生態和網路化小區

生態和網路化小區是一個嶄新的概念。它是一個技術與自然達到充分融合，各種資源的利用最有效，環境清潔、優美、舒適，大大降低了因自然災害、生態環境破壞或暫時失衡等而產生的各種風險，有利於提高小區文明程度的穩定、協調、持續發展的人工複合系統。

基本介紹

• 中文名：生態和網路化小區
• 優點：環境清潔、優美
• 作用：有利於提高小區文明程度的穩定
• 類型：小區

第一節生態住宅小區的建設與管理

21世紀是生態城市建設世紀，是人類解決環境危機的世紀，住宅小區是城市的重要組成部分。住宅小區是一個以人為中心的人工生態系統，是一個功能高度集聚和自然環境因素高度稀缺的統一體，許多環境問題產生在這裡，與生活密切相關的住宅環境污染已日益引起人們的重視。生態城市的建設與管理離不開住宅小區的建設與管理，同時，生態住宅小區的建設與管理也離不開城市的建設與管理。為適應人類的需要，生態住宅小區已開始出現。大量生態住宅小區的建設與管理是物業管理公司面臨的新形勢。

一、生態住宅小區的概念
它是人類社會發展的產物和現代文明的象徵，建設生態住宅小區是人類共同的願望。生態住宅小區具有下列標誌：

1.高效益的轉換系統。在自然物質—經濟物質—廢棄物的轉換過程中，必須是自然物質投入少，產出多，廢棄物排泄少。通過高新技術的使用來推動物質的有效轉換與再生、能量的多層次分級充分利用和無污染工藝的推廣，從而在滿足消費需求的同時，又能使生態環境得到保護。

2.高效率的流轉系統。以現代化的設施為支撐骨架，為物流、能源流、信息流、價值流和人流的運動創造必要的條件，從而在加速各流的有序運動過程中，減少經濟損耗和對生態環境的污染。高效率的流轉系統，包括構築於三維空間並連線內外的交通運輸系統，建立在通信數位化、綜合化和智慧型化基礎上的快速有序的信息傳輸系統；配套齊全、保障有效的物資和能源(水、電、煤及其他燃料等)的供給系統；網路完善、布局合理、服務良好的服務系統；設施先進的污水廢物排放處理系統。

3.高質量的環境狀況。對生產和生活造成的大氣污染、水污染、噪聲污染和各種廢棄物，都能按照各自的特點予以防治和及時處理、處置，使各項環境質量指標均能達到國際最高標準。

4.多功能、立體化的綠化系統。點線面結合、高低錯落，形成綠化網路，在更大程度上發揮綠化調節空氣、溫度、美化景觀和提供娛樂、休閒場所的功效。根據聯合國有關組織的規定，居住區內人均綠地面積28㎡。

5.高素質的人文環境。具有較高的人口素質，良好的社會風氣，井然有序的社會秩序，豐富多彩的精神生活，良好的醫療條件與祥和的社區環境。同時，人們能保持高度的生態環境意識，能自覺地維護公共道德標準，並以此來規範各自的行為。

6.高水平的管理功能。對資源利用、社會服務、治安防災、環境整治等實施高效率的管理，保證資源的合理利用，最大限度地促進人與自然、人與生態環境關係的和諧。

二、生態住宅小區建設
生態住宅小區建設是按照生態學原理，以空間的合理利用為目標，以建立科學的人工化環境措施去協調人與人、人與環境的關係，協調小區內部結構與外部環境關係，使人類在空間的利用方式、程度、結構、功能等方面與自然生態系統相適應，為人類創造一個安全、清潔、美麗、舒適的居住環境。是在對小區環境質量變異規律的深化認識的基礎上，有計畫、有系統、有組織地安排小區人類活動的強度、廣度和深度的行為。建設的基點是合理利用環境容量(環境承載力)，這是小區生態建設的出發點和最終歸宿。

