基本介紹
- 中文名：溫州炒房團
- 人：共157
- 速度遞增：每年20%
- 資金：6000億元之巨
起源,現象,慣例,操作手法,手法簡介,手法一,手法二,手法三,手法四,炒房路線,拋房現象,全軍覆沒,如今現狀,政策市助推,學區房回暖,
起源
作為有著“中國猶太人”之稱的溫州人，經過二三十年的財富積累，所掌握的民間資本已有。敢闖敢幹的溫州商人，攜巨款四處尋找投資機會。國人注意到溫州民間資本的威力，最早是由炒房開始。溫州人炒房，最初是從自家門口的炒房開始。1998年到2001年，溫州的民間資本大量投入當地房地產，促使當地房地產價格以的，市區房價快速從2000元/平方米左右，飆升到7000元/平方米以上。2001年8月18日，第一個溫州購房團浩浩蕩蕩開赴上海，三天買走了100多套房子，5000多萬元現金砸向上海樓市。同時，另一支購房團前往杭州。隨後幾年，約2000億元溫州的資金投向各地房地產，其中北京、上海兩地集中了1000億元。此外，溫州資本還先後大舉進入了杭州、青島、重慶、瀋陽等城市。溫州炒房團所到之處，當地房價一路狂飆。一時間，“溫州炒房團”廣為人知，備受關注，在帶來財富的同時，給部分地區的人們帶來了許多不便。
現象
據不完全統計，溫州市區及樂清、永嘉等縣約有8萬多人在全國購置房產，其中至少90%以上是炒樓，按1人購買2套房子動用資金60萬元計算，總資金額在420億元。在外地有160萬溫州人，購置多處房產的相當普遍，保守估計在5萬人以上。按照1人1套50萬元計，共為250億元。國外的溫州人在國內投資房產的資金也不下幾十億。而業界廣泛認同的是，溫州有10萬人在炒樓，動用的民間資金高達1000億元。特色商鋪、公寓、別墅是溫州人炒房的首選。據調查，有在滬購買商鋪意向的溫州人群中，半數以上喜歡購買30萬至50萬元的小商鋪，另有一小部分合股購買百萬甚至千萬元以上的整層商鋪、寫字樓。此外，溫州人有錢，屢屢採用一次性現金付款的“款爺”作派，讓世人稱奇。
溫州炒房團
溫州炒房團慣例
在溫州炒得不亦樂乎之後，投資客開始走向全國：一般由溫州某媒體刊登外地某市的看樓廣告，出面廣招投資客，組成“溫州購房團”。這些購房團大多由一些溫州企業老總的太太牽頭，所以購房團也被稱為“太太團”。據說這些購房團操作已經非常專業和熟練。
操作手法
手法簡介
這幾年，全國各地的房地產市場都閃現著溫州購房團的身影。春節過後，溫州炒房團登入瀋陽的訊息讓人有冰城房價是否要漲的疑問。2004年3月24日，記者採訪了在哈炒了近四年房產的溫州人余某。據其介紹，自己已由炒住宅變成了一次性買斷在建臨街商鋪產權。
溫州炒房團
溫州炒房團據余某介紹，春節過後，自己已經買下了動力區“XX廣場”的一樓臨街產權商鋪4000平方米。“那個地段不錯，現在買進，已經看漲，蓋好後，我準備像賣豆腐一樣，你需要多大，我就給你分割成多大。”
據了解，上個世紀九十年代初，余某來到綏芬河，往俄羅斯販運旅遊鞋。1998年，在哈市做起了水暖配件的生意。從2000年，自己和溫州來哈的內弟，投資買下了某高層四套住宅。時過倆月，溫州來哈的老鄉相中了兩套，一出手就淨賺了21萬元。自此，哥倆陸續把親朋好友近20人的上億元資金投入了在哈炒房。
談到不再炒住宅而轉向臨街商鋪，余先生表示，產權商鋪，將來不論是賣還是租，風險較小，回報率相對較高。
據其透露，哈市流入的溫州炒房團民間資本達數億元，多是親朋好友聯合，少則兩三人，多則幾十個人，大家按入股比例或按房屋套數分紅。
隨著對溫州炒房團在哈情況調查的深入，在本埠兩位房地產開發商的點撥下，溫州人冰城炒房的手法也被理清了。
手法一
前期介入買“腦子”。在哈房地產開發商的地皮剛到手，相關炒房人士就會伺機介入。但這部分溫州炒房人數量不多，多為房屋信息和廣告策劃公司。
手法二
中期介入買“規劃”。和手法一不同的是此時介入的溫州炒房團更注重開發商的開發區域。他們要研究市政規劃，城市中有沒有大動作，如建橋修路、重點學校搬遷等。據了解，這類地區住宅對溫州炒房團的吸引力巨大。
手法三
後期介入買“實力”。開發商的實力從業界口碑和住宅開發地皮面積可略知幾分。比如，某開發商在相對偏僻的城鄉結合部準備建設30萬平方米住宅區，一期已建成10萬立方米。如該小區除綠化較好，整體配套設施較完善，那肯定會成為溫州炒房團的獵取目標。
手法四
隨時介入買“縫蛋”。涉及建築工程，就會發生材料賒欠。就是這個建築材料、人工投入的賒欠，給溫州炒房團提供了可乘之機。一般市場價的房子最終往往以半價左右的價格出手，而溫州炒房團囤積後，再以比市場價低一成的價格分銷。
溫州炒房團
