二套房貸認定標準

二套房貸認定標準：商業性個人住房貸款中居民家庭住房套數，依據擬購房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有成套住房數量認定。2013年1月初，二套房貸認定標準出現“微調”，部分國有大銀行在二套房貸認定上從“認房又要認貸”放寬為“認房可不認貸”，避免使部分準備置換自住房的客戶在申請貸款時“碰壁”。2014年9月30日由央行、銀監會聯合發文的《中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中宣布：對擁有1套住房並已結清購房貸款的家庭，再次申請貸款購房時，金融機構執行首套房政策。

基本介紹

• 中文名：二套房貸認定標準
• 行業：房地產
• 目的：貸款
• 認定：家庭成員名下實際擁有成套住房

政策標準

執行標準

2010年5月26日，二套房貸認定終於有了明確的執行標準。作為"新國十條"的配套政策，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會日前聯合發文規範二套房認定標準（建房[2010]83號），對個人申請商業性住房貸款的二套房認定遵循“以家庭為單位、認房又認貸”原則。

政策執行

認定標準

(一)借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售契約登記備案系統，下同)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的;

(二)借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的;

(三)貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的;

(四)對能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按“第三條”執行差別化住房信貸政策。

產生影響

二套房政策精準遏制了投資者。

省會業內人士指出，標準的出台將會讓投資者面對樓市望而卻步。改善型購房者為避免誤傷，買房時間適當延後，等到八九月相關政策明朗後再買也不遲。

二套房"認房又認貸"

根據新的規定，三種情況將被認定二套房：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(含預售契約登記備案系統)中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套（及以上）住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢徵信記錄、面測、面談（必要時居訪）等形式的盡責調查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

可以看出，新的二套房認定標準更為嚴格。此前，我市各家銀行認定"二套房"均參照全國聯網的徵信記錄，只要有銀行貸款記錄即視為二套房。如果按我市銀行原來的認定方式，購房者名下即使有多套房產，只要沒有貸款過，到銀行申請房貸都將視為首套房，規定實施後這個方法就行不通了。

"對於銀行來說，新標準實施難度不小。"不少銀行工作人員紛紛表示，銀行所能做到的也就是通過全國聯網的銀行徵信系統來查找及判斷客戶所購房產是否屬於第二套住房。"沒有一套成熟的居民住房信息系統供我們查詢。"

"目前住房系統和銀行系統的信息尚未聯網，不能共享。政策剛下來，還需要去推動、協調。" 市房管部門有關負責人表示，長期來看，銀行和房管部門信息共享是大趨勢，不過具體實施起來還面臨不少操作細則上的難題。

炒房者新政面前望而卻步

面對"認房又認貸"的第二套房的界定標準，不少業內人士認為，這將會精準遏制投資者，使不少炒房者面對政策望而卻步，不過，政策在遏制投資的同時，也在一定程度上提高了購房的門檻，樓市觀望氛圍將會更濃。

自2010年年初開始，房地產領域就不斷傳聞二套房首付將提高的訊息。4月初，"貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍"的政策正式出台。6月4日，國家三部門又正式對商業性個人住房的第二套住房認定標準進行了規範，執行認房又認貸的嚴厲政策。

"這應該是直接針對投機性購房者最嚴厲的一項調控政策。"省會嘉美中介總經理劉輝表示，二套房"認房又認貸"，不僅使一部分購房者要提高首付比例，貸款利率也要上浮，打擊力度很大。政策上所謂的"買房者"，其實就是買房居住和買房投資兩大類，二套房相關政策的出台，首付款的提升、貸款利率上浮，這讓投資者們在一段時間內有所'收斂'，計算投資是否合算，精準遏制了買房投資者。"

劉輝還認為，這項政策在打擊房地產投資的同時，也將會嚴重打擊"以小換大"、"以舊換新"的改善型購房者，二手房市場可能將進入更為濃厚的觀望狀態。

"如果被認定為二套房，100萬元的房子首付就多出20萬元，很多人真的買不起房了。"面對持續低迷的成交量，最著急的莫過於開發商，不少開發商表示，第二套房標準的出台，將會抬高購房的門檻，降低市民購房的熱情，對開發商來說將會又是一次嚴峻的考驗。省會某樓盤銷售總監說，在2009年的市場環境下，出現一些為抗通脹而貸款買房的人群，如果再次購房，五成首付將成為其不能承受的負擔，至少會影響一半購房人。

