深圳市創新型產業用房管理辦法是2021年深圳市發展改革委制定的辦法。
基本介紹
- 中文名：深圳市創新型產業用房管理辦法
- 發布日期：2021-02-26
用房管理辦法,政策解讀,
用房管理辦法
第一章 總則
第一條 為進一步加大對創新型產業的支持力度，強化創新型產業用房規範管理，根據有關規定，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱創新型產業用房，是指為滿足創新型企業和機構的空間需求，由政府主導並按本辦法出租或出售的政策性產業用房，包括辦公用房、研發用房、工業廠房等。
第三條 創新型產業用房的建設和管理遵循政府主導、市區聯動、企業參與的原則。
第四條 市政府成立由市領導任組長，市發展改革委、科技創新委、工業和信息化局、司法局、財政局、規劃和自然資源局、住房建設局、交通運輸局、文化廣電旅遊體育局、國資委、地方金融監管局、前海管理局、各區政府（含新區、深汕特別合作區管理機構，下同）等單位為成員的市創新型產業用房建設和管理領導小組（以下簡稱領導小組），其主要職責為：協調、解決創新型產業用房相關政策落實過程中的重大問題；組織監督檢查創新型產業用房工作落實情況。領導小組辦公室設在市發展改革委。
市產業主管部門、各區政府為創新型產業用房管理主體（以下簡稱管理主體），負責管轄區域內創新型產業用房的籌集建設、運營管理和監督檢查等工作。市國資部門負責督促市屬國有企業在管理主體的指導下做好相關工作。市政府對創新型產業用房的管理主體另有規定的，從其規定。
市、區財政投資建設、購買、統租或接受的無償移交的創新型產業用房，其管理主體可指定相關部門或委託第三方機構進行日常運營管理；國有企業投資建設、購買或統租的，由管理主體委託、指導和監督國有企業進行日常運營管理。
第二章 籌建移交
第五條 創新型產業用房通過以下方式籌建：
（一）行政機關、事業單位及國有企業投資建設、購買或統租；
（二）企業通過招標、拍賣、掛牌方式取得工業及其他產業用地使用權，建成後按一定比例移交給政府；
（三）在城市更新、產業用地提高容積率及其他土地規劃調整項目中按一定比例配建；
（四）經管理主體認可的其他籌建方式。
以下情形必須納入創新型產業用房管理：
（一）以本條第一款第一項方式籌建並通過劃撥及協定出讓方式取得建設用地使用權建設的；
（二）以本條第一款第一項方式籌建並通過劃撥及協定出讓以外其他方式獲得土地，在土地供應檔案、租售契約等檔案中明確納入創新型產業用房管理的；
（三）以本條第一款第二、三、四項方式籌建的。
第六條 建設、購買、統租創新型產業用房的資金來源為：
（一）市政府及市產業主管部門來源為市財政；
（二）各區政府及區產業主管部門來源為區財政；
（三）國有企業來源為企業自籌。
可探索設立政府和社會資本共同參與的產業投資基金解決創新型產業用房籌建資金來源。
第七條 新供應土地、城市更新及產業用地提高容積率配建的創新型產業用房，原則上應無償移交給政府，並在土地出讓契約中明確無償移交條款，具體工作由管理主體開展。
土地競得者或城市更新項目實施主體應在簽訂土地出讓契約前與管理主體簽訂項目監管協定書，監管協定書應明確項目設計要求、建設標準、產許可權制、建設工期、無償且無條件移交給政府的建築面積、設計建設方案、裝修標準、交付方式、交付時間、違約責任等內容，具體交付樓層及戶型應在項目土地出讓契約簽訂之後、預售之前簽訂項目監管協定書補充協定進行明確。
土地競買人（競標人）遞交書面競買、投標申請或城市更新項目拆除範圍單一主體申請實施主體資格確認時，須一併提交建設和管理承諾書，確保按照項目監管協定書相關要求組織開發建設。
第八條 在城市更新或產業用地提高容積率中配建的創新型產業用房配建比例，依據深圳市城市更新、產業用地容積率調整及土地出讓的有關規定執行；其他土地規劃調整項目中配建的創新型產業用房配建比例，依據有關規定執行。
