2013年樓市十大高頻詞

剛過去的2013年，對於房地產行業來說是不平凡的一年。儘管在2012年末就有不少專家預測行情會回暖，但現實比預測還要好。據相關數據顯示，今年重點城市住宅成交量同比增長16%，總量為近四年同期最高。同時，重點城市新批上市面積總量同比增長15%，也創下近四年最高。即使在11月季節性低點，多數城市供應量仍在高位。從全國來看，今年的商品房銷售面積和銷售額增速均明顯好於去年，規模已創歷史新高。更為關鍵的是，今年的調控政策從行政開始轉向市場，這將更有利於房地產市場朝更良性方向發展。

剛性需求的強勢爆發是成交量回升的關鍵因素。特別是在上半年，各地都出現了住宅市場的瘋狂成交。據國家統計局數據顯示，2013年1-5月全國商品房銷售面積為3.91億平方米，較去年同期增長35.60%；商品房銷售額25864億元，同比增長52.8%。而到下半年，樓市仍然維持了較高位的成交數據，而主打剛需的樓盤更是頻頻出現日光。

基本介紹

• 中文名：2013年樓市十大高頻詞
• 時間：2013年
• 類屬：樓市
• 銷售面積：3.91億平方米

商用公寓

2013年住宅市場走勢良好，但在商業方面則也是一帆風順。在2013年，大量的商住兩用公寓上市使得市場上湧起了一陣陣公寓潮。這些公寓產品在市場上興起了一股投資潮，使得大量的投資型買家湧入市場。

簡報

在以往，這些公寓產品大部分都會出現在市中心區域，儘管面積小，但均價仍然較高。但在2013年則完全不一樣，公寓項目可謂是遍地開花。增城、番禺、蘿崗、花都等離中心城區較遠的地方也推出了大量的公寓產品。而這些公寓項目由於憑藉著市場整體火熱的氛圍以及公寓產品本身不限購不限貸的優勢吸引了大量投資型買家進場搶購。

即便是近郊的公寓項目同樣是熱銷。在2013年7月份，廣州增城的東凌廣場推售精裝服務式公寓，當天就吸引了近兩千名客戶前來搶購，現場異常火爆，所推售產品當天全部“售罄”。同樣的增城的敏捷錦繡廣場LOFT公寓也在2013年8月份發售，當天就有上千名買家到場選房，開盤不到40分鐘就售出352套單位，當日成效近八成。

點評

在2013年廣州湧現的公寓產品有兩個特點。一個是價格越來越高，另一個就是大部分以LOFT設計推出市場。番禺是2013年公寓產品集中的區域，敏捷、奧園等品牌房企都在番禺推出大量的公寓樓盤，而價格也開始了大幅上漲。

小產權房

“383方案”改革方案面世後，北京、深圳等地甚至出現了搶買小產權房的現象。而廣州同樣也是小產權物業較多的城市。不僅投資者開始將目光聚焦在小產權物業上，甚至也有小產權性質的物業進行公開發售。

簡報

就在2012年的十八屆三中全會前，國務院發展研究中心公開其為十八屆三中全會提交的改革方案總報告。在此份被稱為“383方案”改革方案中對各方面的改革都提出了相關意見。其中對於“小產權房”問題的改革方案則引起了廣泛的關注。在方案中提及對“已形成的小產權房按不同情況被繳一定數量土地出讓金”的意見提法更是引來了諸多猜測，甚至被認為“小產權產”有望被鬆綁。“383方案”的公布在全國各地都引起了一股不小的風潮。

如今這股小產權房熱已經開始在全國各大一線城市蔓延。在白雲、蘿崗甚至是市中心的天河都有大量的小產權房在放賣。而這些物業集中的區域往往都是城鄉結合部。在廣州甚至也出現了一些打著“小產權”旗號的樓盤。蘿崗的一個項目現時就在公開發售，而在其宣傳的資料當中，就明確地寫著該項目是屬於“小產權”。

點評

2013年以來，對於小產權房問題的爭論比往年來得激烈得多。早在“383方案”出台之前，就曾經有專家提出小產權問題是房地產市場健康發展的一個重要瓶頸。而此次在十八屆三中全會前，國務院發展研究中心將“小產權房”作為重點列入到改革方案內容當中成為了小產權房熱的導火索。

