為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，依據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國契約法》、國務院《物業管理條例》及《關於審理物業服務糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋》等有關法律、行政法規和司法解釋的規定，結合審判實踐，借鑑其他法院審判經驗，就本市法院審理物業服務糾紛案件的相關問題，提出以下指導意見。
基本介紹
- 中文名：海口關於審理物業服務糾紛民事案件的指導意見
- 實施日期：2010年1月1日
- 發布機構：海口市中級人民法院
- 作用：依法保護當事人的合法權益
通知內容,發布機構,
通知內容
第一條本意見所稱物業服務糾紛是業主與物業服務企業簽訂物業服務契約，業主將建築物區分所有權中共同管理的權利委託物業服務企業行使所產生的民事糾紛。
第二條對訴訟主體相同，訴訟請求相同，法律關係相同的物業服務糾紛案件可選擇立案，一般不作為多數人訴訟立案受理。
第三條人民法院對物業服務糾紛案件應引導當事人到行政部門和街道民調組織進行調解。立案時應進行立案前調解。訴訟中應繼續做好調解工作，必要時可委託或邀請行業協會等有關部門或人員協助進行調解。
第四條單個業主或部分業主認為物業服務企業未按物業服務契約約定履行義務或履行義務不符合契約約定，侵犯其個人或共同合法權益，要求物業服務企業承擔法律責任的，應當由單個業主或部分業主作為原告提起訴訟。
第五條業主委員會在下列情形下作為原告參加訴訟，以其主要負責人作為代表人：
（1）物業服務企業違反物業服務契約約定損害業主公共權益的；
（2）業主大會按照《物權法》第七十六條規定的程式作出解聘物業服務企業的決定後，物業服務企業不同意解除物業服務契約，業主委員會請求人民法院解除契約的；
（3）物業服務契約的權利義務終止後，物業服務企業拒絕退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所需的相關資料和由其代管的專項維修資金的；
（4）其他損害全體業主共同利益的情形。
第六條業主委員會作為原告提起訴訟，業主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。業主以相同的事實和理由起訴的，不予受理。
第七條業主委員會在沒有財產給付內容的物業服務糾紛中可以作為被告。
業主委員會在下列情形下作為被告參加訴訟，以其主要負責人作為代表人：
（1）業主委員會作出的決定侵害業主合法權益，受侵害的業主請求人民法院予以撤銷的；
（2）拒絕或拖延與業主大會決定聘請的物業服務企業簽訂物業服務契約的；
（3）業主委員會與物業服務企業共同損害業主利益，業主訴請解除業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務契約的；
（4）其他違反物業服務契約及管理規約的情形。
第八條物業服務企業因業主違反物業服務契約的約定而起訴業主委員會或將業主委員會列為共同被告的，不予準許。
第九條因前期物業服務發生糾紛的，業主應以物業服務企業為被告。沒有簽訂物業服務契約的，應以實際提供物業服務的物業服務企業為被告。
第十條物業的承租人、借用人或者其他物業使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：
（1）物業使用人與物業服務企業直接簽訂物業服務契約的；
（2）物業使用人接受物業服務，已經與物業服務企業形成事實上的物業服務關係的；
（3）業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的；
（4）物業使用人違反《物業管理條例》和管理規約的規定的。
在上述（3）、（4）情形下，業主可以列為共同被告。
第十一條物業服務企業具有法人資格但不具備相應資質或具備相應資質但不具有法人資格，但事實上提供物業服務且業主接受的，可以確認物業服務契約的效力。
第十二條物業服務契約期限屆滿後，物業服務企業繼續進行物業服務，業主沒有提出異議的，原物業服務契約繼續有效，物業服務期限為不定期。
第十三條業主委員會與物業服務企業簽訂物業服務契約後，單個業主或部分業主以不同意簽訂契約或不接受物業服務為由要求解除物業服務契約的，不予支持。
第十四條物業服務企業拒絕履行或者在合理期限內拖延履行物業服務契約約定的維修、養護和維護等義務，業主委員會或者業主自行或者委託他人進行維修、養護和維護，請求物業服務企業承擔相關費用的，應予支持。
第十五條物業服務企業未按契約約定提供物業服務的，業主請求相應減少物業費的，應予支持。
第十六條物業服務企業以部分業主欠繳物業費為由中止全體物業服務的，不予支持。在不影響其他業主合法權益的前提下，物業服務企業有權對欠費業主中止相關物業服務。
第十七條業主因自身原因未居住房屋並以此為由要求減免物業服務費用的，一般不予支持。但物業服務企業與當事人另有約定除外。
第十八條物業服務企業與業主未簽訂物業服務契約，但業主事實上接受了物業服務，物業服務企業請求業主支付物業服務費用的，應予支持。物業服務費用參照政府規定收費標準或同類物業服務項目收費標準確定。
第十九條業主欠繳物業服務費，物業服務企業依據約定請求支付滯納金的，應予支持。業主主張滯納金數額過高請求予以適當減少的，應予支持。減少後的滯納金一般不應超過欠費金額。
第二十條物業服務企業與電、水、氣等供應部門因代收代繳發生爭議，致使供應部門停止電、水、氣等供應給業主造成損失，業主請求物業服務企業賠償損失的，應予支持。
第二十一條第三人侵權導致物業服務區域內發生人身損害、財產損失結果，物業服務企業未完全履行契約或承諾的安全保障義務，賠償權利人在行使有關權利後，對其未足額清償的部分請求物業服務企業承擔相應賠償責任的，應予支持。
第二十二條車輛在物業服務區域內丟失或者毀損，業主請求物業服務企業承擔賠償責任的，應當根據物業服務企業的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償責任以及承擔賠償責任的範圍。業主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業服務企業的賠償責任。
第二十三條本意見自2010年1月1日起試行，並由海口市中級人民法院審判委員會負責解釋。法律、司法解釋及上一級法院另有規定的，按法律、司法解釋及上一級法院的規定執行。
發布機構
海口市中級人民法院
