泰禾集團激進拿地遭遇樓市放緩，時間是2014年，問題是資金回籠放緩，引發資金鍊緊張。
基本介紹
- 中文名：激進拿地遭遇樓市放緩
- 公司：泰和
- 問題：資金回籠放緩，引發資金鍊緊張
- 時間：2014年
去年斥資195.3億在全國拿地，今年以來僅在北京市場已投入101.3億拿地
分析稱，一旦房價上漲趨緩或下跌，將導致資金回籠放緩，引發資金鍊緊張
■ 編者按
部分地區樓價下降、個別房企資金鍊斷裂……近期，各類有關房地產的負面事件，幾何式爆發出來。2014年5月15日，融創將收購綠城中國不超過30%股權一事，被雙方公告證實。對綠城“易主”的原因，業界一度猜測為綠城資金鍊緊張所致。交易公布後的次日，融創股價大跌6.54%。有投行表示，此次交易或使融創負債急升40個百分點。
房地產是支柱性產業。而在資本市場上，房地產企業，同樣堪比中流砥柱。據不完全統計，目前，在A股和港股上市的國內房企，數量已經超過了100家。如萬科、恆大、保利等房企龍頭，均早已是資本市場上的大鱷。集中在三四月份發布的年報里，上市房企對他們耕耘於斯的行業前景，進行了預測。少數幾家哀嘆“黃金期已過”之外，其他上市房企，給出了“謹慎樂觀”、“中長期向好”，甚至“一片繁榮”等判斷。
截至4月底，已發布一季報的60多家上市房企中，六成出現了業績下滑。令外界緊張的還有，上市房企的財務狀況，日趨緊張。有報告指出，今年一季度，上市房企的有息負債率，創出了33.7%的歷史新高。
基於此，我們選取了泰禾、首開、碧桂園、首創等房地產個股，探究他們的財務狀況。
激進擴張的背後，是公司的債務高企和資金鍊隱憂。年報顯示，截至2013年末，公司資產負債率高達85.74%；此外，截至2014年5月，公司對外擔保融資額度達到272.59億，是去年末淨資產的5倍之多。 進入2014年以來，樓市正經歷銷售放緩。國家統計局公布的前4月房產開發情況顯示，全國房地產開發投資2.23萬億元，同比增長16.4%，增速較2013年同期回落4.7個百分點，創近一年來新低。
瘋狂拿地 業績暴漲
2014年4月8日，上市房企泰禾集團公布2013年年報。數據顯示，泰禾集團去年實現營業收入61.28億元，同比增長133.4%；歸屬於上市公司股東的淨利潤為7.28億元，同比增長126.66%；實現銷售契約金額124.44億，同比增長近100%。
營收、淨利和銷售額紛紛暴漲的背後，是該公司去年在北京、上海等地實施的“搶地政策”。2013年1月，泰禾斥資18.5億元奪得北京朝陽區孫河地王，掀起了公司在京城瘋狂拿地的序幕。該筆交易樓面價達到2.84萬元/平米，在上半年全國住宅用地成交樓面地價排名中位居前列。
2013年4月，泰禾19.3億競得北京通州台湖鎮地塊，溢價率高達112%；同年5月下旬，又以11.25億元拿下台湖鎮另一宗地塊，成交樓面地價高達1.9萬元/平方米。
與此同時，公司在上海和福建也不斷拿地。截至2013年末，泰禾共斬獲全國12幅地塊，總占地約1488.75畝、總建築面積超238萬平方米，拿地總金額合計195.3億元。其中福建區域耗資100.72億元、北京63.35億元、上海31.23億元。
其實，泰禾往年的業績並不起眼。數據顯示，2010年泰禾的營收規模為27.12億元，2011年為26.41億元，2012年的營收則下滑到26.02億元，當年淨利潤為3.44億元。有行業內人士戲稱，“泰禾2012年的營收連支付2013年拿地利息都不夠。”
也有業內人士對泰禾的瘋狂擴張提出質疑，認為該公司屬於典型的激進派，其去年在京滬等地拿地動作均很大，而且價格相對較高。
