樓市崩盤，指房產市場價格，突然出現急劇下跌。崩盤最初是股市裡的用語，現今被樓市廣泛引用。樓市的崩盤，主要表現就是地區房價出現30%、甚至50%以上的下跌，房地產開發和銷售陷入兩難的地步，購房行為大大減少，房地產業進入階段性的蕭條。
而一旦樓市崩盤，則會在相當長的時間內，讓該地區的房地產業甚至國民經濟出現停滯。
基本介紹
- 中文名：樓市崩盤
- 外文名：Property market crash
- 表現：爛尾樓
- 舉例：日本、香港
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現象
當房地產市場出現樓市崩盤的時候，會有以下情況出現：
1:大量爛尾樓的出現
2:銀行大量的壞帳無法收回
3:大量的規劃好的待開發土地閒置
4:土地價格爆跌
5:很多二次置業的人購買的房屋變成負資產
後果
一旦樓市崩盤，開發商自然是首當其衝，接著鋼材、水泥、石材等製造業也可能會步其後塵，面臨困境，對採礦、能源、機械、廣告、裝飾等行業也只會有小的負面影響，因國家有制定保障房為後盾。有不少業內人士指出，樓市崩盤將會影響銀行非貸款類資產的市值，導致金融機構總資產縮水；也會影響銀行擔保品的價值，引起銀行貸款質量惡化、不良貸款率上升，從而陷入經濟狀況進一步惡化、房地產價格進一步下跌的惡性循環。基本上不會這些貸款的銀行大多都盈利企業或者世界500強。
措施及效果
英媒：中國信貸飆升只是在推遲樓市崩潰
數據顯示，2013年1月和2月在城市進行的投資增加了21%，比2012年全年的增長更快。在中國的城鎮化進程和人口膨脹中，部分正在修建的基礎設施建設將是必要的，但是令人擔憂的還是在房地產市場的投資。雖然中國試圖限制房地產市場的投資，但是在住宅項目的投資還是有23%的增長，相比之下2012年全年的增長幅度僅為11%。
這種擴張幾乎完全由信貸驅動。地產開發的趨勢隨著所謂“社會融資總量”的增長而波動：這種措施不僅僅包括了銀行信貸和債券，還有公司之間的借貸以及來自信託公司的融資。2013年1月到2月間，這個融資總量有79%的同比增長。
但是，所有的這些貸款並沒有惠及普羅大眾。即使根據一個公認有缺陷的零售銷售衡量指標，消費看起來還是相對較弱，僅僅以相當於地產投資增速的一半成長。服裝和汽車的銷售相比2012年放緩，日常用品、食物、菸草和家具的銷售增長甚至是兩年以來最糟的情形。
簡單的算術表明，這種情況不可能持續。如果過去兩個月的貸款增長率繼續下去，中國將會在2013年向經濟注入接近22萬億人民幣——同比的增幅將是37%。雖然這個規模的資金將使得中國再次達到7.5%的經濟成長目標，但是這個結果將是以從未有過並且越來越大的金融風險為代價的。
判斷標準
判斷樓市崩盤的科學標準是以下幾點：
1、本地客觀供應量超過本地自住需求並有購買力的一倍及以上。因為異地消費占相當比例，但還不至於充斥整個本地市場。因此，只要客觀供應量嚴格超過本地自住需求形成買方的可選擇性，讓人們能夠在比較中買房，並且政策以打擊捂盤迅速有效，則房價通過市場逼迫而下行才有可能。
2、現售房源中的中高檔盤出現嚴重滯銷並且屬客觀性滯銷而不是捂盤或銷售可提供開發回款要求，一個硬性標準就是讓其持有成本超過現售可以獲得的利潤。
3、所有的投機投資性消費均通過一定的調控政策被抑制，並且土地供應按政府規劃正常放量。
4、行政管制，對高房價課以重稅，並且此增加稅負無法轉嫁。實際上除非政府控制房價，不然無法做到這一點。
如果從短期的觀察，認為銷售滯漲，無需求或需求不旺，就認定房價可能下滑，還為時過早。通過越調越高的階段，部分開發商的腰已經壯了起來，不僅儲備用地無憂，而且存量項目的回收已過保本期。這個時候，一項政策或幾項政策讓銷售適當停滯，不代表樓價會下行，更不可能導致樓市的崩盤。
日本
現狀
上世紀90年代初日本爆發的房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產危機，至今仍無完全恢復的跡象。
事件經過
戰後50年，日本經濟取得了舉世矚目的輝煌成就。上世紀80年代初期日本僅用幾年時間連續趕超義大利、法國、英國和德國，成為亞洲第一強國和僅次於美國的世界第二大資本主義強國。日本的貿易和製造業直逼美國，在電子汽車鋼鐵和造船等領域更是將美國打得毫無“招架之力”。日本經濟實力達到美國一半，外匯儲備超過4000億美元，占世界外匯儲備的50%。日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。彈丸島國的日本房地產總價值超過地大物博的整個美國，日本平均房地產價格是美國的100倍，東京大阪的價格是紐約、芝加哥的幾十倍。日本人買下紐約最有代表性的建築洛克菲勒中心和美國人最驕傲的產業好萊塢影片公司。尤其是日元大幅度升值使得日本人極其富有備感自豪，資金指處所向披靡。伴隨“國富民強”，大量新資金沒有去處，只好集中和積聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫與日俱增。
