市場比較法

市場比較法也稱市場法、比較法、現行市價法。它是指通過比較被評估的資產與最近出售的類似的資產的異同，並將類似資產的市場價格進行合理調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。

比較法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。

基本介紹

• 中文名：市場比較法
• 常用方法：市場比較法
• 基本公式：V=VB×A×B×D×E
• 特點：技術上成熟、最貼切實際的估價方

原理

比較法正是以替代原理為主要依據，具體原理如下：

交易實例1→ 比準價格1

交易實例2→ 比準價格2 由比準價格1、2、3綜合確定最終比準價格。

交易實例3→ 比準價格3

比較法正是以替代原理為主要依據,所以具有實現性和說服力.

1、基本公式

以比較法評估土地價格用以下公式：

V=VB×A×B×D×E

式中：V：待估宗地價格；

VB：比較實例價格；

A：待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數

=正常情況指數/比較實例宗地情況指數

B：待估宗地估價期日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數

D：待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數

E：待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數

2、程式

（1） 收集宗地交易實例；

（2） 確定比較實例；

（3） 建立價格可比基礎；

（4） 進行交易情況修正；

（5） 進行估價期日修正；

（6） 進行區域因素修正；

（7） 進行個別因素修正；

（8） 進行使用年期等修正；

（9） 求出比準價格。

3、交易實例

收集宗地交易實例

資料收集範圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等。

1、確定比較實例

要求選取三個以上的比較實例。比較實例應選擇與估價期日最接近，與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內相鄰地區或類似地區的正常交易實例。

2、 建立價格可比基礎

各比較實例應在以下方面統一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內涵和面積單位等。

3、交易情況修正

交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。

前提條件

選用比較法，必須的前提條件是：

1、需要一個充分發育活躍的房地產市場。房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得；

2、參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的成交案例。與估價對象完全相同的房地產是不可能找到的，這就要求對類似房地產進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和準確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。

特點套用

比較法

（一）特點

1、比較法具有現實性，有較強的說服力。

2、比較法以替代關係為途徑，所求得的價格稱“比準價格”。

3、比較法以價格求價格，在不正常市場條件下難以與收益價格相協調。

4、比較法需要估價人員具有較高素質。

5、比較法以替代原則為基礎，正確選擇比較案例和合理修正交易價格是保證評估結果準確性的關鍵。

（二）適用條件

僅適用於市場比較穩定，有大量豐富交易案例的地區，並且交易案例與待估地塊應有相關性和替代性。

①有足夠數量的比較案例（案例數量應在3-10個之間）；②與待估土地具有相關性和替代性；③交易資料的可靠性；④交易合法性。

估價步驟

比較法估價步驟為：

1、收集交易實例；

2、選取可比實例；

3、建立價格可比基礎；

房地產市場比較法評估支持系統關聯圖

4、進行交易情況修正；

5、進行交易日期修正；

6、進行區域因素修正；

7、進行個別因素修正；

8、求出比準價格；

影響因素

交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列9種：

（1） 有利害關係人之間的交易；

（2） 急於出售或者購買情況下的交易；

（3） 受債權債務關係影響的交易；

（4） 交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易；

（5） 交易雙方或者一方有特別動機或者特別偏好的交易；

（6） 相鄰地塊的合併交易。

（7） 特殊方式的交易。

（8）交易稅費非正常負擔的交易；

（9） 其它非正常的交易。

將各特殊因素對地價的影響程度求和，得出宗地情況指數，再按公式計算。 交易情況修正公式為：

VE=V0×Ep/EE （14）

式中：VE：情況修正後的比較實例價格

V0：情況修正前比較實例價格

Ep：待估宗地情況指數

EE：比較實例宗地情況指數

因素修正

5.2.7 估價期日修正

估價期日修正是將比較實例在其成交日期的價格調整為估價期日的價格。主要用地價指數進行修正。修正公式為：

VE=V0×Q/Q0 （15）

式中：VE：估價期日宗地價格

V0：交易期日宗地價格

Q：估價期日地價指數

Q0：交易期日地價指數

5.2.8 區域因素修正

區域因素修正是將比較實例在其外部區域環境狀況下的價格調整為估價對象外部區域環境狀況下的價格。

區域因素修正的主要因子有商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、城鎮規劃、土地使用限制、產業集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區域因子不同，區域因素修正的具體因子應根據估價對象的用途確定。將區域因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出區域因素條件指數，再按公式計算。修正公式為：

VE=V0×DP/DE （16）

式中： VE：區域因素修正後的比較實例價格

V0：區域因素修正前比較實例價格DP：待估宗地區域因素條件指數

市場比較法

DE：比較實例宗地區域因素條件指數

5.2.9 個別因素修正

個別因素修正是將比較實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。

個別因素修正的主要因子包括：宗地位置、面積、形狀、臨街狀況、宗地內基礎設施水平、地勢、地質、水文狀況、規劃限制條件等。個別因素修正的具體因子應根據估價對象的用途確定。將個別因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出個別因素條件指數，再按公式計算。修正公式為：

VE=V0×SP/SE （17）

式中：VE：個別因素修正後的比較實例價格

V0：個別因素修正前比較實例價格

SP：待估宗地個別因素條件指數

SE：比較實例宗地個別因素條件指數

5.2.10土地使用年期等修正

土地使用年期修正是將各比較實例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對價格帶來的影響。修正公式為：

Vt=V0×K (17)

式中： Vt：年期修正後宗地價格

V0：年期修正前比較實例價格

K：年期修正係數

K=[1－1/（1+r）m]/[ 1－1/（1+r）n] （18）

式中： r:土地還原利率

m:待估宗地的使用年期

n:比較實例的使用年期

除進行上述幾項修正外，還應根據比較實例與待估宗地的條件差異進行其它必要的修正，如容積率修正等。

比準價格

1.比準價格確定

所選取的若干個比較實例價格經過上述各項比較修正後，可選用下列方法之一計算綜合結果，作為比準價格：

（1）簡單算術平均法。

（2）加權算術平均法。

（3）中位數法。

（4）眾數法。

2. 適用範圍

比較法主要用於地產市場發達，有充足的具有替代性的土地交易實例的地區。比較法除可直接用於評估土地的價格或價值外，還可用於其它估價方法中有關參數的求取。