價出資(入股)方式處置的土地使用權,允許依法按照土地使用權出讓契約的規定轉讓、出租、抵押,改變用途的應補繳不同用途的土地使用權出讓金差價。
第五章土地使用權轉讓
第二十七條土地使用權轉讓,是指以出讓、租賃、作價出資(入股)等方式取得的土地使用權,土地使用者通過出售、交換、贈與、聯營聯建等方式,將土地使用權再轉移的行為。
第二十八條出讓或租賃國有土地使用權轉讓,必須具備下列條件,方可轉讓:
(一)具有《土地使用權出讓契約》或《土地使用權租賃契約》和《國有土地使用證》;
(二)已交清全部土地使用權出讓金、租金和全部稅費;
(三)符合契約規定的用途和規劃建設要求;
(四)除出讓金、租金外,投入開發建設資金已達到契約規定的總投資額25%以上。
第二十九條土地使用權轉讓,由轉讓人和受讓人簽訂轉讓契約,契約中應當載明出讓契約或租賃契約中的權利、義務隨之轉移。
第三十條轉讓土地使用權使用年限的計算應為土地使用權出讓契約或租賃契約規定的年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
第三十一條土地使用權轉讓時,其地上建築物、構築物和其他附著物隨之轉讓;地上建築物、構築物和其他附著物轉讓時,其使用範圍內的土地使用權隨之轉讓。地上建築物、構築物和其他附著物的所有人或者共有人,享有該建築物、構築物和其他附著物使用範圍內的土地使用權。
第三十二條國有土地使用權轉讓,轉讓雙方必須如實申報成交價格。國土資源行政主管部門要根據基準地價、標定地價對申報價格進行審核和登記。申報土地轉讓價格比標定地價低20%以上的,市、縣人民政府可行使優先購買權。
第三十三條土地使用權轉讓後,受讓人改變原土地使用權出讓契約或租賃契約規定的土地用途的,必須取得原出讓人、租賃人和規划行政主管部門的同意,簽訂出讓契約、租賃契約變更協定或者重新簽訂土地使用權出讓契約、租賃契約,相應調整土地使用權出讓金、租金。
第三十四條土地使用權和地上建築物、構築物及其他附著物所有權轉讓時,當事人應在轉讓契約簽訂之日起30日內到土地所在地的國土資源行政主管部門和房產行政主管部門辦理土地使用權、房產所有權過戶登記手續,未經過戶登記的,轉讓行為無效。
第六章土地使用權出租
第三十五條土地使用權出租,是指土地使用者作為出租人將依法取得的土地使用權隨同地上建築物、構築物和其他附著物出租給承租人使用,承租人向出租人支付租金的行為。
第三十六條經出讓、租賃或作價出資(入股)方式取得的土地使用權可以出租。
土地使用權出租年限,不得超過原出讓契約或租賃契約規定的有效年限。
第三十七條土地使用權出租時,出租雙方應當簽訂出租契約,並於契約簽訂之日起30日內到原負責土地登記的人民政府國土資源行政主管部門辦理土地使用權出租登記,核發土地他項權利證明書。未按規定辦理登記的,其出租行為無效。
出租契約不得違背國家法律、法規及土地使用權出讓契約或租賃契約的規定。
第三十八條土地使用權出租期間,出租人必須繼續履行土地使用權出讓契約或租賃契約。
土地使用權出租後,承租人改變原出讓契約或租賃契約規定的土地用途的,應經國土資源行政主管部門和規划行政主管部門批准後,由出租人到國土資源行政主管部門簽訂變更出讓、租賃契約,並相應調整出讓金、租金。
以營利為目的,房屋所有人將以劃撥方式取得國有土地使用權後所建房屋出租的,應將租金中所含土地收益上繳國家。
第三十九條出租期滿,出租契約終止,出租人應自契約終止之日起30日內到原負責土地登記的國土資源行政主管部門辦理註銷登記。
第七章土地使用權抵押
第四十條土地使用權抵押,是指抵押人以其合法的土地使用權以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。
債務人不履行債務時,抵押權人有權依法以抵押的土地使用權拍賣所得的價款優先受償。
第四十一條以出讓、租賃、作價出資(入股)方式取得的土地使用權可以抵押;劃撥土地使用權經批准可以抵押。
經縣級人民政府國土資源行政主管部門登記的集體荒地土地使用權和鄉(鎮)村企業集體建設用地使用權可以進行抵押,其他類型的集體土地使用權不得抵押。
第四十二條集體荒地土地使用權和鄉(鎮)村企業集體建設用地使用權抵押須經被抵押土地的土地所有者同意,並出具書面證明。
鄉(鎮)村企業集體建設用地使用權抵押的,集體土地所有者出具的同意抵押的書面證明應包括:在實現抵押權時同意按法律規定的土地徵用標準補償後轉為國有土地,征地費是否作為清償資金等內容。
集體土地所有者在出具同意鄉(鎮)村企業集體建設用地使用權抵押的書面證明前,須將土地抵押有關事項在村農民集體內部履行合法手續。
第四十三條土地使用權抵押時,其地上建築物、構築物和其他附著物隨之抵押;地上建築物、構築物和其他附著物抵押時,其相應土地使用權也隨之抵押。
土地使用權抵押年限,不得超過原出讓契約或租賃契約規定的有效年限。
土地使用權抵押期間,抵押人必須繼續履行土地使用權出讓契約或租賃契約。
第四十四條土地使用權抵押時,抵押雙方應當簽訂抵押契約,並於契約簽訂之日起30日內到原負責土地登記的國土資源行政主管部門辦理土地使用權抵押登記,核發土地他項權利證明書。
未按規定辦理登記的,抵押行為無效。
抵押契約不得違背國家法律、法規及土地使用權出讓契約或租賃契約的規定。