小區生態問題的產生可歸結於兩個根源。其一是人口過多導致對資源的過度利用及環境超負荷承載而產生的生態問題；其二是人類活動產生的環境污染問題。生態建設相應包含兩大部分內容：一是資源利用，二是環境整治。前者著重研究在資源利用過程中所產生的生態問題，後者著重研究解決、治理環境污染問題。從廣泛意義上而言還應包括社會等領域。小區生態建設的內容主要有：

1.確定人口適宜容量。一個特定區域的適宜人口是社會經濟發展水平、消費水平、自然資源和生態環境的函式，是滿足一定生存質量的前提下的合理人口規模。

2.研究土地利用適宜性程度。不同的土地利用方式對生態系統有著深刻的影響。在土地開發利用的過程中不僅要考慮經濟上的合理性，而且要考慮與其相關的社會效益和環境效益，要分析環境條件對土地利用方式所產生的制約。

3.防治污染。通過環境污染的有效治理，形成並維持小區高質量的生態系統，為可持續發展打下堅實的基礎。治理的中心環節是在做好環境污染預測基礎上，選取適宜的處理方法和處理程式。生態環境保護與治理的工程性對策有：

a.構築結構合理、布置均衡、形式多樣、功能強化的綠化系統。

b.建設好飲用水工程、中水工程和污水排放與處理工程，使水質逐步向國際標準靠攏。

c.實行集中供給能源，採用先進的煙氣處置工藝，從根本上減少大氣中的有害物質的含量。

d.改進和完善垃圾的收集系統，爭取做到分類收集、封閉運輸，讓一部分垃圾變廢為寶，另一部分經無害化處理後還原到大自然中。

e.採用清潔無害工藝、設備、產品，減少污染的排放量。

4.保護生物。人類以外的生物大量地、迅速地減少、退縮以至消亡，是生態惡化的重要原因，各類生物尤其是綠色植物在生態環境中擔負著重要的還原功能，綠化程度以及人均綠地面積是體現城市生態建設水平的重要指標。

5.提高資源利用效率。小區是資源高強度集中消耗區域，其資源綜合利用效率反映和決定了環境質量水平。提高水資源、能源、再生資源等資源綜合利用效率是改善環境質量的重要措施。

三、住宅小區的環境污染
住宅小區由於功能高度集聚和自然環境因素高度稀缺，產生了許多環境生態問題，其中與人類生活密切相關的住宅環境污染已日益引起人們的重視。治理環境污染是生態住宅小區建設與管理的重要組成部分。雖然住宅區環境污染有很多來自住宅區外，但也有相當一部分來自住宅區內部，物業管理部門對部分污染可以通過法律、技術、經濟上的措施進行控制。

1.住宅環境污染的類型

房屋的建設、室內裝修、配套設施的運行、區域環境、各種生活習慣等都會對住宅造成污染。

①住宅大氣污染有：油煙污染、燃料廢氣污染、排水系統臭氣污染、吸菸污染、建築與裝修材料等。油煙污染源有：酒樓、廚房；燃料廢氣污染有：柴油發電機、烤火爐、汽車、鍋爐等；排水系統臭氣污染源有：化糞池、通氣管、排水溝等。

②水污染主要有：飲用水污染、游泳池用水污染、雨水與污水合流污染。飲用水污染的污染源有：水箱、水池、水管等；游泳池用水污染指游泳池水質達不到標準；雨污水合流主要指住戶把污水通過雨水管排出，從而對水體造成污染，如把洗衣機污水排入陽台雨水管。

③噪音污染主要有：施工噪聲污染、交通噪聲污染、機電設施噪聲污染、社會噪聲污染等。施工噪聲污染源有：後期工程施工、裝修施工、設備安裝等；交通噪聲污染源有：汽車、飛機、機車、汽車報警器等；機電設施噪聲污染有：發電機、電梯、水泵、冷卻塔、風機、變壓器等；社會噪聲污染源有：卡拉OK、商店、學校、家電、人群活動等。

④輻射污染主要有：電磁污染、射頻輻射污染和放射性污染。電磁輻射污染源有：電力高壓線、發電機、整流器、高壓水銀燈等；射頻輻射污染源有：無線電發射機、微波爐等；放射性輻射污染源有：建築材料中的氡、電視的X射線等。