地王

行情好，企業信心足，地王也開始頻頻現身。國家統計局數據顯示，僅2013年1－11月份，房地產開發企業土地購置面積34773萬平方米，同比增長9.9%，而1~10月份則為下降3.6%；土地成交價款8669億元，增長31.5%，增速比1~10月份提高19.8個百分點。

簡報

據CRIC監測數據顯示，2013年前11個月，一線城市土地成交總面積同比全面上漲，其中，北京和廣州的土地成交量分別為1664.24萬平方米和1365.14萬平方米，同比漲幅均在150%左右；二線城市土地總成交面積同比上漲30%；三、四線城市成交量也上漲超過兩成。成交金額方面，一線城市為5897.19億元，同比上漲幅度高達211%。其中上海成交金額最高，為1788.61億元，同比上漲243%；北京以1588.15億元的成交金額居第二，較2013年同期上漲幅度達236%，廣州和深圳的成交金額同比2013年也有明顯上漲。二線城市成交金額同比上漲72%，三線城市則同比上漲26%。僅在12月前5天，十大標桿房企的購地總金額高達237億元，已為2013年前11個月月均水平的93%。而廣州、上海、深圳等一線大城市是地王最為頻繁的地方，而土地價格也越抬越高。12月24日，上海市規土局推出一宗重磅宅地，起始價47.73億元推上海閘北區一住宅用地，起始樓板價就已經達到了2.25萬元/平方米。

點評

“眾多的企業餓了，大家餓了，給一塊骨頭，也一定會打得火爆。”2013年7月份的時候，任志強這樣解釋“土豪”現象。一線城市土地市場高燒不退，與2013年土地供應量低於50%有直接關係。

雙契約

所謂的“雙契約”就是樓盤在售樓時往往都將毛坯房款與裝修款分開，與買家簽兩份契約。在2013年下半年，廣州南沙、增城等地區就頻頻出現“雙契約”現象，最後的結果就是出現了樓盤銷售價格不斷上升，但廣州住宅網簽均價則出現跳水式下滑的怪現象。

簡報

一邊是火熱的行情，一邊是面對著房價調控的壓力。2013年樓市最大的矛盾應該是快速上漲的房價與高價盤被控之間的矛盾。而上有政策下有對策。了解市場走向的人就會發現，在進入下半年後，廣州的一手住宅網簽成交均價就開始大幅度地下滑。特別是在8月份以後，價格下滑速度十分驚人，甚至出現過跌回十年前均價水平的情況。

事實上，在火熱成交支撐下，網簽價格的下滑只是數字上的障眼法。而能夠使得官方價格數據下滑，又使得開發商能以滿意價格出售的手段就是“雙契約”。

據統計，採用這種“雙契約”的樓盤起碼可以降價10%－20%。而廣州市國土房管局公布的樓價就是只是採用開發商申報的預售價格，而網簽數據也只是毛坯價格，均價大幅下滑就非常正常。

點評

由於在房價調控壓力下，廣州在2013年使出了“限售”的絕招，很多定價高於政府預期的樓盤都拿不到預售證不能開盤銷售。而採用“雙契約”的手段就能將裝修款獨立出來，而房子在名義上以“毛坯”出售，網簽價格就將會大幅拉低。

剛性需求

剛性需求無疑仍然是現時市場的消費主力。在前兩年樓市調控的高壓下，開發商在2013年主推的產品集中在中小戶型上。而就在剛需的支撐下，2013年的住宅市場才能如此興旺。

簡報

在廣州2013年就出現過多次剛需搶房的事件。最為明顯的就是在6月29日，廣州蘿崗科城城板塊的三大剛需樓盤同日推貨的盛大場面。當時參與其中的就包括有萬科東薈城、中海譽城以及越秀嶺南山畔。而就在這一天創下了蘿崗房地產銷售史上最輝煌的一頁。三大樓盤幾乎都以當日清盤的姿態結束戰鬥。其中萬科東薈城在開盤2小時內就將所推的400套洋房銷售一空。而越秀嶺南山畔所推的200多套住宅也在3個小時內被搶個精光，銷售額達到13億元。相比而言稍為遜色的中海譽城當天的銷售比例也達到推貨的8成。