第四十五條抵押人所擔保的債權不得超出其抵押的土地使用權的價值。土地使用權抵押後,該土地使用權的價值大於所擔保債權的餘額部分,可以再次抵押,但不得超出其餘額部分。
第四十六條抵押期間,抵押人轉讓已辦理登記的抵押土地使用權的,應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓土地使用權已經抵押的情況;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效。
轉讓抵押土地使用權的價款明顯低於其價值的,抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的,不得轉讓抵押土地使用權。
抵押人轉讓抵押土地使用權所得的價款,應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分,歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。
第四十七條抵押人到期未能履行債務或者在抵押契約有效期內宣告解散、破產的,抵押權人有權依照國家法律、法規和抵押契約的規定處分抵押財產,並享有優先受償權。
設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產後,受讓人應當依法與土地所在地的國土資源行政主管部門簽訂土地使用權出讓契約,從拍賣價款中繳納土地使用權出讓金後,抵押權人可優先受償。
土地使用權抵押契約簽訂後,土地上新增的建築物、構築物和其他附著物不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的土地使用權時,可以依法將土地上新增的房屋與抵押的土地使用權一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權人無權優先受償。
第四十八條因處分抵押物而獲得土地使用權和地上建築物、構築物及其他附著物所有權的,應於30日內到土地所在地的國土資源行政主管部門和房產行政主管部門辦理土地使用權、房產所有權變更登記。
抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的,應當按照規定辦理註銷登記。
第八章土地使用權終止
第四十九條土地使用權因出讓契約、租賃契約規定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。
第五十條國土資源行政主管部門應在土地使用權到期前60日通知土地使用者,辦理土地使用權終止手續。
土地使用者應按時到國土資源行政主管部門辦理土地使用權終止註銷登記。
第五十一條土地使用權屆滿,土地使用權和地上建築物、構築物及其他附著物所有權由市、縣人民政府無償取得。
土地使用權屆滿,土地使用者可以提前6個月向國土資源行政主管部門申請續期,經批准,重新簽訂出讓契約或租賃契約,支付出讓金或租金並辦理登記手續。
第五十二條出讓期或租賃期未滿的土地使用權一般不提前收回,在特殊情況下,根據社會公共利益的需要,必須提前收回土地使用權的,可以依照有關法律規定,提前收回土地使用權,並根據土地使用者已使用的年限、開發和利用土地的實際情況給予相應的補償。
第九章劃撥土地使用權
第五十三條劃撥土地使用權,是指經縣級以上人民政府依法批准,在土地使用者交納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用,或者無償交付給土地使用者使用的土地使用權。
第五十四條經縣級以上人民政府依法批准,國家機關和軍事用地、城市基礎設施和公益事業用地、國家重點扶持的能源、交通、水利等設施用地可以以劃撥方式取得土地使用權。
第五十五條劃撥土地使用權未經依法批准不得自行轉讓。
經縣級以上人民政府國土資源行政主管部門批准,可以轉讓。
劃撥土地使用權準予轉讓的,應由受讓人辦理出讓手續,繳納土地使用權出讓金。經批准保留劃撥土地性質進行轉讓的,可不辦理出讓手續,但轉讓人應當按照有關規定繳納土地收益。
以劃撥方式取得的土地使用權需要抵押的,應當先進行地價評估,由市、縣人民政府國土資源行政主管部門核定土地使用權出讓金,抵押所擔保的債務不得超過扣除出讓金後的土地價值。
在實現抵押權時,應當從土地使用權拍賣或者轉讓所提的價款中繳納相當於土地使用權出讓金款額後,抵押權人方可依法受償。
以劃撥方式取得的土地使用權,需要改變土地用途進行經營性活動的,應當向市、縣人民政府規劃、國土資源行政主管部門提出申請,報有批准權的人民政府批准。準予改變土地用途的,應當依法辦理土地使用權有償使用手續,繳納土地使用權有償使用費。
劃撥土地使用權採取國家以土地使用權作價出資(入股)方式處置的,土地使用者應與市、縣人民政府國土資源行政主管部門簽訂土地使用權出讓契約,辦理出讓手續。
第五十六條無償取得劃撥土地使用權的土地使用者,因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因停止使用土地的,由市、縣國土資源行政主管部門報同級人民政府批准後,無償收回劃撥土地使用權,納入政府土地儲備。