⑤光污染有：眩光污染、燈光污染、視覺污染、反光污染。眩光污染源有：施工時電焊、汽車頭燈、歌舞廳等；燈光污染源有：路燈、工地聚光燈、廣告牌等；視覺污染源有：廣告、招貼、亂擺的貨攤、雜亂的堆物、外牆立面破碎等；反光污染源有：反光玻璃、幕牆等。

⑥固體廢物污染主要指建築、生活垃圾亂堆，沒有及時清理。

2.住宅環境污染的空間分布

住宅環境污染源類型較多、分散，在總體上歸納出完整的規律有相當大的難度，但還是可以總結出一些規律。

①在平面上可以用按臨街面、臨公共場所、臨設施、其他住宅四種位置來考慮。在臨街面住宅會碰到交通噪聲、社會噪聲、施工噪聲、各種光污染、高壓輸電線電磁污染、汽車尾氣污染、油煙污染等，是污染類型最多、污染最嚴重的地方之一。臨公共場所住宅主要是社會噪聲污染。臨設施住宅主要是機電設施噪聲污染，是污染類型少，但污染可能很嚴重的地方。其他位置住宅污染相對較輕。

②在垂直方向上，污染源的分布大部分位於地面附近，但高壓輸電線、高架橋、油煙排放口、無線電發射台位於較高位置，使污染分布較無規律。輸電線、高架橋、發射台是不常見的，故可以認為大多數情況下靠地面的住宅遭受的污染較嚴重。

③有一些污染在空間上常是較均勻分布，如電視放射性輻射污染、廚房油煙污染等。

3.住宅環境污染在時間上的分布

住宅環境污染在長尺度時間上的分布可分為持久的、臨時的兩種情況。在短尺度時間上可分為連續和間斷兩種情況。持久的污染有廚房油煙污染、機電設施噪聲污染、交通噪聲等，在房屋使用期都存在。臨時性的污染有房屋裝修的噪聲、施工噪聲，在整個使用期只存在較短一段時間。連續污染源有交通噪聲、高壓輸電線污染等，間斷污染源有廚房的油煙、備用柴油發電機廢氣污染等。

4.住宅環境污染的可控性

住宅環境污染的可控性指污染控制的難易程度，它直接影響管理部門的治理控制決策。對住宅的環境污染一般分為住宅內部污染源、住宅小區污染源和住宅小區外污染源。

①住宅內部污染控制一般可通過設計、物業管理、用戶進行嚴格控制，如設計獨立的排煙管，禁止在無污水管的陽台使用洗衣機，規定裝修時間和要求等。

②住宅小區污染源污染控制可望通過小區規劃、設計及物業管理進行嚴格控制，如有噪聲污染設施，離住宅應有一段距離及採取防護措施，車輛速度、鳴笛應嚴格控制等。

③住宅小區外污染源污染控制一般可通過城市規劃、城市環境綜合治理、小區規劃、設計來控制。如交通噪聲可設定綠化帶進行控制，把一些非住宅用房布置在臨街位置上等。

從以上分析可以看出，當住宅已建成時，污染控制的難度很大，當處於小區規劃設計階段時，污染較易控制。在物業管理階段，可控性較好的污染有小區內車輛噪音、水箱、水池、游泳池水質污染、酒樓油煙污染與噪聲污染等，可控性較差的有城市道路的交通噪聲、小區機電設施噪聲等。

四、生態住宅小區管理
小區是一個以人為中心的人工生態系統，物業管理公司可運用生態學理論規劃、建設和管理住宅小區，提高資源利用效率，改善環境，增加小區活力，提高人們生活水平。目前，物業管理公司在生態住宅小區管理中，需重視下面工作：

1.實施ISO14000環境管理體系，提高公司生態環境管理水平，樹立生態化的人與自然觀、科學價值觀、經濟觀、綠色價值觀，提高全體員工的生態環境意識。

2.節約使用資源，不斷提高資源的轉換率、各種設施的節能率、廢棄物的無害化處理率，減少小區中的污染源，並加強對它們的控制和防治，積極推進設施的現代化，積極採用綠色和節能產品。

