殘餘法

殘餘法也稱剩餘法，是指建築物與其基地合併計算收益，而以收益還原法以外的方法能求得土地使用權的價格時，從建築物及只基地所的純收益中，扣除歸屬於基地的部分，即可得到歸屬於建築物的純收益。將此殘餘的純收益再用建築物的還原利率還原，使可求得建築物的收益價格。在計算歸屬於土地的純收益時，一般是用現行市價法或重置成本法等求得土地價格後，再乘上土地的還原利率即可求得。

基本介紹

• 中文名：殘餘法
• 外文名：Residual method

建築物殘餘法套用舉例

某磚混結構單層住宅，宅基地200平方米，建築面積120平方米，月租金2400元，土地還原率為8%，建築物還原利率為10%，建築物評估時剩餘使用年限為25年，用建築物負責任估價法評估該住宅建築物價格。

年房租收入=2400×12=28800（元）

年總費用如下：

房租損失準備費（以半月租金計）=1200（元）

土地使用稅（每年按2元/平方米計）=200×2=400（元）

房產稅（按年租金的士2%）=28800×12%=3456（元）

管理費（按年租金的3%）=28800×3%=864（元）

修繕費（按年租金的4%）=28800×4%=1152（元）

保險費=288（元）

年總費用=1200+3456+400+864+1152+288=7360（元）

年總純收益=28800－7356=21440（元）

另運用市場和逼近法 ，求得土地使用權價格每平方米1000元，則土地使用權總價為200×1000=200000元

歸屬於土地的年純收益為200000×8%=16000（元）

歸屬於建築物的年純收益為=21440－16000=5440（元）

建築物折舊率=1/25×100%=4%

建築物價格：5440/(10%+4%)*[1-1/(1+14%)^25]=38857*0.9622=37388(元)

建築物每平方米價格為著7388÷120=312（元）