各類項目配建的創新型產業用房，應與所在項目的其他產業空間整體規劃、同步建設、同步交付，共同使用公共配套設施，享受同等服務。開發建設單位不得在配建的創新型產業用房與其他產業空間之間設定圍牆等物理隔離設施，也不得有其他類似的隔離性措施等。對於在創新型產業用房和其他產業空間之間設定圍牆或類似隔離措施，造成公共配套不能共同使用，經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。
第九條 創新型產業用房管理主體應按規定辦理不動產登記及會計賬務處理，產權登記所需稅費由市、區財政依管理主體申請在年度單位預算中支出。
第十條 無償移交給政府的創新型產業用房面積免繳地價，不計入項目可售面積，不占用項目可分割轉讓比例。
第三章 運營管理
第十一條 政府產權的創新型產業用房原則上只能用於出租，如確有出售必要，市財政投資建設、購買的需報請領導小組批准，區財政投資建設、購買的需報請區政府批准。國有企業建設、購買的創新型產業用房，堅持以租為主、租售並舉的配置原則，出租比例原則上不低於50%。
第十二條 管理主體結合產業發展及產業用房實際情況，在本辦法的指導下擬定實施細則，報領導小組辦公室備案並按規定頒布實施。
實施細則的內容應包括但不限於管轄區域內創新型產業用房的日常運營管理機構、準入門檻、申報受理流程、審核程式、調劑退出機制、租售價格確定及收入上繳機制等。
第十三條 創新型產業用房租金價格參考市（區）房屋租賃主管部門發布的同片區同檔次市（區）產業用房租金參考價格，租金價格原則上應比參考價格優惠30%－70%，由管理主體每年發布一次。
創新型產業用房出售價格參考同片區同檔次產業用房並給予一定優惠，但最低不得低於創新型產業用房成本價。出售價格由管理主體委託專業機構評估確定。
第十四條 創新型產業用房產生的收益權屬按產權歸屬確定。政府產權的創新型產業用房實行“收支兩條線”管理，租金收入應按照政府非稅收入管理有關規定及時上繳市、區財政。
管理主體可根據實際情況，按月、季度或按年收繳租金，也可探索以租金入股等方式支持創新型企業發展。
第十五條 入駐創新型產業用房的單位，原則上應為從事新一代信息技術、高端裝備製造、數字經濟、生物醫藥、新材料、海洋經濟、綠色低碳等戰略性新興產業，擁有較強科技創新實力和先進自主技術成果的成長型企業和科研機構，或為上述單位提供服務的現代服務業企業和機構。
具體領域和條件可由管理主體依據自身情況在實施細則中予以明確。
第十六條 創新型產業用房入駐及配置標準可根據以下情況確定：
（一）單位所屬行業類別；
（二）單位經營狀況要求，包括資產規模或銷售規模、納稅額、人員規模、研發投入、自主智慧財產權情況等；
（三）項目基本要求，包括產出強度、納稅強度等；
（四）能耗、環境保護、安全生產等要求；
（五）使用建築面積標準或核定依據；
（六）單位在我市已有產業用地用房情況；
（七）管理主體規定的其他條件。
第十七條 各日常運營管理機構應將創新型產業用房房源信息錄入市產業用房供需服務平台，並統一通過服務平台向社會公開發布創新型產業用房租售信息，符合條件的單位可通過服務平台向各日常運營管理機構申請租用、購買創新型產業用房。
日常運營管理機構應在租售公告截止後10個工作日內完成對申請單位的準入資質審查，申請購買創新型產業用房的，同時報管理主體審批。審查、審批結果通過服務平台向社會公示，公示期不少於3個工作日。公示無異議或異議妥善處理後辦理相關租售手續，並通過服務平台向社會公布租售結果。
重點項目或重要機構的用房需求，經管理主體批准後，可適當簡化流程，但必須通過服務平台受理。
第十八條 單位購買創新型產業用房的，管理主體應與其簽訂產業發展監管協定，產業發展監管協定的內容應包括但不限於產業準入條件、產出效率、企業貢獻、節能環保、退出機制、違約責任、轉租轉售限制、履行情況核查等相關條款。
管理主體可根據實際工作需要決定是否與創新型產業用房租賃單位簽訂產業發展監管協定。
第十九條 創新型產業用房原則上限定自用。購買創新型產業用房的單位確需轉讓的，可向日常運營管理機構申請由原所有人回購其名下創新型產業用房，申請回購時應累計達到產業發展監管協定中約定的各項指標要求，回購價格不得高於原銷售價格。