3.必須依法來規範建設和管理生態小區過程中的各種行為，建立科學的生態建設與管理指標體系。制定生態建設與管理指標體系要符合國家、地方有關生態環境質量法規、標準。

4.宣傳建設生態小區的重要性，提高居民的生態環境意識、主動參與生態建設的積極性和遵守各項環衛準則的自覺性，加強青少年的生態環境教育，猛烈抨擊違反環保法規的人與事，形成一種為生態建設作貢獻光榮、破壞生態環境可恥的良好氛圍。

第二節網路化小區的建設與管理

隨著網路技術日新月異的發展，e時代的濃厚氣息正一步步地進入人們的日常工作和生活，2000年寬頻接入服務商風起雲湧忙於圈地，智慧型化、網路化小區拔地而起，網路已影響人們的生活，歷史已進入一個嶄新的時代——網路資訊時代。

一、網路化小區建設是社會發展的必然趨勢
信息革命將給整個社會帶來巨大的變革，人們的思維方式也將隨著“網路信息革命浪潮”的衝擊而發生根本性的改變。人們迫切需要獲取各方面的信息，可以說誰充分擁有了有利的信息，誰就把握了生存和發展的先機。

各種不同功能、形式和範圍的社區形成了現代化社會的框架，人們的一切社會活動都是在各個功能有別的社區中進行的，無論是工作還是生活中追求和實現的目標，都離不開人們相互之間的理解、溝通與交流。隨著科學技術的迅猛發展，單純的電話通訊時代正以前所未有的發展速度向無線移動通訊和信息化、智慧型化網路資訊時代跨越。“時間就是金錢，時間就是效益”，網路信息化技術為整個社會的發展提供了一個無限廣闊的虛擬空間，人們的日常工作、生活必將隨著網路社會和網路經濟的建立與發展而發生根本性變革，網路的信息化、智慧型化即將滲透到每一個家庭、每一個社會成員的工作、學習和生活中，跨越地域界限、跨越空間概念，“地球村”的實現已不再是遙遠的夢想。

高速寬頻網路技術和市場的成熟與運用，網路系統的建立就像樹根一樣盤根錯結地向城市的各個社區蔓延，四通八達的寬頻網路形成了“數字信息高速公路”，尤其近兩年來房地產開發商更是將建立寬頻網路作為新開發樓盤銷售的一個市場的賣點，以至於e住宅、SOHO物業持續的市場熱銷，表明相當部分物業消費者已成為或即將成為社區網民。

信息化小區建設所提供的服務能夠使各種詳實的信息和服務與社區物業管理工作有機地結合起來，真正將服務更為準確、迅速、便捷地送達千家萬戶。因此，信息化小區建設是邁進信息化社會的必然趨勢。

在歐洲智慧型建築聯盟BRE的大院內就有一座可以稱之為網路住宅的三層別墅建築，它包含了環保、節能、智慧型控制和網路化技術等特色，把計算機網路、智慧型控制的概念引入到家居住房中來。每個房間裡安裝了聲音、數據、電視網布線，每個房間至少有一個接口，客廳、辦公室里安裝了更多的接口，用於處理數據與娛樂。ISDN為該住宅提供了10個電話號碼，同時具有TNTERNET功能，可以在別墅內任何內部網上的計算機快速進入網上操作。10BT數據網形成一個主伺服器，在家庭的辦公室內、廚房及一個臥室里有工作站。筆記本電腦可以接到任何房間裡的網路上。在住宅的大廳里還提供了模擬、數字衛星電視服務。在別墅前門、暖房、蓄水池處還有CCTV的接口，別墅主人可以在網上的任何螢幕上或計算機終端上看到那裡發生的情況。聯合的信號系統如衛星轉播等可以在房間內任何螢幕上使用，包括計算機螢幕。網路被組織成為一個家庭網際網路，可以分享數據如檔案、日記簿、電子郵件。通過網際網路還可以進入住宅的管理系統，可以觀察家裡發生的情況和控制家用電器。別墅中的家電都與網路相連。房屋主人可以通過辦公室的電腦，檢查自家冰櫃中是否需要補充新的水果和食品；房屋主人可以把自己需要的菜譜和如何製作的演示節目，從INTERNET網上下載到廚房的微波爐顯示屏上，對自己的實際操作進行指導。

