物業管理市場管理

物業管理市場管理是指有關管理部門按照社會經濟發展的客觀規律和物業管理市場發展的目標、方向，運用法律、行政、經濟以及宣傳教育等手段對物業管理市場交易對象及交易過程中的全部經濟關係進行調控、指導、監督、服務等的管理工作。

基本介紹

• 中文名：物業管理市場管理
• 主體：有關管理部門
• 對象：物業管理市場交易對象等
• 特點：管理的範圍比較廣等

內容

物業管理市場的管理是對物業管理服務交易中各種經濟活動的管理，其管理的範圍比較廣，管理的內容也較為豐富。主要包括以下幾方面的管理。

1．物業管理市場交易主體的管理

按照相關法律法規，審核物業管理市場主體的資格和條件；核發物業管理企業的資質等級證書和註冊證書(主體登記管理)；核發物業管理從業人員的培訓合格證書及資格證書；規範主體行為的監督管理；對業主大會及業主委員會工作的指導和管理等。

2．物業管理市場交易客體的管理

對物業管理市場交易客體的管理主要是指通過評選優秀物業管理小區等方法，間接地對物業管理企業的管理水平和服務質量進行規範和管理，促進主動競爭意識的加強，提高物業管理市場整體水平的提升。

3．物業管理市場交易行為的管理

主要是指對物業管理服務交易雙方的交易活動進行的管理，它包括保護合法經營、合法競爭和公平交易，打擊非法競爭和不正當競爭，如進行欺騙性交易和強買強賣等行為。

4．物業管理市場交易價格的管理

物業管理服務交易價格是物業管理市場交易的核心問題。對物業管理市場交易價格的管理主要涉及：核定或制定物業管理服務交易指導價格；制定物業管理服務交易價格的管理辦法；對物業管理服務交易價格的監督檢查，防止多收費、亂收費、收費不服務、少服務等情況的發生。

5．物業管理市場交易契約的管理

物業管理市場交易對象的特殊性，決定了要實施物業管理服務必須簽訂物業管理服務契約，通過契約來限定物業管理服務商品的大致“模樣”。對物業管理市場服務契約的管理，其主要任務是：對物業管理服務交易契約當事人資格的審查和確認；對統一物業管理市場委託契約示範文本的制定和宣傳推廣、監督檢查等；對無效物業管理服務契約的認定和處理；對物業管理服務契約糾紛的調節和處理等；對物業管理服務交易契約檔案的管理(備案管理)等。

6．物業管理市場交易信息的管理

物業管理市場交易信息的管理主要包括對物業管理市場上的廣告信息、供求信息、價格信息(市場行情信息)、反饋信息以及物業管理市場的環境信息等的收集、整理、發布和管理。政府應建立物業管理市場的信息收集、處理及市場對策研究機構，分析、研究物業管理市場變化的趨勢，為物業管理企業提供可靠的物業管理市場信息，幫助物業管理公司的項目優選和項目決策，扶持一批物業管理骨幹和品牌企業。

對象

物業管理市場管理的對象，包括物業管理市場活動的主體、客體和活動運行過程等。

1．物業管理市場活動的主體

一般來說，根據各方在市場中的地位和作用的不同，可以把主體分為供給方、需求方和代理方等。其中，物業管理市場的供給方，是指物業管理公司；需求方，是指業主和使用人以及他們的代表——業主管理委員會；代理方，主要指物業管理市場的中介組織，他們為物業管理服務交易雙方提供諮詢、信息，以及代理雙方的交易等服務。

2．物業管理市場活動的客體

作為物業管理市場活動客體的物業管理服務，是物業管理市場活動得以展開的物質基礎。當然，物業管理市場的客體並不真正存在於市場中，其並沒有實體形態。市場交易的，實際上只是物業管理服務的未來使用權、享有權和消費權。

3．物業管理市場活動運行過程

這個過程一般包括：物業管理市場的調查與預測、委託代理機構、進行招投標、簽訂委託契約、辦理繳費和移交手續等。政府一方面應通過有關法律法規來指導和監督這一過程的進行；另一方面要從整頓物業管理市場交易秩序、提供市場信息服務等人手，加強對物業管理市場的直接管理。

原則

為實現物業管理市場正常、健康、順利運行和有效保護交易雙方當事人，政府在管理物業管理市場時，應主要把握和遵循以下四項原則。

1．統一原則

第一，物業管理市場的管理，要執行國家統一的法律法規和政策；第二，對物業管理市場的管理要有統一的管理機構。

2．公平原則

第一，政府對物業管理市場參與主體的管理應該公平對待，不能厚此薄彼；第二，物業管理服務的交易要以誠信為本，以物業管理服務商品的內在價值為基礎進行等價交換。

3．自願原則

物業管理市場的供求雙方都是國家的主人，在法律上是平等的民事主體，因此雙方應在平等協商的條件下，自願進行物業管理服務的交易。需求方不能因為自己的社會地位高、權力大而強迫物業管理公司提供服務；物業管理公司也不能因為物業是自己的母公司開發的等原因而堅持管理。任何強買強賣都是違反自願原則的，都是應該禁止的。

4．法制原則

法制原則是物業管理市場健康、有序和規範發展的基礎和保證。法制原則的核心是：有法可依、有法必依、執法必嚴、違法必究。為此，必須建立健全物業管理市場管理的法律法規，組建統一的、具備權威的管理和執法機構，以利於物業管理市場的法制化。

意義

物業管理市場管理是政府職能在物業管理市場領域的直接體現。隨著我國社會主義市場經濟體制的不斷完善，物業管理市場也不斷發展和壯大。因此，加強物業管理市場的管理，保證物業管理市場的正確發展方向和良好運行秩序，無論在理論上，還是在實踐中，都具有重要的意義。

第一，物業管理市場的管理豐富了物業管理行業政府管理的內容，把對物業管理行業的政府管理拓寬到了市場領域，從另一個角度強化了物業管理行業性質和產業特點。

第二，政府對物業管理市場的管理，有利於保證物業管理服務交易的正常秩序，維護交易雙方的正當經濟利益。政府通過對物業管理公司的資格進行審查，對業主管理委員會進行業務指導，來保證交易的合理合法。同時，政府利用法律與經濟手段，打擊物業管理市場的不正當競爭和欺詐行為，保證了物業管理市場的良好運行秩序。

第三，政府通過制定一系列的制度與標準，保證了物業管理服務的質量以及收費價格的合理性。這樣，既有利於廣大消費者愉快地接受物業管理，也有利於物業管理市場的健康發展。

此外，政府還可以通過經濟和法律手段，直接或間接地調節物業管理市場交易對象的結構和數量，通過調節供需關係，保證一定時期內的供求平衡，最大限度地發揮物業管理服務的作用，杜絕各種不必要的人力、物力和財力的浪費，使各種社會資源得到合理配置。