第二十條 單位租用創新型產業用房應當在契約中約定契約履行期限不少於1年，不超過5年，日常運營管理機構應在距離契約到期6個月和3個月時，分別告知承租單位。如單位需繼續租用，應協助單位及時辦理續約申請，並按有關規定審查單位續租資格，為符合條件的單位辦理續租手續，每個單位續租次數原則上不超過2次。
第二十一條 承租單位因技術升級、規模擴張等原因需擴大租賃規模或變更租賃地址的，可向日常運營管理機構提出換租或擴租申請，經審查符合條件的方可換租或擴租，其結果應通過市產業用房供需服務平台向社會公布。
第四章 監督檢查
第二十二條 創新型產業用房入駐單位不得有隱瞞真實情況、偽造有關證明等騙租騙購行為。承租單位不得有擅自轉租、分租、改變其原有使用功能等不按租賃契約約定使用創新型產業用房的行為。購買單位不得有擅自轉售、抵押、改變其原有使用功能等不按出售契約約定使用創新型產業用房的行為。未經管理主體批准，入駐單位不得開展孵化器、創客、共享辦公等引入第三方的業務。本條相關權責應在租賃、出售契約及產業發展監管協定等檔案中進行明確約定。
第二十三條 日常運營管理機構應對入駐單位日常使用情況進行檢查，發現入駐單位存在第二十二條所列行為及其他違規行為的，可依法採取取消單位入駐資格、終止租賃契約、提前回購房產、追繳優惠租金（售價）等措施，若入駐單位存在失信行為的，將相關信息依法納入市公共信用信息平台。
第二十四條 各管理主體應組織日常運營管理機構對創新型產業用房入駐單位契約履約情況、產業發展監管協定指標完成情況等開展定期檢查和隨機抽查，並開通舉報渠道，及時通過市產業用房供需服務平台公布檢查結果。
第二十五條 市產業用房供需服務平台主管部門應組織各管理主體及區政府，對全市創新型產業用房需求、供給、空間分布等情況進行匯總，形成創新型產業用房動態使用情況及新增供應計畫每年報市政府，並分送各區、各有關部門。
第二十六條 領導小組辦公室應會同市產業用房供需服務平台主管部門對各管理主體和日常運營管理機構開展年度考核，對創新型產業用房建設運營管理過程中存在的問題予以通報，對日常運營管理機構瞞報、漏報或不按規定通過供需服務平台公開、透明開展工作的，經領導小組辦公室查實後報領導小組，追究相關單位及其工作人員責任。
第五章 附則
第二十七條 本辦法實施之日前（含當日），土地招拍掛出讓項目及城市更新單元規劃已批覆的，或更新單元規劃未批覆但已經市規劃主管部門或者區政府審議通過並完成公示或正在公示的，其配建的創新型產業用房，在相關檔案、契約、協定中約定由政府回購的，建成後由政府回購，回購部分免繳地價，回購價格按相關檔案、契約、協定中約定的價格計算。未明確約定回購價格的，參照以下方案計算：根據市住房建設部門發布的建安工程造價指數核算建安工程參考價，建安工程造價指數取竣工驗收前12個月造價指數平均值。政府回購價格按經核算的建安工程參考價的1.1倍執行，並由財政部門認可的工程造價審計機構確認。
產業用地提升容積率項目，在本辦法實施之日前（含當日）已發布的土地出讓公告、簽訂的土地出讓契約、產業監管協定等檔案中明確約定了項目配建創新型產業用房由政府回購的，建成後由政府回購，回購部分免繳地價，回購價格按相關檔案、契約、協定中約定的價格計算。未明確約定回購價格的，參照以下方案計算：以2016年3月深圳市住房和建設局發布《深圳市各類物業建築安裝工程總造價標準》（深建規〔2016〕2號）的造價標準為基準價，以發布當月（2016年3月）為基期，以項目取得規劃驗收合格證當月為計算期，依照市住房建設部門發布建安工程造價指數對基準價進行調整，建安工程造價指數取規劃驗收前12個月造價指數平均值。
第二十八條 深汕特別合作區參照本辦法執行。
第二十九條 本辦法由市發展改革委負責解釋。
第三十條 本辦法自2021年2月8日起實施，有效期5年。《深圳市創新型產業用房管理辦法》（深府辦〔2016〕3號）同時廢止。
政策解讀
