案例導讀：物業管理條例及配套規定E本通

內容簡介

1. 全面quanwei的觀點集成　重點解讀的常用法條

條文釋義的核心觀點來源於全國人大法工委和高院對各個法條quanwei的解釋，保證了條文釋義的準確性和權wei性。對重點法條及生活中涉及問題較多的法條結合zuixin的典型案例，進行了付淋格閥深入淺出的分析，通過案例解析生動闡釋了常見實踐問題的處理。

2. 典型新穎的案例解答

法條下的案例均來源於權wei部門公布的真實案例，而且多為近幾年發生的典型案例。對案例的評析簡潔明了，直指法律適用要點，使讀者在輕鬆的閱讀中學法、用法。

3. 全面重點的配套規定

條文的配套規定力求全面，但又突出重點，強調實用性，便於讀者一目了然找到相關配套規定。

4. 文書範本一掃即得　線上線下有效連線

每冊書的主體法條和附錄中所有的法條讀者可通過掃描書中的二維碼獲得準確完整的電子文本，實現了紙質圖書與電子文本的有效連線。

作者簡介

唐興華，畢業於中國人民大學法學院，北京市diyi中級人民法院助理審判員、北京市高級人民法院兼職培訓講師。曾受邀赴清華大學、中央黨校研究生院、南開大學、復旦大學等高校授課。在光明日報、人民法院報等報刊雜誌發表文章數十篇，著有《七五普法黨員幹部學習讀本》等作品。

金雪花（巴迎茅1970—），女，江蘇淮安人，江蘇行政學院副教授，研究方向為比較憲法學與行政法學，有數篇論文分別在CSSCI期刊和省級刊物發表，曾執筆2012年中共中央黨校課題《行政程式研究》，主持江蘇省法學會2015年請棄局滲課題《地方政府權力清單制度研究》。

