無房有貸

      業內人士表示，現實中不少購房者是“賣小換大”，賣掉之前小的房子換大一點的，改善居住條件。這類人群往往之前有過貸款記錄，但新購房仍然是自住的需求。此次公積金貸款首付調整，對於“無房有貸”的情況並沒有上浮，體現出雖然調控加嚴，但公積金貸款仍然支持自住的剛需購房。

基本內容

業內人士表示，現實中不少購房者是“賣小換大”，賣掉之前小的房子換大一點的，改善居住條件。這類人群往往之前有過貸款記錄，但新購房仍然是自住的需求。此次公積金貸款首付調整，對於“無房有貸”的情況並沒有上浮，體現出雖然調控加嚴，但公積金貸款仍然支持自住的剛需購房。

同時，昨天發布的通知中，並沒有提及二套房公積金貸款利率的調整，因此可見仍然將執行1.1倍的利率。

此外，新政還在貸款資格審核、貸款額度、月還款額、借款申請人繳存要求、加大住房公積金違規行為的懲處力度等方面，提出了進一步加嚴、收緊的新規。

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二套房認定標準略“寬鬆”

昨天，央行營業管理部對北京市商業銀行房貸政策作出調整。自今天起，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低於70%。與公積金貸款政策類似，對在北京市住建委員會房屋登記信息系統中顯示無房、在央行個人信用信息基礎資料庫中有一筆住房貸款記錄、第二次申請貸款購買住房的家庭，仍執行首付款比例不低於60%的政策。

而此前，北京市商業銀行對二套房的認定標準是“既認房又認貸”。一國有銀行人士表示，新政對名下已無房產記錄的二套房購買者政策略微寬鬆，可能是考慮到一些改善性的購房需求。

此次商貸新政並未對貸款利率做調整。銀行人士表示，將會堅持現在二套房利率1.1倍的政策，在此基礎上，各行也有一定自主權。

貸款解讀

貸款額度

購買首套90平方米以下自住住房的，個人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮30%；個人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%

購買90平方米以上非政策性住房和第二套住房的，貸款最高額度不再上浮，且不超過80萬元

購買經濟適用房的低收入職工，貸款額度不受月收入限制

首付比例和利率

購買第二套住房的貸款首付款比例不得低於70%、貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍；“無房有貸”申請者仍執行貸款首付款比例不得低於60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率1.1倍的政策

還款金額

人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上不低於其月收入的50%

月還款額在不低於貸款月最低還款額的基礎上，應不低於住房公積金的月繳存額，使住房公積金全部用於住房消費

算賬

以一套評估價為200萬的二手房為例（貸款年限為20年），新政實施後，貸款額度和月供會發生如圖變化

1 提取記錄寫入認定標準

首套自住住房如何認定？昨日公布的新政也明顯加嚴。此前，公積金貸款對於二套房的認定為“認房又認貸”，即只要名下有房或是有貸款記錄的，都將被認定為二套房。但新政規定，通過北京市住房和城鄉建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統、中國人民銀行徵信系統和北京住房公積金管理系統及其他盡責調查，查詢借款申請人無住房記錄、無個人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，為首套自住住房。

這意味著，除了“認房又認貸”，只要有過公積金購房提取記錄的，也將被認定為二套房。比如之前全款購房後，購房人提取過公積金，即便房子已賣出，也沒有過貸款記錄，但也不會被認定為首套房。將提取記錄加入首套房的認定標準，這在北京還是首次。

不過，這只限於公積金購房提取記錄，而如果是因租房、裝修等其他非購房的情況提取公積金，則與首套房的認定無關。

2 二套房貸款額度不上浮

目前，北京公積金貸款的最高額度為80萬元，每個人貸款額度是根據貸款人的月收入等因素確定的。不過，對於《個人信用評估報告》評定的信用等級為AAA級的借款申請人，貸款額度可上浮30%，即104萬元；AA級的借款申請人，貸款額度可上浮15%，即92萬元。

新政中收緊了公積金貸款額度。新政提出，根據借款申請人的月收入確定貸款額度。借款申請人每月償還貸款後，保留的人均生活費不得低於北京市的基本生活費標準。不過，購買經適房的低收入借款申請人，貸款額度可不受月收入限制。

此前公積金貸款額度確定標準中，要保留的生活費為400元，此次新政中的基本生活費標準，按照相關部門公布的數據，為每月不低於980元。如果借款申請人為單身的，每月保留生活費至少980元；借款申請人為已婚的，每月保留生活費至少1960元。此次要保留的生活費增加了將近一倍，這意味著可以貸款的額度會相應降低。

此外，上浮標準與購買住房面積大小以及申請人信用等級有關。

3 月還貸額不低於月繳存額

新政此次首次限定了借款申請人的月還款額。借款申請人月還款額在不低於貸款月最低還款額的基礎上，原則上應不低於其住房公積金月繳存額。公積金中心相關負責人表示，不低於住房公積金月繳存額是不低於單位繳存部分與個人繳存部分之和。如果借款申請人已婚，月還款額則應不低於夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。

同時新政還規定，如果借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應不低於其月收入的50%。相關負責人表示，這是為了避免高收入家庭長期占用貸款資金。北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。借款申請人為單身的，月收入在14016元以上，月還款額原則上應不低於月收入的50%，即7008元及以上；借款申請人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元（含）以上，月還款額原則上應不低於夫妻雙方月收入之和的50%，即14016元及以上。

對於借款申請人的月收入如何確定，這位負責人說，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定，比如個人月繳存額為1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則為1萬元。

4 購政策房貸款需繳6個月

新政規定，借款申請人原則上申請貸款前12個月應足額連續繳存住房公積金，且申請貸款時處於繳存狀態。購買政府部門審批的政策性住房的借款申請人，原則上應建立住房公積金賬戶12個月（含）以上，申請貸款前6個月應足額連續繳存住房公積金，且申請貸款時處於繳存狀態。

相關負責人解讀說，此次主要是在購買政策房的公積金貸款上有所加嚴。此前只需要在貸款前繳存1個月即可，而此次要求連續6個月繳納，是為了避免出現繳存一兩個月的公積金後即申請貸款或通過補繳方式達到繳存要求等情況。

北京是國五條出台後，第一個明確上調二套房首付額度的城市。相比其他城市的調控檔案，北京國五條落地政策力度最大，在保護自住的前提下，最大力度地打擊了投資投機需求。 ——中原地產研究部總監張大偉

二套房公積金貸款首付比例提升至70%，以及“認房又認貸”的認定標準，對合理的改善性購房需求有一定誤傷。不過，對名下無房但有過貸款記錄的購房人仍執行不低於60%的貸款首付比例，在一定程度上緩解了部分改善性購房需求的首付壓力。 ——偉業我愛我家集團副總裁胡景暉