日本房地產發展在世界各地中有其特殊性。日本土地狹小，人口眾多，加上經濟高度發達，房地產開發從戰後一片廢墟上建立起來。伴隨經濟和房地產開發，土地價格尤其是主要城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷集中，1985年東京大阪的土地價格比戰後初期猛漲了10000倍。但是如果以為日本房地產泡沫破裂是客觀原因造成的，是無可避免的，那是不正確的。實際上即使是1985年泡沫已經相當嚴重，如果沒有後來5年時間中執行的一系列錯誤政策，泡沫破裂還是可以避免的。1985年日元升值以及對升值錯誤的估計和預期，將日本直接推入泡沫破裂前的“最後瘋狂”。在5年短暫的“輝煌和燦爛”之後，日本經濟和房地產陷入了已經長達14年的蕭條和低迷。由此可見，包括日本在內的世界各國房地產泡沫以及破裂，都不能歸咎於客觀原因。
錯誤政策
日本主要的錯誤政策是：
第一，利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。
第二，盲目擴大信貸，濫用槓桿作用。
第三，投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。
影響
泡沫破裂後許多日本居民成為千萬“負翁”，家庭資產大幅度縮水，長期背上嚴重的財務負擔，在相當長的時間裡嚴重影響正常消費。日本銀行及非銀行機構的不良債務高達100萬億日元，最後成為壞賬的達到幾十萬億日元。倒閉和被收購的銀行和房地產公司不計其數，大量建築成為“爛尾樓”。建築業飽受重創，1994年契約金額不足高峰期的三分之一，國民經濟陷入長達十年的負增長和零增長。
香港
綜述
1997年6月，一場金融危機在亞洲爆發，這場危機的發展過程十分複雜。到1998年年底，大體上可以分為三個階段：1997年6月至12月；1998年1月至1998年7月；1998年7月到年底。
第一階段
波動的影響下，菲律賓比索、印度尼西亞盾、馬來西亞林吉特相繼成為國際炒家的攻擊對象。8月，馬來西亞放棄保衛林吉特的努力。一向堅挺的新加坡元也受到衝擊。印尼雖是受“傳染”最晚的國家，但受到的衝擊最為嚴重。10月下旬，國際炒家移師國際金融中心香港，矛頭直指香港聯繫匯率制。台灣當局突然棄守新台幣匯率，一天貶值3.46%，加大了對港幣和香港股市的壓力。同年10月23日，香港恒生指數大跌1 211.47點；28日，下跌1 621.80點，跌破9 000點大關。面對國際金融炒家的猛烈進攻，香港特區政府重申不會改變現行匯率制度，恒生指數上揚，再上萬點大關。接著，11月中旬，東亞的韓國也爆發金融風暴，17日，韓元對美元的匯率跌至創紀錄的1 008∶1。21日，韓國政府不得不向國際貨幣基金組織求援，暫時控制了危機。但到了12月13日，韓元對美元的匯率又降至1 737.60∶1。韓元危機也衝擊了在韓國有大量投資的日本金融業。1997年下半年日本的一系列銀行和證券公司相繼破產。於是，東南亞金融風暴演變為亞洲金融危機。
香港樓市走勢圖
香港樓市走勢圖第二階段
1998年初，印尼金融風暴再起，面對有史以來最嚴重的經濟衰退，國際貨幣基金組織為印尼開出的藥方未能取得預期效果。2月11日，印尼政府宣布將實行印尼盾與美元保持固定匯率的聯繫匯率制，以穩定印尼盾。此舉遭到國際貨幣基金組織及美國、西歐的一致反對。國際貨幣基金組織揚言將撤回對印尼的援助。印尼陷入政治經濟大危機。2月16日，印尼盾同美元比價跌破10 000∶1。受其影響，東南亞匯市再起波瀾，新元、馬幣、泰銖、菲律賓比索等紛紛下跌。直到4月8日印尼同國際貨幣基金組織就一份新的經濟改革方案達成協定，東南亞匯市才暫告平靜。1997年爆發的東南亞金融危機使得與之關係密切的日本經濟陷入困境。日元匯率從1997年6月底的115日元兌1美元跌至1998年4月初的133日元兌1美元；5、6月間，日元匯率一路下跌，一度接近150日元兌1美元的關口。隨著日元的大幅貶值，國際金融形勢更加不明朗，亞洲金融危機繼續深化。
第三階段
1998年8月初，乘美國股市動盪、日元匯率持續下跌之際，國際炒家對香港發動新一輪進攻。恒生指數一直跌至6600多點。香港特區政府予以回擊，金融管理局動用外匯基金進入股市和期貨市場，吸納國際炒家拋售的港幣，將匯市穩定在7.75港元兌換1美元的水平上。經過近一個月的苦鬥，使國際炒家損失慘重，無法再次實現把香港作為“超級提款機”的企圖。國際炒家在香港失利的同時，在俄羅斯更遭慘敗。俄羅斯中央銀行8月17日宣布年內將盧布兌換美元匯率的浮動幅度擴大到6.0～9.5∶1，並推遲償還外債及暫停國債券交易。9月2日，盧布貶值70%。這都使俄羅斯股市、匯市急劇下跌，引發金融危機乃至經濟、政治危機。俄羅斯政策的突變，使得在俄羅斯股市投下巨額資金的國際炒家大傷元氣，並帶動了美歐國家股市的匯市的全面劇烈波動。如果說在此之前亞洲金融危機還是區域性的，那么，俄羅斯金融危機的爆發，則說明亞洲金融危機已經超出了區域性範圍，具有了全球性的意義。到1998年底，俄羅斯經濟仍沒有擺脫困境。1999年，金融危機結束。