溫州炒房團哈爾濱的房價會因溫州炒房團的插手而飆高嗎？對此，哈市兩位頗具實力的開發商給了記者否定的回答。據他們分析，哈爾濱地處內陸，房產獲利不會發生一年上漲兩倍的沿海奇蹟；哈爾濱的經濟發展水平與沿海城市比差距較大，外來購房者有限；同時，上述炒房手法已逐步演變成本地人使用的住宅行銷手段。基於此，溫州炒房團難以對哈市住宅房價造成較大影響。
炒房路線
溫州炒房團的“路線圖”———向北跨越長江，轉戰青島、濟南、北京、哈爾濱、大連、瀋陽；向西，則溯長江而上，攻克南京、武漢、重慶、成都；向南，則是奔赴海濱城市廈門、海口、三亞……炒房團也從單一的大小老闆，壯大到一般的工薪階層。
房地產炒作的八大危害
其一，抬高了勞動力成本，削弱了國民經濟整體競爭力。
其二，進一步加劇社會貧富差距。
其三，透支社會財富、抑制社會有效需求。
其四，削弱整個社會的風險承受能力。
其五，扭曲了整個國家的產業結構。
其六，不利於城鄉二元結構的融合。
其七，不利於發達地區的產業升級和企業家創業精神的發揚。
其八，促使地方政府產生房地產依賴症。
拋房現象
炒房人各地降價拋房
各地“國四條”出台之後，溫州炒房人在各地拋房現象明顯。
溫州一家做建築行業配套的企業老闆馬先生每天都要疲於應付那些討債的電話。2009年金融危機後，馬先生認為房地產將會大漲，利用民間借貸借了10個人的錢，總計1600多萬元，購置了一批房子。房子一直沒出手後就成了他的夢魘。“我的企業一年純利潤500萬元左右，民間借貸一年的利息不到400萬元，銀行還有2000多萬的貸款要還，沒法幹下去了。”
溫州方興擔保公司董事長方培林告訴記者，溫州炒房團應該是全軍覆沒了。當地一個知情人士告訴記者：“原來身邊好幾個人都把企業賣掉，帶著錢去上海做地產基金。現那些人回溫州募資，給自己在外地的房產進行補血。”
當地另外一個知情人士透露，他的一個朋友在北上廣等多個城市買了127套房子，很多都被套住，這個朋友已經不知蹤跡。這個人炒房的模式是先在一個地方買一套房子，然後用這套房子作抵押，去買第二套房子，以此類推。這是不少溫州炒房團的操作模式。當其中一個地方的房價下跌，就會波及整體。“這也是這個人‘跑路’的原因。據我所知，還有人因此而跳樓。”該知情人士說，“溫州人對市場的靈敏度很高，對政策的關注度不高，這也是為什麼總能找到商機，而會被房地產套牢的原因。”
全軍覆沒
2012年8月13日，多位溫州炒房者、房產人士認為，之前十多年叱吒全國市場的“溫州炒房團”，在本輪房地產調控中有可能全軍覆沒。以溫州為例，新建商品房比最高價時已下跌百分之三四十，再加上過高比例融資的財務成本，溫州炒房者把房子賣出去，也已經資不抵債。
房地產巨觀調控，以及溫州發生的民間借貸危機，使得溫州房價大幅下滑。據溫州多位中介人士反映，溫州新房價格比2010年下半年房價最高位時，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已對摺。一旦套牢，房價下跌三四成，再加上利息等財務成本，炒房者大多資不抵債。2010~2011年期間，“限購令”等房地產調控政策迭出，張鳴等眾多高位介入的溫州炒房者開始套牢。
一線城市房產調控，房產“剎車”，30%的溫州炒房者已經退出市場；剩下來的一半炒房者，在房價下跌、融資成本重負下，變賣房產也已經資不抵債。最後百分之二三十的炒房者，資金鍊估計也只能撐到年底。
實體企業狀況不佳，2012年上半年六成溫州規模以上工業企業出現減產或停產，實業資本進入房地產動力銳減；資金運作成本高，交易及融資成本在15%左右，如果房價上漲未超過15%以上，投資就意味著保本或虧損。
更關鍵的是，儘管信貸加大、通脹壓力猶存，但“限購令”等調控政策繼續執行，房價不可能出現大跌或大漲，炒房者對房地產投資前景已經不看好。
如今現狀
2015年3月份至今，溫州學區房持續密集交易，成交價略有上漲；4月下旬至今，中心區改善性住房交易明顯上升；城郊小套房動作不大，大套房依然無人問津,“全面回暖說”還為時過早。
政策市助推
2015年3月30日,國家有關部委接連調整二套房首付比例、縮減二手房交易營業稅免稅期限。緊接著,溫州出台促進當地房地產市場持續平穩健康發展的若干意見,首次購買新建商品住房可獲0.6%的補助。
溫州還出台司法網拍房新政,購房者只需承擔契稅和印花稅。
學區房回暖
溫州住建委披露的數據顯示,4月溫州市區二手房交易1970套,同比上升45.71%,環比上升52.12%。市區一手房成交均價1.79萬元/平方米,相比3月也上漲了19.09%。
每年3月至5月,是學區房的密集交易時間,“學區房加上新政效應,催生了目前學區房回暖。”同時,2015年4月下旬以來,中心區改善性住房也在明顯釋放,城郊小套房有交易但不大,城郊大套房依然無人問津。
