繼深圳、北京、上海加碼調控政策之後，2013年11月18日下午五時後，廣州出台了“穗六條”，即《廣州市人民政府辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》（穗府辦〔2013〕44號），內文共六條意見。其主要內容包括調控土地供應和規範市場秩序兩大方面，標誌著一線城市調控政策的全面收緊。
基本介紹
- 中文名：穗六條
- 背景：深圳、北京、上海加碼調控政策後
- 推出時間：2013年11月18日下午五時後
- 推出地點：廣州
政策背景,主要內容,政策影響,政策評價,政策實施,
政策背景
《廣州市人民政府辦公廳關於貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作通知的實施意見》（穗府辦〔2013〕14號）實施以來，廣州市房地產市場出現了積極變化。為進一步做好房地產市場調控工作，促進廣州市房地產市場平穩健康發展，經過市人民政府同意，而提出的關於樓市調控的新政。
主要內容
一、加快中低價位的商品住房供應，控制高端商品住房供應。加快中低價位商品住房供應，加強對中低價位商品住房項目預售款的監控和劃撥使用管理，確保房地產項目順利完成開發建設。已批准建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記後方可銷售。
二、增加住宅用地供應。切實採取有效措施，力爭2013年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上。2013年12月31日前制定並公布2014年全市住宅用地供應計畫，確保2014年住宅用地計畫供應量不低於2013年的計畫供應量。
三、抑制不合理住房需求。自本意見發布之日起，暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。
從嚴查處各類住房騙購行為。對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產的登記；對存在規避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產開發企業整改；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除契約；對教唆、協助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業整頓，並嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，追究當事人的法律責任。
四、人民銀行廣州分行應在國家統一信貸政策的基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。
五、引導開發企業理性定價。根據2013年本市房價控制目標，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。
六、穗府辦〔2013〕14號檔案與本意見不一致的內容以本意見為準，除此以外的其他內容繼續執行。
政策影響
約一成買家或延遲購房
新政對廣州二手樓市的影響可能更大。從廣州二手住宅市場成交情況估算，約有一成買家的購房計畫將受到“穗六條”中提高二套房貸首付比例和提高外地人購房門檻兩大新政的影響。
調查數據
調查數據2013年9~10月廣州二手住宅市場當中，非廣州戶籍買家占比約為61%，而二套房貸購房的非廣州戶籍買家占廣州二手住宅市場整體買家的9%。在非廣州戶籍買家的購房個案中，多達66%是首次置業型剛需買房，而約有27%是改善型換房。
首付提高：中大戶型買家最受影響
“穗六條”將二套房貸首付從之前的6成提升到7成，這對有意向購買中大戶型物業的首次換房買家來說，影響將會較明顯。
2013年9~10月，面積90~120平方米和120~144平方米兩類物業的購房個案當中，按揭購房的比例分別高達76%和60%；而同一時期面積144~200平方米和200平方米以上豪宅購房個案中，按揭占比分別為33%和35%。
政策評價
“穗六條”出台的市場心理預期意義大於調控房價效果的實際意義。一方面是“穗六條”的主要任務不是降房價，而是穩定市場預期，鞏固調控房價的力度。另外一方面是給樓市警告，表示調控樓市的決心。
“穗六條”主要內容包括調控土地供應和規範市場秩序兩大方面，規定：非戶籍家庭限購年限從一年延長至三年，加快中低價位的商品住房供應，控制高端商品住房供應；要求銀行方面提高第二套住房貸款的首付款比例，並強化了限購政策，標誌著一線城市調控政策的全面收緊。
“穗六條”不過是“緩兵之計”
樓市調控再度出招。本周，廣州出台“穗六條”，其中包含提高二套房首付比例、提高非本市居民購房個稅或社保繳納年限、加快中低價位商品住房供應、增加住宅用地供應、執行政府價格指導等幾個方面的內容。
“穗六條”的出台在預期之內，被認為是“跟風”上海、深圳、北京等一線城市，難以對市場產生根本性逆轉，廣州樓市不會馬上出現降價潮。但事實上，在本刊評論員看來，“穗六條”本來就不是衝著“降房價”的目的而來，它不過是樓市調控長效機制尚未建立前的“緩兵之計”。假如能在現階段穩定房價、遏制炒風，就已經完滿完成任務了。因為就現狀而言，無論從哪一個角度分析，樓價都沒有立即掉頭向下的理由。
首先，從買方市場來看，“穗六條”雖然在一定程度上限制了需求，但其所影響的人群大概只占購房人群的兩成，涉及範圍並不大。其中，包括被迫延遲入市的外地人、可能因為提高一成首付而止步的換房客，但值得注意的是，受影響人群並非絕對不購房，只要預期仍然向上，其購房行為也可能很快改變。
其次，從賣方市場來看，開發商的錢袋子非常殷實，從各大上市房企已公布的業績來看，2013年前三個季度，房地產行業整體保持24%的業績增速，在A股各行業中排名前列。開發商不缺錢，從“地王”頻出中可見一斑。加上社會資金、招募資金、海外融資等不斷吸附與進入，房地產自我“造血”能力仍相當強。
正是如此，“穗六條”雖然會造成需求的有限萎縮，但對於慣性中上行的樓市而言，不過是“毛毛雨”而已。從本質上看，“穗六條”的出台，信號意義大於調控效應，心理影響大於實質影響。
政策實施
記者連日走訪市場了解到，近段時間廣州二手住宅租賃交易較11月同期上漲近四成，而今年以來一直在上升通道前行的廣州二手房租金也為此再度大漲，尤其是市區及捷運沿線周邊的近郊區域，不少住宅的租金價格較兩個月前上漲8%左右，有部分板塊住宅租金漲幅環比甚至達兩成。