市場需求的旺盛也導致了打著剛需旗號的樓盤在價格上水漲船高。同樣是以蘿崗為例，記者從陽光家緣網簽數據統計查詢得到的數據顯示，包括萬科東薈城、中海譽城在內的科學城板塊內幾個熱銷的剛需項目在2013年上半年價格漲速極快。

點評

剛性需求已經成為一手住宅市場的主要購買力，從而取代了以往投資型買家的地位。而隨著市場多樣化的發展，投資者將會有更多商業地產產品選擇，而一手住宅市場仍然將是以剛性需求買家為主。這是近幾年樓市調控的一大成果之一。南方日報記者 蔣勁勁

房產稅

房產稅是以房屋為徵稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人徵收的一種財產稅。

簡報

在經歷了長達十年的醞釀、一年多的試點，房產稅改革目前面臨的首要問題是如何將試點擴圍。2003年國家開始在六個省市試點空轉物業稅；2006年增加到十個省市；2010年不再提及物業稅，轉而提出房產稅；2011年1月上海和重慶率先試點實征；2013年2月出台的國五條中明確提出：擴大個人住房房產稅改革試點範圍。就在2013年8月份，房產稅試點擴容或在年內推出的訊息傳來，而且傳聞中的擴容點名城市紛紛遞交方案，然而，這一波熱潮並未帶來立竿見影的實質性動作。2013年11月12日通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》稱，加快房地產稅立法並適時推進改革。

值得注意的是，這次《決定》中的表述為“房地產稅”。對此，“十二五”規劃中也明確，“要研究推進房地產稅改革”。房地產稅與房產稅不同。房地產稅是一個體系，是指與房地產直接相關的一系列稅種，包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、個稅、城鎮土地使用稅等等，而房產稅則是一個針對房屋保有環節的一個稅種，屬財產稅。這傳遞出一個信號：包括房產稅在內的房地產稅制已被作為一項綜合改革整體統籌加以考慮。

點評

房產稅如果能成為地方財政支柱性的收入來源，將有利於在一定程度上緩解土地財政帶來的種種弊端。不動產登記系統及房屋價值動態評估系統，是房產稅全面開徵的兩大必要技術前提。如果不動產登記系統能夠建立，房產稅的推進將會明顯加速。權威人士表示，在十八屆三中全會結束後，正是房產稅擴圍最好時機。

保障房

保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。

簡報

按2007年《經濟適用住房管理辦法》的規定，經適房的面積控制在80平方米左右，但各地大量出現100-120平方米的超標準房。而割裂的保障房機制，直接導致“夾心層”無法享受住房保障，結果就是“應保未保”。各地均不鮮見，經適房銷售多年仍是毛坯，處於無人居住狀態，而房價雖低於周邊商品房，卻比當初購價翻了幾番。業內認為，以經適房為代表的實物產權保障，其收益遠遠高於公共租賃房、貨幣補貼，產權式保障方式容易使保障福利泄漏於保障體制之外，扭曲了住房保障公平分配。

2013年4月底，廣州市宣布不再批准新建經濟適用房，而在10月份廣州2013年首批1418套經濟適用房結束購房意向登記，共有10141戶家庭登記了購房意向。結果這些“末代”經適房遭搶購，平均超7戶家庭爭購1套房。

2013年11月，有訊息顯示，住房和城鄉建設部已經開始考慮將“公租房並軌”作為調整現有住房供應體系的突破口，對於“低保”人群提供大比例租金補貼，完成對應人群的住房保障，逐步削減銷售型經濟適用房供應量，並最終停止供應經濟適用住房。這個思路雖然尚在考慮和研究之中。

經適房之後，中國的保障房將是何種面目？專家分析，三層保障體系顯現，最低收入階層獲得政府高補貼的公租房，較低收入階層獲得較少補貼入住公租房，踮起腳尖可以購買的收入夾心層，可以獲得有限產權房。

點評

對於經適房可能退出歷史舞台，不少人拍手稱快。知名財經評論家葉檀表示，取消經適房是個大好事，她認為，如此一來，可以提高保障效率、減少尋租空間，“可以預料，開著寶馬住豪華經適房的現象不會大規模出現”。實施保障房並軌，將經適房逐出保障房的供給，將會使得政府的投入更有效率，也會減少公權藉機尋租的機會。