圖書目錄

第一章總則

第一條【立法宗旨】

第二條【物業管理定義】

【案例導讀】1物業公司對業主人身財產依據契約負有安全保障義務——孟某與銀泰物業公司物業服務契約糾紛案

【案例導讀】2業主有權選擇適合自己的物業管理方式——烏拉特前旗警秀前域業主委員會與劉某物業服務契約糾紛案

第三條【選擇物業服務企業的方式】

第四條【物業管理髮展的途徑】

第五條【物業管理監督管理體制】

【案例導讀】房產局對住宅專項維修資金具有行政審批權——錦湖花園業委會與江岸區房管局住宅專項維修資金行政審批案

第二章業主及業主大會

第六條【業主定義催判及其權利】

【案例導讀】1房屋產權證上未載明的業主配偶具有業主資格——業主資格及物業管理公司聘任主體之認定案

【案例導讀】2業主的監督權——“公共收益約定”有異議上煉整汗海4業主狀告業委會案

【案例導讀】3業主共有權的行使條件——馬某與北京王府花園業主共有權糾紛案

【案例導讀】4業主知情權的行使條件——李某訴物業公司侵犯業主知情權案

【案例導讀】5業主專有權的行使——周某、郭某與繆某業主專有權糾紛案

第七條【業主的義務】

【案例導讀】1小區業主委員會按照法定程式代棵凳院表業主與物業公司協商內容對業主具有約束力——部分業主與業主委員會業主撤銷權糾紛案

【案例導讀】2不動產的相鄰業主應當正確處理相鄰關係——方某等與喬某相鄰關係糾紛案

【案例導讀】3業主具有交納物業費的義務——林某與大眾物業公司物業服務契約糾紛案

【案例導讀】4議事規則理應遵守——北京首地恆瑞房地產開發有限公司與北京市朝陽區旺座商務中心小區業主委員會業主撤銷權糾紛案

第八條【業主大會代表業主合法權益】

【案例導讀】業主大會在物業管理活動中維護業主的合法權益——北京非常空間物業管理有限公司與北京市西城區榮豐嘉園小區業主委員會物業服務契約糾紛案

第九條【物業管理區域劃分】

第十條【業主大會的成立方式】

【案例導讀】1業主委員會的成立應依法進行，並且受到相關政府部門的監督——楓景名城業委會與和平區太原街街道辦事處重新選舉業委會案

【案例導讀】2成立業委會應在相關政府部門的指導下進行——孫某某訴北京市朝陽區人民政府和平街街道辦事處履行法定職責案

【案例導讀】3業主對業主委員會的監督權的行使——項盼放胡某與北京市海淀區人民政府等履責案

第十一條【業主共同決定事項】

【案例導讀】業主大會決定事項需遵循法定規則——首地恆瑞公司與旺座商務中心業主權益糾紛案

第十二條【業主大會會議的召開方式及決定】

【案例導讀】1投票比例造假，業主委員會投票結果被撤銷——某小區業主大會決議撤銷案

【案例導讀】2業主大會的決議對業主具有約束力——雷某與北京市均豪物業管理股份有限公司等物業服務契約糾紛案

第十三條【業主大會的會議類型及啟動方式】

第十四條【業主大會會議的通知及記錄】

第十五條【業主委員會的性質和職責】

【案例導讀】1業主委員會可依法決定選聘、解聘物業管理企業——陳某等與恆安物業管理有限公司確認物業契約效力糾紛案

【案例導讀】2業主委員會具有公開相關資料的義務——北京恆遠創新科技有限公司與上地國際科技創業園業委會業主知情權糾紛案

【案例導讀】3維修基金的使用和管理由業主委員會和業主代表大會按照法定和約定的程式行使——上海四方盛發房地產開發有限公司與上海市靜安區四方新城業主委員會所有權糾紛案

第十六條【業主委員會登記備案制度及成員資格】

【案例導讀】業主委員會的備案登記應當合法——劉某與北陵街道辦事處撤銷備案登記糾紛案

第十七條【管理規約的內容和效力】

【案例導讀】管理規約對業主具有約束力——胡某與上海斯格威大酒店有限公司物業服務契約糾紛案

第十八條【業主大會議事規則】

【案例導讀】業主大會議事規則規定業主不投票或棄權被算贊成有效——謝某等與陽光花園小區業委會業主撤銷權糾紛案

第十九條【業主大會、業主委員會職責限制】

【案例導讀】業主大會、業主委員會作出的決定不得違反法律、法規——金榜園社區業委會與回龍觀地區辦事處撤銷業主大會議事規則糾紛案

第二十條【業主大會、業主委員會與相關單位的關係】

第三章前期物業管理

第二十一條【前期物業服務契約】

【案例導讀】1建設單位簽訂的前期物業服務契約對業主具有拘束力——劉某與第一物業公司物業服務契約糾紛案

【案例導讀】2前期物業服務契約對業主具有約束力——上海七巧國投資管理有限公司與上海淮海商業集團置業發展有限公司物業服務契約糾紛案

第二十二條【臨時管理規約】

第二十三條【對臨時管理規約的說明義務以及承諾遵守的義務】

【案例導讀】1違法的臨時管理規約無效——秦某等與物業公司繳納物業費糾紛案

【案例導讀】2業主簽署的臨時管理規約具有約束力——焦某與北京市國泰安物業管理有限責任公司物業服務契約糾紛案

第二十四條【前期物業管理招投標】

【案例導讀】招標選聘物業服務企業應依法、合規進行——陸某與富潤家園業委會業主撤銷權糾紛案

第二十五條【買賣契約的要求】

第二十六條【前期物業服務契約期限】

第二十七條【建設單位不得擅自處分業主共有或者共用的物業】

【案例導讀】建設單位無權處分為業主享有所有權或使用權的物業——張某等與荷建集團開發公司等確認契約無效糾紛案

第二十八條【共用部位、設施設備的承接查驗】

第二十九條【物業承接驗收時應移交的資料】

【案例導讀】1前期物業服務契約終止時應當向業主委員會移交資料——非常空間物業公司與榮豐嘉園小區業委會物業服務契約糾紛案

【案例導讀】2物業服務企業應該在服務終止後向業委會移交相關物品與材料——合經區文錦新城小區第一屆業主委員會與盛全物業服務有限公司、盛全物業服務有限公司合肥分公司物權糾紛案