隨著IT技術的不斷發展，其結果就是計算機網路的普及，智慧型化和網路化將是未來住宅建設發展的必然趨勢。網路化的家用電器設備是未來家庭網路的終端，會在未來的5～10年內走進普通家庭。當網路家用電器通過網路連線起來，能夠方便地被使用，使得人們的生活質量得到提高、生活更舒適、更安全、更方便的時候，就必須依賴網路住宅。家庭網路上的家用電器既獨自工作，又互相通信，並可以被集中控制。

二、物業網路化管理實施意義
1.可以滿足消費需要

頻寬的不斷增加和上網費用的大幅下調，使網路家居為越來越多的人所接受。一個個信息化小區紛紛崛起，強大的社區信息網路體系逐漸形成，僅深圳有數百個社區住宅具備寬通信能力，根據CNNIC的統計，到去年年底中國已有網民2230萬，已形成巨大的市場群體。這必將促進產業結構升級並形成一個龐大的信息服務業，網路的發展將物業管理公司與業主們一起推向市場經濟第一線。

2.可將社區中人的需求與設施的功能統一起來

越來越多的智慧型化配套設施(如三表遠程抄送系統、消防自動控制系統、巡邏系統、停車場IC卡管理系統、紅外線安防系統等)進入社區，直接關係到物業管理公司中不同的部門和人員的監控管理工作，與每一住戶日常生活息息相關。通過網路化管理，可實現對集成的智慧型化設備、系統、網路、資料庫等進行全面的管理和監控，從而可高效地利用這些設施為住戶服務，將社區中管理的需求與基礎設施的功能統一起來，以達到設備的套用管理、人的管理和住戶的服務高效統一。例如一旦出現事故報警，不僅控制中心、保全部門可以立即進行處理，同時相關部門、高層管理人員以及住戶均可同時了解到事故的處理過程，以便於及時採取相應的配合措施。

3.促進社區管理規範高效運營

在住宅小區的物業管理中，大量日常工作是圍繞居住保障進行的。它包括上水、下水、煤氣、交通、通訊線路的暢通，供電的穩定，冬季的用暖供給，土建結構的安全保障，外牆裝飾的破損補救，以及對突發事故的急修、搶修等。這些工作相當複雜、繁重。網路化管理，可將其納入程式化管理，則能夠極大地降低勞動強度，使社區的服務管理規範有序，同時為企業持續發展和追求長期利潤最大化奠定基礎。

4.為物業管理公司帶來增值效益

住宅建設飛速發展，人們對居住環境也有了更高的要求。居室不僅僅是一個居住的中心，也是教育的中心、交流的中心。這就要求物業管理公司為客戶提供更方便、迅捷的個性化服務和定製信息。隨著人們對網路的種種便捷的習慣和逐漸依賴，日常生活服務將逐步納入物業管理的範疇，並最終實現與物業管理良性互動。可以實現物業管理公司與住戶間的“零距離溝通”，為物業公司實行個性化服務提供了可能。目前深圳天安數碼城、梅林一村等小區，已經可以在網上實現物業費用查詢，網上建議，上網投訴、報修等功能。

網路化的管理給住戶帶來了便捷高效的服務，也給管理公司帶來了商機。物業管理公司還可以通過網路拓展服務的深度和廣度，開展各種線上的增值服務，如VCD點播、遠程教育、遠程醫療，使用戶享受到無微不至的關懷和盡善盡美的服務，並從中獲取增值效益。