對劃撥土地使用權,市、縣人民政府可以依據城市建設發展需要和城市規劃要求無償收回,納入政府土地儲備。
無償收回劃撥土地使用權時,對地上建築物、構築物和其他附著物,市、縣人民政府應當根據實際情況給予適當補償。
第十章罰則
第五十七條土地使用者未按出讓契約規定的用途、期限和條件開發、利用土地的,由市、縣國土資源行政主管部門給予警告,責令其限期改正;逾期不改正的,按照《中華人民共和國土地管理法》第八十條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十三條規定,由市、縣國土資源行政主管部門責令交還土地,處以每平方米10元以上30元以下罰款。
承租人不按租賃契約約定的用途進行土地開發、利用和經營的,按照《山東省國有土地租賃辦法》第二十五條規定,由市、縣國土資源行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,出租人可以解除契約,無償收回租賃土地使用權,並有權請求違約賠償。
第五十八條按照《山東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法》第四十七條和《山東省國有土地租賃辦法》第二十四條規定,土地使用者逾期未按出讓契約或租賃契約約定支付土地使用權出讓金或租金的,市、縣人民政府國土資源行政主管部門有權解除契約,無償收回土地使用權,並可請求違約賠償。
市、縣人民政府國土資源行政主管部門未按出讓契約或租賃契約約定提供土地使用權的,土地使用者有權解除契約,並可請求違約賠償。
第五十九條依法收回國有土地使用權當事人拒不交出土地的,按照《中華人民共和國土地管理法》第八十條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十三條規定,由市、縣國土資源行政主管部門責令交還土地,處以每平方米10元以上30元以下罰款。
第六十條擅自轉讓、出租、抵押土地使用權的,按照《山東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法》第四十九條規定,市、縣人民政府國土資源行政主管部門責令其限期改正,拒不改正的,沒收非法所得;市、縣人民政府依法收回土地使用權,沒收地上建築物、構築物和其他附著物或限期拆除。
第六十一條擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的,按照《山東省城鎮國有土地使用權出讓和轉讓辦法》第五十條規定,其轉讓、出租、抵押行為無效,市、縣人民政府國土資源行政主管部門沒收非法所得,並處以非法所得50%以下的罰款。
第六十二條擅自將農民集體所有的土地使用權出賣、轉讓或者出租用於非農業建設的,按照《中華人民共和國土地管理法》第八十一條和《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十九條規定,由市、縣人民政府國土資源行政主管部門責令限期改正,沒收非法所得,並處以非法所得5%以上20%以下罰款。
第六十三條未按規定進行土地使用權出讓、租賃、轉讓、出租、抵押登記的,按照《山東省土地登記條例》規定,由負責登記的國土資源行政主管部門責令其限期補辦登記手續;逾期不補辦的,視為非法占用土地,可處以每平方米15元以下罰款。
第六十四條土地使用權出讓金、租金、罰沒款全額上繳同級財政,專項用於城市建設和土地開發整理,不得截留或挪作他用。對於低價出讓、租賃土地,隨意減免地價,擠占挪用土地收益,造成國有土地資產流失的,對責任人員由其所在單位或上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第六十五條國土資源行政主管部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
第六十六條當事人對行政處罰決定不服的,可依法申請複議或向人民法院起訴。當事人逾期不申請複議也不向人民法院起訴又不履行處罰決定的,由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。
第十一章附則
第六十七條集體建設用地使用權的流轉,按照《臨沂市集體建設用地使用權流轉管理暫行辦法》執行。
第六十八條城市規劃區內居民住宅用地使用權出讓、租賃、轉讓、出租、抵押,適用本辦法。
第六十九條本辦法自發布之日起30日後施行。《臨沂市國有土地使用權出讓和轉讓暫行辦法》(臨政發〔1995〕103號)、《臨沂市對非法轉讓、出租、抵押劃撥國有土地使用權行為的處罰辦法》(臨政發〔1995〕103號)、《臨沂市人民政府關於城市規劃區內劃撥土地使用權的暫行管理辦法》(臨政發〔1996〕115號)、《臨沂市人民政府關於臨沂城規劃區內居民住宅用地使用權出讓、轉讓暫行辦法》(臨政發〔1996〕116號)、《臨沂市城市規劃區內土地一級市場管理暫行規定》(臨政發〔1999〕54號)同時廢止。
2001年12月25日

臨沂市土地市場管理暫行辦法

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