限簽

開發商以超過網上申報價格銷售樓盤，暫停網簽。

簡報

2013年4月22日，廣州市國土房管局對廣州市各房地產開發企業、房地產中介服務機構下發了《關於落實廣州市房地產市場調控政策加強房地產市場監管的通知》。該《通知》強調，商品住宅預（銷）售前，房地產開發企業應辦理預售價格網上申報，並接受國土房管部門的價格指導。未辦理網上價格申報的，或申報價格過高且不接受國土房管部門指導的，暫不核發預售許可證。超過申報價格銷售的，暫停網上籤訂商品房買賣契約。

業內並不看好“雙限”濃重的行政手段意味。合富輝煌首席分析師黎文江指出，由於第一季度廣州房價漲幅很厲害，所以政府採取限價、限售的措施，但它們只是非常規、非理性的暫時現象。限簽出台的背景，決定了這個政策最關鍵的目的是用來完成地方政府的房價控制目標，而並非是打壓市場。也就是說，並非不能讓那些被限制的高價樓盤賣房，而只是不能讓這些項目集中在一個時間段交易從而一下子推高房價。

點評

對於價格過高的樓盤從源頭就扼住，以限制網簽的方式使得這些高價樓盤無法交易，從而使得網簽成交均價看上去平穩不少。但這種“限簽”所帶來的並不僅僅是均價控制的好處，同時也帶來了很多“後遺症”。其中最明顯的一個就是這些暫時被限制的成交將來有可能集中爆發，造成市場混亂。按照普遍觀點，2013年廣州限簽限價政策並不會取消，而如何解決這些政策遺留問題則是關鍵。

穗六條

繼深圳、北京、上海加碼調控政策之後，廣州11月18日出台了“穗六條”，即《廣州市人民政府辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》（穗府辦〔2013〕44號），內文共六條意見。其主要內容包括調控土地供應和規範市場秩序兩大方面，標誌著一線城市調控政策的全面收緊。

簡報

新政對限購以及房貸政策較之前均有所“升級”。“穗六條”除了提高二套房貸首付比例，從原來的首付六成提高到首付七成，還進一步提高外地人購房門檻，非本市戶籍居民家庭提供繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的年限從“2年內在本市連續繳交1年以上”調整為“5年內在本市連續繳納3年以上”。

“穗六條”對二手市場影響頗為明顯。自出台次日起，二手房網簽量出現逐步回落的跡象。而在非廣州戶籍買家占據六成市場份額的二手市場，部分意向入市的非本地人受限於政策而需將購房計畫往後推一兩年才有資格購房，導致市場上有資格購房的有效需求量較新政前有所減少，市場觀望氣氛開始積聚。

點評

二套房首付比例提高、收緊限購政策等多數政策屬於短期行為，不具備長期執行效力，從這個角度來說，此項政策在三中全會前後發布，從作用的角度來講，為短期內遏制房價過快上漲的“救火”政策，短期內的政治意義大於實際的市場意義。因此，行政化調控手段並不是一個長效性調控措施，只能是短期內過渡性政策，為房地產調控的長效機制出台做好鋪墊。

不動產統一登記

不動產在法律定義上指依自然性質或法律規定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。那么從字面上理解，不動產統一登記制度就是對所有不動產範圍內的物進行統一登記確權，實現一個人名下的多種不動產都能統一得到查詢、管理和監督。

簡報

2013年11月20日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議。會議再次指出，要整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。醞釀多年遲遲未動的不動產統一登記制度有望“破冰”。11月26日，國土資源部副部長鬍存智表示，將儘快啟動《不動產統一登記條例》的起草。

建立不動產統一登記制度仍需要解決多個問題。首先，建立真實可信的居民身份證信息系統，如果居民身份證信息不真實，那么依靠不動產統一登記制度反腐就失去了基礎；其次，還需實現不動產統一登記信息全國聯網查詢，杜絕異地炒房、貪腐官員異地置業轉移財產等問題；此外，還要解決小產權房的歷史遺留問題。

點評

要想不動產統一登記制度真正發揮作用，除了資料庫本身實時登記及時更新外，登記系統還需要和民政、公安、稅務及銀行等部門信息聯網，並突破“信息孤島”現象，實現各部門、地方數據的橫向整合和共享。