一、明確創新型產業用房籌建方式。原管理辦法中對創新型產業用房籌建方式的表述較為模糊，在實際工作中易出現無法判斷某項目是否應納入創新型產業用房管理的情況，修訂版第五條進一步細化了創新型產業用房籌建方式，區分土地出讓方式、籌建主體等不同維度明確項目是否應納入創新型產業用房管理。
二、明確相關產業用房應無償移交政府。按照市政府專題會議精神，修訂版在正文中刪除了政府回購創新型產業用房相關條款，在第七條明確規定“無償移交”表述應寫入今後的土地出讓契約中，同時在附則中新增了過渡期間政府回購執行標準的相關條款。
三、細化監管協定書內容。修訂版第七條規定“項目監管協定書應明確項目設計要求、建設標準、產許可權制、建設工期、無償且無條件移交給政府的建築面積、設計建設方案、裝修標準、交付方式、交付時間、違約責任等內容，具體交付樓層及戶型應在項目簽訂土地出讓契約之後、預售之前簽訂項目監管協定書補充協定進行明確”。
四、促進創新型產業用房共建共享。修訂版第八條要求各類項目配建的創新型產業用房，應與所在項目的其他產業空間整體規劃、同步建設、同步交付，共同使用公共配套設施，享受同等服務。開發建設單位不得在配建的創新型產業用房與其他產業空間之間設定圍牆等物理隔離，也不得有其他類似的隔離性措施等。
五、明確創新型產業用房登記稅費問題。修訂版第九條規定創新型產業用房管理主體應按規定辦理不動產登記及會計賬務處理，產權登記所需稅費由市、區財政依管理主體申請在年度單位預算中支出。
六、明確租金價格評估及收入管理問題。修訂版第十三條明確創新型產業用房租金價格參考市（區）房屋租賃主管部門發布的市（區）產業用房租金參考價格，由管理主體每年發布一次；第十四條規定政府產權的創新型產業用房實行“收支兩條線”管理，租金收入應按照政府非稅收入管理有關規定及時上繳市、區財政，減少租金被挪用風險，避免出現國有資產閒置問題。
七、明確創新型產業用房入駐單位的範圍和標準。修訂版第十五條明確了創新型產業用房入駐企業的性質，要求創新型產業用房入駐單位原則上應為從事新一代信息技術、高端裝備、數字經濟、生物醫藥、新材料、海洋經濟等戰略性新興產業的成長型企業和科研機構，且擁有較強科技創新實力和先進自主技術成果，同時允許為上述企業提供服務的現代服務業企業和機構入駐，為創新型企業機構發展營造良好服務環境。
八、強化對招商引資促進作用。為強化創新型產業用房對各區重點項目或重要機構招商引資工作的促進作用，修訂版第十七條增補了簡化審批流程的相關規定，即“重點項目或重要機構的用房需求，經管理主體批准後，可適當簡化流程，但必須通過服務平台受理”。同時第十五條允許管理主體在不突破修訂版規定企業入駐資格的前提下，在實施細則中明確具體領域及入駐條件，使創新型產業用房成為各管理主體招商引資的重要抓手。
九、細化創新型產業用房出售及轉讓路徑。修訂版第十九條規定購買創新型產業用房的單位在累計達到產業發展監管協定中約定的各項指標要求後，可申請由原所有人回購其名下創新型產業用房，回購價格不得高於原銷售價格，在提高創新型產業用房流動性的同時，確保了創新型產業用房封閉流轉，避免產業空間“房地產化”。
十、加強對違規行為查處力度。修訂版第十六條要求申請單位如實填報在我市已有產業用地用房情況；第十八條提出管理主體可與創新型產業用房入駐單位簽訂產業發展監管協定，對入駐單位騙租、騙購、違反租售契約等行為進行約束；第二十三條明確日常運營管理機構可採用提前回購房產收回房產、終止租賃契約、追繳優惠租金（售價）等方式進行懲戒，並將失信行為納入市公共信用信息平台。
十一、壓實管理鏈條上各單位主體責任。修訂版大幅度擴充了“第四章 監督檢查”的體例，由原管理辦法中的兩條增加到五條，詳細規定了入駐單位、日常運營管理機構、管理主體、產業用房供需服務平台主管部門、領導小組辦公室等單位主體責任，建立了用房平台主管部門年度考核+日常運營管理機構不定期巡查的監管制度，並開通舉報渠道，及時通過市產業用房供需服務平台公布檢查結果。
十二、全面最佳化創新型產業用房工作流程。根據實際工作中總結的經驗，修訂版進一步最佳化了創新型產業用房建設、管理及使用過程各項工作流程，使相關工作更加便捷、高效。