目前住宅大多已經在教育、購物、交通、娛樂、休閒等生活配套方面比較齊全，在小區保全人員24h的“巡更”下，小區住戶車出車入，與外界的交流依靠著先進的網路系統，連日常費用的繳納也“出戶”且“遠程”了。面對激烈的競爭，物業管理公司必須有效利用社區資源，將其轉化為真正為自己業主服務的生活配套，讓項目的業主能夠真實地擁有這些服務。

5.網路可以補充自身配套的不足

通過網路化管理，物業管理公司可以與外面的配套取得聯繫，將周邊的生活配套視為自己的資源，以補充自身配套的不足。而學校、醫院、裝修公司、家具公司、商場、超市進駐小區，占有客戶，也正是他們的發展戰略目標。有了系統的網路化管理手段，物業管理公司可以同其他傳統銷售業達成合作：業主剛入住就會得到附近超市和娛樂場館的會員卡、某著名學校還將接納其子女入學，附近某醫院還將為其建立醫療檔案，其指定裝飾公司也會推出優惠服務，附近某家具城將提供折扣優惠等等。物業管理公司也可以利用自身優勢獲取一定的中介利潤。

三、網路化管理在公司內部管理中的套用
如果公司下屬管理處眾多、分散、會造成管理的不便，資源的浪費。網路化管理能對分散的管理處實現統一高效的管理，能有效運用現代管理科學和先進的維修養護技術，以經濟手段對物業實施多功能、全方位的統一管理，提供高效、周到的服務，使物業發揮出最大的使用價值和經濟價值。

1.實現高效統一的管理

據深圳市住宅局2000年公布的最新統計，深圳物業管理企業進軍全國大市場，在全國其他地方管理面積突破3000萬㎡大關。有些公司管理面積突破600萬㎡。隨著市場的變化，小公司的抗風險能力是有限的，大公司的出現，可起到整合市場的功效。

發展速度快本來是一件好事，但同時也暴露出了一些問題，如點多、片大、線長、不便管理。遠程統一化管理問題成了讓物業管理公司頭痛的難題。利用網路可將物業管理公司旗下的項目聯結起來，達到資源共用、信息共享，以較少的資源投入，發揮更大的功效，有效地解決了遠程化管理問題。大公司只有提早著手建立起遠程統一化管理運行機制，及時調整策略，才有可能走在市場競爭的前列。

物業管理的網路化可做到工作統一安排，分頭實施；管理統一標準，分片服務；財務統一收支，分別核算；保證公司信息的上傳下達快速準確，不會失真；總部領導可在任何時間、任何地點了解下屬單位實時的營運情況。

2.減少中間環節，有效降低成本，提高工作效率

網路化物業管理最大限度地解決提高了服務質量與降低管理成本之間的矛盾，有效的削減中間管理層，實現管理“扁平化”、無紙化，大大降低管理成本，簡化了費用核算、檔案傳遞等中間環節，大大降低了管理成本；並實現資源共享、信息公用，從而有效降低經營成本；網路化管理可以實現集中採購、統一庫存、集中培訓等，不僅堵住了管理漏洞，還有效降低經營成本。

網路化物業管理中的流程化管理，能提高工作效率和服務水準；每一工作環節的下一步做什麼，由誰做，系統均有提示，保證工作效率，避免出現推委扯皮現象；統一的規範化工作流程，保證每個管理處都能保持一流的服務水準；使許多繁雜的重複勞動如送賬單、建立財務報表、信息統計等變得簡單，提高工作效率。

3.實現互動式管理與個性化服務

統一的信息平台實現了互動式管理與個性化服務，縮短了領導與員工的距離，實現了公司內部的互動式管理，營造出寬鬆的企業文化。

四、社區網站建設
1.建立社區網站是社會發展的需要

物業管理公司建立社區網站是時代發展的要求，更是自身建設的需要。

①四通八達的寬頻網路形成了“數字信息高速公路”，各種類型的網站為人們提供了獲取大量信息和尋求各種服務的互動平台。人們未來工作和生活所追求的目標，將更多地通過網路和網站所構成的虛擬社會得以實現。

