租約房

租約房，是指附有租賃民事法律關係的房屋。租約的形式包括租賃契約、租賃協定或者口頭租賃。

基本介紹

• 中文名：租約房
• 簡介：附有租賃民事法律關係的房屋
• 租約的形式：包括租賃契約租賃協定
• 重點關注：注意的是租客享有優先購買權原則

處理好與租客的關係

購買帶租約的房產手續要複雜一些，因為在買賣過程中要牽扯到租客。

專家表示，對於帶租約的房子而言，買賣過程中最為關鍵的因素是處理好與租客之間的關係，如租客是否放棄優先購買權，妥善處理提前解除租賃契約等。此外，還需要根據購房者的購房目的來進行具體分析，是用於自住還是投資，需要考察以及處理的內容側重點會有所不同。

那么，帶租約的房子到底該如何買賣呢？

業內人士表示，購買帶租約的房產，關鍵是要處理好與租客之間的關係，如是否已放棄優先購買權，租賃契約到期的日期等。同時還要針對具體情況採取不同的措施，比如自住與投資，因為其出發點不一樣，所以要採用不同的應對策略。

兩大原則重點關注

購買帶租約的房產，有兩大原則不能忽略，在此特地做重點介紹。

上海君悅律師事務所律師許海波表示，購買此類房產，首先要注意的是租客享有優先購買權原則，其次是買賣不破租賃原則。

據介紹，所謂優先購買權，在我國目前的法律法規以及司法解釋中對於承租人的優先購買權已有明確規定。根據我國《契約法》第230條規定：“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利”；以及《最高人民法院關於貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定：“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權”。對此許海波表示，購買帶租約的房產，較為安全的做法就是要賣家出示租客放棄優先購買權的聲明，在簽訂房屋買賣契約時，該聲明必須作為契約附屬檔案。

而對於買賣不破租賃原則，這也有明確規定。《契約法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃契約的效力”；《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條第二款規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃契約對承租人和新房主繼續有效”。當然，這也並非意味著就不能解除租約，這需賣家主動出面妥善解決，如取得租客諒解，並賠償違約金讓租客提前解除租約等。

對此，許海波表示，購房者不能忽略優先購買權和買賣不破租賃兩大原則。他說：“只有處理好了這兩個問題，才有後續的步驟，如果忽略這兩大原則，將會給購房者帶來不必要的麻煩。”

自住、投資各有側重點

目前購買帶租約的房產，可能有兩種目的，其一是自住，另外一種則是用於投資，對於這兩種不同的需求，在實際操作過程中所面臨的問題各有不同。

專家表示，不管是出於自住還是投資的目的，購房者需要共同遵循租客優先購買權和買賣不破租賃兩大原則。在此基礎上，針對具體的情況來具體分析。對自住需求而言，購房者需要注意的主要有如何解決租賃契約；而如果是出於投資需求目的，購買帶租約的房產一定要注意租約的真實性，因為這涉及到投資回報的高低；此外還需要注意的有租金收益劃分等問題。下面結合具體案例進行分析。

自住、租賃契約期限要注意

對於自住型購房者來說，能否按時收房可能是他們比較關心的核心問題，因此這要求賣家提前解決。並出示最終終止的租賃契約文本。