改善型購房者受影響

省會不少中介負責人表示，"新二套房貸認定標準"的出台在有效抑制以非自住為前提的購房需求入市從而遏制房價過快上漲的同時，也使得市場中改善型需求購房者面臨尷尬選擇，尤其首套住房無貸款記錄，需要貸款購買第二套住房的購房者將受到直接的影響。

"沒有貸款記錄的改善型購房者買房也被視為二套房，除了會對這類客戶產生資金壓力，還會對他們產生心理影響。"劉輝表示，若購房者家庭首套住房無貸款記錄，按照原"認貸不認房"的認定標準，再次貸款購買第二套住房，則不算作第二套房，可以享受首次購房優惠；而按照"認房不認貸"新細則來看，購房者貸款購房的首付及利率均將大幅提升。

"現在房屋單價高，住房改善的目標以120平方米以上的中大戶型為主，總價高的情況下拿出50%首付，壓力可想而知。"業內人士表示，市場上推出的新盤多數都把目標瞄準了改善型置業者，新標準一出，改善型置業者再置業幾乎都被納入"二套房"範疇，對中大戶型住房銷售很可能"雪上加霜"。不過，新的認定標準對首次置業的90平方米以下中小戶型或針對高端客戶的住宅品種如200平方米以上大戶豪宅及別墅，影響相對較小。

面對"史上最嚴厲的二套房"政策，讓不少首次購房者看到了國家調控房地產市場的決心以及房價下降的希望。"本來以為國家對樓市的政策已經夠多了，沒想到又出來了更嚴厲的政策，說明買房的最佳時機還沒有到，可以再等等。"原來準備購房的省會市民許陽表示，隨著國家一系列樓市政策的出台，最受影響的就是投資客和開發商，投資者被有效打擊後，必然會影響開發商樓盤銷售，這會使得房價回歸到更合理的位置，二套房認定標準出來後，省城樓市的觀望氛圍將會更加濃厚。

專家表示， "二套房"認定標準是一個技術性措施，短期內的打壓可以讓老百姓有一個購房的空間和條件，房價上漲有所緩解。對自住改善型購房者，專家則建議：為避免誤傷，買房時間適當延後，等到八九月相關政策明朗後再買也不遲。

銀行認定

1父母名下有住房，以未成年子女名義再購房

詳解：根據新的政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被劃為家庭範疇的。所以以未成年子女的名義申請貸款購房時，就會按照二套房政策執行。

2未成年時名下有房產，成年後再貸款購房

詳解：根據目前銀行"認貸又認房"，如果不出售現有房產的情況下，再貸款購房是屬於二套房的，將按照二套房的政策執行。如果按過去政策，未成年時的房產只要沒貸款，再申請房貸不算二套。

3個人名下有全款購買的住房，再貸款購房

詳解：過去只"認貸"，這種情況不算二套房，但現在加了"認房"，雖然沒有貸過款，但只要是在房屋產權交易系統中能夠查到名下有房產，在不賣掉且申請貸款的情況下，也會被認定為二套房。

4個人名下有貸款購買住房，結清出售後再貸款購房

詳解：目前銀行對二套房認定是"認房又認貸"，也就是說雖然貸款買的房產出售以後，家庭名下已沒有任何住房，但因為其之前有貸款記錄，再申請房貸也會被算做二套房。

5首次購房使用商業貸款，再次購房使用公積金貸款

詳解：目前公積金貸款政策也比較嚴格，只要借款人有過房貸記錄，不論房貸是否結清、房產是否出售，即便從未使用過公積金貸款，首次申請公積金貸款也會被算做二套房。

6婚前一方曾貸款購房，婚後以另一方名義申請貸款購房，但兩人戶口沒有在一起

詳解：夫妻雙方結婚後雖然戶口沒有落在一起，但在民政局有過結婚登記。現在，銀行在批貸時除要求借款人提供戶口本外，還會要求借款人提供婚姻狀況證明，而結了婚的夫妻是不能提供單身證明的，所以另一方再購房時也會被算作第二套房。

7婚後雙方共同貸款購房，離異後一方再申請貸款購房
詳解：只要央行的徵信系統中能夠查到房貸記錄，那么即便離異後房產判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。這使得很多試圖通過"假離婚"來規避二套房新政的想法也付之東流。

認定微調

滬上二套房貸認定標準在2013年初出現“微調”，部分國有大銀行在二套房貸認定上從“認房又要認貸”放寬為“認房可不認貸”，避免使部分準備置換自住房的客戶在申請貸款時“碰壁”。另外，個別銀行為吸引優質客戶而推出低於8.5折的首套房貸利率優惠，但難以大面積推廣。

二套房貸微調