②建立社區網站可以最貼近人們所有的社會活動，通過社區網站所提供的服務能夠使各種詳實的信息和服務與社區物業管理工作有機地結合起來，真正將服務更為準確、迅速、便捷地送達千家萬戶。因此，建立社區網站是邁進信息化社會的必然趨勢。

③隨著網路社會和網路經濟的逐步建立和完善，人們的工作和生活理念及方式將會發生根本性的改變。建立社區網站，物業管理公司能適應這種改變，向廣大居民提供更多、更方便、更及時快捷優質服務。社區網站的建立關係到物業管理這項朝陽產業能否突破傳統物業管理髮展的“瓶頸”，登上更高層次的發展平台，不被時代所拋棄。

2.建立社區網站是網路經營公司較佳的切入點

網路和網站是當今整個世界共同的熱點，有識之士都在憧憬著網路社會和網路經濟為人類和自己所創造的美好未來。建立社區網站，是網站經營者亟待開發的處女地，從整個社會上看，開發社區網站有著非常廣闊的市場前景。

網站經營的根本目的，是通過向社會提供與人們生活密切相關的各種資訊服務，來追求企業經濟效益和社會效益的最大化。開發和建立社區網站，從某種意義上說，它把準了網路經濟跳動的“脈搏”。由於社區網站是在特定的區域內為特定的人群服務，因此它容易通過民意調查來充分地了解網民的各種心態，具體而細緻地把握到人們實際需求，從而可以真正地解決網站資訊與實際需求的矛盾。由於社區網站是紮根於人們的實際生活中，雖然它的服務半徑較小，但它有利於在特定的範圍內，實現對網民開展方便快捷、真實可靠的服務。

3.社區網站資金的籌措

建設社區網站就必須投入一定量的資金。物業管理公司是在“以區養區，略有節餘”的微利原則基礎上進行管理經營的，即使運作好的企業，其利潤的積累也是相當有限的。單靠物業管理公司的自身建設社區網站，其難度是可想而知的。因此，如何處理社區網站建設資金的“瓶頸”現象，是物業管理公司的當務之急。

①與網路經營公司合作，充分發揮各自在管理與技術上的優勢，共同建立社區網站。物業管理公司有與廣大業主(住戶)最緊密聯繫、能實現良好溝通的地位優勢和完善的社區服務體系；網站經營公司雖具備了建設網站的經濟實力和技術條件，但缺乏與網民順暢溝通的渠道和有效的社區服務網路。

從各自服務的對象來看，物業管理公司是向廣大的業主(住戶)提供全方位的優質服務；網站經營公司是向廣大網民提供及時、準確的信息服務。實際上這裡的業主(住戶)就是網民，網民也就是業主(住戶)，僅表述不同。因此，物業管理公司與網站經營公司有著大致相同的經營理念和奮鬥目標。

從各自服務的過程來看，網站經營公司是通過“高速信息公路”向廣大的網民提供及時、準確的服務信息：物業管理公司是向廣大業主(住戶)提供最終的實際服務。因此，社區網站是物業管理公司及時、準確地掌握廣大業主(住戶)服務需求的理想途徑，物業管理公司是社區網站向廣大網民提供各種詳實服務信息的最終執行者。

上述兩個方面表明，採取物業管理公司與網站經營公司雙方合作的方式共同經營社區網站，發揮各自在管理與服務、資金與技術的優勢，相互取長補短，充分而有機地融合，就可以實現最終的“雙贏”。

②採取“網站會員制”籌措建設資金。物業管理公司可以通過在管轄區內實行“網站會員制”的方式來籌集建設社區網站的建設資金。對於“休閒會所”，物業管理公司往往是採取“會員制”的形式進行經營管理的，從實際效果來看，這種經營方式廣大業主還是樂於接受的，其經濟效益也易於達到收支平衡。因此，物業管理公司建設社區網站，同樣依據“取之於民、用之於民”的經營方針，設計合理的方案，採用“網站會員制”的方式籌集社區網站的建設資金，也許是物業管理公司解決建設資金問題的有效途徑之一。