【案例導讀】3物業管理企業撤出時應移交物業管理用房——北京上地創業物業管理有限責任公司與上地國際科技創業園業主委員會契約糾紛案

第三十條【物業管理用房】

第三十一條【建設單位的物業保修責任】

第四章物業管理服務

第三十二條【物業服務企業的性質、資質】

【案例導讀】物業服務企業承接物業規模需與資質相對應，但違反企業資質規定的物業服務契約，並不必然被認定為無效——吉安市新世界物業有限公司與江某物業服務契約糾紛案

第三十三條【物業管理職業資格證書制度】

第三十四條【物業管理區域統一管理】

第三十五條【物業服務契約】

【案例導讀】交納物業費是業主的基本契約義務，不滿服務不能作為拒交物業費的正當理由——邱某某與長城物業公司物業費糾紛案

第三十六條【物業服務企業的義務和責任】

【案例導讀】物業服務企業未履行契約約定的義務，導致業主人身、財產安全受到損害的，將承擔違約責任或民事侵權責任——公共水管滲水物業公司被判承擔損害賠償責任案

第三十七條【物業驗收和資料移交】

第三十八條【物業管理用房所有權屬和用途】

【案例導讀】1物業管理用房所有權屬於業主——新嘉園業委會與新嘉園房產公司等物權保護糾紛案

【案例導讀】2物業公司變更無業管理用房的用途，單個業主不能起訴——王某與北京王府花園開發公司業主共有權糾紛案

第三十九條【契約終止時物業服務企業的義務】

第四十條【專項服務業務轉委託】

第四十一條【物業服務收費】

第四十二條【物業服務費交納】

【案例導讀】物業使用人承擔交納費用的義務的直接根據是業主與物業使用人的約定——永新物業公司與新佳公司物業服務契約糾紛案

第四十三條【物業服務收費監督】

第四十四條【業主特約服務】

【案例導讀】特約服務契約關係需特別約定——業主與物業無保管協定電動車遺失責任糾紛案

第四十五條【公用事業單位收費】

【案例導讀】物業服務企業代收的費用，業主應當繳納——陳某與北京世貿天階物業服務有限公司物業服務契約糾紛案

第四十六條【對違法行為的制止、報告義務】

第四十七條【物業服務企業的安全防範義務及保全人員的職責】

【案例導讀】物業服務企業未履行安全防範義務應承擔相應法律責任——簡某與安江物業公司物業服務契約糾紛案

第四十八條【物業使用人的權利義務】

第四十九條【關於物業管理的投訴】

第五章物業的使用與維護

第五十條【改變公共建築和共用設施用途的程式】

第五十一條【公共道路、場地的占用、挖掘】

第五十二條【公用事業單位的維修養護責任】

第五十三條【房屋裝飾、裝修的告知義務】

【案例導讀】1物業公司在業主在裝修時應盡到管理監督的義務——治平公司與康某物業服務契約糾紛案

【案例導讀】2物業服務企業拒絕業主交割房屋、辦理裝修承擔違約責任——北京三川物業管理有限公司與尹某等物業服務契約糾紛案

第五十四條【專項維修資金】

【案例導讀】1房地產開發公司應於預售房屋前將歸業主所有的專項維修基金交當地房管局銀行專戶代管——徐某與遠洋物業服務中心等物業服務契約糾紛案

【案例導讀】2住宅專項維修資金的所有權屬於業主——開發商侵占維修基金業委會維權獲支持案

第五十五條【對共用部位設施設備經營的收益】

【案例導讀】1物業公司利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當徵得相關業主的同意——業主與物業公司物業服務契約糾紛案

【案例導讀】2業主利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當徵得相關業主的同意——苗某與新華聯錦園業主委員會排除妨害糾紛案

【案例導讀】3物業公司利用公用部分的經營收益單個業主主張分配利益的，不予支持——孫某等訴遠洋億家物業服務股份有限公司等物業服務契約糾紛案

第五十六條【責任人的維修養護義務】

【案例導讀】對於存在安全隱患的物業，相關責任人應當予以及時維修養護——程某與綠城物業物業服務契約糾紛案

第六章法律責任

第五十七條【建設單位違法選聘物業服務企業的責任】

第五十八條【建設單位擅自處分業主共有權的責任】

第五十九條【拒不移交資料的法律責任】

【案例導讀】前期物業服務契約終止後，物業服務企業應當將有關資料移交業主委員會——富潤家園業委會與昊岳富潤公司物業服務契約糾紛案

第六十條【無資質從事物業管理的責任】

第六十一條【聘用無從業資格人員的責任】

第六十二條【違反委託管理限制的責任】

第六十三條【挪用專項維修資金的責任】

第六十四條【建設單位不配置物業管理用房的責任】

第六十五條【擅自改變物業管理用房的用途的責任】

【案例導讀】物業管理用房的所有權依法屬於業主——儒林園業委員會與農墾物業公司物業服務契約糾紛案

第六十六條【擅自行為的法律責任】

【案例導讀】物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，用途不得改變——張某與海淀房管局逾期履責案

第六十七條【逾期不交物業服務費的責任】

【案例導讀】物業服務企業起訴的時效期間——何某與金源物業公司物業服務契約糾紛案

第六十八條【業主以業主大會或者業主委員會的名義從事違法活動的責任】

【案例導讀】業主委員會委員以業主委員會名義從事的個人行為由個人承擔——保全經理與業主委員會侵權案

第六十九條【公務人員違法行為的責任】

第七章附則

第七十條【施行時間】

附錄

中華人民共和國物權法（節選）

物業服務收費管理辦法

最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體套用法律若干問題的解釋

最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體套用法律若干問題的

解釋

業主大會和業主委員會指導規則

案例導讀：物業管理條例及配套規定E本通

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