“我們不是在傻拼，是對市場準確判斷後，才堅定去拿地。”面對拿地激進的質疑，5月4日，泰禾集團董事長黃其森接受媒體採訪時表示，公司拿地計畫是有前瞻性的，“去年年初大家都還沒有反應過來呢，泰禾已拿了好幾塊地。”
負債上升 繼續擴張
泰禾財務上的負擔和隱憂從去年下半年開始顯現。去年三季報顯示，截至2013年三季末，泰禾的淨資產為30.4億元，淨利潤5.21億元，一年內到期的非流動負債達到19.33億元，短期借款為50.7億元、應付其他款項為24.70億元，長期借款為86.14億元，負債率達到81.9%。
從此前剛發布的2013年年報來看，儘管去年業績猛增，公司的現金流狀況並未得到改觀。2013年，公司經營活動產生的現金流量淨額為-114.41億元，而2012年底這一數字為-8.02億元；另外，泰禾集團經營活動現金流出205.55億，同比暴增250.91%。
截至2013年年底，泰禾集團的總資產為356.95億元，總負債為306.05億元，資產負債率從2012年底的82.59%上升至85.74%。
在泰禾的經營邏輯中，對於房企而言，高槓桿、高負債等並不是可怕的辭彙，只要周轉夠快，一切就都不是問題。公司董事長黃其森曾表示，泰禾90%的項目都要走高周轉的模式，即保證投建的地產項目在7-8個月內開盤，通過迅速收攏資金來緩解相應的資金壓力。
資產負債率的上升和流動現金的壓力並未讓公司放慢擴張的步伐，進入2014年的泰禾繼續“大刀闊斧”式前進。
上月10日，泰禾通過競拍，拿下北京大興區黃村鎮兩宗地塊，總價高達51.7億元。此前2月20日，公司以49.6億元競得北京市豐臺區盧溝橋地塊。單在北京土地市場，泰禾今年已投下101.3億元。
泰禾的年報中顯示，公司2014年的銷售目標為250億元，而2013年的銷售契約金額為124.44億。這意味著，在樓市增長放緩，眾多大型房企調低銷售增速的背景下，2014年泰禾集團意欲實現超過100%的增長。
對外擔保為淨資產5倍
為滿足資金需求，公司不斷從銀行、股權基金、信託等機構以抵押地塊、對外擔保的方式進行融資。2014年5月9日，泰禾對外發布公告稱，將為旗下福州泰嶼、南京吉慶、泰禾嘉信等7家公司提供連帶責任擔保，擔保金額總計96.82億元。根據公告，截至目前，泰禾集團實際對外擔保總額為272.59億元，占公司去年年末經審計後淨資產的535.51%，對外擔保額度已達到公司淨資產的5倍之多。
“應該說泰禾的債務風險還是很大。一般來說，對外擔保額度和淨資產的比例上限是50%，但該公司已經大大超過。此外公司資產負債率達到80%，其流動現金狀況也令人堪憂。”一位券商人士對新京報記者表示，如果缺乏資金來源，單靠槓桿率較高的融資方式，一旦公司投資的項目出現問題，公司的抗風險能力差的弱點會被突出，屆時可能給資金鍊帶來很大問題。
某地產行業研究員則認為，泰禾瘋狂擴張需要依仗著高周轉的模式，即投建的項目快速賣盤，迅速從市場回籠資金。但從近兩個月地產行業走勢來看，成交量放緩，樓市暴利時代可能正在逐步遠去。在未來樓市走勢並不明確的情況下，泰禾逆市高成本融資拿地，風險有上升趨勢。
“未來一旦樓市發生變動，房價上漲速度趨緩或下跌，都可能致使泰禾銷售預期出現問題，而高周轉模式遇到挑戰，勢必也會給泰禾的資金鍊造成極大困局。該公司如此激進擴張，就像是一次豪賭。”該研究員表示。
2014年4月21日，黃其森在接受媒體採訪時表示，“泰禾的負債並不可怕，只要企業獲得的土地優質，項目運作能力良好，就沒有問題。”黃其森表示，在運用好金融工具的同時，泰禾一直十分注重風險把控，公司的資金一直安全可控。今年公司會更加靈活地運用金融工具，相信未來公司負債方面會有一定程度的改觀。