4.物業管理公司建設、經營社區網站的模式

管理好社區網站，保證服務和效益雙“豐收”，需要物業管理企業根據網站經濟規律，按照各自的經營理念，制定出一套適合本企業特點的社區網站經營管理模式。

物業管理公司採取與網站經營公司雙方共同合作建立社區網站，並在網站經營上對網民實行“會員制”的經營管理模式，有以下幾個優點：

①由於是按雙方共建和“會員制”的建設經營模式，這種思路較為容易地解決網站的前期建設資金和網站基本運作基金，減輕經營網站的財務壓力，從而使社區網站能在一開始就形成一個良好的開端。

②社區網站上所發布的很多服務資訊，不僅僅是讓網民進行一般性的瀏覽，其最終目的是要將信息轉化為具體的服務上。這些具體的服務有一部分與物業管理的傳統服務內容相重疊，另一部分是物業管理企業亟待開發的經營服務項目。社區網站的建立所形成的快速互動通道，也將使各種服務在方式、時間和質量上得到很大的改進和提高。因此，雙方共建社區網站，可以有效地避免由網站經營公司獨立設立社區網站對傳統的物業管理工作模式的衝擊和造成原有物業管理市場的分化。

③由於對業主(住戶)實行“會員制”的網站經營策略，必然會出台一系列優惠條件和貼近生活的服務內容吸引廣大的業主(住戶)，從而可以迅速擴大網站在社區的影響力，提高業主(住戶)的入會率，增加電腦使用的普及率，加快其向網民轉變的進程，為在社區中儘快實現網路虛擬社會和網路智慧型化物業管理工作模式創造良好的條件。

④未來的社區網站不僅是提供各種社會信息和服務資訊的平台，還應是整個社區網路服務的智慧型化控制中心，物業管理工作也最終需要通過控制中心的功能，形成網路智慧型化的新型物業管理模式。因此，合作共建方式可以充分發揮雙方在各自行業的專業優勢，為研究物業管理工作的網路智慧型化和建設社區智慧型化網路控制中心奠定良好的基礎。

⑤雙方共建可以使各自的經營管理和專業技術優勢得到發揮，擴展物業管理的服務領域和服務內容。網站經營公司在社區中可開展各種電腦技術支援的服務項目，使技術潛能得到進一步的挖掘。物業管理公司一方面可充分利用網站，向業主(住戶)廣泛地宣傳物業管理知識，使他們可以隨時線上查閱物業管理相關內容，增加物業管理工作的透明度；另一方面通過網路的互動功能，可以使業主(住戶)能夠更多、更直接地參與社區的物業管理事務，及時地反映物業管理工作存在的缺陷，提出改進意見和合理化建議，從而促進物業管理工作向更高層次發展；物業管理公司還可以針對居民的需求，在網上開展更為豐富多彩的，甚至傳統物業管理方式無法開展的社區安全、教育、醫療和文化娛樂等服務活動，使物業管理工作在未來網路所構成的虛擬社區中繼續得到更新和完善。

⑥採取“會員制”的經營方式，有利於物業管理公司劃分免費服務與有償服務項目之間的界限，也有利於物業管理公司本著“收支平衡，略有節餘”的原則，制定出更加細化和具體化的有償服務收費標準，從而促進社區的多種經營活動向更廣闊的領域開拓和發展。

⑦採取“會員制”的經營方式，業主在入會時繳納一定入會費後，每月只需隨同物業管理服務費一起繳納固定的會員費即可上網和得到有關的免費服務，這種做法既使廣大業主在較低的費用下獲得較豐厚的回報，又便於物業管理公司能夠收取比較穩定的收入，使其成為公司利潤增長點。

總之，把網路技術科學有機地融入於現代物業管理之中，已是整個物業管理行業刻不容緩的研究課題。社區網站對物業管理行業是一個嶄新的事物，採用什麼樣的管理模式去建立和經營管理社區網站，是物業管理行業面臨的重大挑戰，需要物業管理行業不斷地開拓、改進和完善自我，迎接挑戰。