福州市個人購買住房貸款抵押登記辦法

基本信息

【發布單位】81305
【發布文號】榕房綜[1998]230號
【發布日期】1998-11-18
【生效日期】1998-11-18
【失效日期】
【所屬類別】地方法規

檔案來源

福州市個人購買住房貸款抵押登記辦法

（榕房綜〔1998〕230號）

第一條為規範個人購買住房貸款抵押行為，維護房地產市場秩序，促進房地產金融發展，深化住房制度改革，根據《城市房增管理法》、《擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》等法律法會見，結合本市實際，特制定本辦法。

第二條凡在福州市規劃區範圍內個人為購買住房（商品房、經濟適用住房等）向金融機構或住房資金管理中心申請貸款抵押的，適用本辦法。個人購買房改房向金融機構申請貸款抵押的，適用本辦法。

第三條福州市房地產管理局是本市個人購買住房貸款抵押登記機關（以下簡稱登記機關）。

第四條本辦法所稱個人購買住房貸款抵押是指購房人在支付首期購房款後，由金融機構或住房資金管理中心代其支付剩餘的購房款，而鈄所購住房（期房或現金）抵押給金融機構或住戶資金管理中心（以下統稱抵押權人）作為償還貸款擔保的行為。

第五條申請購買住房抵押登記須符合下列條件：
1．期房抵押：以預售商品房抵押的，該房已取得《商品房預售許可證》，且《商品房預售契約》已在登記機關登記備案；以經濟適用住房抵押的，開發企業應當取得銷售資格，且購房人資格已經市房改辦審定；
2．現房抵押：房屋已經竣驗收，且設定抵押權的住房已辦理預先登記；
3．購房人已支付首期購房款；
4．抵押雙方已簽定《個人購買住房抵押貸款契約》。

第六條有下列情形之一的不能設定個人購買住房抵押：
1．住房已設定在建工程抵押或該住房占用範圍內土地使用權已設定抵押，抵押權人未同意銷售、再抵押的；
2．開發企業被依法吊銷商品房預售許可證或銷售資格的；
3．商品房預售或銷售契約已依法註銷的；
4．司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制住房權利的；
5．法律法規規定不能抵押的其他情況。

第七條申請現房抵押登記須提交如下證件資料：1．《商品房銷售契約》；2．購房證明書；3．全部購房款發票；4．貸款契約；5．《個人住房貸款抵押契約》；6．登記機關認為必須提交的其它證件資料。

第八條現房抵押在抵押登記的同時辦理購房人房屋產權登記。登記機關在房屋所有權證及產權檔案上進行抵押登記，向抵押權人發放他項權利證書。

第九條申請期房抵押登記須提交如下證件資料：1．商品房或經濟適用住房預售契約；2．已付購房款發票及預售款監管銀行進帳單；3．開發企業不可撤銷保證函；4．其餘同第七條4、5、6項。

登記機關進行預售契約備案登記。

第十條期房抵押在房屋竣工驗收並預先登記後，須在一個月內變更為現房抵押登記。登記辦法同第七、八條現房抵押登記。

第十一條已設定在建工程抵押，且原抵押人同意將在建工程貸款抵押轉為個人購買住房貸款抵押的，由原抵押權人、開切企業、購房人及個人購買住房抵押權人四方簽定協定，按上述規定辦理個人住房抵押登記。

第十二條抵押期間，抵押人及開發企業須嚴格履行住房銷售、預售契約，未經抵押權人同意擅自變更或解除銷售、預售契約的，該行為無效。

第十三條現房抵押期限間抵押物由抵押人占管，未經抵押權人同意不得對抵押物進行任何結構性變動，或將該抵押物轉讓、再抵押或以其他任何方式處軒該抵押物。

第十四條商品房和經濟適用住房期房抵押期間，開發企業對抵押契約承擔相應保證責任，保證函須具備如下內容：1．本保證內容不可撤銷；2．須嚴格履行預售契約，保證按時交付質量合格住房；3．竣工驗收後及時辦理預先登記，及時辦理抵押物過戶手續；4．交房時需同時通知抵押人和抵押權人；5．未經抵押權人書面同意不得為抵押人辦理抵押物轉讓、過戶等手續；6．抵押人不履行契約時，開發企業承諾代為還款或按抵押人已付購房款全額回購，並優先支付抵押權人；7．開發企業保證期限不得在購房人取得房屋所有權證前終止。

第十五條開發企業履行保證責任代為還款或回購後，有權向抵押人追償；開發企業拒不履行保證責任的，抵斬權人可依法起訴。

第十六條保證期間，開發企業發生兼併、改組的、由其繼承人承擔保證責任；開發企業將該工程轉讓予他人開發的，由受讓開發企業承擔保證責任。

第十七條經抵押權人書面同意，抵押人可將抵押物轉讓，並在登記機關辦理過戶手續後進行相應抵押變更手續，抵押關係隨之轉移。當事人另有約定的除外。

第十八條抵押期間，經事先書面通知抵押人及開發企業，抵押權人可將該債權轉讓予其它金融機構，抵押權隨之轉移，但應辦理抵押權人變更登記。

第十九條抵押期限屆滿、抵押人已按期或提前償還貸款本息的，抵押雙方須在一個月內至登記機關辦理抵押註銷登記。登記機關受理作出註銷登記後，抵押關係終止。

第二十條抵押權人行使抵押權時，若抵押物仍為期房，可根據開發企業不可撤銷保證函要求其回購、暫緩交房或交付予抵押權人；若抵押物為現房，可要求抵押人限期騰空。抵押權人可依法採取下列方式行使抵押權：1．拍賣。2．開發企業回購。3．折價。4．變賣。
採取3、4項方式行使抵押權，當事人未能達成協定的，須委託有資質的房地產價格評估機構對抵押物進行評估。處分抵押物所得金融中扣除處分費用及有關稅費後的剩餘金額，用於清償抵押權人貸款本息及支付違約金等，餘額返還抵押人；不足清償的，抵押權人有權繼續向抵押人追償。

第二十一條市轄八縣（市）可參照本辦法執行。

第二十二條本辦法由福州市房地產管理局負責解釋。

第二十三條本辦法自頒布之日起施行。